臺灣高等法院高雄分院民事判決 八十八年度上字第三八五號
上 訴 人 乙 ○訴訟代理人 江雍正律師
王進勝律師陳慧錚律師被 上訴人 甲○○訴訟代理人 洪錫鵬律師右當事人間所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十八年八月十日臺灣高雄地方法院八十八年訴字第八六九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人應將坐落高雄縣○○鎮○○段五三八之五、五三一之五地
土地二筆及其上建物即建號五一八號門牌號碼高雄縣○○鎮○○○路○○○號三層樓房一棟所有權全部移轉登記予上訴人，並將上開房屋及基地交還上訴人。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：與原判決記載相同者，茲引用之，另補稱：㈠上訴人與前夫育有二子一女，上訴人與子女經常往來，上訴人如欲求老年奉養，自可將系爭房地贈與自己之子女，無贈與被上訴人之理。
㈡系爭房地係上訴人獨資購買後，因上訴人常不在家，遂由上訴人之父母蘇英發、蘇黃嫌居住，非如證人蘇英發等人所言係由蘇進雄、蘇英發與上訴人共買。
㈢被上訴人之訴訟代理人於原審八十八年五月三日開庭時即自認兩造為買賣關係，
再參以被上訴人之父蘇進雄曾承認欲給付上訴人五十萬元，更足認兩造就系爭房地係買賣關係。被上訴人之訴訟代理人為律師為前開自認後，遲至八十八年六月七日始具狀表示自認錯誤，委無可信。
㈣系爭房地上所設定之抵押權係經上訴人之其他姐妹偽造設定，上訴人原不知情；
而兩造為近親關係，就交易行為自不容以一般買賣情況待之，依代書陳次龍所證述，可知兩造於所有權移轉時，價金確實尚未給付，自無需於移轉所有權之前塗銷抵押權。
㈤兩造間既無任何價金給付，則將來國稅局仍可依遺產及贈與稅法第五條第一款規
定，認兩造之行為視同贈與而查課贈與稅；再者，如依被上訴人主張系爭房地之贈與附有將來扶養上訴人之負擔，以及系爭房地上有抵押權債務存在，扣除上開負擔額，已無庸繳納贈與稅，是以被上訴人所抗辯以買賣避贈與稅云云，並非實在。
㈥八十五年七月間就系爭房地辦理所有權登記予被上訴人之事，非上訴人所為，再
以該次登記原因亦為買賣，足認兩造之關係為買賣。況且土地增值稅每一年增加，被上訴人以八十五年間因土地增值稅過高而暫緩登記，則延至八十七年十一月間登記，土地增值稅又更高，足認被上訴人所言有悖情理。
㈦兩造之間如為贈與系爭房地，則上訴人除須冒受刑法之使公務員登載不實罪刑罰外，尚應依法負繳納贈與土地增值稅之義務，上訴人至愚，亦無為此之理。
三、證據：援用原審立證之方法外。另補提土地買賣所有權移轉契約書影本一件、房屋稅繳款書影本一件為證及請求訊問證人陳次雄。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：與原判決記載相同者，茲引用之，另補稱：㈠上訴人曾於八十五年七月間將系爭房地辦理所有權移轉登記予被上訴人，原因雖
記載為買賣，惟實際上為贈與，嗣因應納之土地增值稅高達三十三萬零五百五十元，遂暫緩辦理。
㈡系爭房地所設定之抵押權係保證抵押債務人經銷合約貨款之支付，非保證借貸，故貨款按月支付即無抵押債權存在。
三、證據：援用原審立證之方法。
丙、本院依職權向高雄縣稅捐稽徵處岡山分處函查兩造八十五年就系爭土地增值稅申報案件係以買賣或贈與為原因﹖
理 由
一、上訴人主張：被上訴人於八十七年十月二十一日，以口頭方式向上訴人表示願以市價購買上訴人所有坐落高雄縣○○鎮○○段五三八－五、五三一－五地號土地二筆及土地上建物即建號五一八號門牌高雄縣○○鎮○○○路○○○號三層樓房一棟（下稱系爭房地），而在兩造尚未談妥市價之金額前，上訴人應被上訴人之要求，先將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人；嗣兩造就買賣價金即市價之金額意思表示未能一致，本件買賣契約應不成立，依不當得利之法律關係，被上訴人應將系爭房地所有權移轉登記返還上訴人；縱買賣契約有效成立，被上訴人迄今未給付市價六百萬元，上訴人以本件起訴狀繕本之送達為催告及為解除買賣契約意思表示，被上訴人應於契約解除後，負回復原狀之義務。求為命被上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予上訴人及交還系爭房地之判決。
二、被上訴人則以：兩造雖以買賣為原因辦理系爭房地所有權移轉登記，惟實際上係上訴人將系爭房地贈與被上訴人等語。
三、上訴人主張系爭房地原登記為上訴人名義所有，於八十七年十月二十一日以「買賣原因」名義登記移轉登記所有權予被上訴人，被上訴人並未給付買賣價金之事實，業據其提出土地及建物登記謄本、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、公證書為證，並為被上訴人所不爭執，此部分事實堪信為真。
四、上訴人主張兩造就本件系爭房地之買賣價金未達成合意，及被上訴人未給付市價六百萬元，買賣契約不成立或買賣契約經解除等情，但為被上訴人所否認，抗辯係贈與等語。茲兩造所爭執者，首應審究為兩造就系爭房地所有權移轉，係因買賣或贈與﹖經查：
㈠上訴人所提出之系爭土地、建物登記謄本、土地建築改良物買賣所有權移轉契約
書及公證書上，雖均載明系爭房地移轉登記之原因為「買賣」，但據證人即承辦系爭房地所有權移轉登記之代書陳次龍於本院到庭證稱：系爭房地是上訴人及被上訴人之父即上訴人之兄蘇進雄一起找我辦理移轉登記，是蘇進雄說是買賣及他們是兄妹，價金已談妥等語．．．，本件物權契約上之買賣價金，是我照公告現值核算，非真正買賣價金．．．實際上是否買賣或贈與，我不知道。（本院八十八年十一月十八日準備程序筆錄），而以證人陳次龍與兩造或蘇進雄間並無特殊情誼，又對本件事件並無利害關係，其證言應為可採。是以系爭房地之土地、建物登記謄本、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書及公證書上所載原因為「買賣」係代書陳次龍依上訴人及被上訴人之父蘇進雄所告知之意思而為，惟以兩造間確實未談妥實際買賣價金，為兩造所不爭執，足認被上訴人之父蘇進雄所告知代書陳次龍之買賣價金談妥之詞為虛妄之詞，從而上訴人與被上訴人之父蘇進雄所告知代書陳次龍本件房地係買賣是否真實﹖已令人生疑。
㈡證人即上訴人之父蘇英發、母蘇黃嫌、姊蘇金蓮、妹蘇金枝、兄蘇進雄，均於原
審到庭證稱因上訴人擔心年老時無人奉養，希望被上訴人能扶養她，故將系爭房地贈與移轉登記予被上訴人等語，（原審卷第六十一－六十二頁、八十三－八十五頁），徵諸上開證人為上訴人父母兄姊，為骨肉手足至親，雖證人蘇金雄為被上訴人之父，就系爭房地之移轉有相當利害關係，其證詞容或有偏頗之虞，然其餘證人包括蘇英發、蘇黃嫌、蘇金蓮、蘇金枝與上訴人之關係均較與被上訴人之關係為深，理應無蓄意為不實證詞以偏袒被上訴人之理。上訴人雖主張其身分證、印鑑證明遭家人盜用而設定本件房地上之抵押權及前曾以買賣為由申請土地增值稅核定云云，惟上訴人並無證據證明蘇英發等人有上訴人所指偽造文書之犯行，上訴人以此否認證人蘇英發等人之證言，殊無可信。再者，證人蘇黃嫌、蘇金蓮於原審復證述，上訴人係因已離婚，始希望被上訴人照顧上訴人晚年等語（原審卷第六十頁反面、六十一頁正面、八十五頁反面），而以上訴人雖育有二男一女，惟因上訴人已離婚，子女均與其前夫居住，並未與上訴人共居之情，亦有上訴人所提出之其子女及前夫之戶籍謄本可按（原審卷六十九－七十一頁），證人蘇黃嫌、蘇金蓮所證述尚非與常理有違。
㈢兩造曾於八十五年七月間，共同以「買賣」為原因，向高雄縣稅捐稽徵處岡山分
處申報系爭二筆土地移轉，經該稽徵處核定該系爭二筆土地之土地增值稅為三十三萬零五百五十元，嗣兩造以尚有爭議為由申請撤銷上開核定之情，業經本院向該稽徵處函查，有該稽徵處八十八年十一月二十九日函附兩造協議書、買賣所有權移轉契約書可按，上訴人雖否認有為上開申請，惟經本院核對協議書及買賣所有權移轉契約書上之上訴人之印章核與本件上訴人所自認真正八十七年十月二十一日買賣所有權移轉契約書上之上訴人印章完全相同，上訴人雖又主張因其不在家，其身分證、印鑑等遭其父母等人盜用云云，惟未能舉證明之，委無可信，其主張未為八十五年七月間之申請土地移轉一事，殊無可採。又兩造曾為一次以「買賣」為原因申請移轉，並經核定土地增值稅後，在第二次再重新申移轉所有權時，若兩造二次真意確為買賣，則前後二次買賣原因申請時間長達二年之久，買賣價金豈會如上訴人所言尚未談妥，僅約定以市價成交之理﹖再以八十五年七月所申請系爭土地二筆之土地增值稅經核定為三十三萬餘元，而本件八十七年十一月申請系爭土地二筆之土地增值稅經核定繳納額為十六萬六千三百七十五元（五三一－五地號土地為十萬七千零七十三元；五三八－五地號土地為五萬九千三百零二元）之情，有土地增值稅繳款書二件在卷可按（原審卷一０一－一０二頁），即本件第二次申報確較第一次核定額減少十餘萬元，被上訴人抗辯係為了減少支付土地增值稅款而撤銷第一項系爭土地移轉所有權現值申報案，堪信為真。上訴人主張第二次申報之土地增值稅應會比第一次申報高云云，自無可信。則兩造之間若確為買賣，依平均地權條例第三十七條規定，土地增值稅以原土地所有權人為納稅義務人，上開土地增值稅既依法應由上訴人負擔，與被上訴人無關，被上訴人何必因欲減少支付土地增值稅而撤銷第一次土地現值申報﹖參諸證人蘇進雄於原審證述：當初房子（意包括土地）說要送我兒子，其他稅金均由我開支等語（原審卷第六十三頁正面），足認係因被上訴人之父蘇進雄依約定應支付上開土地增值稅，始有第一、二次申報土地移轉現值情事，則其所證述兩造為贈與一事，亦屬合理。上訴人主張其不可能同意贈與而使其因此而應負擔贈與稅云云，自無可採。
㈣依上訴人主張系爭房地之市價高達六百萬元，另依土地公告現值及房屋課稅價值
合計為二百五十六萬五千九百元，雖依系爭房地登記謄本載設有四百萬元之抵押權存在，但被上訴人抗辯此抵押權為擔保貨款支付，無積欠貨款即無抵押債權存在等語，上訴人對此亦未爭執（本院八十九年一月六日準備程序筆錄），此抵押權負擔自無從扣除，又被上訴人應負扶養上訴人之負擔，此種負擔並無明確扣除憑據為若干﹖故上訴人主張在贈與情況下可扣除上開四百萬元抵押負擔額及扶養負擔額，無庸繳贈與稅云云，自無可採。至於國稅局事後是否核認兩造為贈與﹖查課贈與稅，係為日後國家機關查課稅權責，上訴人以此主張兩造不可能以買賣為名達避贈與稅之實云云，亦無可採。
㈤綜上言之，在本件系爭房地價值達數百萬元情況下，兩造竟未訂立任何書面契約
，將買賣價金、標的等明白載明，且依上訴人所主張在未談妥市價為若干及被上訴人未給付任何價金之前，即將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，縱上訴人與被上訴人之父為兄妹，情誼深厚，但如此草率行事亦屬與常理有悖；況且再參酌前開㈡、㈢、㈣所述證人蘇英發等人之證言及前後二次申請移轉土地增值稅，及一般社會上為節稅，以不動產贈與，卻以買賣為原因移轉所有權登記藉以隱藏真正贈與行為，亦有之等情，被上訴人抗辯系爭房地所有權移轉之真正原因確是贈與，為可採。上訴人主張為買賣，尚難信為真實。
㈥被上訴人訴訟代理人於原審八十八年五月三日第一次審理時雖曾自認：「買賣有
效成立」，惟該訴訟代理人已於八十八年五月十三日即具狀聲請傳訊證人即上訴人父母以便明瞭移轉所有權之原因；復於八十八年六月七日具狀表示因剛受委任，對於事實經過尚未完全明瞭，爰更正系爭房屋係上訴人贈與寺情，本院認被上訴人之訴訟代理人確於原審第一次審理當日甫受委任，此有委任狀記載日期為八十八年五月三日可按，且嗣後並聲請傳喚相關證人以證明非買賣，係贈與之情，詳如前述，足見被上訴人訴訟代理人第一次審理期日之自認與事實不符，且係出於錯誤而為之，被上訴人訴訟代理人既將該錯誤之自認撤銷，自不生自認之效力。
㈦上訴人另主張證人蘇英發、蘇黃嫌、蘇進雄、蘇金蓮及蘇金枝等人所證述系爭房
地為上訴人、蘇進雄與蘇英發等三人共買云云，係偽稱及相互矛盾之詞。查，證人蘇英發等人所證述共買之情，並無確實出資等證據證明之，惟此部分證述不實，亦對被上訴人所抗辯本件系爭房屋所有權之贈與，係因將來要扶養上訴人之贈與原因無關。又上訴人主張證人蘇黃嫌等人證述給付五十萬元予上訴人之情，故應為買賣云云，查證人蘇黃嫌於原審已明確證述是贈與後，始再證述沒有說賣多少錢，只說先給五十萬元，五十萬元不是要買賣的等語；證人蘇進雄亦明確證述：所以開出五十萬元，是因她（指上訴人）說需要錢等語；證人蘇英發亦證述係贈與後，事後有拿五十萬元給她，但她不接受等語（原審卷第六十一、六十二、六十三頁、八十三頁），由以上證言，可明顯看出證人蘇黃嫌等人所言事後給付之五十萬元係贈與後之事，且非買賣價金已明確，上訴人所主張自無可採。
五、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關係該項法律行為之規定，民法第八十七條定有明文。本件系爭房地所有權之移轉登記乃為「真贈與假買賣」之情形，揆諸前開法條之規定，該買賣行為應屬無效，而買賣所隱藏之贈與行為有效，是被上訴人取得系爭房地乃係基於「贈與」之法律上原因，上訴人主張買賣契約不成立，被上訴人係不當得利，並請求依民法第一百七十九條規定返還系爭房地，於法尚屬無據，應予駁回；且系爭不動產移轉登記之原因既非買賣，則上訴人主張因被上訴人未支付價金，解除買賣契約，請求被上訴人回復原狀將系爭房地移轉登記予上訴人，並交還房地於法無據，亦難准許。
六、從而，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 十五 日
臺灣高等法院高雄分院民事第一庭~B1審判長法官 黃金石~B2法 官 周慶光~B3法 官 簡色嬌右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 十七 日~B法院書記官 周能智
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