臺灣高等法院高雄分院民事判決 八十九年度上字第三一九號
上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年九月二十九日台灣高雄地方法院八十九年度訴字第九六七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴及其假執行聲請，均應予駁回。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
（一）按解釋意思表示，應探究當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文，查系爭土地之權利實由上訴人乙○○於七十九年十二月二十七日自第三人何勝雄取得，後於八十二年九月二十六日再讓售予被上訴人甲○○，於第三人何勝雄與上訴人所簽訂之公有山地權利讓渡書第二項載明：『新台幣（下同）壹佰伍拾萬元補貼甲方（即何勝雄）地上物及開墾工資』，其讓渡書之標的即為地上物及開墾工資，是於讓渡予被上訴人時，上訴人乙○○即如法泡製，亦將相同文字記載於讓渡書，即於觀讓渡書第二項載明：『乙方（即被上訴人甲○○）願以新台幣貳佰肆拾萬元正補償甲方（即上訴人乙○○）地上物及開墾工資』；足以顯見雙方買賣有償之標的物確為地上物及開墾工資；又讓售書之名稱為【公有地權利讓渡書】，在簽約時被上訴人應當知系爭土地為公有地，怎會於事後表示對系爭土地為公有地，即要求上訴人為後述委託書之簽訂，此與常情不合；而讓渡書之標的應為地上物、開墾工資及租賃權之期待利益，殆無疑問。其中租賃權之期待利益是屬無償讓渡，其並未涉及土地使用權之有償讓渡彰彰明甚，不容被上訴人甲○○藉詞否認之；再者，原審判決中以高雄地方法院檢察署八十七年度偵字第六七七一號之八十七年三月三十一日訊問筆錄認雙方買賣標的應為地上權，惟查：上訴人乙○○為一般老百姓，並未受過法律之專業訓練，就艱澀難懂之法律名詞，本就無法如同已受過多年法律薰陶之專業法官一般，能將地上權與地上物之定義清楚區分，常以口語之方式為之，畢竟溝通以理解為要，不一定要將名詞定義如同法律條文之艱澀，如：一般人民會將法律上之抵押權在交談中會說成作典（以台語發音），則在審理時，是以抵押權或典權為訴訟標的？因此法院在審理時，應詳細訊問當事人之真意為何，否則會造成人民權益之受損。而經訊問證人蘇文全亦表示雙方買賣標的物為系爭土地之地上物；足此可證，前揭讓售書之有償讓與標的物確為地上物無疑。
（二）「公有山坡地使用權委託書」乃是延續自「公有山坡地權利讓渡書」而來，其簽訂委託書之目的仍是消弭兩造當事人因前揭讓渡書所產生之紛爭，其契約標的物應與前揭讓渡書相符，不能離原讓售書之標的物範圍而單獨視之，故委託書之標的物已如前述，應是指原存在系爭土地的地上物；換言之，本件委託書之契約真意，實按照當時讓渡之原有情形再出賣予第三人或於條件成就後由上訴人乙○○買回，不容以文字之不週延而逸脫契約約定之範圍。
（三）被上訴人於八十九年八月二十一日所陳述之爭點整理狀中，亦表示：『：：據此委託書之內容，當事人雙方合意就之前所生權義關係之爭執，如被告（即上訴人）未於一年內解決，被告（即上訴人）願以二百四十萬元賠償原告（即被上訴人）所受損失，並回復原有之權利義務關係，：：』，亦言之，被上訴人亦自承應回復原有之權利義務關係；又證人蘇文全到院陳稱，確為按原有條件買回，足可證明委託書之標的物為要求上訴人按原有情況買回。但現原有之買賣標的物即地上物何在？早已因被上訴人之不聞不問，而失去原有之風貌。現卻要求上訴人將那早已殘破不堪之地上物買回，應屬違反誠信原則。另被上訴人亦否認系爭土地上有地上物，然於七十九年間上訴人自訴外人何勝雄讓售系爭土地時，其上確有果樹及地上物，此有證人何勝雄證明在卷，而在上訴人三年時間有心經營照顧下，其上果樹亦皆欣欣向榮，後再轉讓售予被上訴人時，亦有果樹及地上物之存在，證人蘇文全當時曾隨同當事人至現場點交土地及地上物，以資證明，亦經其證述在卷，是被上訴人甲○○主張土地上並未無果樹及地上物，所言不實。按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部分之給付，請求全部不履行之損害賠償；又當事人之一方因可歸責於他方之事由，致不能給付者，得請求對待給付，但其因免給付義務所得之利益應得之利益，均應由其所得請求對待給付中扣除之。民法第二二六條及第二六七條定有明文。本件自八十二年九月二十六日至八十六年三月十八日，六年其間，因被上訴人不願續蓋關公廟，而任其地上物荒蕪枯死，造成系爭土地面目全非，即已欠缺原有買賣標的物，是八十六年三月十八日所簽立「公有山坡地使用權委託書」之標的物即為原有土地上之地上物，而前揭委託書之契約標的物於簽約時即已屬給付不能，兩造所謂之買賣即失其所據，應認上訴人乙○○免給付義務。
（四）退步言之，上訴人確有尋獲買主蔡正華，此可傳訊證人蔡正華自明；另證人蘇文全亦到院陳稱，當時確有買主欲買系爭土地，因地上物皆已枯死，已無當時上訴人乙○○讓售予被上訴人甲○○時之榮景，遂要求被上訴人減價，但因被上訴人不願減價而不成。從而，系爭土地早有買主蔡正華表示欲取得，純因被上訴人之故致無法順利讓售，被上訴人拒將系爭土地上地上物回復原狀又不願減價賣出之行為，實為違反誠信原則，導致買主不願購買，是正因被上訴人之不正當行為方導致系爭土地之相關權益無法再讓售予訴外人蔡正華，依民法第一０一條第二項規定，應視為條件不成就；被上訴人據委託書第四項所載請求上訴人返還價金，即失其所據。
三、證據：除引用原審立證方法外，並聲請傳訊證人蘇文全、何勝雄。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：如主文所示。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
（一）為何上訴人會與被上訴人訂立之「委託書」？絕非是因為要轉讓上訴人於上訴理由狀所稱：要買賣柳橙樹五百株、荔枝樹一百株、香蕉樹一百株、農舍一間、水塔、水池、水管。蓋，上訴人明知被上訴人無法取得系爭土地之所有權，也明知道，被上訴人無法於當時取得系爭土地之承租權。準此，在欠缺系爭土地所有權、使用權之前提下，被上訴人去受讓這些果樹、農舍有何意義？再者，如同上訴人於上訴理由狀所自承：兩造約定有『一年後原價買回』之條款。觀此條款即知，被上訴人在根本欠缺系爭土地所有權和使用權之情況下，不可能去從事耕作。所以，又豈可能以果樹、水塔等非被上訴人所能支配物體為訂約之內容呢？
（二）要之，毋寧，訂立系爭公有山坡地之土地權利（使用權）出售委託書，係因被上訴人欲與上訴人就雙方曾有之約定、爭執達成和解，並且詳細就權利義務等事項詳為約定（此等權利義務內容，其約定性質，詳如原審法院中，被上訴人所提書狀之主張和理由）。
三、證據：引用原審立證方法。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人於民國八十二年六﹑七月間，經訴外人蘇文全介紹，以新台幣二百四十萬元之代價，向上訴人購買其擁有使用之系爭坐落高雄縣○○鄉○○段二三四三﹑二四二二﹑二三四九﹑二四二三﹑二四二三之八﹑二四二三之九﹑二四二二之一地號等共七筆土地，並訂立「公有山坡地權利讓渡書」，上訴人並保證可順利辦理移轉登記，被上訴人先後給付上訴人共計二百四十萬元之價金，訂約內容和辦理系爭土地權利移轉登記之相關事項，均由訴外人即代書張明套負責。嗣被上訴人多次打電話予代書張明套，請求辦理系爭土地權利承租登記，張明套均以「正在辦理中」﹑「文件還在縣政府尚未下來」等語搪塞，一直延宕至八十五年四﹑五月間，仍遲遲無法順利辦理。嗣於八十五年九月間，被上訴人乃另外委託代書向杉林鄉公所申請承租，才知悉上開系爭土地早已分別為訴外人黃來發﹑邱添丁﹑林清吉﹑賴明義等使用中而無法辦理，被上訴人始知上訴人就系爭土地至多只擁有承租債權，並未取得承租權或所有權，因而上訴人根本無法依照當初土地權利讓渡書之約定擔保本件讓渡物無來路不明或糾紛之情事。被上訴人對此深表不滿，乃於八十六年三月間再度與上訴人及訴外人蘇文全檢討系爭土地權利讓渡之履行事宜，並於八十六年三月十八日與上訴人訂立「公有山坡地使用權出售委託書」，並由訴外人蘇文全見證，約定意旨為：「上訴人乙○○應將系爭七筆土地再出售予他人，若無法於一年內履行該條件，則上訴人乙○○應以原底價二百四十萬元買回該土地之使用權」。然迄今該委託書約定之一年期限已過，上訴人乙○○復未依照委託書之內容以原底價二百四十萬元向被上訴人買回系爭七筆土地之使用權，使被上訴人因此受有損害，爰依前開委託書約定，求為命上訴人給付二百四十萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等情。
二、上訴人則以：兩造於八十二年九月二十六日簽訂之「公有山坡地權利讓渡書」及八十六年三月十八日簽訂之「公有山坡地使用權出售委託書」，其買賣之標的均為地上物、工作物及開墾工資之補貼，且於上訴人將系爭土地使用權及地上物讓渡予被上訴人時，土地使用權部分係屬無償讓渡性質，有償讓渡部分為地上物；故被上訴人主張前開委託書買賣之標的為土地使用權，將上訴人無償贈與之土地使用權反賣予上訴人，當然違反誠信原則，絕對無從成立買賣標的。退步言之，如認本件買賣有效成立，則買賣標的應係原來買賣標的之轉賣，即包含柳橙樹五百株、荔枝樹一百株、香蕉樹一百株、農舍一間、水塔及水池、水管等灌溉設施全套、暨開墾農地工資，絕非僅土地使用權，該委託書係被上訴人將有償讓渡與無償讓渡全部合為一個出售標的，如果地上空無一物，根本不可能成交。尤有甚者，委託之主要目的係將原來之內容出售，且約定超出原價二四○萬元部分，三分之一歸被上訴人，三分之二歸上訴人，可見原意並非兩造雙方之買賣。另本件自從八十二年九月廿六日上訴人讓渡予被上訴人之後，迄今逾六年七個月，被上訴人任其地上作物荒廢枯死，早已面目全非，既已欠缺原來買賣標的物，自屬可歸責於被上訴人之給付不能，依民法第二百二十六條、第二百六十七條，兩造所謂之買賣即失其所據，應認上訴人免給付義務。再者，系爭土地早有買主蔡正華表示欲取得，純因被上訴人之故致無法順利讓售，是正因被上訴人之不正當行為方導致系爭土地之相關權益無法再讓售予訴外人蔡正華，依民法第一百零一條第二項規定，應視為條件不成就，被上訴人據委託書第四項所載請求，亦失其所據等語資為抗辯。
三、經查，被上訴人對其主張之前開事實，業據提出兩造訂立之公有山坡地權利讓渡書、公有山坡地使用權出售委託書、高雄縣杉林鄉公所八十六年一月二十八日杉鄉農字第○五○三號函、臺灣高雄地方法院檢察署八十七年度偵續字第三五八號之八十八年一月十五日訊問筆錄、八十七年度偵字第六七七一號之八十七年三月三十一日訊問筆錄等影本各一件為證，並經原審調閱臺灣高雄地方法院檢察署前開二案卷，查核屬實，上訴人亦自承前開讓渡書、委託書係其與被上訴人所簽訂無誤（見原審卷第三十九頁、第六十二頁），並對上揭函文不予爭執（見本院卷第三十五頁），堪信被上訴人主張為真實。上訴人雖以前開情詞置辯，惟查：
（一）兩造簽訂之系爭前開委託書名稱為「公有山坡地『使用權』出售委託書」，且該委託書第四條載明：「立委託書若滿一年，乙方（即上訴人）願以原底價向甲方（即被上訴人）購得該土地『使用權』」之文字，是系爭委託書記載之文字均為以『土地使用權』為買賣標的，並無以地上物或開墾工資補貼為標的之記載。而系爭委託書第三條約定亦載明「乙方（即上訴人）須承擔整理該土地之各項開支，以利土地之順利售出」等文字，如兩造買賣之標的為地上物，則整理土地之費用應由出賣人即被上訴人負責，殊無可能由買受人之上訴人負責。又依臺灣高雄地方法院檢察署八十七年度偵字第六七七一號之八十七年三月三十一日訊問筆錄記載：「（問：甲○○所陳，你有何辯解？）乙○○即上訴人答：該上開土地七筆，原先是我承租的，我原先在土地上種柳丁、香蕉，該土地是我買『土地地上權』，土地是縣政府的，後來是蘇文全介紹賣給甲○○（即被上訴人）的，當時已註明是公有地，只是讓渡地上權，否則不可能賣這麼便宜。二百四十萬也如期付給我，是甲○○自己不會經營，沒有去辦地上權登記，我並未詐欺他。」，是上訴人於前開刑事案件偵查時亦自承兩造買賣之標的為「地上權」，而非「地上物」；前開筆錄復記載：「（問：有何辯解？）蘇文全答：是我介紹買賣的沒錯，當時已講得很清楚，那是公有地，只是把『地上權』轉讓而已，不知甲○○為何會去鄉公所申請承租。」，故證人蘇文全於前開刑事案件偵查時亦陳述兩造所買賣之標的為『地上權』，而非地上物。是上訴人前開主張並辯以上訴人為一般老百姓，不懂艱澀之法律名詞，且上訴人於前開刑事案件偵查筆錄所言，實係指「地上物」而非「地上權」等云云，均無理由，不足採信。
（二）依兩造簽訂之系爭委託書，就買賣標的部分僅約定為「土地使用權」，並無以地上物或其他工作物為標的之記載，已如前述，且兩造於本院審理時亦皆陳述：「（問：訂立委託書兩造是否看過現場？）兩造答：均稱沒有看過現場。」（見本院卷第五十六頁），故縱如上訴人所言，兩造於八十二年九月二十六日讓渡系爭土地時，該土地上確有前揭地上物存在，惟距本件委託書簽訂時期（即八十六年三月十八日），已事隔三年六個月，該地上物景觀應有所變化，衡諸一般情理，若本件委託書買賣之標的包含該地上物，則兩造雙方應互有約定或至少偕同看過現場，始可確知買賣標的範圍；然兩造雙方既皆未看過現場亦未互有約定，足認本件委託書買賣標的應未及於系爭土地上之地上物；次查，本件被上訴人所據以請求之『公有山坡地使用權出售委託書』，係兩造為解決八十二年九月二十六日所定契約之權利義務之爭執，於八十六年三月十八日再次訂立，並經兩造親自簽訂確立之契約，此為兩造所不爭執。此委託書於當事人部分即明確記載，被上訴人甲○○乃立於委託人之地位，上訴人乙○○則為受託人之地位。該委託書約定第一條及第二條並載明「雙方同意土地權利出售底價金額為二百四十萬元，充當本金歸甲方即被上訴人所有，雙方並同意超出底價部分三分之一歸甲方即被上訴人，三分之二歸乙方即上訴人」等文字，就此部分之約定可認為係委任契約之性質，即被上訴人為委任人，上訴人為受任人，兩造約定被上訴人委託上訴人出售係爭土地使用權，上訴人允為處理之契約，且以超出底價部分價金之三分之二為上訴人擔任受任人之報酬。又該委託書第四條亦約定「立委託書若滿一年，乙方即上訴人願以原底價即二百四十萬元向甲方即被上訴人購得該土地使用權」，此約定與委託書其他約定條文整體觀之，可認係「附停止條件之買賣契約」性質，亦即以上訴人於兩造簽訂委託書一年內未以二百四十萬元以上之價金出賣系爭土地使用權為停止條件，由上訴人為買受人，被上訴人為出賣人之買賣契約，該買賣契約之買賣標的為系爭土地之「使用權」，實質上為系爭土地承租人地位讓與請求權，價金則為二百四十萬元。又兩造簽訂該委託書之目的，在終止兩造就之前簽訂讓渡書所產生權利義務之爭執，其內容即前述委任契約及附停止條件之買賣契約。是兩造所簽定之系爭委託書，實為具有和解契約、委任契約及附條件買賣契約性質之非典型契約，得為被上訴人請求上訴人履行之依據。兩造簽訂系爭委託書之日期為八十六年三月十八日，迄今已超過三年，而上訴人仍未以二百四十萬元以上之價金出售系爭土地使用權，前開停止條件已成就，被上訴人自得依據系爭委託書第四條約定向上訴人請求給付買賣價金二百四十萬元。綜上，本件委託書買賣標的既不包括該地上物，亦當無給付不能之情事，從而，上訴人所為前開抗辯，即屬無據，應不可採。
（三）上訴人另抗辯稱：退步言之，系爭土地早有買主蔡正華表示欲取得，純因被上訴人拒將系爭土地上地上物回復原狀又不願減價賣出之行為，實為違反誠信原則，導致買主不願購買，是正因被上訴人甲○○之不正當行為方導致系爭土地之相關權益無法再讓售予訴外人蔡正華，依民法第一０一條第二項規定，故應視為條件不成就等云云。然查，本件委託書買賣標的物既不包括系爭土地上之地上物，業如前述，則被上訴人縱有未將系爭土地上地上物回復原狀又不願減價賣出之行為，並未違反兩造所簽訂之契約，且被上訴人乃係依約行使其權利，當無違反誠信原則，上訴人此部分所辯顯有所誤認，自不足採。
四、綜上所述，被上訴人依據兩造簽訂之「公有山坡地使用權出售委託書」第四條約定及類推適用民法第三百六十七條規定，請求上訴人給付二百四十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年四月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即有理由。原審據此為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。至兩造其餘之攻擊防禦方法，於判決之基礎不生影響，不予一一論述，附此敘明。
五、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 二十三 日
臺灣高等法院高雄分院民事第五庭~B1審判長法官 蔡明宛~B2法 官 周慶光~B3法 官 林健彥右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 九十 年 五 月 二十五 日~B法院書記官 廖素珍附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
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