臺灣高等法院高雄分院民事判決 八十九年度上更㈠字第一六號
上 訴 人 戊○○己○訴訟代理人 張泉男律師被 上訴 人 丁○○被 上訴 人 乙○○被 上訴 人 甲○○被 上訴 人 丙○○右四人共同訴訟代理人 孔哲村律師複 代理 人 蔡將葳律師右當事人間確認基地租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國八十七年三月四日台灣屏東地方法院八十六年訴字第九三八號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
壹、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠請求廢棄原判決。
㈡確認上訴人對被上訴人等所有坐落屏東縣○○鄉○○段二八○六之四號（原二八
○六地號內）土地如附圖所示面積○‧○七三一九公頃有租地建屋租賃關係存在。
㈢被上訴人應出具建築同意書予上訴人，並同意上訴人在前項土地上興建房屋。
㈣第一、二、三審及發回更審訴訟費用均由被上訴人等負擔。
二、陳述：除引用原判決及本院前審判決書之記載外，補稱：㈠兩造不爭執之事項：
⒈上訴人原租用被上訴人共有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地內之系爭
部分土地建築房屋，於民國八十一年六月二十二日，逕行分割為同段二八０六－四地號，上訴人不知情，誤寫為原二八０六地號內，門牌號不變○○○鄉○○村○○路○○號後改編為大生路三九號，正確位置以 鈞院勘驗測量圖為準。
⒉該房屋因逾使用年齡，部分已瀕臨倒塌，經屏東縣政府列為危險房屋，上訴人
已於八十六年十月六日將該部份危險房屋拆除，尚餘部份房屋、及耕作物。⒊臺灣屏東地方法院民事判決六十六年度訴字第一０六三號及臺灣高等法院台南
分院六十七年度更（一）字第二九七號確定之民事判決，被上訴人之聲明也表明：被告（即上訴人之父）應將坐落屏東縣○○鄉○○段第二０八六號土地上之竹木造本國式平房乙棟即門牌號碼為屏東縣○○鄉○○村○○路○○號拆除回復原狀，將土地交還予原告（即被上訴人），此上訴人租用之土地範圍，至今仍然無變更，即今之同段第二八０六之四地號全部，因上訴人非地主，於八十一年六月間分割時又未會同上訴人測量及勘驗，以致上訴人及母親一直無法獲知系爭土地已分割成獨立之地號即系爭二八０六之四地號，以致於起訴時仍然書寫系爭土地為二八０六地號內，被上訴人對上訴人佔用之位置及起訴聲明內之門牌號碼亦不爭執。
⒋系爭土地租賃權係由上訴人與上訴人之母己○○共同繼承，為該二人公同共有
。上訴人之母並得上訴人戊○○之同意得單獨興建房屋，上訴人之母死亡後並已由上訴人戊○○單獨繼承該全部租賃權。
㈡兩造有爭執事項：
⒈就系爭土地有無不定期租賃關係：
上訴人：
兩造間有不定期租賃關係存在，並有台南高分院六十七年度上更（一）字第二九七號判決勝訴確定在案，法院不得依誠信原則而為違反法律及判例之判決，其理由為：
⑴首查土地法、三七五減租條例、耕者有其田條例等之立法精神，均在保護無
土地之承租者及佃農弱者，故法院於適用法律、解釋法律及適用誠信原則均應站在保護弱者即承租人或佃農方面，方符合政府保護弱勢團體之立法精神。有關土地之租賃，分為定期及不定期兩種，土地法均有詳細之規定，法律有規定者，自應依法審判，不能任意以誠信原則曲解法令及當事人之意思而為相反之判決，不定期租賃非有土地法第一百零三條所列各款之情形者，不得終止租約。又不定期租賃基地建屋，因故減失而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，其申請重建之房屋，除契約別有約定者，從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人負有重建之義務，最高法院五十一年度台上字第二九八七號判例及該院五十一年三月十九日民行庭總會決議可稽。申言之，基地租賃建屋，因故減失，不定期租約仍繼續有效存在，出租人不得終止租約收回土地，且更需同意承租人重建，以確保承租人之權益，法律規定甚明，不能因締約之初未定期限即認定兩造締約時思慮未週而站在出租人之立場，以適用誠信原則而置法律及判例而不顧，更違反土地法之保護承租人弱者之立法精神及原則。故原審判決，其認事、採證、用法均有違誤。
⑵次查上訴人及被繼承人承租被上訴人等系爭土地，其不定期租賃關係至今仍
有效存在，經台灣高等法院台南分院以六十七年度上更一字第二九七號判決勝訴確定在案，有上訴人於原審庭呈附卷之判決可稽。依該判決之意旨，上訴人及被繼承人自四十餘年前，即承租系爭土地，既無使用方法之約定，承租人建築何種房屋，作如何之配置，出租人無權過問，況亦無不得轉讓出租或虛置不用等相反之等約，被上訴人對上訴人現狀使用方法，已往復從無異議，有該判決可稽。況系爭土地約二０八坪目前上訴人除拆除部份房屋（約三０坪）外，尚有大部份的房屋存在，如廚房、浴室、廁所、灶台、臥房、倉庫（安奉神位、祖先靈位）、深水井抽水站電力設備、儲水塔、三百公尺長磚造圍牆、百坪之大理石庭園，尚不失居住功能，上訴人目前戶籍也未更動並常居此地，另部份土地又種植果樹及農作物，均在承租使用目的之範圍內，被上訴人目前並無收回土地之目的，其本身尚有甚多土地，也有類似情形不定期租賃他人建屋，至今亦繼續出租中，實無終止租約之必要，而上訴人並無其他土地可供承租建屋及使用，原審如要適用誠信原則應同情上訴人之處境堪憐，站在弱者承租人之立場，為有利於上訴人之解釋及適用，方為合情合理又合法，不應只因締約時未定期限即認定出於土地出租人思慮欠週而為不當之判決。
⑶再查本件基地租賃，雖為不定期限，但租金每年為三百台斤稻穀，係以實物
計算，當初承租時每台斤稻穀約新台幣（下同）四十元，至今稻穀每百台斤為一仟元以上，其租金之收入依時價而增多，並無損失，且因上訴人之繼續租用，至今地價亦有提高，原租約時每公頃約貳拾萬元，至今每公頃土地值壹仟萬元以上，出租人反獲利甚鉅，上訴人無錢買地，至今仍然承租被上訴人之土地勉強維生，並無額外之收益，而房屋年久失修，衡情實有加以重建之必要，遂申請縣府鑑定，方列為危險房屋，並非遭縣府逕行列為危險房屋。綜上所述被上訴人訂立系爭土地租約，雖無約定期限，並無思慮欠週之情形，而上訴人承租系爭土地並一部份建造房屋居住，一部份作為種植果樹、農作物以維持生計，房屋老舊尚有重建並繼續使用系爭土地之必要，亦有租用土地之目的，不能認為締約以房屋使用至無法使用時，租約即達到最大滿足而租約應認為失效，是原審誤用誠信原則推翻上訴人之不定期租賃契約之效力，其判決尚有違誤失當，難令人信服。
⑷綜上論述，基地租賃，未定期限者，土地法已有詳細之規定可供適用，且有
判例可循，不能因締約未定期限，即認為出租人思慮欠週，法律及契約有漏洞，而引用誠信原則解釋契約以推翻土地法律及有關判例之適用，土地法係保護承租人為其立法精神，承租者係弱者，既有法律及判例之規定及拘束力，認為不定期基地租賃，不因房屋減失而失效，出租人有同意承租人重建房屋之義務，法院應基於保護弱者立法精神及相關法律及判例加以引用，不能另為違反該法律及判例而以誠信原則曲解前開之土地法及判例，故不應為有利於出租人解釋及判決如無土地法及判例之情形下，更有義務及責任引用誠信原則而為有利於弱勢之承租人之判決，方為適法，是原審判決顯然不當。
⑸原審引用誠信原則認為系爭土地不定期租賃，以所建房屋至被拆除為止，承
租人使用之目的已達最大滿足，租賃關係應不再存續，而否定土地法及判例有關基地不定期租賃不因所建房屋減失而失效，原土地出租人應同意承租人重建房屋而租賃關係仍繼續存在之規定。上訴人認為其引用誠信原則違法不適用法律及判例外，其引用誠信原則亦失客觀及公平，茲說明理由如下：①原審顯然基於出租人之利益，主觀上認定出租人訂約時思慮欠週才未定期限，事實上基地租賃自日據時代至今，臺灣各地均普遍存在此未定期限之土地租賃，不能謂未定期限之基地租賃，即是思慮欠週，並以建屋拆屋為終止期限。②土地租賃雖未定期限，但租金以實物為計算方法，承租人可按時價獲得對價之租金，且依法如認租金偏低，亦可聲請調整，苟出租人思慮欠週，必以現金作為租金之標準。③基地租賃，如未定期限所建房屋，會因屬竹造、磚瓦造或鋼筋水泥造而使用年限不同，如以竹木造使用年限短、鋼筋水泥造使用年限長，租賃兩造當事人既無租賃之期限，法律為保護弱者之承租人，故規定不定期基地租賃不因所建房屋減失或拆除而失效，並以判例加以補充適用，以免出租人藉故收回土地影響承租人之權益。④本件被上訴人在毗鄰土地亦有出租給第三人建屋，目前房屋亦老舊不堪使用，但其租賃權仍存在，上訴人的房屋因老舊有危險性怕有影響他人安危，自動聲請縣政府鑑定，並拆除部份老房屋，但仍保存大部分可供居住之房屋及庭園及果樹，原審竟因此而認定租賃關係不存在，有失衡平原則。
⑹按土地法為民法之特別法，應優先適用。又土地法第一百條、第一百零三條
均屬強制規定，不得排除適用（參見四七、三、七台四七令民字第一二三四號令）。
⑺民法第四百四十九條第一項所定租賃契約之期限不得逾二十年，係指定有期
限之租賃而言，條文文義甚明，司法院院字第五三六號解釋及最高法院三十年渝上字第三一一號判例亦係就定期租賃而言（參見六十一年度台上字第三一二八號判例）。申言之，前開民法之規定及判例不適用於不動產之不定期租賃。
⑻民法第四百四十九條第一項之規定不適用於不定期租賃，此觀之該條項所定
「逾二十年者縮短為二十年」可瞭然（參見最高法院六十五年度台上字第二七二號判例），本件系爭土地之租賃，係屬不定期限，且未定有書面契約為兩造所不爭執，且上訴人及被繼承人自四十餘年前即承租土地，既無使用方法之約定，承租人建築何種房，作如何配置，出租人本無權過問，況亦無不得轉讓，出租或虛置不用等相反之特約，承租人現狀使用方法，已往出租人復從無異議，不得以承租人未常住於此，甚或部份空地種植香蕉，未全部建屋指為改變使用方法，違反租賃契約，據以終止租約。系爭土地係屬不定期租賃，其租賃關係繼續存在，以上業經臺灣高等法院台南分院民事庭於民國六十七年十月十四日以六十七度上更一子第二九七號判決，因出租人即被上訴人不上訴而確定在案，依法並有其拘束力及既判力，本件系爭土地即屬未定期限之租賃，不受民法第四百四十九條第一項所定不得逾二十年之限制，並應受土地法第一百條、第一百零三條之規定保護，不得任意加以排除適用，更無引用誠信原則加以除外之餘地，依最高法院五十一年台上字第二九八七號判例及該院五十一年三月十九日民刑事庭總會之決議，被上訴人應同意上訴人在系爭土地上重建房屋，不得拒絕，不因所建房屋已拆除即視同租賃關係已消減。則上訴人申請重建房屋時，要求被上訴人依規定應出具建築同意書給予上訴人時，竟遭拒絕，故上訴人請求確認系爭土地之租賃關係存在及要求被上訴人出具建築同意書，依法有據，原審判決駁回上訴人請求，顯然違誤。
⑼系爭土地既屬不定期限租賃關係，亦無使用方法之限制，既使房屋拆除而空
置不用或種植果樹或作他用途，其租賃關係應繼續存在，不能因房屋已拆除一部份即否定其租賃權之存在，原審以誠信原則誤解兩造之租賃關係，以所建房屋不堪使用而拆除時已經終止，及承租人無限期使用系爭土地亦將違誠信原則而不適用土地法及相關法令及判例，違反常情不近情理更不合法，尤違反土地法之保護經濟弱者承租人之立法原則及精神。
被上訴人：
依誠信原則並考量契約所追求之目的及意旨，被上訴人並無將系爭土地供上訴人無限期使用之道理，本件不定期基地租賃應認為於該房屋拆除已經終止。
⒉租賃基地之範圍：
上訴人：
租賃範圍以鈞院勘驗現置及潮洲地政事務所土地復丈成果圖為準如附圖。
被上訴人：
臺灣高等法院台南分院六十六年上字第一六０一號拆屋還地事件判決附圖，並非地政機關之成果圖，亦非測量圖，與實際承租之範圍是否相符欠明。
⒊當事人是否適格：
上訴人：
原上訴人己○○已徵得戊○○之同意，以自己之名義提起本件訴訟，其死亡後僅上訴人戊○○單獨繼承，且聲明承受訴訟者即上訴人戊○○已合法繼承全部租賃權，當事人無適格之問題適格。
被上訴人：
請求確認基地租賃關係存在之訴，與公同共有物處分權利行使有別，依本件訴訟標的之法律關係，對全體公同共有人有合一確定之必要，本件當事人不適格。
㈣按土地法為民法之特別法，應優先適用。又土地法第一百條、第一百零三條均強
制規定，不得排除適用。又民法第四百四十九條第一項所定租賃契約之期限不得逾二十年，係指定有期限之租賃而言，條文文義甚明，司法院院字第五三六號解釋及最高法院三十年渝上字第三一一號判利益係就定期租賃而言（參建六十一年度台上字第三一二八號判例）。申言之，前開民法之規定及判例不適用於不動產之不定期租賃。又民法第四百四十九條第一項之規定不適用於不定期租賃，此觀知該條向所定第「逾二十年者縮短為二十年」可瞭然（參見最高法院六十五年度台上字第二七二號判例），本件係爭土地之租賃，係屬不定期限，且未定有書面契約為兩造所不爭執，且上訴人即被繼承人自四十餘年來即承租土地，既無約定使用之方法，承租人建築何種房屋，作如何配置，出租人本無權過問，不得以承租人未常住於此，甚或部份空地未全部建屋而指為改變使用方法，違反租賃契約，而據以終止租約。
㈤對於土地複丈成果圖所示Ｅ部分為磚造蓋鐵皮房舍、Ｇ部分為磚造瓦蓋房舍，而
事實上是分別沿一面磚造牆壁面牆所搭建之鐵皮屋，非磚造瓦房，應以勘驗筆錄所載為準，不爭執。
三、證據：除引用原審及本院前審之立證方法外，補提：同意書一份，聲明承受訴訟狀一份，繼承明細表，繼承人戊○○之戶籍謄本，葉雲震、己○○除戶籍謄本，己○○之死亡證明，葉世昌、葉茂清、葉茂盛除戶戶籍謄本，屏東縣潮州地政事務所復己○○函，屏東潮州地政事務所電子處理前後之土地登記簿謄本。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。
㈡第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除引用原判決及本院前審之判決書之記載外，補稱：㈠不同意上訴人上訴聲明所為訴之變更。
㈡按土地之租賃契約以承租人自行建築房屋為目的者，當事人雖未明定租賃之期限
，惟依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有「租至房屋不堪使用時為止之期限」，易言之，即為不確定期限，亦與未定期限之租賃，有所不同。查上訴人既自認其被繼承人葉雲振原在系爭土地建築之房屋業已逾使用年齡，部分並已瀕臨倒塌，經主管機關屏東縣政府列為危險房屋，上訴人乃於八十六年十月六日將該危險房屋拆除，則兩就系爭土地之租約，在該房屋因逾使用年齡消滅後，亦應認為租期屆滿而消滅。查兩造租期既因屆滿而消滅，被上訴人自得收回土地，更無同意上訴人重新建築之義務。
㈢按由於當事人締約時之思慮不週，或由於締約後之情事變更，常使法律行為不夠
圓滿而有漏洞，這種法律行為上的漏洞與法律漏洞一樣表示樣必須予以補充；在法律解釋的情形，須在已做之意思表示的可能文義範圍內為之，至於補充則指通過填補意思表示之漏洞使之臻於圓滿，從而契約補充係屬在私法自治原則下，考量契約所追求目的或意旨，依誠信原則為補充使契約目的達最大滿足者而言，退步言之，本件兩造間縱然於系爭土地上曾存在不定期基地租賃關係，然上訴人及其被繼承人使用系爭土地已數十載，目前該基地上之房屋既因逾使用年限而遭屏東縣政府列為危險房屋，上訴人並將之拆除，則如依上訴人所言被上訴人負有同意上訴人重建之義務，上訴人勢可再居住十載甚至更長期之時間，屆時被上訴人又須同意上訴人重建，上訴人將可無限期使用系爭土地，而不定期基地租賃將成為無限期之基地租賃矣。為細釋所謂不定期基地租賃亦屬私法自治原則下當事人依誠信原則所為之法律行為，該契約茍因當事人締約時之思慮不週而使契約不圓滿，此即為法律行為之漏洞，應在誠信原則下予以補充使契約目的達最大滿足，究本件兩造於締約時並未約定租賃之期限而思慮確有未週，但依誠信原則並考量契約所追求之目的及意思，被上訴人應無將系爭土地供上訴人無限期使用之理上訴人租賃系爭土地以建築房屋，堪認其若使用該房屋至無法使用為止將可達契約目的最大滿足，且上訴人無限期使用系爭土地亦將違誠信原則，本件不定期基地租賃應認於該房屋拆除時已經終止，從而上訴人以不定期基地租賃之法律關係提起本件訴訟，即屬不法。
㈣按公同共有物之處分及其他權利之行使，若得公同共有人全體之同意時，固得由
其中一人為之，但查上訴人所提起者，為請求確認基地租賃關係存在等之訴，與公同共有物處分權利行使有別。且依上訴人之主張其租賃權為上訴人及訴外人戊○○所公同共有之遺產，則依本件訴訟標的之法律關係，在法律上有合一確定之必要。上訴人以已取得其他公同共有人之同意而提起本件訴訟，未由於全體公同共有人起訴，當事人顯非適格。
㈤租賃基地之範圍不明確。不能以起訴狀附圖為準。
㈥對於勘驗筆錄、現場圖、土地複丈成果圖及放大略圖及照片無意見，但主張兩造
租賃關係已終止。又對於土地複丈成果圖所示Ｅ部分為磚造蓋鐵皮房舍、Ｇ部分為磚造瓦蓋房舍，而事實上是分別沿一面磚造牆壁面牆所搭建之鐵皮屋，非磚造瓦房，應以勘驗筆錄所載為準，不爭執。
三、證據：引用原審及本院前審之立證方法。
參、本院依職權會同屏東縣潮州地政事務所測量人員勘測現場。
理 由
壹、程序方面：
一、本件系爭土地原由葉雲振承租，葉雲振死後由其妻己○○及其子戊○○繼承，系爭土地之租賃權亦由己○○及戊○○公同共有，己○○得戊○○之同意，起訴請求確認與被上訴人間之租賃關係存在及被上訴人應同意其建屋，有戊○○出具之同意書一份附卷可稽，且本件上訴人於原審及本院前審均委由戊○○為訴訟代理人，可見戊○○確有同意其母己○○提起本件訴訟，當事人並無不適格。嗣己○○已於八十九年六月八日死亡，戊○○為唯一繼承人，有戶籍謄本為憑，其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，併先敘明。
二、被上訴人起訴請求：①確認其對上訴人所有坐落屏東縣○○鄉○○段二八０六地號面積０．三四二九公頃土地內，如起訴狀附圖所示部分０．０七一七公頃有租地建屋之租賃關係存在；及②上訴人應出具建築同意書給被上訴人，同意被上訴人在前項土地上建築房屋。嗣於本院變更訴訟標的，請求①確認上訴人對被上訴人等所有坐落屏東縣○○鄉○○段二八○六之四號（原二八○六地號內）土地如附圖所示面積○‧○七三一九公頃有租地建屋租賃關係存在。②被上訴人應出具建築同意書予上訴人，並同意上訴人在前項土地上興建房屋。上訴人所為聲明之變更，被上訴人雖不同意，惟系爭土地僅因土地分割而變更地號為新增加之地號，請求之基礎事實同一，合於民事訴訴法第二百五十五條第二款之規定，此部分聲明之變更，應予准許，亦併先說明。
貳、實體方面：
一、本件上訴人主張：坐落屏東縣○○鄉○○段二八○六之四地號建面積○‧三四二九公頃內如起訴狀附圖所示０．０七一七公頃土地（下稱系爭土地）原為李海清所有於四十年前出租予伊之被繼承人葉雲振建屋，李海清於四十年死亡後由被上訴人丁○○及李明振兄弟繼承，丁○○與李明振前曾於六十六年間向原審起訴請求拆屋還地，經法院以雙方有基地租賃關係而判決丁○○、李明振敗訴確定，而李明振於七十八年五月二十四日死亡，就系爭土地之應有部分由被上訴人李火勝、甲○○、丙○○繼承，葉雲振於八十年四月二十日死亡後由己○○與戊○○繼承，是兩造均因繼承而就系爭土地有租地建屋之租賃關係存在；嗣系爭土地上之房屋因逾使用年齡，部分並已瀕臨倒塌，經屏東縣政府列為危險房屋，己○○乃於八十六年十月六日將該危險房屋拆除，計畫建築新屋，詎上訴人不同意，爰依不定期租賃之法律關係，求為判決㈠確認伊對被上訴人所有系爭土地有租地建屋之租賃關係存在；㈡被上訴人應出具建築同意書予伊，同意伊在系爭土地上建築房屋等語。
二、被上訴人則以：土地之租賃契約以承租人自行建築房屋使用為目的者，當事人雖未明定租賃之期限，惟依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，易言之即為不確定期限，此與未定期限之租賃有所不同，亦應受民法第四百四十九條第一項所定不得逾二十年之限制。本件被上訴人既自認其被繼承人葉雲振原在系爭土地建築之房屋業逾使用年齡，部分並已瀕臨倒塌，經主管機關屏東縣政府列為危險房屋，伊乃於八十六年十月六日將該危險房屋拆除，則兩造就系爭土地縱曾有租約，即令不因屆滿二十年未更新而消滅，然兩造租期既已屆滿，伊自得收回土地，更無同意上訴人重新建築之義務等語，資為抗辯。
三、上訴人主張系爭土地原為李海清所有於四十年前出租予伊先父葉雲振建屋，李海清於四十年死亡後由被上訴人丁○○及李明振兄弟繼承，丁○○與李明振曾於六十六年間向原審起訴請求拆屋還地，經法院以雙方有基地租賃關係而判決丁○○、李明振敗訴確定，李明振於七十八年五月二十四日死亡後由被上訴人李火勝、甲○○、丙○○繼承，葉雲振於八十年四月二十日死亡後由己○○與戊○○繼承，是兩造均因繼承而就系爭土地有租地建屋之租賃關係存在，嗣系爭土地上之房屋因逾使用年齡，部分並已瀕臨倒塌，經屏東縣政府列為危險房屋，己○○乃於八十六年十月六日將該危險房屋拆除，計畫建築新屋，惟被上訴人不同意之事實，業據提出原法院六十六年度訴字第一０六三號民事判決、台灣高等法院台南分院六十六年度上字第一六０一號民事判決、最高法院六十七年度台上字第二一九六號民事判決、台灣高等法院台南分院六十七年度上更一字第二九七號民事判決、判決確定證明書、土地登記簿謄本、屏東縣政府函暨盧友義建築師事務所鑑定報告、戶籍登記簿謄本及高雄第五十支郵局存證信函等件為證；及坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地，於八十一年間因土地分割而變更為新增加之地號及同段二八０六之四地號，業經本院會同屏東縣潮州地政事務所地政人員勘測現場屬實，並有地籍圖謄本及土地登記謄本附卷可查，均為被上訴人所不爭執，堪信為真實。本件兩造就系爭土地之租賃，係屬不定期限，且未訂有書面契約，亦為兩造所不爭，惟上訴人以前開情詞置辯，是本件兩造所爭執者為：兩造不定期基地租賃契約，是否因系爭土地上之房屋拆除，租期屆滿而消滅？茲析述如后。
四、按土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。兩造就系爭土地之租賃關係為不定期限，依前開說明，應租至系爭房屋不堪使用時為止，被上訴人並無同意上訴人重建之義務，否則在不定期基地租賃，只要承租人有重建房屋之必要，出租人即有同意之義務，除非承租人有違反租賃契約之情事，出租人即永久不得收回基地，不定期限變成無限期，幾與喪失所有權無異，顯失租賃之意義。故土地法第一百零三條第一款規定非因契約年限屆滿，出租人不得收回出租建築房屋之基地，所謂「年限屆滿」，在定有期限之基地租賃，當指租期屆滿而言。在不定期之基地租賃，應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院八十八年度台上字第三五五號、八十八年台上字第一八五二號判決參照）。經查本件系爭土地上原有磚造竹樑瓦屋五間如附圖所示Ａ、Ｄ、Ｅ部分（即勘驗筆錄附圖Ａ、Ｂ部分），因屋齡六十多年，磚柱多處破壞、樑櫞多腐朽、部分屋頂變形，經上訴人委請建築師鑑定為危險房屋，業於八十六年十月六日拆除，Ａ部分地上留有原有房屋之地板、地基，經核與原審卷第三十二頁所附之原有房屋照片上顯示之坐落位置相符，且拆除後只剩下北側一面磚造牆壁、廚台及一間無屋頂之磚造廁所，嗣由上訴人沿該磚造牆壁、廚台及廁所重新搭如附圖所示Ｅ部分（即勘驗筆錄Ｂ部分）建鐵皮屋一間，供廚房、用餐及衛浴使用，並在如附圖所示Ｇ部分搭建鐵皮屋（即勘驗筆錄Ｄ部分），供祭祀之用；及系爭土地西南方原另有沿圍牆搭建之木造平房一間，供作放置農具之倉庫使用，因屋頂塑膠浪板蹋損，上訴人亦於拆除原有磚造竹樑瓦屋時，一併拆除該木屋並將之改建如Ｂ部分鐵皮屋（即勘驗筆錄Ｅ部分）供作起居室使用，原有農具則遷至如附圖所示Ｋ部分（即勘驗筆錄Ｆ部分）設網架放置，其餘土地如附圖所示Ｍ部分（即勘驗筆錄Ｇ部分）作鴿舍使用，Ｎ、
Ｑ、Ｌ部分（即勘驗筆錄Ｉ部分）為花圃、泥土地，使用面積為七三一．九二平方公尺等情，為上訴人所自認，並經本院會同屏東縣潮州地政事務所地政人員勘測現場無訛，製有勘驗筆錄暨上訴人提出之現場照片附卷可按，復有屏東縣潮州地政事務所八十九年十月十九日八九屏潮地二字第一二三九六號函附複丈成果圖及放大略圖各一份附卷可稽（複丈成果圖上說明欄雖記載Ｅ部分為磚造鐵皮屋，及Ｇ部分為磚造瓦房蓋房舍，惟Ｅ部分實係鐵皮屋，Ｇ部分係沿圍牆搭建之鐵皮屋，複丈成果圖此部分記載有誤，應以本院勘驗筆錄記載即上訴人所提之現場照片為準，亦為兩造所不爭），堪信為真實。準此以觀，系爭租用土地上之原有磚造竹樑瓦屋五間房屋，已因屋損而拆除剩下北側一面磚造牆壁、廚台及一間無屋頂之磚造廁所，及系爭土地西南方原有沿圍牆搭建供作倉庫使用之木造平房一間，亦因屋頂蹋損而同時拆除，則依上開規定及說明，兩造就系爭基地之不定期租賃，應於房屋不堪使用拆除時即契約年限屆滿，出租人即被上訴人抗辯兩造租約因租期屆滿而消滅等語，洵屬可採。而最高法院五十一年台上字第二九八七號判例意旨：「租用建築房屋之土地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均有同意重建之義務」，所謂房屋因故滅失，係指房屋因火災焚燬等而致滅失而言，此與上訴人主張系爭房屋因年久破舊不堪之自然因素而有重建必要之情形不同，上訴人主張依該判例被上訴人負有同意其重建房屋之義務云云，自非可取。至上訴人雖另稱除拆除部分房屋外，尚有大部份的房屋存在，如廚房、浴室、廁所、灶台、臥房、倉庫（安奉神位、祖先靈位）、深水井抽水站電力設備、儲水塔、三百公尺長磚造圍牆、百坪之大理石庭園，尚不失居住功能，部份土地又種植果樹及農作物，均在承租使用目的之範圍內，不定期租約仍繼續有效存在云云。惟上訴人所指尚有大部分房屋存在之廚房、浴室、廁所、灶台、臥房、倉庫，無非係上訴人拆屋後另行搭建之鐵皮屋，此經本院勘驗現場屬實，該鐵皮屋顯非原有之房屋，及另深水井抽水站電力設備、儲水塔、三百公尺長磚造圍牆及百坪之大理石庭園，亦僅係原有房屋之附屬物，使用上不具獨立性，於本件基地租約因年限屆滿而消滅之事實，均無影響。自難認上訴人此項主張為可採。
五、綜上所述，兩造雖因繼承而就系爭土地有租地建屋之租賃關係存在，惟系爭土地上之房屋已因不堪使用而拆除，兩造不定期基地租賃契約即因年限屆滿而消滅，從而，被上訴人依不定期基地租賃之法律關係，請求確認其對上訴人所有坐落屏東縣○○鄉○○段二八０六之四地號面積０．三四二九公頃土地內如起訴狀附圖所示部分０．０七一七公頃有租地建屋之租賃關係存在及上訴人應出具建築同意書給被上訴人，同意被上訴人在前項土地上建築房屋，均屬無據，應不准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴論旨求予廢棄，非有理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十 日
臺灣高等法院高雄分院民事第三庭~B1審判長法官 王憲義~B2 法官 張明振~B3 法官 徐文祥右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十二 日~B法院書記官 郭榮芳附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
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