臺灣高等法院高雄分院民事判決 八十八年度上字第二九九號
上 訴 人 戊○○訴訟代理人 丁○○上 訴 人 丙○○○訴訟代理人 吳敏蕙律師
李明益律師複 代理人 莊進祥律師上 訴 人 乙○○訴訟代理人 李明益律師複代 理 人 莊進祥律師上 訴 人 甲○○被 上訴人 己○○
庚○○共 同訴訟代理人 康四評律師右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十八年六月二日臺灣高雄地方法院八十七年訴字第二八二三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人戊○○給付超過新台幣貳萬陸仟陸佰伍拾玖元部分，命上訴人丙○○○給付超過新台幣伍萬捌仟捌佰叁拾伍元部分，命上訴人乙○○給付超過新台幣貳拾貳萬肆仟柒佰捌拾玖元部分，命上訴甲○○給付超過新台幣貳拾萬肆仟柒佰拾玖元部分，及各該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人戊○○、丙○○○、乙○○、甲○○其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人戊○○負擔二五分之一，上訴人丙○○○負擔二五分之二，上訴人乙○○負擔二五分之八，上訴人甲○○負擔二五分之七，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：㈠兩造間訂立土地交換使用之契約，契約內容即係將自己土地交付對方使用，對方
土地交付自己使用，本無另行支付租金之約定，論其性質之所以屬互為租賃之關係，乃因使用對方土地，而以「自己土地提供對方使用」本身為對價（即租金），對方使用自己土地，則以「對方土地提供自己使用」為對價（即租金），本無須另行支付租金。
㈡系爭四二六、四二七號土地所有人就該土地確有永久交換使用之約定，且上訴人
應繼承其前手孫肇輝對上述土地交換使用之權義關係。且系爭四二六號與四二七號土地既交換使用，其各應給付之租金業經相互抵銷，則被上訴人既繼承其前手孫肇輝對上述土地交換使用之權義關係，自應受拘束，不得再向上訴人得請求給付租金。
㈢上訴人使用系爭土地，係作為住家使用，其經濟利用價值及所受利益甚低，且系
爭土地四週被房屋包圍，進出不便，其經濟利用價值不高，尤以近年來，不動產景氣仍持續低迷，價格偏低，乃原審以年息百分之七計算租金，顯然過高，自非適法。
三、證據：援用原審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：㈠被上訴人既已由法院拍賣而取得系爭孫肇輝四二六號土地之所有權，顯然孫肇輝
已喪失該四二六號土地之所有權，則孫肇輝（或其繼受人）繼續使用（租用）吳憨（或其繼受人）所有之另筆四二七號土地時，即已不能「以自己土地（已因法院拍賣而由被上訴人取得所有權）提供對方使用」為對價，易言之，孫肇輝（或其繼受人）繼續使用（租用）該四二七號土地，即未再繼續支付對價（即租金）。然上訴提供自己土地供對方（孫肇輝或其繼受人）使用之對價（租金）乃可依法向孫肇輝（或其繼受人）請求給付，並不發生重複付出二次對價之問題。
㈡本件被上訴人因拍賣取得系爭四二六號土地之所有權，依民法第四百二十五條及
上揭判例之意旨，故應繼受四二六號土地原出租人之權利義務關係，但就系爭四二七號土地而言，被上訴人根未取得任何權利義務，自不擔負任何法律上責任，換言之，系爭四二六、四二七號土地之權利業務主體已不相同，被上訴與上訴人並不互負債務關係，則依據上開條文之規定，上訴人應無主張抵銷之權利。
三、證據：援用原審所提證據。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：系爭坐落高雄市○○區○○段地號一五七六、一五七七號土地二筆，係伊於民國八十五年間，向法院拍賣取得，並已辦畢所有權移轉登記。惟系爭二筆土地，重測前分別為五塊厝段四二六之一九號（即現在一五七六號）及四二六之二四號（即現在一五七七號）。而該二筆土地原為訴外人楊斗所有，於五十九年間自五塊厝段四二六號土地分割出來。然楊斗先前於五十六年間已就其所有上開四二六號之土地與上訴人乙○○之父吳憨所有五塊厝段四二七號土地交換使用。楊斗嗣於五十六年七月間將其所有四二六號土地（即包含四二六之一九及四二六之二四號系爭二筆土地）出售予孫肇輝，楊斗並將其與吳憨交換土地使用之事轉告孫肇輝，孫肇輝並與吳憨協議將其四二六號土地與吳憨等所有四二七號土地交換使用。上訴人等占用系爭土地既係基於與伊之前手孫肇輝交互使用之約定，渠等間就系爭土地係互為租賃之關係，伊向法院拍定取得系爭二筆土地，係屬買賣性質，應認有買賣不破租賃原則之適用，伊即繼承前手孫肇輝對上述土地交換使用之權義關係，亦即上訴人等就伊所有系爭土地，有租賃關係，伊自得向上訴人等請求租金等情，求為命上訴人戊○○給付五萬三千三百十七元，上訴人丙○○○給付十一萬七千六百六十五元，上訴人乙○○給付四十四萬九千五百七十七元，上訴人甲○○給付四十萬九千四百三十七元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決。（原審判命戊○○給付三萬七千三百二十一元，丙○○○給付八萬二千三百六十三元，乙○○給付三十一萬四千七百零三元，甲○○給付二十八萬六千六百零五元，及其法定遲延利息，而駁回被上訴人其餘請求。被上訴人就敗訴部分未據聲明不服。）
二、上訴人則以：土地之交互使用並非無償，不能認為使用借貸，既不為土地所有權之移轉，亦不能認為互易，其性質應屬互為租賃之關係。按兩造間訂立土地交換使用之契約，契約內容即係將自己土地交付對方使用，對方土地交付自己使用，本無另行支付租金之約定，是被上訴人主張依據租賃關係請求伊等給付租金，顯屬衣法無據等語，資為抗辯。
三、經查，本件被上訴人主張上訴人等占用系爭如原判決附圖（下稱附圖）所示土地，既係基於與被上訴人之前手孫肇輝交互使用之約定，其等間就系爭土地有互為租賃之關係，則嗣被上訴人因法院之拍賣而拍定取得系爭二筆土地，仍屬買賣性質，應認有買賣不破租賃原則之適用，被上訴人即應繼承其前手孫肇輝對上述土地交換使用之權義關係等情，業據提出高雄市○○區○○段○○○○○號、同段一五七七地號土地登記簿謄本各一份、台灣高雄地方法院八十五年度重訴字第六三七號請求拆屋還地民事判決影本一份、本院八十六年度重上字第五三號拆屋還地民事判決影本一份、高雄市政府地政處新興地政事務所土地複丈成果圖為證，（見原審卷七至二二頁）並經原法院調閱該院八十五年度重訴字第六三七號拆屋還地及八十六年重上字第五三號拆屋還地民事卷宗查證屬實，且上訴人等對於渠等分別占用如附圖所示部分之土地及渠等與被上訴人之前手即孫肇輝對系爭土地有交換使用之約定等情並不爭執（見原審卷六七頁），是被上訴人此部分之主張，堪信為真實。
四、按關於土地之交互使用並非無償，不能認為使用借貸，既不為土地所有權之移轉，亦不能認為互易，其性質應屬互為租賃之關係。次按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，即買賣不破租賃原則。而強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，亦即拍定人為買受人，而以拍賣代替債務人立於出賣人之地位（民法第四百廿五條、最高法院七十五年度第五次民事庭會議決議及四十九年度台抗字第八十三號、四十七年度台上字第一五二號判例參照）。是本件被上訴人與訴人等人間，就系爭土地，應有租賃關係之存在。又按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。民法第四百二十一條定有明文。上訴人等之前與被上訴人之前手即孫肇輝就系爭土地有交換使用之約定，被上訴人另以提供其等所有同段四二
七、四二七之二、四二七之九等三筆地土地予孫肇輝建屋使用作為使用系爭土地之代價，上訴人等就系爭土地既與被上訴人有租賃關係之存在，則被上訴人自得向上訴人等請求租金之給付。至上訴人主張系爭原四二六、四二七號土地所有人就該土地有永久交換使用約定，其各應給付之租金，業經相互抵銷云云，為被上訴人否認，而上訴人又不能舉證以實其說，尚無可採。
五、次查，城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報總價額年息百分之十為限，並為租用基地建築房屋所準用，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第二十五條定有明文。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。查系爭土地為被上訴人所有，並依法申報地價，此有被上訴人提出之高雄市政府新興政事務所地價證明書二份在卷可稽（見原審卷二五頁），自應以申報地價為法定地價。本件上訴人等既與被上訴人存有租賃關係，有如前述，惟並無約定租金，此為兩造所不爭執，從而被上訴人依據租賃關係請求上訴人給付租金，即屬正當，應予准許。至於租金之計算，本院斟酌上訴人租用系爭土地建築房屋，係作住家用，並非面臨馬路，經濟價值不高，及其土地之位置、四週狀況、附近之市況，以及目前社會經濟等情況（見本院卷一二五至一二七頁），認租金以年息百分之五為適當。又高雄市○○區○○段第一五七六號八十三年七月間及八十六年七月間之申報地價為每平方公尺一萬五千七百一十二元，而同段一五七七號八十三年七月間之申報地價為每平方公尺九千二百元，八十六年七月間之申報地價為每平方公尺一萬一千三百零三元，此有高雄市政府新興地政事務所地價謄本及土地登記簿書共四份在卷可按。則上訴人戊○○租用如附圖所示Ａ部分（地號為一五七七）面積共為二十平方公尺，上訴人丙○○○租用如附圖所示Ｂ部分（地號為一五七七）面積為八平方公尺，如附圖所示Ｃ部分（地號為一五七六）面積為二十四平方公尺，上訴人乙○○租用如附圖所示Ｄ部分（地號為一五七六）面積為一百一十二平方公尺，上訴人甲○○租用如附圖所示Ｅ（地號為一五七六）面積為一百零二平方公尺，則其租金之起求期間自被上訴人取得所有權之日起即法院發權利移轉證書之日（八十五年六月十一日）起至八十七年十二月三十一日止，其計算方式如附表所示，及自起訴狀繕本送達之翌日起（上訴人戊○○部分自八十七年十二月十六日、上訴人丙○○○部分自八十七年十二月十六日、上訴人乙○○自八十七年十二月十七日、上訴人甲○○自八十七年十二月十六日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，此部分被上訴人之請求為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至超過上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，尚欠允洽。上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第二項所示。
七、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十四 日
臺灣高等法院高雄分院民事第四庭~B1審判長法官 王錦村~B2法 官 林紀元~B3法 官 曾錦昌右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十 日~B法院書記官 施耀程
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