臺灣高等法院高雄分院民事判決 八十八年度上字第三六八號
上 訴 人 國城建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○被 上訴人 美麗國城大廈管理委員會法定代理人 丙○○右當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十八年七月六日台灣高雄地方法院八十八年度訴字第六０八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣柒拾壹萬玖仟壹佰玖拾壹元及其利息部分，與該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請，均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之一，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
（一）關於店舖管理費部分：上訴人僅係店店二七、店二八之所有權人，非店一、六、二三、二六之所有權人；另店一之所有權人莊淑如業於民國八十九年十二月一日繳交管理費，亦證上開店舖非上訴人所有。
（二）關於車位管理費部分：按美麗國城大廈組織章程暨住戶規約第四條條第二項及美麗國城大廈管理委員會組織章程第十二條第九項規定，管理委員會對車位除有維護之責，尚應排除侵占車位之不法情事。詎上訴人車位屢遭他人侵占，且上訴人所設鐵條，仍有六個遭破壞（計有車位１１－１、１０２、１４１、１
４８、１５６、２２５－１），另上訴人亦發現車位２６０遭人占用，故被上訴人管理上有明顯之疏失，令上訴人權益受損，該損害額依每車位每月租為新台幣（下同）一千五百元，受損車位七個，期間自八十六年八月至八十八年四月計算，共計二十二萬零五百元，上訴人主張抵銷被上訴人之車位管理費，又因被上訴人失職致車位遭破壞、占用期間，上訴人應免繳該管理費共計四萬四千一百元，故關於車位管理費部分，上訴人僅負三十萬八千七百元之債務。
（三）關於車位保養維修費部分：㈠上訴人將地下室第二層開發為平面及機械停車場，並編號予出售，各人僅就特
定車位使用並取得鑰匙，足證系爭停車位乃上訴人之「約定專有」部分。另依公寓大廈管理條例第十條第二項及第三十四條第一項規定，被上訴人之職權僅及於「共有及約定共有部分」，而系爭停車位乃約定專有部分，被上訴人無權為上訴人管理、使用、維修，遑論未經上訴人授權而與他人訂定維修合約，故被上訴人請求維修費用，顯然無據。且機械停車位屬附屬建物，其設備為私人財產，故其管理、使用、維修之權利在於各車位之所有權人或使用人，並非管理委員會，故其無權為上訴人代定維修合約。
㈡退步言之，系爭車位若非約定專有部分，亦有民法第八百二十條第一項之分管
共有物情形，蓋停車位僅供特定人按編號停放，故各共有人得就特定位置管理使用，並自行決定維修與否，被上訴人顯係無權代理。
（四）本件管理費之請求有失公允，蓋其主張標的皆為空屋，所有店舖及車位皆未使用，惟被上訴人依一般店舖標準請求全額收取管理費，顯有失當，應以目前市場行情「空屋皆以半價計收管理費」，始為妥適。
參、證據：除引用原審立證方法外，補提：照片影本二紙、同意書影本及車位使用證明書各一份、交屋證明書影本二份、買賣合約書影本四份、公證書影本暨契稅影本各三份、照片七楨、郵政跨行匯款申請書影本一份，並聲請傳訊證人陳永茂、李蔡順及郝太春。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：上訴駁回。
貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
（一）鈞院勘驗結果，店一、六、二三、二六、二七、二八均係空屋，二六號為上訴人接待中心，二七由上訴人出借作為立委劉俊雄服務中心，足證上開房屋均尚未交屋，依美麗國城大廈組織章程暨住戶規約十八條第二項之規定「管理費用等以交屋完成為起算日，交屋前由建設公司或前任區分所有權人負擔。」，上訴人主張其非所有權人不必負擔自屬無據。
（二）另勘驗結果編號二、四、五、七、十、十一之一、一○二、十六、一四一、一
四八、一五六、二二五之一車位都沒有人使用，上訴人對此亦無意見，雖然編號一四八橫條被拿掉，但橫條被拿掉或壓過痕跡不能排除係上訴人所為，不能據此證明被上訴人有失職讓他人竊佔車位使用之情形（且系爭機械停車位如沒有車位鑰匙就無法使用，客觀上其他住戶亦無佔用之可能）。且依兩造規約第十八條第一項、第六項規定「本大廈之管理費係指管委會運作所需之一切費用，包括公共水電、設備採購、設施修繕費、人事成本、行政雜支等並依年度算調整之。」、「管理費得使用於下列各款：１．管理服務員、清潔員、人事費及委託管理服務人之服務費。２．共用設備之維護及運轉費。３．管理組織之辦公、電話費及其他服務費。４．共用部份之火災保險費及其他損害保險費。
５．經常性之修補費。６．清潔維護、環境消毒及垃圾處理、廢棄物處理費。
７．提撥定額修繕預備金，專款專戶（額度由管委會檢討訂定）。」，足證管理費並非排除他人佔用之對價，鐵條被拿掉可能上訴人自為，亦可能自始未裝置鐵條，不足以證明被上訴人失職縱容竊佔車位使用，且鐵條拿掉之事實尚不足以證明車位被竊佔使用（勘驗結果上面滿布灰塵顯無使用之實），上訴人迄未舉證證明何人拿掉鐵條竊佔車位，其主張免交管理費或抵銷自屬無據。
（三）上訴人機械車位為左右橫移上下昇降連動式，與其他住戶車位互相連動，無法分割或獨立操作，須定期保養維護，保持馬達正常運轉，軌道潤滑，上下左右正常運轉，否則無法供車位使用，上訴人主張維修合約對其不生效力，可以自行決定維修與否，顯然無據。
（四）上訴人主張目前市場通用之行情「空屋以半價計算」，與上開組織章程及住戶規約不合，亦屬無據。另證人莊淑如繳納之管理費之時間為八十九年十二月一日（見匯款申請書），其係繳納最近之管理費，非八十六年九月至八十八年三月之管理費甚明，與本件請求無涉，且匯款申請書係上訴人所提出，亦足證莊淑如顯係人頭戶。
（五）系爭停車位與防空避難空間、樓、電梯間、受電室、水箱共同使用地下一、二樓，此為上訴人所自認屬實，依民法第七百九十九條規定及最高法院八十八年度台上字第一五五三號判例「地下室如依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，縱各區分建築物於辦理第一次有權登記時，未辦理地下室為公共設施之登記，亦無礙其附屬於區分建築物所有人共有之性質。」，「大廈地下層防空避難室及停車空間，依法是住戶共同使用部分，建商不能單獨取得所有權，雖然建商與住戶於買賣契約另有約定，亦不影響此一事實。」，其係共有部分至為明顯，依公寓大廈管理條例第十條第二項前段規定「（二）共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，上訴人既係共有人之一自應負擔車位之管理費、保養費，上訴人主張係約定專有部分不必負擔修繕費顯然無據。
（六）上訴人在一審及鈞院均拒絕依法院命令出系爭平面車位（四位）、機械車位（八十二位）出售予何人之帳冊、買賣契約書、發票，依民事訴訟法第三百四十五條之規定，自應認被上訴人關於該停車位係上訴人所有之主張為正當。且上訴人所主張之房屋均尚未交交屋，如已交屋，上訴人會向交屋客戶「預收六個月管理費用」，並轉交被上訴人，此為建設公司出售交屋之常規，惟上訴人迄未能提出預收六個月管理費並已轉交上訴人之證據，足證並無交屋情事，依上開規定，上訴人自不能卸免交付管理費之義務。
（七）系爭八十六車位為上訴人所有，業據上訴人在一審自認屬實（見一審卷四三頁），並有上訴人一審庭呈之未售車位表（一審卷四五、四六頁）可證，此項自認迄今並未撤銷，自應據為裁判之基礎，被上訴人據此請求上訴人給付車位管理費、清潔費、機械停車位保養費自屬正當有據。
參、證據：除引用原審立證方法外，補提：合約書影本一份、車位一覽表及住戶規約影本各一份、照片十三楨、欠繳管理費明細表影本一份，並聲請傳訊證人楊靜怡、許鈗彬及莊淑如。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人係坐落於高雄市○○區○○路○○○號「美麗國城大廈」其中之店１、店６、店２３、店２６、店２７、店２８等六間房屋及車位共八十六位之區分所有權人，依住戶公約約定應接月繳納管理費及管理基金、車位清潔費交由被上訴人收取，而依該規約第十八條第五項規定管理費收費標準依用途區分如下：空戶標準同已住戶，１店鋪每月每坪十七元。３車位管理費出租（機械與平面）每部每月一五００元，地下二層清潔與管理費用每位每月三００元，而地下室機械停車位保養，全責保養每月每位二七０元（不含稅），定期檢修每月一次，經美麗國城大廈第三屆管理委員第七次會議記錄決議通過在案（第三屆管理委員第七次會議記錄及簽到表）並有保養合約可証，從而依此標準上訴人應給付店鋪管理費（每坪十七元）、地下二樓車位管理費（每部每月三百元），地下二樓機械車位保養維修費（每部二百七十元），以上總計分別為店鋪管理費六萬六千三百十四元（自八十六年九月至八十八年三月）、車位管理費五十四萬一千八百元（自八十六年八月至八十八年四月）、車位保養維修費十五萬六千八百七十元（自八十七年九月至八十八年三月），合計為七十六萬四千九百八十四元，爰求命上訴人給付管理費七十六萬四千九百八十四元及加計法定遲延利息之判決等情。
二、上訴人則以：上開大樓其中店１、店６、店２３、店２６四間店舖已因買賣而移轉他人，已非上訴人所有，故上訴人無繳交該管理費之義務；另有關車位管理費部分，其中車位編號２３８號、２４８號、２１４號、２３４號四位並非上訴人所有，且被上訴人亦有所失職，致上訴人所擁有之車位中，有七個遭受破壞及被占用，導致上訴人權益受損，就此部分所受損害，上訴人主張抵銷；再者，有關車位維修費部分，車位乃屬上訴人之約定專有部分，且機械停車位為附屬建物，被上訴人無權代表上訴人與訴外人簽訂維修合約，故上訴人亦不必負擔此等維修費用；且本件管理費之請求有失公允，蓋其主張標的皆為空屋，所有店舖及車位皆未使用，惟被上訴人依一般店舖標準請求全額收取管理費，顯有失當，應以目前市場行情「空屋皆以半價計收管理費」等語資為抗辯。
三、經查被上訴人主張前開上訴人積欠自八十六年九月份起至八十八年三月份止，共十九個月計六萬六千三百十四元之店鋪管費，及自八十六年八月份起至八十八年四月份止計有五十四萬一千八百元之車位管理費暨自八十七年九月份起至八十八年三月份止計十五萬六千八百七十元之車位保養維修費，總計有七十六萬四千九百八十四元未繳之事實，業經被上訴人提出美麗國城大廈每月繳費名冊、住戶管理規約、第七次會議紀錄決議、保養合約書及店鋪管理費明細表、車位保養維修費明細表、車位管理費明細表各一份等為證，上訴人亦自認為美麗國城大廈之區分所有權人，惟以前開情詞置辯，經查：
（一）店舖管理費部分：被上訴人主張上訴人為前開大樓其中店１、店６、店２３、店２６、店２７及店２８之店舖所有權人，故應給付共計六萬六千三百十四元之店鋪管費，固據其提出美麗國城大廈每月繳費名冊、店鋪管理費明細表影本等為證；然被上訴人於本院審理時，雖自認為店２７及店２８之店舖所有權人（見本院卷㈡第一一頁），惟否認為店１、店６、店２３、店２６之所有權人；查，店１、店６、店２３、店２６四間店舖經本院現場堪驗結果，雖皆係屬空屋，其中店２６上仍有「接待中心」等字樣（見本院卷㈡第一０三頁），然上訴人主張該四間店舖早已移轉所有權於他人，業據其提出上開店舖之買賣合約書影本四份、公證書影本暨契稅影本各三份為證，另證人楊靜怡（即店２３之所有權登記名義人）於本院審理時亦證稱：「這房子是家裡的人用我的名義買的」、「現在沒人住，已經交屋」等語（見本院卷㈡第七七頁），堪信為真實；被上訴人雖主張該證人係屬人頭戶，且上訴人未完成交屋手續，系爭店舖之真正所有權人仍屬上訴人等云云，惟未能舉證以實其說，所為主張尚不可採；依前所述，上訴人既非店１、店６、店２３、店２６四間店舖之所有權人，自無給付該等店舖管理費之義務，然仍為店２７及店２８之店舖所有權人，從而，被上訴人請求上訴人給付店舖管理費於二萬零五百二十一元（即店２７及店２８部分），即屬有據，應予准許，超過部分，即非有據，不能准許。
（二）車位管理費部分：⒈本件被上訴人主張上訴人為前開大樓中八十六個停車位之所有權人（或使用權
人），故應給付車位管理費合計五十四萬一千八百元等情，固據上訴人於原審所提出而被上訴人不爭執之「未出售車位表」（見原審卷第四五、四六頁）為證，堪信為實在。然上訴人就被上訴人所主張車位中編號２３８號、２４８號、２１４號、２３４號等部分之所有權有所質疑；經查，證人陳永茂於本院審理時證稱：「車位２３８號是另外買的」，且被上訴人於本院審理時亦陳述：「車位２４８、２３８號部分刪除」（見本院卷㈠第一一八頁、本院卷㈡第一二頁），足證車位２３８號、２４８號並非上訴人所有或所使用；另車位２３４號部分，經證人郝太春於本院證稱：「編號２３４本來是我的，但後來跟公司（即上訴人）換到２２５號」（見本院卷㈠第二三二頁），足認上訴人仍為車位２３４號之使用、所有人；另車位２１４部分，上訴人事後未能舉證證明，所辯尚不可採；綜上，被上訴人於本院審理時，雖刪除車位２３８號、２４８號管理費之請求，惟亦增加車位２３４號、２２８號管理費之請求，上訴人事後對此亦不表爭執，從而，上訴人仍係為為前開大樓中共計「八十六個」停車位之所有權人或使用權人，足堪認定。
⒉上訴人另主張上訴人車位屢遭他人侵占，且上訴人所設鐵條，仍有六個遭破壞
（計有車位１１－１、１０２、１４１、１４８、１５６、２２５－１），另上訴人亦發現車位２６０遭人占用，故被上訴人管理上有明顯之疏失，令上訴人權益受損，該損害額依每車位每月租為一千五百元，受損車位七個，期間自八十六年八月至八十八年四月計算，共計二十二萬零五百元，上訴人主張抵銷被上訴人之車位管理費，又因被上訴人失職致車位遭破壞、占用期間，上訴人應免繳該管理費共計四萬四千一百元，故關於車位管理費部分，上訴人僅負三十萬八千七百元之債務等云云。然查，前開鐵條遭破壞與車位被占用，上訴人並未能舉證證明係被上訴人或允許他人所為，亦未能證明係被上訴人職務疏失所致，固上訴人前述主張即不可採，從而，上訴人之抵銷債權既不存在，上訴人前開抵銷之抗辯，即屬無據，應不予准許。
（三）車位維修費部分：本件被上訴人主張上訴人應就其所擁有之八十三個機械停車位，按每部每月２７０元，自八十七年九月起至八十八年三月止，共計十五萬六千八百七十元負給付之責任（惟被上訴人於本院主張上訴人應就其八十六車位而給付十六萬零六百五十元）（見本院卷㈡第三０頁），固據被上訴人所提出之保養合約書影本、車位保養維修費明細表影本各一份為證，惟查，上訴人於前開大樓雖擁有八十六個停車位，已如前述，然其中車位編號４３號、２１４號及２６０號等三位係屬「平面車位」，亦為兩造所不爭執，而平面車位既無機械之設備，自無須負擔機械維修費用，故被上訴人於本院主張上訴人亦應就車位編號４３號、２１４號及２６０號負擔維修費用，自屬無據，不應准許。另按「地下室如依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，縱各區分建築物於辦理第一次有權登記時，未辦理地下室為公共設施之登記，亦無礙其附屬於區分建築物所有人共有之性質。」（最高法院八十八年度台上字第一五五三號判例參照），本件上訴人以系爭停車位乃上訴人之「約定專有」部分，被上訴人無權為上訴人代定維修合約，故上訴人無須負擔維修費用等語為辯，惟依前所述，上訴人應係有所誤認，且上訴人既為機械車位之原始出賣人，上訴人機械車位亦為左右橫移上下昇降連動式，與其他住戶車位互相連動，無法分割或獨立操作，須定期保養維護，方能確保其正常運轉，因此，上訴人對其他機械車位使用人，亦應負起出賣人之瑕疵擔保責任，從而，上訴人前述所辯，亦無可採。
（四）上訴人另主張上訴人所擁有之店舖及車位，皆曾未使用，惟被上訴人依一般店舖標準請求全額收取管理費，有失公允等云云置辯；惟查，前開組織章程及住戶規約既就此一規定定有明文，亦經合法表決通過，並登記在案，上訴人即應受其拘束，上訴人此項抗辯，即屬無據，尚非可採。
四、按公寓大廈管理條例第十條第二項規定：「共同部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金或由區分所有權人接其共有之應有部分比例分擔之。」又上開條例第三十四條第一項規定：「管理委員會之職務如下：一、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。」；而本件被上訴人提出之美麗國城大廈管理委員會組織章程暨住戶規約第十二條亦規定「管理委員會之職掌有共有部分之清潔、維護、保存、修繕及設備改良等」，且第十八條第二項亦明定：「管理費用等以交屋完成日為起算日，交屋前由建設公司或前任區分所有權人負擔。」，綜上所述，上開之店鋪房屋及車位既應認係上訴人所有，上訴人自有繳付「店舖管理費」共計二萬零五百二十一元、「車位管理費」共計五十四萬一千八百元、「車位維修費」共計十五萬六千八百七十元，合計七十一萬九千一百九十一元之義務，從而，被上訴人依公寓大廈管理條例第二十一條及住戶規約之規定，請求上訴人繳付本件管理費等計七十一萬九千一百九十一元，及自訴狀繕本送達之翌日即八十七年九月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬正當，應予准許，其超過部分，尚屬無據，不能准許。原審就被上訴人上開請求應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部份不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部份不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄並駁回該部分被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請。至兩造其餘攻擊防禦之方法，與判決之基礎不生影響，不予一一論述，附此敘明。
五、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條、第四百五十條、第七十九條但書判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 二 日
臺灣高等法院高雄分院民事第五庭~B1審判長法官 蔡明宛~B2法 官 黃科瑜~B3法 官 林健彥右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 五 月 三 日~B法院書記官 廖素珍
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