臺灣高等法院高雄分院民事判決 八十九年度上易字第二一０號
上 訴 人 甲○○被 上訴人 乙○○○右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十九年七月十三日臺灣高雄地方法院八十六年訴字第二八八九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張，伊於八十四年十二月二十四日向被上訴人承租高雄市○○○路二九
０、二九二、二九四號建物之一、二樓經營鐵板燒餐廳，約定租賃期間自同年月十八日起至八十六年十二月十八日止，押租金一百萬元，押租金於租賃關係消滅，承租人即上訴人搬遷時，出租人即被上訴人應無息返還，但上訴人於本件租賃期間屆滿後，不再續租，並於八十六年十二月十四日搬遷完畢，將房屋回復原狀、點交予被上訴人，然被上訴人屢經催討仍拒絕返還押租金，爰訴請被上訴人返還該押租金一百萬元及依法定利率計算之利息。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人上訴聲明㈠原判決廢棄㈡被上訴人應給付上訴人一百萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔）。
二、被上訴人則以㈠上訴人自八十年十二月十八日起即承租上開房屋，經營餐廳，租期二年（即至八十二年十二月十七日止），八十二年一月二十二日，上訴人經營之餐廳發生火災，房屋裝潢付之一炬，房屋亦嚴重損害，上訴人曾承諾將修復，被上訴人始與上訴人續約，繼續將房屋出租予上訴人，被上訴人不得已自行僱工拆除上訴人增設之隔間、清除遺留之廢棄物，並重新裝修至一般商店得使用之基本裝潢，共支出一百七十一萬七千九百元，及被上訴人亦得請求上訴人給付，自八十七年二月十六日起迄今（九十年四月十一日）共七六七日每日三萬元之違約金二千三百零一萬元，被上訴人主張以此二項金額抵銷㈡系爭房屋在出租予上訴人前，乃出租給案外人郭衛東、李雨亮至八十年十月二十四日終止租約，嗣其二人因無力給付房租，最後與被上訴人和解，將價值二百四十七萬元之裝璜及四台冷氣、冷凍櫃冰箱：：：：等物賠償被上訴人，詎上訴人竟將上開裝橫侵占而謊向明台產物保險公司投保一千二百萬元，詐得約七百萬元保險金，被上訴人自得以上開二百四十七萬元主張抵銷，則上訴人已無押租金可請求㈢上訴人未將系爭房屋變更使用用途為可供餐廳用，遭高雄市政府工務局罰鍰一萬八千元，由被上訴人代上訴人墊支，此部分被上訴人主張抵銷等語資為抗辯，並答辯聲明㈠上訴駁回㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、本件上訴人於八十年十二月十八日向被上訴人承租上開房屋經營餐廳，租期二年，即至八十二年十二月十七日止，押租金一百萬元，八十二年一月二十二日，上訴人經營之餐廳發生火災，嗣租期屆滿再簽租約上訴人仍經營餐廳，租期二年（八十二年十二月十八日起，至八十四年十二月十七日止）押租金仍為一百萬元，嗣再簽租約，租期自八十四年十二月十八日起，至八十六年十二月十八日止，押租金仍為一百萬元，上訴人於租賃期滿未再續租，並於八十六年十二月十四日搬遷完畢等情，有公證書、房屋租賃契約書等在卷可證，並為兩造所不爭執，此部分堪以認定。被上訴人以前揭情詞為辯，茲就兩造爭執之點分述如後：
四、上訴人有無修復火災造成損害之義務﹖經查，被上訴人自始即辯稱「本件租賃房屋於八十一年農曆除夕發生火災，有照片可憑，上訴人因此次火災而向「明台產物保險公司」領取鉅額保險金之理賠，卻不用之以回復原狀，僅以簡單裝璜遮蓋嚴重受損之原本裝璜及房屋結構體而欲繼續營業，當時被上訴人不滿其處理方式，本欲終止租賃契約，但經上訴人苦苦哀求，並一再聲請待其租期屆滿而欲停止營業時，在其搬遷前會徹底修復，回復原狀，被上訴人乃同意再續租給上訴人，此有當時在場之證人陳翠華可證等語，證人陳翠華於原審證稱：「火災後，原告（即上訴人）有說要回復原狀，系爭房屋火災，我知道，燒完後我有去看，看見兩造吵架房子的牆壁、天花板都燒黑了，而吵架時，被告叫原告賠，原告說會賠，會回復原狀，後來我就走了」（見一審卷㈠第四四頁）。另證人梁光照亦於原審證稱房子火燒後，伊本息租那房子，但被上訴人要伊裝潢，伊就沒有租，後來伊又再去，但房子還沒回復原狀，伊就沒租，第二次伊去時，有聽到被上訴人之夫鮑先生與做鐵板燒的夫妻（指上訴人夫婿）在談回復原狀的事，那位做鐵板燒的說他要繼續租，並要回復原狀，因伊想租那地點，故去了好幾趟，隔幾個月後，鮑先生告訴我，承租人要回復原狀，故他要租給該承租人等語（見一審卷㈡第五一頁正、反面），復依明台產物保險公司所拍攝之火災後照片（見一審卷㈠第一四一頁至第一五八頁）顯示該次火災災情甚為嚴重，依常理於此情形下，若非承租人有表示將來會回復原狀或賠償損害，出租人無答應再續租之理，則被上訴人主張，火災後，上訴人僅以簡單裝璜遮蓋嚴重受損之房屋結構，被上訴人不滿其處理方式，本欲終止租約，經上訴人哀求並一再表示待其欲停止營業時，在搬遷前會回復原狀，被上訴人乃同意再續租給上訴人等情，合乎事理，堪予採取。
五、依據雙方契約之真意，上訴人亦應回復系爭房屋在八十年十二月間承租時之原狀：
㈠所謂「原狀」係指出租人將租賃物交付承租人使用時，租賃之情狀而言，此為
文義之當然解釋，故除兩造另有約定或法條另有明文外，承租人於租期屆滿或中途終止租約時，應將租賃物回復出租時之情狀，交還出租人，而上訴人雖否認承租時房屋原裝潢為被上訴人所有，然對於承租時房屋已經裝潢、未設隔間一節，並不爭執，是上訴人應於租期屆滿後將本件房屋內其加設之隔間裝潢拆除，並返還裝潢完整之房屋，以利出租人利用房屋。
㈡上訴人雖主張：「應回復之原狀為第三次訂立租約即八十四年十二月時之原狀
，而八十四年十二月間上訴人承租房屋之原狀即已加設隔間裝潢，上訴人自無庸再拆除該裝潢」云云，然兩造間三次租賃物均相同、租期緊接，業有兩造間三份房屋租賃契約書暨公證書正本可稽。且押租金一百萬元自八十年十二月第一次承租開始即始終置於被上訴人處，未曾返還後重行給付，亦據上訴人自承無訛，雙方亦未於八十二年十二月或八十四年十二月兩度租期屆滿時，為結算、回復租賃物房屋原狀、搬遷、點交再重行交付上訴人等，此亦為上訴人所不爭執，是本件雙方應係於八十二年十二月、八十四年十二月續約二次以延長租期並調整租金，況本件房屋既係以出租他人使用、營業為目的，承租人應於租期屆滿時將加設之特殊裝潢、設施拆除，並將租賃物回復至一般房屋得使用之基本裝潢、設備，避免出租人無法再行出租他人，應係承租人所能以預期，並合乎當事人之真意，故本件上訴人所應回復之原狀應為八十年十二月間承租時之原狀，亦足認定。
六、被上訴人支出之一百七十一萬七千九百元是否為回復原狀所須之費用﹖㈠上訴人於八十年十二月間向被上訴人承租系爭房屋，該房屋既裝潢完畢，但未
設隔間，而由上訴人自行僱工加裝隔間裝潢、鐵板燒器具，然上訴人於租期屆滿搬遷後並未將隔間拆除，此為上訴人所不爭，是上訴人顯未將租賃物房屋回復原狀後交還被上訴人，被上訴人乃二度以存證信函催告上訴人要回復原狀，上訴人仍未將隔間拆除，將房屋基本設備、裝潢回復原狀交還被上訴人，另有存證信函可稽，並有後述李清崑之證言可憑，依民法第二百十四條之規定，應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害，是本件被上訴人得請求上訴人以金錢賠償其損害。
㈡被上訴人支出二十五萬元拆除上訴人所設之磚牆隔間（五千元）、室內裝潢（
十五萬元）及拆除地板（五千元）共支出二十五萬元，並支出重新裝修之費用計一百四十六萬七千九百元。（包括電路配線十四萬元、電動雙開門及自動單開門各一共二十六萬元，一樓玻璃七萬九千九百元、一樓地板二十萬元、一樓壁牆十二萬元、油漆七萬六千元、電動傳動門八萬元、東元馬達傳動機械一萬七千元、一樓照明設備八萬元、一樓浴廁修理三萬元、白鐵斗固定三十六萬元、一樓鐵梯二萬五千元），有免用統一發票收據在卷可稽（見一審卷第六九頁），而當時落地窗玻璃有部分破壞，為裝設需要必須全部更換，原先之電路已燒掉無法使用，須另配備電路地磚則可能因拆除隔間造成部分拆起不堪使用，天花板則無任何裝潢，有部分塌陷，可窺見管線，部分牆壁污損、黑黑的，而需以油漆遮蓋，並經證人即實際負責裝潢之李清崑於原審到庭證述屬明確，是被上訴人有支出此部分費用，堪以認定。上訴人否認被上訴人有支出此部分費用，自非可採。
㈢上訴人另辯稱：拆除隔間二十五萬元部分費用過高，裝潢費用一百四十六萬七
千九百元部分僅能證明曾經重行裝潢，並不能證明該等裝潢為上訴人「應回復之原狀」云云。
查，隔間及隔間室內裝潢為上訴人所裝設，拆除此部分之費用，自屬回復原狀所需之費用，又，拆除隔間後，室內地磚、天花板及牆壁等必然遭到毀損而須重行舖設、修飾後始堪使用，又上訴人搬走後天花板亦有部分塌陷，可窺見管線，部分牆壁污損，及呈現火燒後之黑色，需以油漆遮蓋已如上述證人李清崑所述（此亦可見被上訴人主張，上訴人僅以簡單之裝潢遮蓋嚴重受損之原本裝潢及房屋結構而繼續營業一節堪予採信），復依上開明台產物保險公司之火災現場相片所示，房屋基本設備嚴重受損，故被上訴人予以修理，均屬必要。又，被上訴人主張，原租給上訴人時，門是電動門，上訴人自己改裝為木門等語，證人陳福民證稱：「我（要去承租時）有看到鋁門窗有重新做過玻璃的電動門已做好，與鐵板燒之裝潢不一樣，以前鐵板燒是用木裝的推門」等語（見本院九十年三月十三日筆錄），且如後第八項所述亦可見，被上訴人出租給上訴人時為玻璃的電動門。從而，上訴人有將原來之玻璃電動門改為木製推門亦堪認定，則被上訴人請求將門部分回復原狀亦屬合理可採。
惟查，上訴人經營餐廳，勢必改變照明設備及電路配線，其於搬遷後，仍以餐廳營業時期之照明設備及電路配線留於現場，尚能為一般人所接受，故照明設備部分八萬元部分，電路配線十四萬元，自應由被上訴人自行負擔，自應予扣除，則被上訴人以一四九萬七千九百元抵銷部分，堪以採取。
七、上訴人遭高雄市政府工務局罰鍰一萬八千元，由被上訴人代上訴人墊支部分：上訴人違規將系爭房屋供餐廳使用，經高雄市政府工務局罰鍰一萬八千元由被上訴人代繳之事實有高雄市政府函、罰鍰催繳單、收款書在卷可憑，且為上訴人所不爭執，此部分自堪信為真實，惟上訴人辯稱，被上訴人應將房屋依合於約定使用之狀態交付上訴人，即應使房屋使用用途符合「供作餐廳使用」之約定，故此損害係因被上訴人所交付之房屋未能供作餐廳使用所致，故此損害應由被上訴人負擔云云，惟查，被上訴人房屋並非固定供租給他人供作餐廳使用，而係出租給不同行業之人，例如前此有麵包店，後有７－１１零售店及咖啡廳，則此各行之需要自以由各承租人自行向建管單位申請使用執照始合乎常理，被上訴人辯稱，上訴人為省錢而未向工務局申請使用執照，其咎在上訴人等語，合乎常理堪予採取，故被上訴人辯稱，此部分一萬八千元之損失，伊主張抵銷云云，自屬可採。
八、被上訴人主張系爭房屋之原有裝潢乃係被上訴人之前手承租人郭衛東、李雨亮向被上訴人承租，後因無力給付房租，最後遂與自訴人和解，並將「裝璜」、「建材外觀」、「天花板」、「一、二樓地板、地磚三十萬」、及「一、二樓落地厚玻璃及白鐵框「斗」一四０萬元，一萬電動門及馬達二十六萬」、「動力電四十五碼十二萬」，「配電材料二十四萬」、「銅手扶梯十五萬」、「四台冷氣機、二台藏冰箱、微波爐、一台白鐵冷凍櫃冰箱」等價值約二百四十七萬元，以用賠償被上訴人所受之損害等情，業據其提出和解書為證，且經證人林俊男證明屬實，且上訴人之妻於被上訴人要求回復原狀時，曾謂：「不要臉，那是以前房客裝潢的建物，又不是你裝潢的」等語，此有錄音帶可證，營業動力電錶部分已移轉為被上訴人所有，並有繳費收據可證，是被上訴人此部分主張自堪採取，從而可見被上訴人將系爭房屋交付上訴人時確有「一、二樓落地厚玻璃及白鐵框斗」「電動門及馬達」等設備。
九、綜上所述，被上訴人所得據以抵銷之金額顯已逾一百萬元，上訴人已無押租金得以請求，原審連同上訴人假執行之聲請予以駁回，並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已明，被上訴人就上訴人侵占其裝潢設備而投保造成其損失及上訴人未回復原狀，伊得請求違約金等所為抵銷抗辯，及兩造其餘攻擊防禦方法均不能改變判決之結果，爰不予一一論述，併此敍明。
、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 二十五 日
臺灣高等法院高雄分院民事第五庭~B1審判長法官 蔡明宛~B2法 官 周慶光~B3法 官 黃科瑜右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 四 月 三十 日~B法院書記官 黃富美
ＡＫ