臺灣高等法院高雄分院民事判決 八十八年度上更㈡字第九號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 陳慧博律師
郭季榮律師被 上訴人 乙○○訴訟代理人 蔡政宏律師右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十四年八月二十五日臺灣高雄地方法院八十三年訴字第一九二三號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院判決如左：
主 文原判決除確定部分外，關於駁回上訴人後開第二項之訴及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應會同上訴人就坐落高雄縣○○鄉○○○段地號三九七四、地目田，面積０．一二一九公頃土地及其地上建物即門牌號碼高雄縣○○鄉○○村○○路二０三之一號平房（即農舍）二間，年租金每台分依蓬萊稻谷一千二百台斤計算共計一五０八台斤，依合約當時折算年租金新台幣壹萬元，租佃期間自民國八十三年十一月十五日起至民國八十九年十一月十四日止，向高雄縣政府訂立耕地三七五減租條例之租約登記。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用（確定部分除外）由上訴人負擔七分之一，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決除確定部份，關於上訴人敗訴部份廢棄。
㈡被上訴人應會同上訴人就座落高雄縣○○鄉○○○段，地號三九七四，地目田，
面積０．一二一九公頃土地及其地上建物即門牌號碼高雄縣○○鄉○○村○○路二０三之一號平房（即農舍）二間，年租金依每台分土地計算每台分依蓬萊稻谷一千二百台斤計算共計一五０八台斤，依合約當時折算年租金新台幣（下同）壹萬元正，租佃期間自民國（下同）八十三年十一月十五日起至九十年十一月十四日止，向高雄縣政府訂立耕地三七五減租條例之租約登記。
㈢第一、二、三審及發回更審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決書記載相同者，予以引用外，補稱：㈠按「所謂耕地之租佃即土地法所稱耕地租用，係以自任耕作為目的，約定支付地
租使用他人之農地者而言」（最高法院四十四年台上字第六一一號判例），觀之兩造所訂立之租賃契約，乃上訴人以自任耕作為目的，約定支付租金使用被上訴人所有之農地，顯見兩造所訂立之契約實屬耕地租佃契約，自有三七五減租條例之適用，被上訴人所云係上訴人管領本件不動產之期限約定云云，自屬推諉卸責之詞。
㈡查台灣省耕地租約登記辦法（以下簡稱耕租登記辦法）第二條第一項：「耕地租
約之訂立、變更、終止或續訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起三十日內，向當地鄉、鎮、市、區公所申請，出租人或承租人不會同申請登記時，得由一方陳明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記。」同條第二項：「前項單獨申請登記，除有左列情事之一者得逕行登記外，鄉、鎮、市、區公所應通知他方於接到通知之日起二十日內提出當面意見，逾期未提出者，由該管鄉、鎮、市、區公所逕行登記：
①經判決確定者。
②經訴訟上和解或調解成立者。
③經耕地租佃委員會調解或調處成立者。」同條第三項：「前項受通知之他方提
出相反意見時，依本條例第二十六條規定處理。」上訴人曾向高雄縣大寮鄉公所申請登記耕地租約，卻為其所拒，且被上訴人亦不同意辦理，上訴人自得訴請被上訴人協同辦理登記，以保障權利，原審僅以耕租登記辦法第二條第一項上訴人單獨聲請登記，逕認本訴欠缺權利保護要件云云，顯屬違法。
㈢有關兩造自八十一年九月八日至八十七年九月七日耕地租約八十七年九月八日至
九十三年九月七日止，仍繼續存在，並不因被上訴人無故拒絕續訂租約，而受影響：
①耕地三七五減租條例（下簡三減條例）第二十條：「耕地租約於租期屆滿時，
除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」，且租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅，最高法院五十年台上字第一八五八號判例早有明示。②兩造於八十一年九月七日租期屆滿時，上訴人即承租人仍繼續在本件土地上耕
作，有續租之事實，且被上訴人並未為拒絕續租之意思表示，仍繼續收受上訴人繳付之租金，即八十一年九月八日至八十三年九月七日止，三年之租金共新台幣參萬元，與違約金數目亦不相當，被上訴人雖辯稱係以受領違約金之意思收受云云，顯不足採，而八十三年九月八日至八十四年九月七日之租金新台幣壹萬元，上訴人本以郵局匯票繳付，被上訴人拒絕受領，上訴人已依法提存。
因此，依上開判例見解，兩造間之租佃關係仍繼續存在，並不因被上訴人無故拒絕續訂租約，而受影響，且依耕地三減條例第五條耕地租約不得少於六年之規定，兩造間第二期之租佃契約期間應自八十一年九月八日起依法延至，八十七年九月七日止第三期之租佃期間自八十七年九月八日至九十三年九月七日止。
③⒈被上訴人非但有續收租金之事實，且按耕地三七五減租條例第十九條第一項
：「耕地租約期滿時有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一、出租人不能自任耕作。二、出租人所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者」，被上訴人需上開情事，才能收回自耕，否則兩造間之耕地租約自屬繼續存在，亦不因被上訴人拒絕續訂租約，而有所影響。再者，按三減條例第六條：「．．．租約之訂立、變更、終止或換訂應由出租人會同承租人申請登記」，縱依耕租登記辦法第二條得單獨申請登記，亦無法達成登記之目的，上訴人自有訴請被上訴人協同辦理登記之必要，並不因被上訴人拒絕續訂租約，而不得提起，⒉且最高法院（八十七年度台上字第二九五八號）撤銷發回原更審高院（八十
六年度上更㈠二十六號）之意旨，亦認定上訴人申請高雄縣政府耕地租佃委員會於八十三年十一月十五日調處其與被上訴人就系爭土地、農舍訂立三七五租約登記爭議，依大法官會議釋字第一二八號，該管行政機關（租佃委員會）所為之調處倘是行政處分，被上訴人如有不服，則被上訴人即應於處分書收到之次日提起之。惟被上訴人並無提起訴願。故上訴人（即原告）提起本件民事訴訟，自屬合法。
⒊倘如上開行政機關（租佃委員會）所為之調處非行政處分，則被上訴人即未
尚該管行政機關申請收回系爭耕地，在該管行政機關核准前，其耕地租佃關係，仍繼續存在而上訴人即得請求辦理租約登記。是原審判決以上訴人未提起訂立書面租約之訴，而駁回訴之聲明云云，依前述最高法院撤銷發回意旨說明，原審判決認事用法顯有違誤之處。
④⒈原更審高院以第一審卷內資料，認定被上訴人近年無收入，有父親黃培需照
料，而認定無法維持一家生活云云，惟該資料亦經前審調查並不證明有三七五減租條例第十九條第一項之事項，為何原更審高院能未經調查其真偽及現況真象究是為何，竟能援用時隔多時之資料，其認事用法顯屬違誤。
⒉原更審高院以上訴人七十五年出售系爭土地及建物，有一百三十八餘萬所得
，認定上訴人有所得云云，惟上訴人自七十五年九月八日向被上訴人承租農地後，即在該農地上耕作，從未間斷，此有高雄縣大寮鄉中庄村村長開具之證明書可稽（見八十四年三月二日補充陳述㈡之附件三）。且上訴人一家均賴上訴人耕作土地之收益為生，所得尚不得以課稅，有財政部台灣省南區國稅局八十二年綜合所得稅額證明書為憑，若被上訴人遽得農地收回，則上訴人一家將無法維生，且出賣系爭房地確因經濟不好，需要周轉，此為不得已，原更審高院未加詳究收回系爭耕地，將會致上訴人生活失其所據，此顯有違誤。
⑤又系爭農舍，乃便利耕作為設原附屬於耕地而存在。應屬於租佃登記範圍，原
更審高院認為此部分不屬於租佃登記範圍，又未說明其理由，其認事用法顯有違誤。
㈣按所謂調解，性質上屬於當事人間之和解，其成立必由當事人間之合意，不能強
迫其接受。所謂調解，為調處機關所為勸導並依權而為決斷或仲裁之意。故調解僅有所謂不成立，而調處則有所謂不服，今前揭高雄縣政府耕地租佃委員會之調處，既為耕地三七五減租條例第十九條之調處，自無所謂調處不成立之概念，此從最高法院發回理由內所載『該耕地租佃委員會就此爭議事項並決議：「本案由承租人承租繼續耕作」（見一審卷第四－六頁），雖被上訴人不同意，然此調處內容是否即為該管機關就被上訴人得否收回耕地之審查核定？倘是，被上訴人是否循行政訴訟爭程序救劑？其結果如何？倘非，被上訴人是否另向該管行政機關申收回系爭耕地？該管行政機關核准前，其耕地租佃關係，能否謂不存在而上訴人不得請求辦理租約登記？不無求之餘地。』等語，顯見，最高法院就本件調處認為有問題者，僅調處成立後，耕地租佃委員會是否已就被上訴人得否收回耕地，已為審查核定？並以此而分肯定及否定之結果，論述行政救濟及上訴人之聲請否有理？提出疑問，準此，最高法院之發回判決已認本件調處已成立生效，從而，高雄縣政府耕地租佃委員會所為之決議：「本案由承租人承租繼續耕作」，應屬耕地三七五減租條例十九條所規定，被上訴人不得收回自耕之核定，此項核定並不因該耕地委員會適用法令違誤而影響（例如：將適用調解之「不成立」之概念，適用於本件調處，本件為適用耕地三七五減租條例十九條，該委員會卻適用同條例第二十六條）。從而，被上訴人對該核定之違誤，依司法院大法官會議解釋一二八號解釋之解釋理由意旨，被上訴人應循訴願程序救濟。
㈤本件自原租佃契約屆滿時起，上訴人欲繼續耕作，並要求續訂租約，被上訴人反
對乃經高雄縣政府耕地租佃委員會調處核定上訴人得繼續耕作，惟依耕地三七五減租條例第六條前段之規定：「本條例施行後，耕地約應一律以書面為之」，本件租佃期間，既未合意以書面為之，兩造之租佃期間為何實難確定其範圍，而因本件爭訟，被上訴人本應依訴願救濟，卻執意於本案中蓄意延滯訴訟期間，致租佃期間一直無法確定，被上訴人具有可歸責之事由，因此上訴人將租佃期間減縮如上訴聲明，實基於情事變更而來。
再者，從原訂租約期滿至耕地租佃委員會調處成立期間，被上訴人得否收回自耕尚屬未定，如得收回自耕，依耕地三七五減租條例第二十條規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續行租約。」，故於被上訴人得否收回自耕之情形未定前，續訂租約之狀態無由產生，因此，依司法院大法官會議解釋一二八號解釋之解釋理由，前揭耕地租佃委員會之調處，既能形成被上訴人不得收回自耕之法律效果，於是時，所謂續訂租約之狀況始能形成，故上訴人將租佃期間，定為自調處成立之日為租佃期間起算日。
三、証據：除援用原審及本院前審所提証據外，另提出高雄縣政府耕地租佃委員會八十三年十一月十五日調處程序筆錄影本一份。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）上訴駁回。（二）第一、二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決書記載相同者，予以引用外，補稱：
Ａ、本件兩造間簽訂之契約，並非租賃契約：㈠被上訴人刻苦勤勞，純樸老實，七十五年間經人介紹得知上訴人欲出賣系爭不動
產，便欲買來自己種些農作物，耕作終老，一方面可以勞動身體，活動筋骨，另一方面可以餬口，使自己的生活不用抑賴兒孫負擔。被上訴人由於缺乏資金，甚至向他人舉債，始籌得全部價金壹佰叁拾捌萬貳仟肆佰陸拾捌元。
㈡被上訴人與上訴人簽約並已將全部價金給付上訴人，詎上訴人遲不交付不動產，
一再懇求被上訴人允許其一年後再交付不動產。被上訴人厚道心軟，想想自己的計劃稍微延遲個一年也沒有什麼關係，不疑有他的同意了上訴人的請求，更在一年到期後，又拗不過上訴人之央求，一再寬厚的同意上訴人繼續使用買賣標的物的要求，允許其延緩交付不動產。熟知人心隔肚皮，竟然是受騙上當。
㈢按「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以
過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意」最高法院三十九年台上字第一０五三號判例著有明文。被上訴人不識字，其固於七十五年八月十五日、七十六年九月八日、七十七年九月八日、七十八年十月十日受騙分別與上訴人簽訂四次的契約，惟查雙方當時立約之真意，係就上訴人延遲交付不動產之期限作約定，而所謂「租金」的約定，純係上訴人已收受買賣契約之全部價金卻延遲交付不動產，因此對買受人（即被上訴人）所為之些許補償，此由上訴人已收受之價金高達壹佰叁拾捌萬貳仟肆佰陸拾捌元，而所謂「租金」的約定每年僅壹萬元即足明悉。
㈣蓋依民國七十五年至七十九年間之銀行定存利率，年利率遠高於百分之七，換言
之，被上訴人舉債籌得之現金壹佰叁拾捌萬貳仟肆佰陸拾捌元倘存於銀行，每年的利息所得遠超過玖萬陸仟元。依一般經驗法則，購買不動產以略低於銀行利息水準之租金出租他人或有所聞，但購買不動產後僅以銀行利息水準十分之一之租金出租他人之情形，未曾聽聞。更何況上訴人購買不動產的資金還有一部分是借來的。
㈤被上訴人不將舉債籌得之壹佰叁拾捌萬餘元存於銀行，收取每年超過「玖萬陸仟
元」之利息，卻將壹佰叁拾捌萬餘元用來購買系爭不動產後，以每年「壹萬元」之「租金」「出租」給上訴人？當然不可能。依據買賣價金之利息與所謂「租金」間嚴重失衡之差距，顯見前揭契約，依當事人立約時之真意，絕非租賃契約，實質上更無所謂租金之約定。該等契約雖形式上名為租賃契約，但實質上純係對出賣人（即上訴人）延遲交付買賣標的物之期限所為之約定，絕非租賃契約。上訴人主張前揭契約乃耕地三七五租約云云，並無可採。
Ｂ、退一步言，倘鈞長審酌後仍認兩造間簽訂之契約為租賃契約，則因上訴人依兩造間之買賣契約仍有交付系爭不動產之義務，上訴人交付系爭不動產之義務仍未履行，不容上訴人援引承租人之地位主張租賃契約之權利：
㈠按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」，「行
使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」民法第三百四十八條第一項及第一百四十八條第二項定有明文。
㈡本件被上訴人於七十五年間舉債向上訴人購買系爭土地及建物，但上訴人僅移轉
土地所有權，迄未移轉建物所有權，亦未將土地及建物交付於被上訴人，上訴人基於出賣人之地位所付交付土地及建物之義務，根本尚未履行。
㈢民法第七百六十一條第二項「占有改定」，係有關「動產物權讓與」之規定，於本件兩造間所訂之不動產買賣契約，並無適用之餘地。
㈣再者，占有改定以代交付之情形，必須當事人間有以占有改定以代交付之意思，
才可以用占有改定代替交付。承如前述，兩造間自七十五至七十八年訂立四個契約之真意，就是在於明定上訴人延緩交付不動產之期限，兩造間從未有以占有改定以代交付之意思，自不得遽認有占有改定之適用。
㈤耕地三七五減租條例的立法意旨在於保護真正的弱勢承租人。本件上訴人實係收
受壹佰叁拾捌萬餘元價金的出賣人，是拒絕交付買賣標的物的出賣人，並非真正應受保護的弱勢承租人，上訴人交付買賣標的物之義務仍未履行，被上訴人更沒有允許上訴人以租賃契約中承租人之身分免除其買賣契約中出賣人義務之意思，上訴人竟於交付買賣標的物之期限屆滿時，主張適用耕地三七五減租條例，置其基於買賣契約應交付買賣標的物之義務於不顧，不論就上訴人所謂承租人權利之行使或就有關上訴人出賣人義務之履行而言，顯然均違反誠信原則，法、理不容。
㈥上訴人依據買賣契約既有交付系爭不動產之義務，其出賣人之義務根本尚未履行
，亦非應受三七五減租條例保護之弱勢承租人，自不容援引承租人之地位排除出賣人之義務而主張租賃契約之權利。
Ｃ、按耕地三七五減租條例第十九條第一項及第四項規定「耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一、出租人不能自任耕作者。二、出租人所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。」「出租人不能維持其一家生活而有第一項第三款情事情，得申請鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會予以調處」。因此，得依耕地三七五減租條例第十九條第四項申請調處之事項，乃出租人不能維持其一家生活「且」出租人收回耕地致承租人失其家庭生活依據」之情形始足當之。惟查：
㈠本件被上訴人為自耕農，因欠法律常識，遭上訴人設計陷害，七十五年間舉債向
上訴人買受本件不動產，給付價款壹佰叁拾捌萬餘元；卻無法耕作收益，生活早已陷於困境。且被上訴人近年來持續無收入。而被上訴人之父黃培更已達八十七歲高齡，更須照料，被上訴人顯然無法維持一家生活。被上訴人為證明上述主張之事實，於第一審八十三年十二月二十日答辯狀提出被上訴人於八十年、八十一年、八十二年均沒有所得之國稅局證明，並提出被上訴人戶籍謄本證明被上訴人必須照顧高齡之父，早已無法維持生活，已舉證證明上訴人符合耕地三七五減租條例第十九條所定收回自耕之要件。
㈡上訴人因系爭土地及建物之出賣，於七十五年自被上訴人處收受價金壹佰叁拾捌
萬貳仟肆佰陸拾捌元，民國八十年又有十萬元薪資所得，而且上訴人所育三女一子，全部均已成年。此相關事實為上訴人所不爭執，亦經鈞院前審調查是認，上訴人顯然不會因為返還土地而失其家庭生活依據。準此，則被上訴人顯亦符合收回自耕之要件。鈞院前審依據調查證據之結果，認定系爭耕地由被上訴人收回後，上訴人不致其失其家庭生活依據（請詳鈞院前審判決理由第十一頁第五點以下），顯見上訴人主張被上訴人收回系爭耕地、建地將使其失去家庭生活依據云云，純屬虛偽。
㈢上訴人既不會失去家庭依據，自非屬耕地三七五減租條例第十九條第一項第三款
及第四項中所謂出租人得申請耕地租佃委員會調處之爭議，則關於系爭耕地是否准被上訴人收回自耕或是否准許上訴人訴請登記租約，即無庸經由行政機關審查核定。因此，縱認本事件有耕地三七五減租條例之適用，上訴人既不會因被上訴人收回耕地而失其家庭生活依據，自非屬耕地三七五減租條例第十九條第四項所謂出租人不能維持生活「且」出租人收回耕地致承租人失其家庭生活依據之情形。換言之，上訴人得否收回自耕自不屬於耕地三七五減租條例第十九條及司法院大法官會議釋字第一二八號解釋文所指應由鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會審查核定之事項，依法自無須經由鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調處決定，應由法院依法認定。
㈣被上訴人不能維持一家生活且收回耕地不會使上訴人失其家庭生活依據，依耕地
三七五減租條例第十九條之規定，早就可以在租約期滿時收回自耕，上訴人主張續訂租約登記，自無可採。
Ｄ、上訴人曲解最高法院發回判決意旨，於法無據：㈠高雄縣耕地租佃委員會八十三年十一月十五日進行之調處，係上訴人依據耕地三
七五減租條例第二十六條之規定，聲請大寮鄉公所調解，嗣調解不成立，再由大寮鄉公所依據同條之規定，轉請高雄縣政府調處。而高雄縣政府八十三年十一月十五日之調處不成立後，高雄縣政府再依據同條之規定將全案移送至原審法院。顯見全部程序均係依耕地三七五減租條例第二十六條之規定所進行，根本與耕地三七五減租條例第十九條之調處無關。上訴人一再將高雄縣政府耕地租佃委員會八十三年十一月十五日依據耕地三七五減租條例第二十六條所進行而不成立之調處，曲解為耕地三七五減租條例第十九條之調處，顯然誤解法令，並無可採。
㈡依據高雄縣政府耕地租佃委員會八十三年十一月十五日調處程序筆錄末頁之記載
：各委員勸告雙方當事人接受上項解決辦法，申請人不同意、對造人同意、「調處不成立」（按筆錄之記載應係申請人（即上訴人）同意、對造人（即被上訴人）不同意而誤載為申請人不同意、對造人同意），明證該次調處之結果確係「調處不成立」。「調處不成立」之結果除已於上揭筆錄上載明外，全案並經高雄縣政府依據耕地三七五減租條例第二十六條之規定移送原審高雄地方法院。高雄縣政府八十三年十一月十五日之調處既係依據耕地三七五減租條例第二十六條之規定所進行，與第十九條之調處無關，且調處之結果為「調處不成立」，則該次調處當然不是高雄縣政府依據耕地三七五減租條例第十九條就被上訴人得否收回耕地之審查核定，被上訴人依法當然不可能就該不成立之調處提起訴願或任何行政救濟。
㈢依據高雄縣政府耕地租佃委員會八十三年十一月十五日調處程序筆錄之記載（請
詳原審卷第四頁以下），該次調處並未就耕地三七五減租條例第十九條第一項第三款暨第四項規定中「出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據」、「出租人不能維持其一家生活」等事由為任何審核判斷，且調處結果為調處不成立，復經高雄縣政府於調處不成立後，依耕地三七五減租條例第二十六條之規定移由原審法院處理，益見該次調處與耕地三七五減租條例第十九條無涉，更不會發生確定兩造間權利關係之效力，上訴人率謂本件系爭之租佃契約於調處成立時已確定繼續生效云云，顯無可採。
㈣耕地三七五減租條例第十九條第四項之調處，應由出租人向「鄉（鎮市區）公所
」耕地租佃委員會聲請調處，司法院大法官會議釋字第一二八號解釋理由書中亦明載耕地三七五減租條例第十九條之調處，應由「鄉鎮區公所」以行政機關之地位為之。而本件八十三年十一月十五日之調處，係由上訴人（非出租人）依耕地三七五減租條例第二十六條之規定向「縣政府」耕地租佃委員會聲請調處，並非由「鄉（鎮市區）公所」進行之調處，程序上全然不同；且該次調處程序中更沒有就耕地三七五減租條例第十九條所謂得否收回自耕之法律要件為任何之審查判斷，該次依耕地三七五減租條例第二十六條之規定所進行之調處程序，當然不可能發生耕地三七五減租條例第十九條調處的法律效果。上訴人強將八十三年十一月十五日之調處曲解為係依耕地三七五減租條例第十九條進行之調處，甚至濫行指陳高雄縣政府耕地租佃委員會適用法令違誤云云，顯無可取。
㈤八十三年十一月十五日調處不成立之調處程序筆錄，於決議主文內雖有「本案由
承租人承租繼續耕作」之記載。退萬步言，倘（假設語）該調處內容係行政機關之審查核定而有法律上效力，惟查申請人（即上訴人）於該次調處之聲請係主張被上訴人應會同其辦理訂立三七五租約登記，且兩造間七十八年十月十日訂立之租約依法應延長六年，而該調處內容顯然僅准許上訴人承租繼續耕作至八十四年十月九日，並未准許上訴人辦理七十八年十月十日至八十四年十月九日租約登記之聲請。上訴人就該調處內容如有不服，自應循行政訟爭程序救濟。而上訴人既未循行政爭訟程序救濟，則行政機關就上訴人僅得繼續耕作至八十四年十月九日；且不得辦理租約登記之審查核定已經確定，上訴人提起本件租約登記訴訟，仍無理由。
㈥尤其，上訴人一再變更聲明的結果，竟然以該八十三年十一月十五日調處不成立
之調處日期為起算點，主張兩造之六年租佃期間從八十三年十一月十五日起至八十九年十一月十四日止，更屬乏據。按「耕地租佃期間，不得少於六年」，「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」，耕地三七五減租條例第五條前段及第二十條著有明文。本件倘（假設語）有耕地租約之存在，自不容上訴人任意計算租約之期間，上訴人所謂自調處成立之日為租佃契約起算日云云，亦無理由。
三、證據：援用於原審及本院所為之立證方法。
丙、本院依職權函請高雄縣政府查覆有關該府第十二屆耕地租佃委員會第七次經常會議第十二號訂立租約爭議（即本件系爭租佃爭議）調處案件所為調處內容。
理 由
一、本件上訴人主張：兩造於七十五年九月八日，就座落高雄縣○○鄉○○○段第三九七四號土地，面積０．一二一九公頃及其地上建物即門牌號碼高雄縣○○鄉○○村○○路二０三之一號（現改為高雄縣○○鄉○○路○○○巷○○弄○號）平房（農舍）二間（下稱系爭土地、建物）訂立租約，租期一年，年租金以每台分土地蓬萊稻容一千二百台斤計算共計一千五百零八台斤，折算現金為一萬元，依耕地三七五減租條例第五條之規定，該租約期限延長為六年，至八十一年九月七日屆滿，租期屆滿後，伊仍繼續耕作，被上訴人亦繼續收受租金，依法應視為不定期限之租賃關係，又因上訴人申請高雄縣政府耕地租佃委員會於八十三年十一月十五日調處兩造就系爭土地、農舍訂立三七五租約登記爭議，而本件調處即已對耕地租約已滿時准否收回自耕地發生法律效力之單方行政行為（即行政處分），對兩造租賃契約發生確定權利關係之效力，故本件租佃期間即得以調處之日（即八十三年十一月十五日）為租佃期間之起算日，復因耕地租佃期間並無定其上限，則系爭租佃期間默示更新為八十三年十一月十五日起至九十年十一月十四日止，伊仰賴耕作系爭土地之收益維生，並以系爭建物為棲身之處。若被上訴人收回系爭土地及建物，伊將失去家庭生活依據，被上訴人不得收回系爭土地及建物，兩造間之租佃關係仍繼續存在等情。求為命被上訴人會同伊向高雄縣政府辦理耕地三七五減租條例之租約登記，期間自八十三年十一月十五日起至九十年十一月十四日止之判決（上訴人另請求被上訴人會同辦理自七十五年九月八日起至八十一年九月七日止耕地租約登記部分，業經最高法院另以裁定駁回確定在案），又上訴人請求被上訴人會同辦理自八十一年九月八日起至八十三年十一月十四日止耕地租約登記部分，則經上訴人於本院聲明減縮）。被上訴人則以：系爭土地原係上訴人所有，出售與伊後，即央求伊出租，兩造遂訂立租約，租期一年，每年換約一次，伊收受租金至七十九年十月十日止，其後即向上訴人表示不再續租，且曾起訴請求上訴人返還系爭土地等語，資為抗辯。
二、本件上訴人主張兩造於七十五年九月八日就系爭土地及其地上建物訂立一年期之租約等情，已為被上訴人所不爭執，且有土地、房屋租賃契約書在卷足憑，自堪信實。按耕地租佃期間不得少於六年，其原約定租期超過六年者，依其原約定，耕地三七五減租條例第五條定有明文。依上開規定意旨，即耕地租佃期間至少應為六年，且該規定為強制規定。是凡耕地租約其原訂租期不及六年者，均應依照耕地三七五減租條例規定，一律延長為六年，且在該延長期間，原租約仍繼續有效。則本件雖兩造於七十五年間就系爭耕地僅訂立租期為一年之租約，惟揆諸上開說明，兩造就系爭耕地之租約應延長為六年，即其租期為自七十五年九月八日起至八十一年九月七日止。兩造於七十六年間、七十七年間、七十八年間復另就系爭耕地訂立租期為一年之租約，惟既原於七十五年九月八日所訂之系爭耕地租約繼續有效，則上開另訂之租約，自為原訂租約之效力所及。
三、又兩造前於七十五年九月八日就系爭土地及地上建物訂立之租約，依法應延長為六年，即該租用期間應至八十一年九月七日屆滿，惟於該租佃期間屆滿後，上訴人即承租人主張伊仍在系爭耕地上繼續耕作，且被上訴人復繼續收取租金，則兩造間關於系爭耕地之租佃關係應繼續存在云云，被上訴人則主張系爭耕地之租約期滿，且伊已於期滿時表示反對續租之意思，又伊係以收回自耕之意思，請求上訴人應交還系爭耕地等語。是以，本件兩造所爭執者，厥為爭耕地之租佃關係於八十一年九月七日期滿後，上訴人得否主張上開耕地之租賃關係存在，而依耕地三七五減租條例第二十條請求續訂耕地租佃之書面契約？且上開爭議得否以訴訟解決？經查：
㈠按「所謂耕地之租佃即土地法所稱耕地租用，係以自任耕作為目的，約定支付地
租使用他人之農地者而言」（最高法院四十四年台上字第六一一號判例），查兩造所訂立之租賃契約，乃上訴人以自任耕作為目的，約定支付租金使用被上訴人所有之農地，顯見兩造所訂立之契約實屬耕地租佃契約，自有三七五減租條例之適用，被上訴人主張係上訴人管領本件不動產之期限約定云云，自無足取。
㈡次按耕地三七五減租條例第二十條規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依
本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」，且租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅，最高法院五十年台上字第一八五八號著有判例。本件兩造於八十一年九月七日租期屆滿時，上訴人即承租人仍繼續在本件土地上耕作，有續租之事實，且被上訴人並未為拒絕續租之意思表示，仍繼續收受上訴人繳付之租金，即八十一年九月八日至八十三年九月七日止，三年之租金共新台幣叁萬元，而八十三年九月八日至八十四年九月七日之租金新台幣壹萬元，上訴人本以郵局匯票繳付，被上訴人拒絕受領，上訴人已依法提存（原審卷第四一頁、第一四七、一四八頁）。依上開判例意旨，兩造間之租佃關係仍繼續存在，並不因被上訴人無故拒絕續訂租約，而受影響；且依耕地三七五減租條例第五條耕地租約不得少於六年之規定，兩造間第二期之租佃契約期間應自八十一年九月八日起依法延至八十七年九月七日止。
㈢又耕地租約期滿時，出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者，出租人
不得收回自耕；惟出租人不能維持其一家生活時，得申請鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會予以調處，耕地三七五減租條例第十九條第一項第三款、第四項規定甚明。依司法院大法官會議釋字第一二八號解釋文：『行政機閞就耕地三七五減租條例第十九條所為耕地准否收回自耕之核定與調處，出租人、承租人如有不服，應循行政訟爭程序請求救濟。』，暨其解釋理由書：『依該條例第十九條第二項之規定（按：耕地三七五減租條例於七十二年十二月二十三日修正公布，將原第十九條第二項移列為第四項），出租人如確不能維持其一家生活，而同時因出租人收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者，鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會所為之調處，既係對於耕地租約已滿期時准否收回自耕事件所為發生法律效果之單方行為，自亦係行政處分。：：：復查該條例第十九條第二項並無如同條例第二十六條第一項移由司法機關處理之規定，故出租人或承租人對耕地准否收回自耕地之核定與調處，如有不服，自應依訴願法第一條，行政訴訟法第一條循行政訟爭程序以提起訴願再訴願行政訴訟之程序請求救濟。』觀之，此項解釋之精神，係將該條例第十九條所生之爭議（包括同條第一項、第四項），劃歸行政機關受理，其耕地准否收回自耕，應由該管鄉（鎮、市、區）公所審查，報經縣市府核備，該管行政機關所為之審查核定，係屬行政處分。是出租人未依耕地三七五減租條例第十九條第一項規定向該管行政機關申請收回耕地時，或申請收回耕地在該管縣市政府核准之前，其耕地租賃關係，尚難謂為已消滅，而被上訴人並未向該管高雄縣政府申請收回系爭耕地之事實，亦經高雄縣政府函覆本院無訛（見本院卷第一六四頁），則又所謂農舍，乃便利耕作而設，原附屬於耕地而存在，是以上訴人訴請被上訴人就系爭土地及其地上農舍二間辦理租約登記，即為法之所許。
㈣依臺灣省耕地租約登記辦法第二條第一項：「耕地租約之訂立、變更、終止或續
訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起三十日內，向當地鄉、鎮、巿、區公所申請，出租人或承租人不會同申請登記時，得由一方陳明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記。」同條第二項：「前項單獨申請登記，除有左列情形之一者得逕行登記外，鄉、鎮、巿、區公所應通知他方於接到通知之日起二十日內提出書面意見，逾期未提出者，由該管鄉、鎮、巿、區公所逕行登記：⒈經判決確定者。⒉經訴訟上和解或調解成立者。⒊經耕地租佃委員會調解或調處成立者。同條第三項：「前項受通知之他方提出相反意見時，依本條例第二十六條規定處理」。上訴人曾向高雄縣大寮鄉公所申請登記耕地租約，卻為其所拒，且被上訴人亦不同意辦理，上訴人自得訴請被上訴人協同辦理登記，以保障權利。被上訴人抗辯依臺灣省耕地租約登記辦法第二條第一項上訴人單獨聲請登記，逕認本訴欠缺權利保護要件云云，尚有未當，應不足採取。
四、最高法院第二次發回意旨，經本院更查高雄縣政府結果，該縣府耕地租佃委員會本案爭議係依據耕地三七五減租條例第二十六條規定調處，因一方不同意而移送司法機關，該府未對該爭議案核定，乙○○亦未向該府申請收回耕地（見該府⒉府地權字第八九０００二八四七０號及⒊府地權字第八九０００五一七四一號函），則在乙○○未另向該管行政機關申請收回系爭耕地並經核准前，其耕地租賃關係難謂不存在，上訴人自得訴請辦理租約登記。
五、綜上所述，兩造間之租佃關係仍繼續存在，且被上訴人亦有協同上訴人辦理之必要，從而上訴人訴請被上訴人應會同就系爭坐落高雄縣○○鄉○○○段地號三九七四，地目田，面積０‧一二一九公頃土地及其地上建物即門牌號碼高雄縣○○鄉○○村○○路二０三之一號農舍二間，年租金每台分依蓬萊稻谷一千二百台斤計算共計一五０八台斤，依合約當時折算年租金新台幣一萬元，租佃期間自民國八十三年十一月十五日（即原第二期租約期間之上訴人申請該管高雄縣政府耕地租佃委員會為本件租佃爭議為調處之日）起，至八十九年十一月十四日止，向高雄縣政府訂立耕地三七五減租條例之租約登記部分，即為有理由，應予准許。原審疏未詳查，遽認上訴人欠缺權利保護要件，而為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，即為有理由，應由本院將原判決此部分廢棄，並改判如主文第二項所示。至於上訴人請求逾此期限部分（即租佃期間自八十九年十一月十五日起至九十年十一月十四日止），因自八十三年十一月十五日起算，已逾六年，而與耕地三七五減租條例第五條規定不符，即為無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一諭述，附此敍明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十六 日
臺灣高等法院高雄分院民事第一庭~B1審判長法官 黃金石~B2法 官 周慶光~B3法 官 吳登輝右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十七 日~B法院書記官 白 蘭
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