臺灣高等法院高雄分院民事判決 八十九年度上易字第一七三號
上 訴 人 乙○○法定代理人 丙○○被上 訴 人 甲○○右當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十九年六月一日臺灣高雄地方法院八十九年訴字第五四六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決關於命上訴人等給付被上訴人超過新台幣（下同）三十八萬四千元部分，及假執行之宣告，並命負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠本件租賃契約終止之日期：
本件上訴人之代理人郭建志曾於八十八年八月初，以電話告知被上訴人要求提前終止租賃契約之事實，為被上訴人在原審所自認，並要求將預繳租金之支票退還。被上訴人未予理會，仍執意提示而遭退票。被上訴人主張依契約第九條：「租期內甲方（即被上訴人）有法定原因欲終止契約或乙方（即上訴人）欲提前終止契約時，均應於六個月前通知對方。」依該項約定被上訴人要終止租約，有法定原因之限制，而上訴人欲提前終止租約，則無法定原因之限制，隨時均可終止租約，但必須在六個月以前通知對方即被上訴人。既然上訴人業已通知對方欲終止租約，並向經濟部及高雄縣政府辦理工廠歇業註銷登記，且已將機器設備全部搬離並未佔用系爭租賃物。況且租期至八十九年二月十五日屆滿，上訴人欲提前終止租約，要求返還預付租金之支票六張，才生爭議，被上訴人執有預付租金之支票未予理睬，因而受領遲延，自不能完全歸責於上訴人。
㈡租約終止後，有無搬遷問題？
據上訴人主張在八十八年八月初通知被上訴人不予續租後，即已委託搬家公司將全部物品遷移，並以電話通知被上訴人。上訴人為要求取回預付租金之支票六張，曾一度要求被上訴人返還，怎可能未通知被上訴人？被上訴人不願將預付之支票六張返還上訴人，且有三個月押租金在其手上，有恃無恐，能拖一天即有一天的租金收入，何樂而不為？且依租賃契約第十二條、第十四條約定：「租期屆滿時，不須甲乙方預先通知，租賃關係當然消滅。」，又「期滿或中止租約，乙方搬遷後，留置部分傢俱雜物於租賃物內，而不移去者，視作廢物論，任憑甲方處置，乙方不得異議。」依據被上訴人在原審所提出之照片，證明上訴人尚有遺物留在系爭房屋內，然依該照片所見，僅係一般鐵架，並無遺留之機器存在，為上訴人所棄置，雖未移去，然依約應視同廢棄物論，任憑被上訴人處理，怎能謂尚未搬清，尚在上訴人實力管領下？上訴人既已委託搬家公司將生財器具搬離，即無加鎖或實力管領該系爭房屋之必要，被上訴人僱鎖匠開鎖僅屬形式，上訴人既已通知終止租約，且已搬離，自無加鎖之必要。且上訴人表示終止租約後一再通知被上訴人返還預付之租金支票，並管領系爭租賃物，未獲被上訴人之回應，此有搬家公司出具之搬遷證明足按，其受領遲延，自難歸責於上訴人。
㈢上訴人依約應負擔之責任：
上訴人主張在八十八年八月初即已通知終止租約，上訴人通知終止後六個月，正好租期屆滿，上訴人承租系爭房屋時有預付押租金三十八萬四千元，依上訴人自八十八年八月十五日起至八十九年二月十五日止六個月之租金共七十六萬八千元，扣除押租金，只需再給付三十八萬四千元，原審法院認應給付被上訴人七十二萬一千零六元殊有未洽，因而請求就被上訴人超過三十八萬四千元部分假執行之宣告及命負擔該部分訴訟費用之裁判均予以廢棄，駁回被上訴人在第一審之訴。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請訊問證人沈嘉雄、郭建志。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人要求提前終止租賃契約，未於六個月前通知被上訴人，又未經被上訴人同意，自不生終止契約之效力：
依兩造簽訂之房屋租賃契約第九條約定：「租期內，甲方（即被上訴人）有法定原因，欲終止租約或乙方（即上訴人）欲提前終止租約，均應於六個月前通知對方。」，則兩造中任何一方欲提前終止租約，均須在六個月前通知對方，不得隨時終止。而上訴人於原審自承於八十八年八月始通知被上訴人欲立即終止租約並取回支票，顯然違反兩造約定須六個月前預先通知對方之約定，因此在未經被上訴人同意之情況下，要求提前終止租賃契約之通知，自不生終止契約之效力。
㈡上訴人雖曾於八十八年八月間通知欲即終止租約，未經被上訴人同意之後仍繼續使用租賃物：
上訴人交付八十八年八月十六日期，面額十二萬四千元以支付當月租金之支票一紙，經被上訴人於八十八年八月十六日提示，竟以存款不足及拒絕往來戶而遭退票，不能兌現之後，被上訴人即分別於同年月十九日、同年月二十日、同年九月十四日以信函三份及存證信函二份分別通知上訴人乙○○、侑倡企業股份有限公司丙○○、郭建志總經理等人出面處理，有原審卷附原證三－七信函三份、存證信函二份及回執可證。其中上訴人侑倡企業股份有限公司回執之收件地址及所蓋收文章均為「高雄縣○○鄉○○路○○○號」即租賃廠房之地址，投遞日期八十八年九月十五日。在上訴人主張委託搬家公司搬遷一個月之後，縱認上訴人有於八十八年八月十五日搬走廠房之機器，但仍繼續使用占有廠房，人員並未搬遷，否則何以會收受被上訴人所寄之前述存證信函？況且廠房內仍有堆積生產之器具，亦有原審卷（第六九頁）之照片可證。果上訴人於八十八年八月十五日後有委託證人沈嘉雄通知被上訴人其已搬遷，何以上訴人又對收受被上訴人要求其出面處理前述之信函及存證信函後均未理會，亦不合常情？㈢又上訴人所舉證人沈嘉雄於鈞院證稱：「有，我通知被上訴人賴小姐說鑰匙放在
何處（指八十八年八月十五日搬完機器後）她也有回答好。」，惟查，被上訴人所指姓「賴小姐」係何人並未陳明，且與原審之陳述：「‧‧‧我們搬完後公司員工有向他們用電話連絡，但鑰匙沒有告知放那裡，我在上次開庭（即八十九年五月四日）才知道鑰匙放那裡，我是侑倡公司之代工‧‧‧。」並非一致，先於原審謂其於八十九年五月四日開庭後才知道鑰匙放在那裡，後於鈞院稱：有通知被上訴人賴小姐說鑰匙放在何處，自相互矛盾。何況證人沈嘉雄係上訴人之代工，於原審為上訴人訴訟代理人，顯見彼此關係應十分密切。因此於鈞院之證稱應係偏頗之詞不足採信。另上訴人所舉證人郭建志已自承其係上訴人乙○○之妹夫，於鈞院證稱：上訴人於八十八年七月份陸陸續續搬離，搬離之前通知被上訴人。惟因證人郭建志當初曾受上訴人委託與被上訴人談論要承租廠房，因此被上訴人於上訴人交付租金之支票未能兌現時，亦曾以存證信函通知證人郭建志要求其能出面處理，而證人郭建志於收受存證信函後，亦未理會，已如前述，如上訴人搬離機器後，未繼續使用廠房，又何以不敢出面？況且其證詞並不足採為上訴人有利之證據。
㈣上訴人雖曾於八十八年八月間通知被上訴人要求提前終止租約，但並未於六個月
前通知被上訴人，又未經被上訴人同意之情況下，自不生終止契約之效力，況且仍繼續在使用租賃物，已如前述。而上訴人交付訴外人，林世雄簽發預付之自八十八年八月十五日起至九十年二月十五日租期屆滿止，每月十六日期面額十二萬四千元之支票六紙，屆期經被上訴人分別提示均因存款不足及拒絕往來戶未能兌現，並註明：「八十八年四月二十三日拒絕往來戶」，有被上訴人提出原審卷附支票及退票理由單各六份可證。上訴人拒付租金謂要求被上訴人返還訴外人林世雄簽發，已拒絕往來戶之支票，而僵持尚非可歸責於上訴人之抗辯，應自無理由。況且上訴人於租期屆滿後，即於八十九年二月十六日具狀提起遷讓房屋等事件之訴訟，而上訴人於八十九年五月四日在原審當庭陳明：「鑰匙不在我們這裡，我們亦不知在那裡，我們同意房子現在交還原告，我們早已搬離，廠內之東西是廢棄物，他們可以使用。」之後，被上訴人即於當時僱用鎖匠前往開門鎖占有系爭租賃物，但上訴人並未將廠房內按裝機器之基座等回復原狀，被上訴人不得已又僱工支付十萬餘元之回復原狀費用，因此上訴人於加鎖占有系爭租賃物，未交付被上訴人前，自難認已搬遷而發生交付效力，原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴人之上訴顯無理由。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人二人共同承租被上訴人所有坐落高雄縣○○鄉○○路○○○號內之建物，經營工廠使用，租期自八十六年二月十六日起至八十九年二月十五日止共三年，租金每月十二萬八千元，應於每年第一個月由上訴人等交付十二張支票予被上訴人按月兌現。詎上訴人交付八十八年八月十六日起至八十九年二月十五日租期屆滿日止，共六個月，每月十六日，面額十二萬四千之支票六張（上訴人每月預扣四千元）均未兌現，經被上訴人多次以信件或存證信函通知上訴人處理，上訴人均未出面，迄八十九年五月四日原審審理時，始當庭表示同意將系爭房屋交還被上訴人使用，爰本於租賃關係請求上訴人給付未付租金三十八萬四千元，及法定遲延利息，暨本於不當得利之法律關係，請求上訴人自八十九年二月十六日起至同年五月四日止，相當租金之利益，計三十三萬七千六百六十六元等情。上訴人則以：上訴人於八十八年八月初向被上訴人告知公司即將歇業不再承租，要取回八十八年八月十六日起至八十九年二月十五日止共六個月之支票六張，詎被上訴人不予理會，仍將支票持向銀行兌現。且上訴人侑倡公司所有機器設備，均已在八十八年八月間全數遷移該址，並未佔用系爭租賃物，當時公司人員有以電話聯絡被上訴人已搬遷，系爭房屋僅有一般鐵架，並無遺留之機器存在，依約應視同廢棄物論，任憑被上訴人處理，上訴人既已委託搬家公司將生財器具搬離，即無加鎖或實力管領該系爭房屋之必要云云，資為抗辯。（其中上訴人應給付被上訴人租金三十八萬四千元及該部分之訴訟費用暨假執行，均業已確定）
二、被上訴人主張上訴人二人共同承租被上訴人所有之建物，經營工廠使用，租期自八十六年二月十六日起至八十九年二月十五日止共三年，租金每月十二萬八千元，應於每年第一個月由上訴人等交付十二張支票予被上訴人按月兌現。詎上訴人自八十八年八月十六日起即未付租金，於八十九年二月十五日租期屆滿日，亦未返還房屋，亦未給付租金，經被上訴人多次以信件或存證信函通知上訴人處理，上訴人均未出面，迄八十九年五月四日原審審理時，始當庭表示同意將系爭房屋交還被上訴人使用等情，業據其提出房屋租賃契約書影本一份、支票及退票理由單影本各六紙、建物登記謄本一份、掛號信函及回執影本各三份、存證信函及回執影本各二份為證，並為上訴人所不否認，堪信為實。惟上訴人否認有無權占有之事實，並以上開情詞為辯。茲有爭執者厥為：本件租賃契約是否提前終止？上訴人是否於八十八年八月即已搬離系爭租賃房屋，並通知被上訴人？上訴人於租期屆滿後，有無將租賃物交還被上訴人？爰論述如後。
三、經查：㈠兩造所簽訂之房屋租賃契約第九條約定：「租期內，甲方（即被上訴人）有法定
原因，欲終止租約或乙方（即上訴人）欲提前終止租約，均應於六個月前通知對方。」，此有該租賃契約書一份在卷可佐。依上開規定，兩造中任何一方欲提前終止租約，均須在六個月前通知對方，不得任意隨時終止。本件上訴人自認於八十八年八月通知被上訴人欲立即終止租約，並取回支票，顯然並非預告終止租約，係違反兩造需六個月前預先通知之約定，而被上訴人既不同意終止，自不生終止契約之效力，故兩造之租賃關係在契約期限屆至前仍繼續存在，上訴人辯稱雙方契約已經終止，或其通知後六個月終止云云，均不足採信。
㈡上訴人另辯稱已於八十八年八月間將系爭房屋內東西全部搬空，並以電話通知被
上訴人一節，為被上訴人堅決否認，上訴人雖提出搬家公司所出具之證明為證，並聲請傳訊證人即搬家公司之包工沈嘉雄證稱：侑倡公司八十八年八月委託我們去搬機器，工廠內能使用的東西都一併搬走，只剩下一些廢鐵及不用的物品，搬家時，沒有看到屋主在現場，我們是八月十五日搬完的。搬完後我有通知被上訴人的賴小姐，我說鑰匙放在何處，她也回答好。我回報上訴人說還剩下一些廢棄物，他說合約到了就算廢棄物，我還告訴他已經通知屋主了等語（本院卷第八七頁），及證人即上訴人乙○○之妹夫郭建志證稱：我八十八年六月份打電話給甲○○之代理人李小姐，跟她說要提前終止合約，合約約定要前六個月通知終止，我告訴她押金可以沒收一到三個月，並請她體諒侑倡公司的財務狀況，她說她無法決定要跟股東商量，之後就沒有再與我聯絡；侑倡公司在八十八年七月份就陸陸續續搬離等語（本院卷第七八頁、第七九頁）。然證人沈嘉雄係上訴人侑倡公司之代工，於原審為上訴人訴訟代理人，而證人郭建志為上訴人乙○○之妹夫，渠等關係應十分密切，其證言不無偏頗之虞。且依被上訴人所提出八十九年三月十五日所拍攝之現場照片顯示，系爭房屋內仍置有大量之鐵架、機械等物品；且上訴人所簽發之支票退票後，被上訴人即以存證信函通知上訴人出面處理，有該存證信函可稽，其中上訴人侑倡公司回執之收件地址及所蓋收文章為「高雄縣○○鄉○○路○○○號」及「侑倡企業股份有限公司」，即租賃廠房之地址，投遞日期則為八十八年九月十五日，足認上訴人於八十八年八月十五日搬走廠房之機器後，仍繼續使用占有廠房，人員並未搬遷，否則何以會收受被上訴人所寄之前述存證信函？是自難認上訴人已於八十八年八月遷移騰空。上開證人所證上訴人於八十八年八月間，即已搬離租賃房屋，並以電話通知被上訴人已搬遷一節，顯與事實不符，自難採憑。
㈢本件租賃期限至八十九年二月十六日期滿，兩造房屋租賃契約書第十二條固約定
：「租期屆滿時，不須甲（即被上訴人）方預先通知，租賃關係當然消滅。」，又第十四條約定：「期滿或中止租約，乙方（即上訴人）搬遷後，留置部分傢俱雜物於租賃物內，而不移去者，視作廢物論，任憑甲方處置，乙方不得異議。」，惟租賃關係消滅後，承租人應負有返還租賃物之義務，否則即屬無權占有。而上訴人於八十九年五月四日在原審當庭陳明：「鑰匙不在我們這裡，我們亦不知在那裡，我們同意房子現在交還原告，我們早已搬離，廠內之東西是廢棄物，他們可以使用。」，已自認搬離時未將鑰匙交付被上訴人，亦未告知鑰匙放何處，自難認上訴人已將系爭房屋騰空交還被上訴人，是尚未履行返還租賃物之義務甚明，被上訴人既不知上訴人已否搬遷，自無法擅入該系爭房屋，亦不得逕將屋內物品視為廢棄物。而上訴人於八十九年五月四日原審審理時，始當庭表示同意將系爭房屋交還被上訴人占有使用，被上訴人旋即於當日僱用鎖匠開鎖占有系爭房屋，有審判筆錄及照片在卷可佐，在此之前，上訴人既未通知被上訴人願交還房屋，是該房屋在八十九年五月四日以前，皆係在上訴人實力管領支配之下，應堪認定。
四、按承租人應依約定日期，支付租金；民法第四百三十九條前段定有明文。又依兩造所訂立之房屋租賃契約書所約定租金支付之期間及方式為：「於每一年第一月開立當年度十二張支票由出租人逐月兌領。」。查兩造之租賃關係於八十九年二月十五日期限屆滿前，仍繼續存在，已如前述，故上訴人仍須依約支付租金，今上訴人所交付八十八年八月十六日起至八十九年二月十五日租期屆滿日止，共六個月之支票六張均未兌現，上訴人顯未依約給付租金，從而，被上訴人自可本於雙方之租賃契約請求被告給付六個月之租金共計七十六萬八千元，惟因上訴人已先繳交押租金三十八萬四千元，扣抵該押租金後，被上訴人尚可請求被告既付租金三十八萬四千元，及自八十九年二月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息。
五、次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十條第一項、第四百五十五條前段分別定有明文；又依雙方契約書第十二條則約定：「租期屆滿，不須甲方（即原告）預先通知，租賃關係當然消滅」。查兩造所定之租賃契約已於八十九年二月十五日期限屆滿而消滅，依法上訴人自應於租賃關係終止時將租賃物返還被上訴人，惟上訴人於租約期滿後仍繼續占有租賃物，直至八十九年五月四日為止始交還被上訴人，已詳如前述。是自八十九年二月十六日起至八十九年五月四日止，上訴人占有系爭租賃物，並無任何正當權源，自屬無權占有。按無法律上原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。本件上訴人無權占有系爭房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照），查被上訴人先前將系爭土地房屋出租予上訴人時，每月所收取之租金為十二萬八千元，此金額自可作為計算不當得利損害賠償金之標準，是上訴人自八十九年二月十六日起至八十九年五月四日止無權佔用系爭房屋所獲得相當租金之利益應為三十三萬七千零六十六元損害金。（計算式：128000×2＋128000÷30×
19 ＝337066），被上訴人請求此部分之金額，於法自屬有理，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人本於租賃關係，請求上訴人應給付租金三十八萬四千元，及自八十九年二月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息（其中租金三十八萬四千元部分業已確定），及依不當得利之法律關係，請求上訴人給付無權占有系爭房屋所獲得相當租金之利益三十三萬七千零六十六元，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 三十一 日
臺灣高等法院高雄分院民事第一庭~B1審判長法官 吳登輝~B2法 官 李炫德~B3法 官 魏式璧右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 六 月 四 日~B法院書記官 林靜霙
Ａ