臺灣高等法院高雄分院民事判決 八十九年度重上字第三一號
上 訴 人 丙○○○上 訴 人 辛○○上 訴 人 丁○○
戊○○乙○○己○○○被 上訴人 台灣土地銀行法定代理人 甲○○訴訟代理人 庚○○
壬○○右當事人間請求返還無權占有土地等事件，對於中華民國八十八年十二月七日臺灣高雄地方法院八十五年重訴字第一０三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人丙○○○方面：聲明：求為判決：
㈠原判決關於上訴人丙○○○敗訴部分（即⑴原判決主文第三項判命上訴人丙○
○○拆屋還地部分，⑵原判決主文第五項判命上訴人丙○○○給付被上訴新台幣壹佰零貳萬零陸佰及自民國八十五年二月十六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並自民國八十五年二月日一日起至交還原判決主文第三項土地之日止按月於每月月底給付被上訴人新台幣壹萬柒仟零壹拾元等二部分）全部廢棄。
㈡右開廢棄部分，被上訴人台灣土地銀行在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用全部由被上訴人負擔。
陳述：除與原判決書記載相同者，予以引用外，補稱：
Ａ、原審判決之認定，拘泥於形式契約文字，致失當事人締約當時之真意，且上訴人於原審亦曾詳為舉證證明兩造間有買賣關係存在，原審判決上開認定自亦有違誤，析述如后：
㈠按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法
第九八條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人「立約當時之真意」為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院三十九年台上字第一０五三號著有判例。本件契約締結當時被上訴人確曾口頭承諾讓售系爭土地予上訴人丙○○○，惟因「過戶」手續複雜致採變通權宜措施有如前述，按諸當年時空背景，公營機關衡居於強勢地位，其所提出之定型化契約（土地借用契約）及變通權宜措施，黎民百姓勢不能不信從，否則必遭取消資格，無以承購系爭土地，此於解釋本件契約真意時，實應考量及之。
㈡查臺灣省政府五十三年五月卅一日府財產字第二二０五四號令（此省府令上
訴人在原審八十六年一月十六日「答辯狀（三）」有補呈影本一份）明定省有非公用土地應以「出售」為原則，不再「出租」，且配合「出售」原則，特制定「收取承購保證金處理要點」。同年八月五日再以府財產字第四一一０八號令就收取承購保證金之地價計算標準做補充規定，足證當時省有地在國策、政策上均應予「出售」，所收之保證金即為買賣價金。參酌當年省屬鐵路局屏東縣枋寮段之土地於五十七年間以七成保證金出售予沈紫英、高雄市政○○○區○○段土地於五十六年間以七成保證金讓售予林楊芳（此有上訴人在原審八十五年三月十四日答辯狀所附呈「抗議狀」，臺灣鐵路局屏東貨運服務所通知及高雄市公庫送款回單可證）、嘉義市政府讓售市有地嗣後退還超過七折承購價之溢價（請參見上訴人於原審八十六年十一月廿九日答辯續狀附呈證八）及上訴人之夫柯旗化於當時亦曾向台灣糖業公司高雄儲運所購得大港埔段一八一號土地一筆，該筆土地面積一九‧六五七八坪，台灣糖業公司以每坪二七０元，總價五千三百零七元讓售（請參見上訴人於原審八十六年十一月廿九日答辯續狀附呈證一），約占該筆土地申報地價六一三三元之八成六五，約市價七成，而本件系爭土地面積六六平方公尺，以當時（民國五十三年）公告地價每平方公尺三八一元計（請參見上訴人於原審八十六年十一月廿九日答辯續狀附呈證三），總值為二五一四六元，核被上訴人收取之「土地借用保證金」二一八二四元亦約占公告地價總值之八成六七（亦約市價七成）。二相比較，上訴人提交之價金占各該土地公告地價總值的成數幾近相同，足證所謂「土地借用保證金」云云實係「買賣交易價金」無訛。是被上訴人據以訴求上訴人拆屋還地之兩造於五十四年八月十三日所訂定之所謂「土地借用契約」，名曰「借用土地」，實為就系爭土地成立買賣之契約，該契約第四條所載被上訴人向上訴人收取之所謂借用土地「保證金」新台幣二萬一千八百二十四元，實即為被上訴人向上訴人收取其將該地賣予上訴人之總價款。
㈢被上訴人係一專業銀行，以供給不動產之信用為其主要業務，自無擅將屬其
資產之「城市」內面臨「大道路」之大量土地「無償」出借他人使用，自受損失之理。況且，被上訴人為一省有公營銀行，其負責人及職員均具公務員身分，如契約仍解為無償借用，豈非構成圖利他人之瀆職罪，被上訴人焉可能為之﹖更足認所謂土地「借用」實為隱藏「買賣」之法律行為，要無疑義。
㈣該所謂「借用土地契約」之所謂「保證金」二萬一千八百二十四元，其金額
「細」至有「二十四元」之零數，核與一般保證金均係以整數充之有別，顯係計算當時市價七成款所致，且其金額「高」至該地當時市價之七成金額（其金額之高請見上訴人於原審八十六年三月廿一日答辯四狀所附呈民國五十四年一月十日至十七日中央日報有關售屋啟事五則），遠超出一般保證金通常提供之價額，足見，其名日「借地」之「保證金」，實為兩造間就系爭土地成立買賣之買賣價款。
㈤再者，台灣土地銀行所收之所謂「借用土地」之「保證金」高達新台幣二萬
一千八百二十四元，超出一般常情太多，由此亦可證其所謂借用土地之保證金，實係「買賣價款」，並非真正之借地之保證金，蓋即以上訴人丙○○○為例，當年民國五十四年間，上訴人已係一擁有多年教學經驗之資深小學教員兼導師，月俸尚僅新台幣二百二十元（請參見上訴人於原審八十六年十一月廿九日答辯續狀附呈證四），若以此計算，上訴人需耗時一百個月且不吃不喝，方可籌足此筆款項，其金額之高且鉅由此可見。是故，本件系爭土地倘真意係在「借用」，衡情，土銀不可能收取遠超出一般行情數拾倍之「保證金」，上訴人亦不可能接受此一不合理要求。況上訴人於支付鉅額保證金外，另尚依土銀要求花費大筆血汗錢在系爭土地上建造鋼筋水泥樓房，畢生積蓄投注其內，卻僅換來短期借用，隨即面臨拆屋還地之窘境，上訴人雖至愚當不致如此，其不合情理處至極明顯。更足見所謂土地「借用」實為隱藏「買賣」之法律行為，所謂「借地」之「保證金」，實即係「買賣價款」，甚為明顯。
㈥尤堪注意者，由被上訴人於該所謂「土地借用契約」之所謂九年借用期間於
五十三年五月七日屆滿後約五年半之六十八年十月十九日「自動」欲將該所謂「土地借用契約」之所謂保證金二萬一千八百二十四元全部退還上訴人（上訴人拒收，被上訴人將之提存法院－高雄地方法院六十八年度存字第一七一三號，上訴人於原審八十六年三月廿一日答辯四狀已附呈其提存通知書一份）一事以觀，該所謂「借地」之「保證金」，實為兩造間就系爭土地成立買賣之買賣價款，益為明顯，蓋該所謂「土地借用契約」如真係「借用契約」，其所謂保證金如真係借地契約之保證金，則該契約所謂九年契約期間屆滿而上訴人拒不拆屋還地時，被上訴人按理必依法為依該所謂「土地借用契約」第八條第二項規定，將該所謂保證金抵充被上訴人因上訴人拒不拆屋還地所受損害，豈有反而自動欲將保證金退還上訴人之理﹖㈦基上所述，兩造間就系爭土地確有「買賣」關係存在，上訴人為系爭土地之
買受人，上訴人所有房屋占有系爭土地並非「無權占有」，被上訴人本件請求自屬全無理由。原審判決疏未詳察，遽認兩造間並無買賣關係存在云云，實有違誤，至為顯然。
Ｂ、退萬步言，縱假使認為純從契約文字難以認定兩造間就系爭土地已成立「買賣（實則不然前已詳述），然從被上訴人向上訴人收取鉅額保證金孳息，充作上訴人使用收益系爭土地之對價以觀，至少兩造間就系爭土地亦非「無權占有」，被上訴人本件請求自仍全無理由。雖被上訴人主張兩造間並無租賃合意不能成立租賃云云，惟其主張並無理由，析述如后：
㈠按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租
金之契約」，「前項租金得以金錢或租賃之孳息充之」，「稱使用借貸者，謂當事人約定，一方以物無償貸與他方使用，他方於使用後，返還其物之契約」，民法第四二一條及第四六四條分別定有明文。而最高法院六十七年台上字第二四八八號判例明示：「使用借貸必係無償，有償則非使用借貸」，最高法院四十三年台上字第六五二號判決亦明示：「租賃契約與使用借貸契約之區別，一以支付租金為要件，一以無償使用他人之物為要件，契約成立後，一方自他方受有報酬者，縱其報酬不稱租金，亦係租賃契約，而非使用借貸契約」。足見，使用借貸絕對應為無償，如係有償，則屬租賃。本件被上訴人據以請求拆屋還地之所謂「土地借用契約」，雖名日「借用」，然被上訴人卻向上訴人收取鉅額保證金二萬一千八百廿四元，按當時中央銀行核定之放款利率年息百分之十八．七二計算，每年利息為四千零八十五元。依民國五十三年二月六日修正施行之「實施都市平均地權條例」第四二條規定，建築基地租金以不超過該宗土地申報價額年息百分之三為限，則以五十三年九月之申報地價為每平方公尺三百八十一元，系爭土地面積為六十六平方公尺，申報總價為二萬五千一百四十六元計之，其法定最高租金僅為七百五十四元，該保證金每年之法定孳息遠超出當時法定最高租金五．四倍之多，全歸被上訴人所有，被上訴人確因上訴人使用土地取得鉅額之代價，乃為不爭之事實。是上訴人使用土地既非「無償」，而係「有償」，則上訴人使用系爭土地，縱假使認為難以認定兩造間就系爭土地已有「買賣」關係存在，依民法第九八條規定、上引最高法院判例見解，及民法第四二一條規定，兩造間就系爭土地至少亦有基地租賃關係存在，甚為顯然。
㈡在不動產租賃，恒見承租人除按期支付租金外，尚交付出租人一定之金錢，
作為承租人履行債務之擔保者，土地法第九八條稱此為「擔保金」，民間則稱此為押租金或保證金，名異實同。承租人支付押租金或保證金之情形，一般係指於按期支付租金外，尚支付一定金錢之押租或保證金而言，但承租人支付出租人數額較高之金錢，使出租人取得所收押租金或保證金所生孳息，承租人不再另付租金者，亦所恒見。此種情形，依最高法院六十四年台上字第二四００號判例：「所謂土地押租契約，一般指出租人將土地出租與承租人，承租人另借款予出租人，雙方約定以借款利息抵付土地租金，俟租賃關係終了時互相返還土地、借款之聯立契約，其有關法律關係應分別適用民法租賃、借貸之規定」，為租賃與消費借貸關係之聯立契約。本件所謂「土地借用契約」第四條規定：「乙方（即上訴人丙○○○）：：：：應於簽訂本契約之日一次繳交保證金新台幣貳萬壹仟捌佰貳拾肆元正與甲方（即被上訴人），是項保證金於本契約期滿：：：：後原額『無息』返還」，亦即約定由上訴人支付保證金與被上訴人，使被上訴人於契約存續期間內，有按其權利存續期間內之日數，取得該保證金法定孳息之權利（因約定契約期滿時保證金「無息」返還，即係約定契約期間保證金所生利息悉歸被上訴人取得）（民法第七０條第二項），其性質係屬消費借貸與租賃之聯立契約。此契約就上訴人而言，即係以支付該保證金之法定孳息與被上訴人，作為使用被上訴人所有土地之報酬、對價或代價。自被上訴人而言，上開保證金除擔保上訴人債務之履行外，於契約存續期間內被上訴人因提供系爭土地與上訴人建屋使用，有按日取得該保證金之法定孳息，即係因提供系爭土地予上訴人建屋使用所獲得之報酬、代價或對價。契約當事人既因土地之使用，而有報酬、代價或對價之授受，顯屬有償，絕非無償。既為有償，其為租賃，要非借貸，至為灼然。
㈢被上訴人為一省有公營銀行，行有土地遍佈全省，為數甚多，且有「公產代
管部」代為管理及處理一般國有特種房地產，土地之出租管理，不但為其所專精，亦為其業務，易言之，被上訴人為以供給不動產信用為其業務之專業銀行，對於租賃為有償，借貸為無償，實無法諉為不知。而實施都市平均地權條例所定基地租賃之租金，不得超過該宗土地申報地價年息百分之三為限，係強制規定，超過部分出租人無請求權，迭經最法院四十三年台上字第三九二號、五十九年台上字第七九三號判例闡示在案，被上訴人亦應知之甚詳。乃被上訴人卻以「借用」之名義，收受土地公告地價七成「借用保證金」，取得超出法定最高租金額五至六倍之利息，顯係圖以外觀上不明文載明「租賃契約」字樣，以規避法律強制規定，而獲取超過法定租金最高限制之利息。況且，兩造訂約當時，被上訴人係以單方面提出之定型化契約要求上訴人簽署，依當時客觀情形觀察，上訴人如不繳交保證金，即無法取得土地使用，而繳交保證金後，該保證金利息即任由被上訴人處分，該契約顯然係以被上訴人收取保證金利息，以換取上訴人使用系爭土地為目的，該保證金利息實為土地使用之對價，其為有償之租賃，而非無償之借貸，至為明確。
㈣被上訴人於七十八年三月七日致函台灣省政府（七十八年三月七日值財字第
０三七八九號函，上訴人八十六年四月廿三日「答辯五狀有附呈影本一份」，亦自認被上訴人與上訴人及其他多人所訂之所謂借用契約「係以所收保證金孳生之利息抵付租金，以供本行（被上訴人）支付稅款及管理費用，是於保證金外並未再收租金，所收保證金當較一般租賃除收租金外，並另收取少許保證金者為高」。足見，被上訴人亦自認締約真意係在租賃，系爭所謂「土地借用契約」自難解為無償借貸，更不待言。
㈤基上所述，本件退萬步言縱假使認為純從契約文字難以認定兩造就系爭土地
買賣關係存在（實則不然前已詳述），至少兩造間就系爭土地亦有租賃關係存在，要無疑義，此亦為原審判決所是認。因此，被上訴人主張兩造間並無租賃合意不能成立租賃云云，並無理由，至為明灼。
Ｃ、再者，原審判決採信上訴人主張，認為兩造間雖有租賃關係存在，然兩造之契約期間早已屆滿，租賃關係因而消滅，且查該借用契約第三條第二項已明確表明被上訴人於期限屆滿不願續約，及期滿後續約應另訂契約之保留約定，徵諸最高法院五十五年台上字第二七六號判例意旨，續約之效力已被阻斷，而不生不定期限租賃之問題。被上訴人八十九年五月三日答辯狀亦舉上開判例及八十八年台上字第一五三號判決，主張兩造間縱有租賃關係存在，亦因契約有期滿後續約應另訂契約之保留約定而於期限屆滿時消滅，且亦不能成立新的不定期租賃契約云云。惟查租賃契約訂立之際，訂明期滿後不續租或續租應另訂契約者，可以發生阻止續約之效力，固為最高法院五十五年台上字第二七六號判例所明示，但此項效力僅在排除民法第四五一條之適用，並無阻止雙方當事人另訂新約之效力。本件所謂土地借用契約（實為租賃契約），於租賃期限屆滿後，上訴人仍繼續使用系爭土地，被上訴人仍繼續收取上開保證金所生相當於租金之利息長達五年餘（自六十三年五月七日起至六十八年十月十九日止）（因被上訴人於六十八年十月十九日為上訴人將上述保證金提存法院時僅係將所收保證金額提存法院，非將該保證金加上其自六十三年五月七日起至六十八年十月十九日止之法定利息一併提存法院），非僅未返還保證金而已，顯示兩造合意續以被上訴人收取上開保證金所生利息，作為上訴人使用土地之對價。而租賃契約在法律上並無必須訂立字據之規定，最高法院三十七年上字第六七六二號著有判例，被上訴人於起訴狀中自認於借用（實為租賃）期限屆滿後，迭次通知上訴人辦理租賃手續，並繼續收取上開保證金所生相當於租金之利息，可證被上訴人應有另訂租賃契約之意思表示，則兩造基於上訴人繼續使用收益系爭土地，被上訴人繼續收取上開保證金所生相當於租金利息之默示意思表示合致或意思實現，應已成立一新的不定期基地租賃契約。被上訴人於不定期基地租賃契約並非「無權占有」，而係「有權占有」，除非依土地法第一０三條規定，出租人不能收回基地。因此，本件被上訴人於系爭形式契約期限屆滿後，非僅未返還保證金及立即請求返還土地而已，其尚向上訴人表明租賃之意思，並繼續收取高額租金長達五年餘，其有與上訴人另訂新的不定期租賃契約之意思，甚為明顯，最高法院八十八年台上字第一五三號判決僅係以土地銀行未返還保證金及未立即請求交還土地，尚不足認為有成立新的不定期租賃契約之意思為論據。核與本件被上訴人尚向上訴人表明租賃之意思且繼續收取高額租金長達五年餘之情形尚有出入，自難比附援引。是故，本件退萬步言縱假使認為純從契約文字難以認定兩造就系爭土地有買賣關係存在，至少兩造間就系爭土地亦有不定期租賃關係存在，甚為明顯。原審判決採信上訴人主張，認為兩造間雖有租賃關係存在，然兩造之契約期間早已屆滿，租賃關係因而消滅，且查該借用契約第三條第二項已明確表明被上訴人於期屆滿不願續約，及期滿後續約應另訂契約之保留約定，徵諸最高法院五十五年台上字第二七六號判例意旨，續約之效力已被阻斷，而不生不定期限租賃之問題及被上訴人舉上開判例及八十八年台上字第一五三號判決，主張兩造間縱有租賃關係存在，亦因契約有期滿後續約應另訂契約之保留約定而於期限屆滿時消滅，且亦不能成立新的不定期租賃契約云云，均無理由，不足採信，至為灼然。
Ｄ、又被上訴人請求上訴人依系爭土地「公告地價」總價之年息百分之十為計算標準給付不當利得，原審判決則以系爭土地「公告地價」總價之年息百分之五為計算基準判命上訴人給付被上訴人不當利得。惟查土地法第九七條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，該規定僅係規定其最高金額之限制，並非必然高達百分之十，且事實上均未高達百分之十，參以被上訴人出租與上訴人土地○○○區○○段○○段○○○號，面積六六平方公尺，請參見上訴人於原審八十六年十一月廿九答辯續狀附呈證三）緊鄰（請參見上訴人於原審八十六年十一月廿九日答辯續狀附呈證五－地籍圖謄本）面積相同之鄰地○○○區○○段○○段○○○號，面積六六平方公尺，請參見上訴人於原審八十六年十一月廿九日答辯續狀附呈證六），其年租金即低於土地申報地價總金額年息百分之十，約在年息百分之四（請參見上訴人於原審八十六年十一月廿九日答辯續狀附呈證七－土地銀行租金聯單影本），且系爭土地附近市況已經沒落，商業蕭條，益見，被上訴人以系爭土地之「公告地價」總價之年息百分之十為請求上訴人不當得利之計算標準及原審判決以系爭土地之「公告地價」總價之年息百分之五為計算基準判命上訴人給付被上訴人不當得利，均屬過高而無理由，亦甚灼然。
乙、上訴人辛○○方面：
一、聲明：求為判決。㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
㈣若受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決書記載相同者，予以引用外，補稱：㈠本件被上訴人起訴主張系爭坐落高雄市○○區○○段四小段二二三號土地為國有
土地，被上訴人為管理人，上訴人無權占有該土地，依民法第七百六十七條規定訴請上訴人拆屋還地。上訴人就系爭土地原為中華民國所有，被上訴人為管理人嗣變更登記為被上訴人所有部分不爭執，惟主張上訴人係有權占有，合先敍明。㈡按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的；行使權利、履行義
務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條定有明文。查坐落系爭土地之建號第一五五五號、二五五四號即門牌高雄市○○○路三九之一號建物，係上訴人辛○○於民國（下同）七十三年一月四日經原審法院民事執行處拍賣取得該建物之所有權。依當時拍賣公告記載：「房屋基地大部分向土地銀行借用，小部分無權占用土地銀行之土地：：：：」，上訴人信賴該公告之記載之公信力，認右開建物大部分具占有系爭土地之權源，始參與投標而標得該建物，其權利自應受到保護。再者，被上訴人於當時明知右開情事，而不依法向執行處提出異議，竟於事隔十餘年後訴請上訴人拆屋還地，其權利之行使不僅有悖於誠實信用原則，更有權利濫用之嫌，依前揭規定，被上訴人於原審之訴自無理由。原判決則以：該拍賣公告已載明「房屋基地大部分向土地銀行借用，小部分無權占用土地銀行之土地，拍定後由拍定人自理」，買受人即應知系爭土地之權源尚有糾葛，應先行查明，非可僅憑此公告，即認為受有公信力之保護。況上訴人迄今未與被上訴人辦理借用或租賃，是其未取得合法占用之權源云云為由，不採上訴人之前揭主張。惟查，右開拍賣公告記載：「房屋基地大部分向土地銀行借用，小部分無權占有土地銀行之土地，由拍定人自理」，應由拍定人自理之部分僅小部分（即右開未保存登記之建號二五五四號建物，為上訴人前手所增建），大部分（即右開有保登記之建號一五五五號建物）仍屬有權占有，若謂上訴人不能受公信力保護者，亦僅右開第二五五四號建物部分。再者，被上訴人主張土地借用契約（實為土地租賃契約）之期限係至六十三年五月七日止，而原審法院執行處於七十二年十一月廿九日曾將右開拍賣公告函通知被上訴人，當時被上訴人不依法向民事執行處提出異議，使上訴人信賴該拍賣公告記載之公信力，而參與投標購買得右開建物，事後再主張上訴人無權占有，訴請上訴人拆屋還地，顯屬權利濫用，應無疑義。
㈢原判決雖認上訴人與住戶所訂之契約名為借用契約，實為租賃契約。惟依系爭契
約第三條第二項記載「前項借用期屆滿，乙方應將本契約土地交還甲方，如乙方需要繼續借用時，應於期滿前六個月內用書面申請續借，如經甲方同意時，應重新核算保證金額，另行簽訂契約」等語，依最高法院五十五年台上字第二七六號判例意旨，系爭土地借用契約於使用期限屆滿後，並不生民法第四百五十一條租賃契約之默示更新之適用。惟查，被上訴人與上訴人前手郭施冬杏簽訂之契約約定之期限係自五十四年八月三十日起至六十三年五月七日止，合計約十年之久，於租期屆滿後，訴外人郭施冬杏仍就系爭土地繼續使用，而被上訴人非但未即表示反對之意思，且仍繼續享有其提供土地供使用之對價（其收取保證金而無庸支付利息之利益，即原判決所認之租金），遲至六十八年十月十九日被上訴人始將該保證金二萬三千四百零五元提存，亦即被上訴人於租期屆滿後仍繼續收取五年之「租金」。則該契約縱訂有續租應另行簽訂契約之條款，原告亦不得據此而推諉其於租期屆滿無續約之意思。最高法院五十五年台上字第二七六號判例應僅限於租期屆滿後出租人未繼續收取租金之情形，於此應無適用之餘地，否則即與民法第一百四十八條及第二百十九條規定之誠信原則有違。原判決未審酌上情，即遽認本件租賃契約無默示更新之情形，顯有誤會。上訴人於拍定系爭土地之建物時，被上訴人與上訴人前手就系爭土地仍有不定期之租賃關係存在。而租賃基地築房屋，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人（最高法院五十二年台上字第二０四七號判例參照）。被上訴人與上訴人前手所簽之「土地租賃契約」係約定建築房屋之用，且無禁止轉讓房屋之特約。上訴人於七十三年經由法院拍賣取得建物所有權，並將該事實通知被上訴人，則該租賃權已隨建物而移轉於上訴人，上訴人殊非無權占有系爭土地，從而上訴人第一項答辯縱不為 鈞院所採，被上訴人訴請上訴人拆屋還地亦無理由。
㈣按解釋私人契約應通觀全文，並斟酌當時之情形，以期不失立約人之真意。最高
法院十八年上字第一七二七號著判例可資參照。本件系爭「土地借用契約書」第九條約定：「本契約期滿甲方（即被上訴人台灣土地銀行）收回土地時本契約土地上之建築物甲方得視需要情形按該建築物原始造價減去使用年數折舊後，乘本契約期滿前月份政府公佈當地物價總指數計算產價收購之。」；第二條約定：「本契約限於『建築房屋』之用：：。」而一般鋼筋混泥土房屋俱可使用五十年之久，乃眾所皆知之事，惟右開契約約定之期限僅十年（右開契約書第三條約定），是右開契約期限屆滿後，系爭土地上之建築物仍可繼續使用乃被上訴人訂約當時所能預期之事，惟被上訴人仍將右開第九條之約定列入其事先所制訂之定型化契約內容中，則被上訴人於訂約當時顯有於契約期滿收回系爭土地時，價購土地上建築物之意思，因此在解釋上，右開第九條之約定應具中華民國，被上訴人係系爭土地之管理人，有卷附土地登記簿謄本可稽（嗣變更登記為被上訴人所有），是被上訴人於本件係立於準行政主體明白揭示：「人民之生存權，工作權及財產，應予保障。」被上訴人於訂約當時又預見契約屆滿後若逕行收回系爭土地將造成人民財產之損害，因而於契約內容中列有右開第九條之約定，從而在解釋右開契約條款時，自應以前開憲法揭示之價值理念為準據，亦即被上訴人於右開契約期滿欲收回系爭土地時，應按土地上之建築物原始價減去使用年數折舊後，乘右開契約期滿前月份政府公佈之當地物價總指數計算產價，收購系爭土地上建築物。惟被上訴人迄今仍未依右開約定價額收購系爭土地上之建物，則被上訴人訴請上訴人拆屋還地，亦無理由。
丙、上訴人乙○○、丁○○、戊○○、己○○○方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決書記載相同者，予以引用外，補稱：㈠民法規定「借用契約」乃無償契約，但事實上在兩造訂約時被上訴人已向上訴人
收取土地當時價款七成之承購保證金及該保證金所衍生之高額利息，益顯本件名為借用契約，但實際上係有償至明。從而被上訴人依借用契約作為準據實與事實未合。再從被上訴人准許上訴人等在系爭土地上建築鋼筋水泥長久使用之房屋，並向上訴人等收取按當時系爭土地市價百分之七十以上承購保證金，以當時之物價指數而言，要屬甚為龐大之金額，其真意乃在出售土地至明。次查當時具體事證，並參閱所有政府之政策法令，均祇限「出租」或「出售」，絕無「借用」情事，是以依上開契約收受高額承購保證金，即含有「出售」之意。再查被上訴人擬具之土地借用契約，其借用期間雖僅載十年，卻規定借用人在其系爭土地上建築鋼筋水泥永久性建築物。茲有一具體事實證據即被上訴人同意建築之文件內，根本未載明基地建物使用之年限，此乃真正核心所在，足見使用年限未予載明，即表示讓上訴人永久使用之意，依經驗法則更有出售之含意至明。
㈡憲法第十五條明載：「人民之生存權、工作權及財產權應予保障」，本件進入司
法爭訟程序，即應依法言法。基於憲法優於法律原則，被上訴人聲請拆屋還地，要屬違憲之行為，依法應屬無效之訴訟，上訴人之房屋（財產權）係根據被上訴人於民國五十五年八月間發給上訴人之「土地使用權證明書」（未載使用年限），而在系爭土地上建築房屋，上訴人據此向高雄市政府工務局申領建照興建房屋，房屋完竣後，即向高雄市政府地政機關辦理保存登記，因而擁有合法建物之所有權狀，足徵上訴人之房屋乃經由法定程序而取得之合法財產權，應受憲法第十五條之保障至明。而遍查所有土地法、國有財產管理規則及相關法令，亦無將「公有土地出借私人，且限一年內建屋」之條文。被上訴人未依公有土地管理規則與土地法相關條文執行公務，更私自違反省有財產管理規則第三十二條：「公有土地不得借予私人，並不得建築使用」，足見土地借用契約已明顯違背法令，與法不符，且被上訴人更收取達市價七成以上之地價款，而由該地價款所獲取之利息收入更係當時一般租金之數倍，其利得甚為可觀，被上訴人才是真正之不當得利者，足見被上訴人違背政令藉公權力收取民眾七成之「地價款」，並強使民眾使用土地興建房屋，在事隔多年再以「無權占有」，訴請拆屋還地，實違背法理至明。有鑒及此，本件應陳送司法院大法官會議解釋，才能還原事實真實，確保憲法賦予人民之財產權益。
㈢兩造於民國五十四年間簽訂之系爭「土地借用契約」，實則其真意已具買賣實質
，從而被上訴人依土地借用契約主張上訴人等無權占有土地，即有如下之違法與不當：
①依據台灣省政府⒌省財產字第二二０五四號通令，其意旨乃「台灣省內非
公用基地不再出租應出售」，但被上訴人卻在一年後，即五十四年八月間與上訴人等訂定本件土地借用契約，並命上訴人繳交系爭土地市價百分之七十以上之承購保證金，顯然被上訴人與上訴人訂約之初，即有出售系爭土地之意，上訴人更確信不移，而且當時全省公有土地之處置均採上述模式，又下級機關不得公然違法或違背上級機關之命令，故而應以上級機關之法令規定為主，否則豈不天下大亂，造成毫無法治之社會。
②台灣省政府在同上開文號中明示『為便利人民租用基地及配合出售原則起見，
特規定收取「承購保證金」』，而系爭土地借用契約第四款，令上訴人等繳交之鉅額保證金，竟達當年土地現值百分之七十以上，足見被上訴人收取之保證金與前述法令規定之承購保證金吻合，否則上訴人焉會在系爭土地上建造鋼筋水泥永久性之建築物，顯見被上訴人故意違背政令，假土地借用契約之名，行收取土地利益之實，知法弄法，已違反民法之帝王條款即誠信原則至明。況在三十餘年之後，方才提起本件訴訟。謹請鈞院依當時真正情況審酌，勿再拘泥於有名無實，且違背政令之借用契約，否則確保人民權益將形同具文。
③又依最高法院見解及民法第四二一條規定，舉凡一方對他方土地為使用收益，
他方收取代價，應為租賃。兩造雖立有「土地借用契約」，但法律行為，不應拘泥於所使用之文字，應探求契約之真意，按系爭土地借用契約，名為「借用」，實乃系爭土地之使用人，已付出相當於保證金之鉅額利息為對價，由被上訴人收受在卷，亦可解為不定期租賃契約，甚為明顯。
④再按被上訴人原為省有公營行庫，其負責人及職員均具公務人員身分，在法令
未經許可之下，仍解釋為「借用」，且係無償借予「私人」，實已構成刑法上之相關罪責。再者雖以「借用」為名，但實際上，被上訴人已自收取之所謂「承購保證金」中，獲取該保證金之利息，顯然係有對價而非無價，則其亦屬有償之租賃，絕非償之「使用借貸」，至為明顯。是以系爭契約解為有償之租賃契約，亦無疑義。第查民國六十九年三月間監察院曾派黃尊秋、張維貞二委員調查，咸認：『本案原收取七成保證金之借用契約，屬租賃行為：：』（參見臺灣省政府七八府財五字第三二九五一號函）。被上訴人在⒏⒏之準備書狀二－㈡載有「按租賃為物之使用收益與租金二者之間，有對價關係之雙務契約，則租賃物及租金即為租賃契約之要素，必須當事人雙方對於租賃標的物與租金為具體之約定，包括租金之數額若干及如何支付均達成合意，契約始能成立，否則即難認兩造間有租賃關係存在：：」云云，作為辯解，然本件當事人雙方對租賃之標的物，實已有如上述具體之約定，租金即為「保證金」所衍生之利息，租金數額已屬確定至明。
⑤復查兩造所訂之系爭契約其期間雖於六十三年五月七日屆期，惟其後被上訴人
仍繼續收受上訴人所交之「保證金」孳息（被上訴人遲至民國六十八年十月十九日始將保證金提存法院），故可知該契約已轉變為不定期租賃而繼續存在，上訴人更未領回上開保證金，故基於以上理由，上訴人仍擁有合法之權限占有使用系爭土地，被上訴人之請求顯無法律上理由明甚。
㈣系爭土地上之建築物，上訴人擁有獨立合法之所有權。
①上訴人之所以得在系爭土地上興建鋼筋水泥永久性建物，實乃根據被上訴人
⒏核發予上訴人之「土地使用權證明書」，被上訴人同意上訴人在系爭土地上建築房屋，因此上訴人據以向高雄市政府工務局請領建照，並擁有合法建物所有權狀，本件切莫與其他一般之無權占有等量齊觀、相提並論。
②又房屋所有權與土地所有權並非不可以分別成立，獨立擁有，上訴人既擁有合
法之房屋所有權，被上訴人何以得起訴為「無權占有」﹖足徵被上訴人所訴無法律上之理由。
③上訴人在系爭土地上建築房屋使用，均經被上訴人出具土地使用同意書，依經
驗法則若非被上訴人有意讓售系爭土地，被上訴人等不至愚笨到花費當年數十萬元鉅資建造樓房，而僅使用十年，就要拆屋還地，顯見被上訴人係假藉「借用」名義，向上訴人收取大筆保證金，並將所衍生之孳息全數歸其所有，兩造何方才屬真正不當得利者，實不言可喻。
㈤依據政府當年相關之法令，足徵被上訴人所述在在無法律上之理由明甚，從而本
件之審酌，於適用法令及採擷證據上，均需依據證據法則及經驗法則方稱允洽：①據台灣省國有特種房地產清結處理辦法（⒏⒚行政院令核准施行）第七條明
定「本辦法第三項第一款之住宅房屋及其基地，准由合法租用之現住人申請承購，予以讓售」，第二十三條「本辦法有關出售之契約及標售規則，由台灣土地銀行擬訂，報經台灣省政府核轉財政部同意後施行」足徵系爭土地政策法令之真意均為出售讓售至明。
②依據國有財產處理辦法（⒏⒋行政院修正公布）第七條第一項第三款明定「
租用建地已建房屋，其房屋價值超過地價百分之二十者，照讓售價格，將租用建地讓售與土地承租人」。查系爭土地上建物，當時其房價超過系爭土地百分之數千，何以被上訴人明知有上開規定，卻故意違反，今則以無權占有請求拆屋還地，完全違背正義、公信與誠信原則。綜上所述，上訴人在系爭土地上擁有合法之房屋所有權，實勿用置疑。而被上訴人迄今仍沿用不合法且與使用借貸要件完全不合之「借用契約」，將置憲法所謂保障之人民財產權益流於空談。無論就人權、憲法、法律及證據所有觀點研究，本件實有檢送司法院大法官會議解釋之迫切性與必要性，否則我國還能稱得上是一個民主憲政的法治國家﹖根據被上訴人在原審稱，「上開系爭土地借用期限自五十四年八月三十日起至六十三年五月七日止，借用時間均已屆期，依行政院命令借用人本應於終止借用關係後改辦租賃手續，經原告（被上訴人）通知，借用人均不辦理，雙方已無土地使用借貸關係存在，自屬無權占有云云。」完全係片面錯誤迴護之詞，且依當時台灣省政府五十三年五月三十一府財產字第二二０五四號明令，非公用土地應以「出售」為原則，不再「出租」，且配合「出售」原則，特制定「收取承購保證金處理要點」。同年八月五日再以府財產字第四一一０八號令就收取承購保證金之地價計算標準做補充規定，足證當時省有土地在國策、政策上均應予「出售」，再參酌被上訴人收取之「土地借用保證金」亦約占當時公告地價總值之八成六七（約市價七成以上），上訴人提交之價金占各該土地公告地價總值的成數幾近相同，足證所謂「土地借用保證金」實係「買賣交易價金」此為真正事實，足徵兩造間有買賣契約關係。但原審認定「：：惟雙方就此函令之內容，並未於所立之借用契約內予以明文，並約定受該函之拘束，成為借用契約之內容，是依契約自由原則，自難援引該函令即遽為雙方有買賣關係之證明」云云，益顯原審仍採用「於法未合」之借用契約所致，又私法契約可否違反公法之強制規定，原審未曾審酌至明。又原審稱「：：而民間亦有承租人支付出租人數額較高之金錢，使出租人取得所收押租金或保證金所生孳息，承租人不再另付租金者之事例，即所謂土地押租契約，一般指出租人將土地租與承租人，承租人另借款與出租人，雙方約定以借款利息抵付土地租金，俟租賃關係終了時，互相返還土地借款之聯立契約，其有關法律關係應分別適用民法租賃、借貸之規定，為租賃與消費借賃關係之聯立契約：：：」云云，此乃主觀認定，亦與實際情況未合。按被上訴人向上訴人收取系爭土地市價七成之保證金，其所生之利息數十倍於當時之地租，此種巧取利益，顯係權利濫用及違反誠實信用原則至明。
丁、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原判決書記載相同者，予以引用外，補稱：
Ａ、關於上訴人丙○○○之部分：㈠兩造間有無買賣關係存在﹖
①上訴人主張：依台灣省政府⒌府財產字第二二０五四號令，明定省有非公
用土地以出售為原則，不再出租，故兩造於五十四年八月十三日所訂立之「土地借用契約」，實為就系爭土地成立買賣之契約，被上訴人依約所收取之保證金，實係賣地之總價款云云。
②被上訴人答辯：否認兩造間有買賣契約關存在：理由如下：
⒈按契約係當事人互相表示意思一致而成立，其以文字作成者，如文字內容已
表示當事人之真意，無須別事探求時，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號判例、二十四年上字第一五六三號、四十一年台上字第五一四號判決均明示此旨。又不動產物權，依法律行為而取得或變更者，非經登記不生效力，且應以書面為之，民法第七百五十八條、第七百六十條定有明文；此項書面若係買賣契約，自須其內容有移轉特定不動產所有權之意思表示，最高法院三十二年上字第四三四九號著有判例。本件被上訴人固於民國五十四年間與上訴人訂立土地借用契約，允許其於所借之土地上建屋，惟通觀全契約之文字用語及內容，不僅約定借用期間、借期屆滿之返還義務、使用限制、借用保證金及終止借用之原因，且契約名稱亦明示為「土地借用契約」，復無任何移轉不動產所有權及交付買賣價金之記載，足徵當事人立約時之真意即在出借與借用，根本無須別事探求，上訴人反捨契約文字，將借用契約曲解為買賣契約或租賃契約，自無足採。況就系爭土地兩造果有買賣，上訴人焉有拖延三十餘年迄今仍遲遲不要求辦理移轉登記之理﹖益徵上訴人所稱買賣，純屬子虛，不值採信。
⒉又被上訴人基於借用契約，固曾向上訴人等收取借用保證金，惟該保證金之
目的在擔保借用期滿或因故終止契約時，借用人確能依約返還土地，及借用人違約時作為損害賠償金之扣抵，並憑為定違約金之標準，若借用人依約交還土地，被上訴人亦原額退還，此有在卷之借用契約第四條、第七條及第八條第二項約定可稽，嗣借用期滿後被上訴人於屢次函催上訴人前來申辦租約不獲上訴人置理時，亦已先行依約將保證金原額返還，提存於法院，亦有提存通知書在卷可佐。若該借用保證金果如上訴人所稱實為買賣價金，被上訴人豈有返還之理﹖足證該保證金絕無買賣價金之性質。
⒊再者，依土地登記謄本記載，系爭土地迄今仍非登記為上訴人所有，依民法
第七百五十八條之規定，系爭借用契約縱然得解釋為買賣契約，上訴人亦不過取得請求登記之債權而已，自不得僅以債權對抗物權之所有權人，其占有系爭土地於無其他合法權源之情形下，即仍屬無權占有。
⒋本件系爭土地，原為被上訴人所有之財產，民國四十五年間本登記為「台灣
土地銀行」所有，嗣於民國五十三年間，因國家經濟力尚在起步階段，奉政府令示以本行全部資本既撥自國庫，部分資產應暫行登記為「國有」，以為國用；惟近奉財政部函令，當時暫行登記為國有之行有土地應准更名登記返還予被上訴人，以使權利之名實相符，故系爭五筆土地目前業已全部更名為被上訴人所有。惟不論系爭土地事實上為國有抑或被上訴人所有，均非「省有非公用土地」；而上訴人所舉台灣省政府第二二０五四號令，僅係當時之行政命令而已，而非個案之契約文件，且其指之土地應為「省有非公用土地」，與本件系爭土地為「國有土地」（實為被上訴人所有）尚屬有間，行文之對象又為各縣市政府及陽明山管理局，而非被上訴人，上訴人執之於本件比附援用或憑為被上訴人有出售之意之證據，顯有誤會，被上訴人否認之。
㈡兩造間是否有租賃關係存在﹖
①上訴人主張：兩造間之借用契約假使難以認定為「買賣」，然被上訴人所收取
之借用保證金所生之孳息，即係提供土地予上訴人建屋使用所獲之對價，使契約成為有償，故應認兩造間有租賃關係存在。
②被上訴人之答辯：否認兩造間所訂立之借用契約有租賃之性質。理由如下：
⒈按當事人互相表示意思一致者，其契約始能成立，於買賣契約，須一方有移
轉財產權於他方之意思，他方有支付價金為對價之意思，此二意思表示一致，契約方能成立：於租賃契約，則須一方基於以物租與他方使用收益之意思，他方基於支付租金為對價之意思，始有成立租賃契約之可言，此觀諸民法第一百五十三條第一項、第三百四十五條及第四百二十一條第一項之規定自明。系爭借用契約若果應解釋成具買賣之性質，就不可能再解釋成租賃契約，蓋此二種契約當事人訂約時之主觀意思根本不相同，（一在取得所有權而給付價金，一在取得使用權而給付租金），此二契約亦不能併存矣。被告先將系爭借用契約曲解成買賣契約，於法不合，已如前述：茲復將之解釋成租賃契約，而疏未詳究契約當事人訂約時之主觀意思僅在借貸，自不足採。
⒉次按租賃為物之使用收益與租金二者之間，有對價關係之雙務契約，則租賃
物及租金即為租賃契約之要素，必須當事人雙方對於租賃標的物與租金為具體之約定，包括租金之數額若干及如何支付均達成合意，契約始能成立，否則即難認兩造間有租賃關係存在，最高法院五十九年台上字第三一三三號、六十九年台上字第三四０五號判決要旨足資參照。本件系爭土地借用契約，關於出借人所收保證金之利息，除於第四條約定「原額無息退還」以外，根本未就其數額若干，如何當做租金支付等租賃之要素為約定，更遑論雙方於訂約時有將之視為租金之認識及合意，徵諸前揭最高法院判決要旨，自難認系爭保證金所生之孳息得視為租金。上訴人空言斯時之借用保證金利息應視為租金，不僅於法無據，且完全置契約當事人訂約時之真意於不顧，自難採信。原審就當事人立約時是否有就保證金孳息供做租金之合意，若有時租金如何計算﹖租期如何﹖一期租金若干﹖有租賃合意之證據何在等與租賃關係成立與否有關之事實，均未詳予審究，僅以當事人間有免除返還利息之約定，即逕予認謂當事人有租賃關係云云，此部分事實之認定，實有未合。⒊又上訴人等主觀上若果有承租之意，何以於系爭契約借期屆至後從無給付租
金之事實﹖被上訴人於借用期滿，因國家土地政策改變，均曾分別函知上訴人等人，請渠等於期滿後改訂租賃契約，惟上訴人等早已習於無償使用，竟拒絕改訂租約，且不願領回擔保金，被上訴人僅得將擔保金提存於法院，此有提存書在卷可證。上訴人等既拒絕訂立租賃契約，主觀上自屬欠缺成立租賃契約之合意，依民法第一百五十三條反面解釋，兩造間又豈有租賃關係存在之可言﹖㈢系爭土地借用契約期間屆滿後，兩造是否另成立一不定期租賃契約﹖
①上訴人主張：本件土地借用契約實為租賃契約，於期限屆滿後，上訴人仍繼續
使用系爭土地，被上訴人仍繼續收取借用保證金之利息長達五年餘，顯示兩造合意續由保證金所生之利息作為上訴人使用土地之對價，故應已成立一新的不定期基地租賃契約。
②被上訴人答辯：
⒈否認借用期間屆滿後，被上訴人有以出借期間內所收保證金孳息，做為上訴
人繼續使用系爭土地之對價之合意；否認兩造間於借用期滿後有不定期租賃契約關係存在。
⒉次按利息債務固以隨原本債務發生為常，惟債權人若願拋棄利息，而為免除
利息債務之表示者，亦非民法所不許，最高法院三年上字第八０七號判決要旨反面解釋及十七年上字第二三二號判例要旨足資參照。查系爭借用契約期滿後，被上訴人所以僅將保證金之原本提存而未及於利息，係因系爭借用契約第四條已約明：「是項保證金於本契約期滿或因故終止本契約時，乙方依本契約約定將土地點交甲方收回後原額無息退還」，亦即上訴人於訂約時已同意免除保證金原本所生之利息債務，依民法第三百四十三條之規定，被上訴人自無再就其利息部分為提存之義務，詎上訴人竟執被上訴人僅將本金提存而不及於利息為由而謂兩造間有不定期租賃存在云云，卻漠視「原額無息退還」之約定亦係出於渠等立約時之同意等事實，自無可採。
⒊退萬步言，縱認兩造間業已終止之借用契約有租賃之性質，惟：
ａ、按租用建築房屋之基地，於契約年限屆滿時，出租人得收回之，為土地法第一百零三條第一款所明定，系爭土地之借用期間早已屆滿，則兩造間之租賃關係亦早於期限屆滿時消滅。上訴人為目前仍為無權占有之狀態中，殆無疑義。
ｂ、另按租約訂有期限者，租賃關係於期限屆滿時消滅（民法第四百五十條第一項），如當事人於訂約時已訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，於屆滿時縱未催告承租人遷讓，亦足以發生阻止續約之效力，自無不定期租賃之可言，最高法院五十五年台上字第二七六號判例足資參照、六十四年台上字第二００九號、七十二年台上字第二九一一號、七十六年台上字第一八三一號及七十七年台上字第一七三七號裁判亦同揭此旨。兩造間之借用契約縱如上訴人所辯具有租賃性質，惟兩造間之契約期間早已屆滿，租賃關係亦因而消滅，且查該借用契約第三條第二項明訂；「前項借用期間屆滿前，乙方應本契約土地交還甲方。如乙方需要繼續借用時，應於期滿六個月用書面申請續借，如經甲方同意時，應重新核保證金額，另行簽訂契約。」，已明確表明被上訴人於期屆滿不願續約，及期滿後續約應另訂契約之保留約定，徵諸前揭判例判決之旨，續約之效力已被阻斷，自不生不定期限租賃之問題。
Ｃ、當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本件系爭土地借用契約，關於出借人所收保證金之利息，除於第四條約定「原額無息退還」以外，根本未就其數額若干，如何當做租金支付等租賃之要素為約定，更遑論雙方於訂約時有將之視為租金之認識及合意，自難認系爭保證金所生之孳息得視為租金。
上訴人空言斯時之保證金利息應視為租金，不僅於法無據，亦無任何證據為憑，且完全置契約當事人訂約時之真意於不顧；被上訴人否認之。
自應由上訴人就渠等訂約時之真意、兩造間有租賃關係等事實負舉證之責。否則空言有租賃關係，於法豈容憑信﹖
ｄ、租賃關係以當事人就租賃物及租金互相同意時，方為成立，承租人於租期屆滿後，雖然仍為租賃物之使用收益，然既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思有別，不能適用民法第四百五十一條規定，視為不定期繼續契約，最高法院三十七年上字第九四一八號判例著有明文。本件兩造間並無租賃關係，民國五十四年間所立之借用契約亦不得違法及違背當事人真意解釋成租賃契約，已如前述；退萬步言，系爭借用契約果能解釋成租賃關係，惟被上訴人既已否認上訴人對借用擔保金有利息債權及否認利息得用以充作租金，並已將擔保金提存於法院，顯見兩造間對借用期滿後，關於使用土地之對價並未曾協議一致，依上揭判例之旨，自無不定期租賃之可言。
ｅ、系爭契約第三條既約明：「．．．期間屆滿，乙方應將本契約土地交還甲方（被上訴人），如乙方需要繼續使用時，應於期滿前六個月用書面申請續借，如經甲方同意時，重新核算保證金額，另行簽訂契約」等內容，而上訴人並未於契約期滿前以書面向被上訴人申請續約或雙方另行簽有契約，則衡諸前揭⒉之說明，雙方之租賃關係，於原約定期限屆滿時，應即消滅，尚無上訴人所辯得適用民法第四百五十一條規定成立不定期租賃關係之餘地。上訴人於雙方租賃關係消滅後，繼續占用系爭土地，自屬無權占有，不因被上訴人未立即請求渠等交還土地或退還保證金之孳息，而得成為有權占用。再觀之上訴人於租期屆滿後既拒絕與被上訴人另簽租約，系爭借用契約第四條又已約定，被上訴人於上訴人交還土地後，始有退還保證金之義務。上訴人以被上訴人未立即退還保證金及其孳息為由，指為雙方因此重新合意成立新的不定期租賃契約，亦無可取。從而，被上訴人依民法第七百六十七條規定之物上請求權，訴上訴人拆除系爭土地之地上建物，將土地交還與被上訴人，應屬正當。
ｆ、就上訴人之此等主張及抗辯，於被上訴人與訴外中王玲鷥等七人間請求交還土地事件（ 鈞院八十五年度重上更㈡字第一四號）中，王玲鷥等七人亦曾提出相同之主張及抗辯，惟遭最高法院八十八年度台上字第一五三號判決以被上訴人主張之前揭理由駁回上訴確定在案，亦足供 鈞院於審理本件時併予參酌。
㈣原審判命之不當得利損害金之金額是否過高﹖
①上訴人主張：被上訴人以系爭土地之「公告地價」總價之年息百分之五為基準
，計算被上訴人應給付之不當得利，及原審以該總價之百分之五計算不當得利，均屬過高。
②被上訴人答辯：
⒈依不當得利之法則，請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益致他人
受損害為要件。其得請求之範圍，以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可能獲得相當於現金之利益為社會通常觀念。城市地方房屋之現金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額（依平均地權條例施行細則第廿一條規定，公有土地之公告地價為申報地價，免以申報）年息百分之十為限，並為租用基地建築房屋所準用，此計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算損害之標準；且尚應斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。本件系爭土地均座落於高雄市○○○路旁，臨近中山一路與八德二路路口，地處市中心商業區，附近有高雄火車站、高雄中學、銀行、國統大飯店等多家大型飯店，商家林立、市景繁榮，且上訴人於其上所搭建之系爭建物，均供營業使用，又上訴人無權占有均已達二十人以上，利用土地客觀上所受之經濟價值與利益，應甚可觀，此有系爭土地位置圖及現場照片七張在卷可證。被上訴人僅依法定之年息利率計算渠等不當得利損害之金額，較諸市價，絕無過高之可言。
⒉又查政府於民國八十年七月一日以後所訂頒之公有土地租率，位於商業區供
營業使用者均為年租率百分之七點五，故民國八十年七月一日以後無權占有國有土地之人，其主動前來洽繳不當得利損害金者，及合法承租被上訴人所有或管理之土地者，若於商業區，被上訴人均係按百分之七點五之年租率計收之，就民國八十年二月至八十五年一月間內無權占用土地之上訴人，於其迭經被上訴人催促仍不主動返還土地而遭訴訟求償之情形下，原審反以較低之利率即百分之五計算其損害，此對於主動繳納損害金之其他無權占有人，甚至合法承租土地之人，已有失公平而過低。上訴人猶謂原判決諭知之不當得利損害金金額過高，誠無理。
Ｂ、關於上訴人乙○○、丁○○、戊○○、己○○○之部分：㈠被上訴人依借用契約向上訴人所收取者為借用保證金，目的在擔保借用期滿或因
故終止契約時，上訴人確能返還土地，及上訴人違約時作為損害賠償金之扣抵並憑為定違約金之標準，若上訴人依約交還土地，被上訴人亦原額退還，此有借用契約所載第四條、第七條及八條第二項約定可佐，故該保證金並非上訴人所謂之「承購保證金」，應甚明顯。
㈡系爭土地之出借，係依被上訴人於民國四十八年十月十七日總稅財字第五０八號
函頒之「本行行有土地出借暫行辦法」而為，嗣於六十一年間因國家土地政策變更，被上訴人又擬定「出借土地借期屆滿處理要點」，報經臺灣省政府以⒌⒚府財產字第四四二四三號行文准予備查。故上訴人辯稱當時之政策並無將公告土地出借之情形，尚非事實。
㈢按借用關係本在使用人得有使用土地之使用權，故被上訴人依契約第五條發給土
地使用權證明書，本為使用之目的達成所當然，惟究與將土地所有權出售有間，不容混為一談。而被上訴人基於所有物返還請求權訴請返還土地，係因上訴人使用系爭「土地」已屬無權占有，土地所有人之所有權自亦在憲法第十五條規定之財產權保障之列，依法有據，豈有違憲可言﹖與占用人占用所建之「房屋」產權是否合法更屬二事。
㈣現行省有財產管理規則第三十二條第一項固有非公用財產限於短期借予機關學校
之規定，惟該條第三項同時明定：「本規則發佈前已核准借用之非公用財產，仍依原約定辦理，原約定未訂明借用期間者，依第一項規定補訂期限。」查本規則係民國五十五年九月十五日始公布，而兩造間系爭借用契約係早在公布前之五十四年八月即已約定，且約定借用期限至六十三年屆至，依上規定，仍應依原約定辦理，亦即該借用期限之約定並非無效。
㈤被上訴人於上揭規定公布前，既已將系爭土地出借，因而所訂立之借用契約，自
不因嗣後始公布之省有財產管理規則第三十二條而溯及使其失效，上訴人辯稱該借用契約之簽立乃被上訴人違反上揭規定之舉云云，誠有誤會。且借用契約於法有違等情果真，無異自承上訴人自始於民國五十四年八月間起即屬無權占有（借用契約無效，借用人之使用權自始不發生），豈不更應拆除房屋返還土地﹖㈥上訴人所舉之「臺灣省國有特種房地產清結處理辦法」第七條、第二十三條、及
「國有財產處理辦法」第七條等規定，並非強行規定；所規範者，一為國有特種房地產，一為租用土地建築房屋者，亦與本件借用一般國有土地之情形不同。且該等規定係就管理機關決定出售國有土地時所為之指示性規定，非謂有該等規定即可置契約自由原則於不論，亦非課予所有符合該等規定之國有土地其管理機關有必須讓售之義務。故上訴人所述，顯屬曲解法令之詞，不值採信。又臺灣省政府⒌府財產字第二二０五四號函令，係針對「省有土地」所為之行政命令，不能適用於本件之系爭土地，理由請詳前述第壹項第一點之４。且兩造就此函令之內容，並未於所立之借用契約自由之原則，自難援引該函令憑為兩造有買賣關係之證明。
㈦於借用期間屆滿後，被上訴人曾依「出借土地借期屆滿處理要點」通知上訴人前
來申辦租賃手續，於遭上訴人置不理後，為採取訴訟程序請求返還土地，並將保證金提存於法院；有被上訴人之承辦案卷資料影本附卷可稽。上訴人辯稱被上訴人於借期屆滿後就默無異議云云，顯與事實不符。
㈧「行使債權履行債務應依誠實及信用方法，固為民法第二百十九條所明，惟必以
債權債務已存在為前提要件，苟無債權債務之存在，即無該條之適用。本件上訴人係本於所有權之作用，對於無權占有之被上訴人行使所有物返還請求權，並非基於債之關係行使債權或履行債務，原審謂其行使所有物返還請求權有違誠實信用原則，其法律上之見解，顯有斟酌餘地。」最高法院六十一年台上字第四一三號判決著有明文。本件兩造間早於系爭借用期間屆滿後，即已無何債權債務關係存在，上訴人占用系爭土地係屬無權占有，被上訴人本於所有物返還請求權拆屋還地，非在行使債權，又豈有違反誠信原則之可言﹖㈨依兩造所訂借用契約，既已表明期滿後交還土地予被上訴人，借用人如需繼續借
用土地，應於期滿前六個月內以書面申請等語，係能督促土地借用人期限屆至後依約辦理續約手續，並能排除借用人於期限屆至後繼續使用系爭土地之窘境，且依誠實信用原則，上訴人於土地借期間屆滿後，須按照契約約定返還土地予被上訴人，或主動申請續約，而上訴人竟於契約所定土地使用權利屆期消滅後，已生無權占有狀態，卻違背契約約定不予返還土地或申請續約在先，竟於被上訴人請求返還時猶辯稱被上訴人有違誠信云云，由此等事實以觀，權利濫用及違反誠信者實為上訴人，而非被上訴人。
Ｃ、關於上訴人廖瓊英之部分：㈠上訴人略以：①訴外人郭施冬杏曾與被上訴人訂立系爭「土地借用契約」，該契
約實為不定期之租賃關係，於系爭土地上建屋，嗣後郭施冬杏死亡，由郭錦輝繼承該屋，惟遭法院拍賣；上訴人係於民國七十三年一月四日標購該建物，故郭施冬杏之租賃權已隨建物而移轉予上訴人，上訴人殊非無權占有；②依當時之拍賣公告：「房屋基地大部分向土銀借用，小部分無權占用土銀之土地：：：」，上訴人信賴該公告相信建物大部分乃有權占有，始參與投標。被上訴人相隔十年始請求拆屋還地，有悖誠信及權利濫用原則。
㈡惟查上訴人關於被上訴人與訴外人郭施冬杏間有不定期租約存在之抗辯，與事實
不符，亦與其所提出之拍賣公告上：「房屋基地大部分向土地銀行『借用』，小部分『無權占用』土地銀行之土地，由拍定人自理「等記載不符」，被上訴人否認之，並引用前述關於丙○○○、己○○○等人主張有租賃關係部分之理由。
㈢由上訴人所提出之拍賣公告已載明關於房屋基地之權源，拍定後應由拍定人自理
等語，可知上訴人投標時亦知悉系爭建物之土地使用權尚有糾葛，其仍參與標購，購得後又拒不與被上訴人辦理借用或租賃契約，迄今亦取得任何合法占用之權源，其為無權占有，且不值保護，不言自明。至於被上訴人與郭施冬杏於五十四年所簽立者，不過借用契約而已，早已借期屆滿而終止；且該約為被上訴人與郭施冬杏之債權債務關係，上訴人則係向訴外人郭錦輝以拍賣方式買受系爭建物，有不動產權利移轉證書影本在卷可佐。上訴人既非系爭借用契約之當事人，執他人間之契約關係對抗所有權人，即無可採。且依上訴人之主張，無異認為「買賣亦可不破借貸」，其於法無據，不言自明。
㈣租賃契約訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，即有阻止續租
之效力，此為最高法院五十五年台上字第二七六號判例所明示。而考該判例之旨，只須訂約時雙方就繼續租約有為不同意或或保留出租權之約定，即生阻斷續租之效力，並未區別出租人於租期屆滿後是否續收租金而有不同。故上訴人辯稱該判例「應限於租期屆滿後出租人未繼續收取租金之情形」云云，其見解所憑為何﹖所辯自屬無稽，不值採信。
㈤上訴人另主張：依被上訴人與訴外人郭施冬杏所立借用契約書第九條約定，被上
訴人於契約期滿欲收回土地時，應按地上建物之原始價減去折舊後，乘以當地物價總指數計算產價，收購土地上之建物。被上訴人未依約定收購系爭土地上之建物，而訴請拆屋還地，亦無理由云云。
被上訴人答辯：系爭契約第九條固有收購建物之約定，惟條文既明定：「甲方（即被上訴人）得視需要情形按：：：收購之」，亦即是否於收回土地時一併收購地上建物，悉由被上訴人視實際上需要與否而定，並謂予被上訴人必收購建物之義務。且該契約係被上訴人與訴外人郭施冬杏所約立之債權契約（借貸契約），依債權契約之相對性而言，上訴人既非契約之當事人，又非契約關係之繼受人，執該約定對抗被上訴人，於法亦有未合。
理 由
一、上訴人孫居旺業已於八十九年三月十四日死亡，此有死亡證明書一紙在卷可稽，其繼承即其子丁○○、戊○○聲明承受訴訟，尚無不合，應予准許。
二、本件被上訴人主張坐落高雄市○○區○○段四小段二一三、二一四、二二０、二二三及二二四地號等五筆土地均為中華民國所有，被上訴人為管理人，其中二一三地號土地係民國五十四年間借用予上訴人己○○○於其上建有高雄市○○區○○○路三十五之二號房屋；二一四號土地於五十四年間借予上訴人丙○○○於其上建有高雄市○○○路○○號房屋，其與原審被告柯旗化同為無權占該處；二二○號土地於五十四年間借予訴外人邱郭月秀（已歿），交其丈夫即上訴人乙○○於其上建有高雄市○○○路○○號房屋，並與原審被告邱淑玲無權占有該地；二二三號於五十四年借予訴外人郭施冬杏於其上建有高雄市○○○路三九之一號房屋，上訴人辛○○於七十三年一月三十一日拍賣取得該屋，並與原審被告陳春源無權占有該地；二二四號土地於五十四年間借予上訴人孫居旺建有高雄市○○○路三九之二號房屋。因上開系爭土地借用期限自五十四年八月三十日起至六十三年五月七日止，借用時間均已屆期，依行政院命令借用人本應於終止借用關係後改辦租賃手續，經上訴人通知，借用人均不辦理，雙方已無土地使用借貸關係存在，自屬無權占有，爰依民法第七百六十七條規定，訴請如附表一所列之上訴人等拆除、遷讓、交還土地及相當於租金之損害金；上訴人己○○○、丙○○○、乙○○、辛○○、戊○○、丁○○等人則以渠等與被上訴人間就前揭系爭土地，因已依被上訴人規定，繳交與土地買賣價款相當之所謂借用土地保證金而土地買賣關係，退而言之，縱認兩造間並未成立土地買賣關係，然因被上訴人向上訴人收取鉅額保證金之孳息，充作上訴人使用收益系爭土地之對價，則兩造間應亦成立租賃關係，且被上訴人於租賃期限屆滿後，上訴人仍繼續使用系爭土地，被上訴人仍繼續收取上開保證金所生相當於租金之利息長達五年餘（即自六十三年五月七日起被上訴人於六十八年十月十九日將上揭保證金提存止），應已成一新的不定期租租賃契約，因之，上訴人在各該土地上建屋並非無權占有，而係有權占有，又系爭土地附近市況已經沒落，商業蕭條，被上訴人以系爭土地之「公告地價」總價之年息百分之十為請求上訴人不當得利之計算標準及原審以其年息百分之五計算基準，判例上訴人給付被上訴人不當得利，均屬過高等語資為抗辯。（按原審被告柯旗化，陳春源部分經原審判決敗訴後，其二人未提上訴，另原審被告邱淑玲部分，經原審判決勝訴後，被上訴人亦未提上訴，均已確定在案。
三、被上訴人主張右揭土地為中華民國所有，由被上訴人管理，上訴人己○○○、丙○○○、乙○○、孫居旺及訴外人郭施冬杏分別於各該土地上建有如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ、Ｆ之房屋，上訴人辛○○於七十三年一月三十一日因拍賣取得門牌號碼高雄市○○○路三九之一號房屋等情，業據其提出土地及建築改良物謄本在卷可稽，且經原審勘驗現場，並囑託高雄市政府地政處新興地政事務所測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可資佐憑，且為上訴人己○○○、丙○○○、乙○○、辛○○、丁○○、戊○○所不爭執，並為原審被告柯旗化、陳春源於原審所是認，自堪信為真實。
四、又被上訴人主張上人己○○○、丙○○○、乙○○之妻邱郭月秀（已殁）、孫基旺，訴外人郭施冬杏分別於五十四年八月三十日與被上訴人訂立系爭土地借用契約，借用期限至六十三年五月七日止，約九年，業據其提出借用契約五紙為證。上訴人己○○○、丙○○○、丁○○、乙○○、戊○○等人雖以當時曾繳交當時市場交易價格七成約等同公告地價之上之承購保證金予被上訴人，被上訴人口頭允諾，俟伊呈報台灣省政府准予出售土地時，再辦理「過戶」手續，而被上訴人發給該借用契約，將承購保證金變為土地借用保證金，其實係買賣手續完成前之權宜措施，且依臺灣省政府五十三年五月三十一日府財產字第二二○五四號明令，非公用土地應以「出售」為原則，不再「出租」，且配合「出售」原則，特制定「收取承購保証金處理要點」。同年八月五日再以府財產字第四一一０八號令就收取承購保証金之地價計算標準做補充規定，足証當時省有地在國策、政策上均應予「出售」，再參酌被上訴人收取之「土地借用保証金」亦約占公告地價總值之八成六七（亦約市價七成），上訴人提交之價金占各該土地公告地價總值的成數幾近相同，足証所謂「土地借用保証金」實係「買賣交易價金」無訛等語資為兩造間有買賣契約關係之論據。被上訴人固不否認曾依次收取己○○○、丙○○○、邱郭月秀、孫居旺等人二萬一千八百二十四元、二萬一千八百二十四元、二萬三千零八十九元、四萬一千七百五十元之保證金，但稱該款為土地借用保證金，否認與渠等間有買賣契約關係存在。經查，稱買賣者，謂當事人約定，一方移轉財產權於他方，他方支付。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第三百四十五條定有明文。是買賣契約固為不要式契約，未有書面亦可成立，惟對買賣契約是否成立，在本件應由主張買賣契約成立之上訴人負舉證責任。又不動產物權，依法律行為而取得或變更者，非經登記不生效力，且應以書面為之，民法第七百五十八條、第七百六十條定有明文；此項書面若係買賣契約，自須其內容有移轉特定不動產所有權之意思表示，最高法院三十二年上字第四三四九號著有判例。本件被上訴人於五十四年間與上訴人訂立土地借用契約，允許其於所借之土地上建屋，惟通觀全契約之文字用語及內容，不僅約定借用期間、借期屆滿之返還義務、使用限制、借用保證金及終止借用之原因，且契約名稱亦明示為「土地借用契約」，復無任何移轉不動產所有權及交付買賣價金之記載，再觀之土地借用契約第四條之規定：「乙方（指借用人）借用本契約土地應於簽訂本契約之日一次繳交保證金與甲方（即被上訴人）是項保證金於本契約期滿或因終止本契約時，乙方依本契約約定將土地點交甲方收回後，原額無息退還。」，足見立約之初，上訴人等即有期限屆滿返還該土地之認識，此與買賣係移轉土地所有權之認知不同，是就系爭土地上訴人等與被上訴人間之法律關係並無買賣意思表示合致。縱上訴人提出上開省府函令，惟雙方就此函令之內容，並未於所立之借用契約內予以明文，並約定受該函令之拘束，成為借用契約之內容，是依契約自由原則，自難援引該函令即遽為雙方有買賣關係之證明。況上訴人等人所繳土地市價七成保證金既經借用契約載明係借用保證金，渠等又無法證明被上訴人口頭承諾係土地買賣預約之保證金額，該項主張亦不可採。
五、另上訴人己○○○、丙○○○、乙○○、辛○○、丁○○、戊○○主張兩造間有租賃關係存在，並舉與本案相同類型之臺灣高等法院高雄分院八十四年重上更（一）字第四號所判決案件中所載監察院於六十九年間調查訴外人柯郭麗瓊等陳述土地銀行將其行有土地出借乙案，經該院指派委員調查，提出調查報告認定「陳述人柯郭麗瓊等及其前手陳植津使用該項土地，與台灣土地銀行高雄分行間所訂為期十年之土地借用契約，在形式上名為借用，而實質則為租賃，其所繳『土地借用保證金』，該行既可運用生息，以充當使用土地之使用費額，在解釋上亦有租賃之事實」乙節。而按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之，民法第四百廿一條定有明文。而民間亦有承租人支付出租人數額較高之金錢，使出租人取得所收押租金或保證金所生孳息，承租人不再另付租金者之事例，即所謂土地押租契約。一般指出租人將土地出租與承租人，承租人另借款與出租人，雙方約定以借款利息抵付土地租金，俟租賃關係終了時，互相返還土地借款之聯立契約，其有關法律關係應分別適用民法租賃、借貸之規定，為租賃與消費借貸關係之聯立契約。惟本件兩造間是否有此項租賃契約存在，應依訂約當時客觀情形以探求當事人之真意。被上訴人主張本件兩造所舉借用契約書僅載：借用人於簽訂該契約之日時須繳交若干保證金，而該保證金於契約終止或租期屆時，無息退還借用人等語而已，係尚未具體約明租金之數額干若及如支付而達成合意，當時兩造雙方應無意思成立租賃契約等語。經查，稱使用借貸者，謂當事人約定，一方以物，無償貸與他方使用，他方於使用後返還其物之契約，借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物，民法第四百六十四條、第四百七十條第一項前段分別定有明文。是使用借貸之性質應為無償。惟本件上訴人己○○○、丙○○○、孫居旺、訴及人邱郭月秀、郭施冬杏等人於借用上開土地之時，被上訴人向渠等收取鉅額保証金，依當時之公告地價為每坪一千二百六十元，即每平方公尺三百八十一元，有被上訴人所提借用契約卷宗所附之審查表可稽，依五十三年二月六日修正施行之「實施都市平均地權條例」第四十八條規定，「建築基地租金以不超過該宗土地申報價額年息百分之三」及五十七年間同條例修正後規定建築基地租金「以不超過該宗土地申報價額百分之五」之規定，系爭土地面積分別為六三、六三，七○、七六、一二○平方公尺，申報總價分別為二萬四千零三元、二萬四千零三元、二萬六千六百七十元、二萬八千九百五十六元、四萬五千七百二十元，以五十七年法定最高租金百分之五計算，則每年租金僅分別為一千二百元、一千二百元、一千三百三十三元、一千四百四十七元、二千二百八十六元，而被上訴人所提保證金分別為二萬一千八百二十四元、二萬一千八百二十四元、二萬三千零八十九元、二萬三千四百零五元、四萬一千七百五十元，顯已超過上開法定租金之十六至十八倍不等，再依上訴人丙○○○、柯旗化等人所述當時中央銀行放利率為十八．七二計算被上訴人收取之保證金每年可得之法定孳息約為四千零八十五元至七千八百一十五元不等，顯見被上訴人銀行當時所訂借用人須交付之保證金額，確能因外觀上不以明文載明「租賃契約」字樣而獲取超過法定租金最高限制之利息數倍。若將兩造訂約當時，客觀上觀察，可認為兩造借用契約在被上訴人借予上訴人等人土地之當時，如不繳交保證金即無法成立借用契約。而繳交保證金後，該保證金利息則任由被上訴人處分，該契約實係以上訴人等人捨棄保證金利息之收取，以獲得土地使用為目的，可認該保證金利息為土地使用之對價，是就該土地借用契約而言，應認為實質上為租賃，即當事人間就租賃物係土地，租金為保證金之孳息，而借用期限即為雙方所定之租賃期間，於租賃期滿，上訴人等負有返還標的物（即土地）之義務。故上訴人抗辯兩造間就系爭土地有租賃關係存在，即屬有據，堪予採信。
六、又上訴人雖另抗辯兩造間所訂前開具有租賃性質之土地借用契約，因被上訴人於賃租期限屆滿後，上訴人仍繼續使用系爭土地，被上訴人仍繼續收取上揭保證金所生相當於租金之利息至六十八年十月十九日止，應視為不定期租賃契約，被上訴人竟以期限屆滿為由，請求返還系爭土地，實於法無據云云。然查租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第四百五十一條所明定。惟按該條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續約之效力，係意在防止出租人於租期滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無以反對之表示，忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租賃期間屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契者，仍難謂不發生阻止續約之效力，此有最高法院五十五年臺上字第二七六號判例可資參照。本件兩造間所舉互不爭執之各紙土地借用契約第三條第二項均載：「前項借用期屆滿，乙方（指上訴人）應將本契約土地交還甲方（指被上訴人），如乙方需要繼續借用時，應於期滿前六個月內用書面申請續借，如經甲方同意時，應重新核算保證金額，另行簽訂契約」等語。是依此契約條款約定而按前開判例說明，兩造間之土地借用契約於使用期限屆至後，並不生民法第四百五十一條租賃契約之默示更新之適用。經查，本件上訴人己○○○、丙○○○、孫居旺、邱郭月秀、郭施冬杏之土地使用契約期限已於六十三年五月七日屆至，為兩造所不爭執。而被上訴人亦分別於六十八年十月十九日將借用人所交之保證金依序以林培松、丙○○○、邱郭月秀、郭施冬杏、孫居旺為提存物受領人依法提存於原法院提存所（六十六年度存字第一七一一、一七一二、一七一四、一七一五、一七一六號），即按之前開契約之約定，前揭土地借用人應於契約所定期限屆滿時，返還土地之規定，上訴人己○○○等人現占有對上開借用之土地，已無權源。又依系爭土地借用契約第四條所定，被上訴人於上訴人交還土地後，始有退還證金之義務，是以上訴人以被上訴人未立即退還保證金及其孳息為由，抗辯兩造因之重新合意成立新的不定期租賃契約云云，亦無足取。至於上訴人等抗辯被上訴人於租賃期間限滿後，復竟又沈默不語，遲至五年餘始表異議，係權利濫用及違反誠實信用原則及視為有不定期租賃關係云云。惟兩造間所訂上開各契約，既已表明期滿後交還土地予被上訴人，借用人如需繼續借用土地，應於期滿前六個月內以書面申請等語，係能督促土地借用人期限屆後依約辦理續約手續，並能排除借用人於期限屆至後繼續使用系爭土地之窘境，且依誠實信用原則，上訴人等人於土地借用期間屆滿後，須按照契約約定返還土地予被上訴人，或主動申請續約，而上訴人等竟於契約所定土地使用權利屆期消滅後，已生無權占有狀態並於先違背契約約定，不予返還土地或申請續約，更復行主張對造被上訴人之請求權行使有違誠實及信用方法，而不得請求返還云云，此部分上訴人所抗辯尚屬無據。又上訴人辛○○另所辯其於七十三年一月四日向原法院民事執行處拍賣取得該建物之所有權，依當時拍賣公告記載，「房屋基地大部分向土地銀行借用，小部分無權占用土地銀行之土地．．」，上訴人辛○○信賴該公告記載之公信力，認右開建物大部分具占有系爭土地之權源，始參與投標而標得該建物，依民法第一百四十八條其權利自應受到保護等語。惟該拍賣公告已載明「房屋基地大部分向土地銀行借用，小部分無權占用土地銀行之土地，拍定後由拍定人自理」，買受人即應知系爭土地之權源尚有糾葛，應先行查明，非可僅憑此公告，即認為受有公信力之保護。況上訴人辛○○迄今未與被上訴人辦理借用或租賃，是其未取得合法占用之權源。至於上訴人雖又辯稱有法定地上權之存在云云，惟按法定地上權，僅在土地及其上之建築物同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時；土地及其上之建築物同屬一人所有，而均為抵押物，如經拍賣，其所有人各異時，始有發生之可能，此觀諸民法第八百七十六條之規定自明。本件上訴人己○○○、丁○○、戊○○、乙○○等人辯稱渠等之建物經地政機關辦理保存登記，擁有合法權狀，故於系爭土地上應有法定地上權云云，惟依上述規定，本件系爭土地與其上之建物均非屬同一人所有，亦不涉抵押權及拍賣之問題，自無法定地上權可言。綜上所述，本件土地借用契約（實質上為租賃契約）已經屆滿，上訴人等未申請續約，渠等占有系爭土地，已無權源。而所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。系爭二一四號土地現為上訴人丙○○○、及原審被告柯旗化夫妻占用、二二三號土地為原審被告陳春源及上訴人辛○○居住占用，經營首都音響，有原審勘驗筆錄及戶籍謄本可稽，又系爭土地為中華民國所有，被上訴人為管理者，從而被上訴人本於管理人之地位，代為行使所有人之權利，依上開規定，請求原審被告柯旗化自上訴人丙○○○所占用二一四號土地上遷出，另原審被告陳春源自上訴人辛○○占有之二二三號土地上遷出（按此部分，已經原審判決被上訴人勝訴確定在案），及上訴人己○○○、丙○○○、乙○○、辛○○、丁○○、戊○○各依序拆除如原判決主文所示第一、三、六、八、十一項所示建物，將土地返還被上訴人，洵屬正當，應予准許。
七、又依不當得利之法則，請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為要件。其得請求之範圍，以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額年息百分之十為限，並為租用基地建築房屋所準用。土地法第九十七條、第一百零三條分別定有明文。所謂土地總價額，係以法定地價為準（土地法施行法廿五條），法定地價，依土地法第一四八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價，而依平均地權條例施行細則第廿一條規定，公有土地之公告地價為申報地價，免以申報。此計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算賠償之標準。又此年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，非謂必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。查系爭地土地屬中華民國所有，為公有土地，應以公告地價為法定地價。上訴人己○○○等人無權占用被上訴人管理之國有地，受有相當租金之利益，所有人亦因而受損害，本院斟酌上揭說明，觀察各上訴人之土地位置、使用情形，及被上訴人將鄰近二一八號土地出租予他人，其年息約百分之四至五，暨現今之公有地租予他人，租金均顯較民間之租金為低之普遍情狀，認上訴人等人無權占有被上訴人管理之國有土地之不當得利金之賠償金額以年息百分之五為適當。又二一三號土地於八十年二月至八十年六月卅日公告地價為六萬四千八百元，八十年七月一日至八十三年六月卅日為六萬四千八百元，八十三年七月一日至八十五年一月止為六萬四千八百元；二一四號土地於八十年二月至八十年六月三十日止之公告地價係六萬四千八百元，八十年七月一日至八十五年一月止公告地價係六萬四千八百元；二二○號土地於八十年二月至八十年六月三十日之公告地價係六萬四千一百四元，八十年七月一日至八十三年六月三十日係六萬四千一百四十元，八十三年七月一日至八十五年一月三十日之公告地價係六萬四千一百四十元；二二三號土地於八十年二月至同年六月三十日之公告地價係六萬零三百九十元，八十年七月一日至八十三年六月三十日之公告地價係六萬零三百八十元，八十三年七月一日至八十五年一月三十日之公告地價係六萬零三百八十元；二二四號土地於八十年二月至同年六月三十日之公告地價係六萬七千六百三十元，八十年七月一日至八十三年六月三十日止之公告地價係六萬七千六百三十元，八十三年七月一日至八十五年一月三十日止之公告地價係六萬七千六百三十元，此有高雄市政府地政處新興地政事務所地價證明書在卷可考，則上訴人己○○○應給付被上訴人一百零二萬零六百元（計算式如附表二）及自起訴狀繕本送達翌日即民國八十五年二月十六日起至清償日止，按法定利率即週年利率百分之五計算之利息，並應自八十五年二月一日起至交還原判決如主文所示第一項土地之日止，按月於每月月底給付被上訴人一萬七千零一十元（64800x63x5%÷12＝17010）上訴人丙○○○應給付被上訴人一百零二萬零六百元（計算式如附表三）及自起訴狀繕本送達之翌日即八十五年二月十六日起至清償日止，按法定利率利即週年利率百分之五計算之利息，並應自八十五年二月一日起至交還如原判決主文所示第三項土地之日止，按月於每月月底給付被上訴人一萬七千零一十元（64800x63x5%÷12＝17010）；上訴人乙○○應給被上訴人一百一十二萬二千四百五十元（計算式如附表四）及自起訴狀繕本送達之日即八十五年九月二十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並自八十五年二月一日起至交還如原判決主文第六項所示之土地之日止，按月於每月月底給付被上訴人一萬八千七百零八元（64140x70x5%÷12＝18707.5小數點以下四捨五入，以下同）；上訴人辛○○應給付被上訴人一百一十四萬七千二百三十四元（計算式如附表五）及自八十五年二月十六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並於八十五年二月一日起至交還如原判決主文所示第八項土地之日止，按月於每月月底給付被上訴人一萬九千一百二十元（60380x76x5%÷12＝19120.3）；上訴人孫丕德、戊○○應給付被上訴人二百零二萬八千九百元（計算式如附表六），及自起訴狀繕本送達之日即八十五年二月十八日止，按年息百分之五計算之利息，並自八十五年二月一日起至交還如主文原判決所示第十一項之土地之日止，按月於每月月底給付被上訴人三萬三千八百一十五元（67630x120x5%÷12=33815）。被上訴人請求返還不當得利金在此範圍內，洵屬正當，應予准許，逾此部分，非有理由，應予駁回。
八、綜上所述，原審因而命上訴人己○○○、丙○○○、乙○○、辛○○、孫居旺（因已死亡，由上訴丁○○、戊○○承受訴訟），各依序拆除如原判決主文第一、
三、六、八、十一項所示建物，將土地返還被上訴人，並判命上訴人己○○○、丙○○○、乙○○、辛○○、孫居旺各依序應給付被上訴人一百零二萬零六百元、一百零二萬零六百元、一百十二萬二千四百五十元、一百十四萬七千二百三十四元、二百零二萬八千九百元，及依序各自八十五年二月十六日、八十五年二月十六日、八十五年九月二十日、八十五年二月十六日、八十五年二月十八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並均自八十五年二月一日起各至交還上揭土地之日止，按月於每月底，依序各給付被上訴人一萬七千零十元、一萬七千零十元、一萬八千七百零八元、一萬九千一百二十元、三萬三千八百十五元，並以被上訴人陳明願供擔保，聲請宣告假執行，上訴人己○○○、丙○○○、乙○○、辛○○、孫居旺亦分別陳明如受不利判決，願供擔保，聲請准許免為假執行。就被上訴人勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併予准許；至被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請，既失所附麗，應併予駁回。經核尚無不合，上訴意旨仍執陳詞，就其敗訴部分，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，於判決之結果不生影響，毋庸一一論述，併此敍明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 十九 日
臺灣高等法院高雄分院民事第一庭~B1審判長法官 黃金石~B2 法官 李炫德~B3 法官 吳登輝右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 九十 年 六 月 二十一 日~B法院書記官 白 蘭附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
ＱＡＫＪＦ附表
１：損害金計算表（上訴人己○○○） 單位：新台幣┌────┬─────────────────────────────────┐│土地標示│高雄市○○區○○段四小段二一三號 │├────┼─────────────────────────────────┤│占用面積│面積六十三平方公尺 │├────┴────┬──┬──────────────┬───┬──────┤│請 求 期 間 │月數│公告地價（元／平方公尺） │年利率│損 害 金 │├─────────┼──┼─────────┬────┼───┼──────┤│80年２月－80年６月│５ │（依76.7.1.之公告)│64,800 │10％ │$170,100 │├─────────┼──┼─────────┼────┼───┼──────┤│80年７月－83年６月│36 │（依80.7.1.之公告)│64,800 │10％ │$1,224,720 │├─────────┼──┼─────────┼────┼───┼──────┤│83年７月－85年１月│19 │（依83.7.1.之公告)│64,800 │10％ │$646,380 │├─────────┴──┴─────────┴────┴───┼──────┤│ │$2,041,200 │├───────────────────────────────┴──────┤│ 計算方式：63.00×64800×10％÷12× 5＝170,100 ││ 63.00×64800×10％÷12×36＝1,224,720 ││ 63.00×64800×10％÷12×19＝646,380 ││85年2月以後每月損害金：63.00×64800×10％÷12＝34,020 │└──────────────────────────────────────┘
２：損害金計算表（上訴人丙○○○） 單位：新台幣┌────┬─────────────────────────────────┐│土地標示│高雄市○○區○○段四小段二一四號 │├────┼─────────────────────────────────┤│占用面積│面積六十三平方公尺 │├────┴────┬──┬──────────────┬───┬──────┤│請 求 期 間 │月數│公告地價（元／平方公尺） │年利率│損 害 金 │├─────────┼──┼─────────┬────┼───┼──────┤│80年２月－80年６月│５ │（依76.7.1.之公告)│64,800 │10％ │$170,100 │├─────────┼──┼─────────┼────┼───┼──────┤│80年７月－83年６月│36 │（依80.7.1.之公告)│64,800 │10％ │$1,224,720 │├─────────┼──┼─────────┼────┼───┼──────┤│83年７月－85年１月│19 │（依83.7.1.之公告)│64,800 │10％ │$646,380 │├─────────┴──┴─────────┴────┴───┼──────┤│ │$2,041,200 │├───────────────────────────────┴──────┤│ 計算方式：63.00×64800×10％÷12× 5＝170,100 ││ 63.00×64800×10％÷12×36＝1,224,720 ││ 63.00×64800×10％÷12×19＝646,380 ││85年2月以後每月損害金：63.00×64800×10％÷12＝34,020 │└──────────────────────────────────────┘
３：損害金計算表（上訴人乙○○） 單位：新台幣┌────┬─────────────────────────────────┐│土地標示│高雄市○○區○○段四小段二二０號 │├────┼─────────────────────────────────┤│占用面積│面積七十平方公尺 │├────┴────┬──┬──────────────┬───┬──────┤│請 求 期 間 │月數│公告地價（元／平方公尺） │年利率│損 害 金 │├─────────┼──┼─────────┬────┼───┼──────┤│80年２月－80年６月│５ │（依76.7.1.之公告)│64,140 │10％ │$187,075 │├─────────┼──┼─────────┼────┼───┼──────┤│80年７月－83年６月│36 │（依80.7.1.之公告)│64,140 │10％ │$1,346,940 │├─────────┼──┼─────────┼────┼───┼──────┤│83年７月－85年１月│19 │（依83.7.1.之公告)│64,140 │10％ │$710,885 │├─────────┴──┴─────────┴────┴───┼──────┤│ │$2,244,900 │├───────────────────────────────┴──────┤│ 計算方式：70.00×64140×10％÷12× 5＝187,075 ││ 70.00×64140×10％÷12×36＝1,346,940 ││ 70.00×64140×10％÷12×19＝710,885 ││85年2月以後每月損害金：70.00×64140×10％÷12＝37,415 │└──────────────────────────────────────┘
４：損害金計算表（上訴人辛○○） 單位：新台幣┌────┬─────────────────────────────────┐│土地標示│高雄市○○區○○段四小段二二三號 │├────┼─────────────────────────────────┤│占用面積│面積七十六平方公尺 │├────┴────┬──┬──────────────┬───┬──────┤│請 求 期 間 │月數│公告地價（元／平方公尺） │年利率│損 害 金 │├─────────┼──┼─────────┬────┼───┼──────┤│80年２月－80年６月│５ │（依76.7.1.之公告)│60,390 │10％ │$191,235 │├─────────┼──┼─────────┼────┼───┼──────┤│80年７月－83年６月│36 │（依80.7.1.之公告)│60,380 │10％ │$1,376,664 │├─────────┼──┼─────────┼────┼───┼──────┤│83年７月－85年１月│19 │（依83.7.1.之公告)│60,380 │10％ │$726,573 │├─────────┴──┴─────────┴────┴───┼──────┤│ │$2,294,472 │├───────────────────────────────┴──────┤│ 計算方式：76.00×60390×10％÷12× 5＝191,235 ││ 76.00×60380×10％÷12×36＝1,376,664 ││ 76.00×60380×10％÷12×19＝726,573 ││85年2月以後每月損害金：76.00×60380×10％÷12＝38,241 │└──────────────────────────────────────┘
５：損害金計算表（上訴人孫居旺） 單位：新台幣┌────┬─────────────────────────────────┐│土地標示│高雄市○○區○○段四小段二二四號 │├────┼─────────────────────────────────┤│占用面積│面積一百二十平方公尺 │├────┴────┬──┬──────────────┬───┬──────┤│請 求 期 間 │月數│公告地價（元／平方公尺） │年利率│損 害 金 │├─────────┼──┼─────────┬────┼───┼──────┤│80年２月－80年６月│５ │（依76.7.1.之公告)│67,630 │10％ │$338,150 │├─────────┼──┼─────────┼────┼───┼──────┤│80年７月－83年６月│36 │（依80.7.1.之公告)│67,630 │10％ │$2,434,680 │├─────────┼──┼─────────┼────┼───┼──────┤│83年７月－85年１月│19 │（依83.7.1.之公告)│67,630 │10％ │$1,284,970 │├─────────┴──┴─────────┴────┴───┼──────┤│ │$4,057,800 │├───────────────────────────────┴──────┤│ 計算方式：120.00×67630×10％÷12× 5＝338,150 ││ 120.00×67630×10％÷12×36＝2,434,680 ││ 120.00×67630×10％÷12×19＝1,284,970 ││85年2月以後每月損害金：120.00×67630×10％÷12＝67,630 │└──────────────────────────────────────┘附表一：
被告無占有高雄市○○區○○段四小段土地情形┌───┬─────────────┬────────┬───────────┐│地 號│ 地 上 建 物 │ 建物所有權人 │ 應 遷 出 者 │├───┼─────────────┼────────┼───────────┤│ 213 │高雄市○○○路三五之二號 │ 己○○○ │ │├───┼─────────────┼────────┼───────────┤│ 214 │高雄市○○○路○○號 │ 丙○○○ │ 柯旗化 │├───┼─────────────┼────────┼───────────┤│ 220 │高雄市○○○路○○號 │ 乙○○ │ 邱淑玲 │├───┼─────────────┼────────┼───────────┤│ 223 │高雄市○○○路三九之一號 │ 辛○○ │ 陳春源 │├───┼─────────────┼────────┼───────────┤│ 224 │高雄市○○○路三九之二號 │ 孫居旺 │ │└───┴─────────────┴────────┴───────────┘附表二：
┌──────────────────────────────────────┐│土地標示：高雄市○○區○○段四小段二一三號（面積六三平方公尺） │├──────┬───────┬────┬─────────┬────────┤│每平方公尺 │ 起迄年月 │週年利率│ 計 算 式 │ 合 計（元）││公告地價(元)│ │ │ │ │├──────┼───────┼────┼─────────┼────────┤│六四八○○ │八十年二月至 │百分之五│68400×63×5%÷12 │85050+612360 ││ │八十年六月 │ │×5＝85050 │＋323190 │├──────┼───────┼────┼─────────┤＝0000000 ││六四八００ │八十年七月至 │百分之五│64800×63×5%÷12 │ ││ │八十三年六月 │ │×36＝612360 │ │├──────┼───────┼────┼─────────┤ ││六四八○○ │八十三年七月至│百分之五│64800×63×5%÷12 │ ││ │八十五年一月 │ │×19＝323190 │ │└──────┴───────┴────┴─────────┴────────┘附表三：
┌──────────────────────────────────────┐│土地標示：高雄市○○區○○段四小段二一四號（面積六三平方公尺） │├──────┬───────┬────┬─────────┬────────┤│每平方公尺 │ 起迄年月 │週年利率│ 計 算 式 │ 合 計（元）││公告地價(元)│ │ │ │ │├──────┼───────┼────┼─────────┼────────┤│六四八○○ │八十年二月至 │百分之五│64800×63×5%÷12 │85050＋612360 ││ │八十年六月 │ │×5＝85050 │＋323190 │├──────┼───────┼────┼─────────┤＝0000000 ││六四八○○ │八十年七月至 │百分之五│64800×63×5%÷12 │ ││ │八十三年六月 │ │×36＝612360 │ │├──────┼───────┼────┼─────────┤ ││六四八○○ │八十三年七月至│百分之五│64800×63×5%÷12 │ ││ │八十五年一月 │ │×19＝0000000 │ │└──────┴───────┴────┴─────────┴────────┘附表四：
┌──────────────────────────────────────┐│土地標示：高雄市○○區○○段四小段二二○號（面積七○平方公尺） │├──────┬───────┬────┬─────────┬────────┤│每平方公尺 │ 起迄年月 │週年利率│ 計 算 式 │ 合 計（元）││公告地價(元)│ │ │ │ │├──────┼───────┼────┼─────────┼────────┤│六四一四○ │八十年二月至 │百分之五│64140×70 ×5%÷12│93537.5+673470＋││ │八十年六月 │ │×5＝ 93537.5 │＋355442.5 │├──────┼───────┼────┼─────────┤＝0000000 ││六四一四○ │八十年七月至 │百分之五│64140×70 ×5%÷12│ ││ │八十三年六月 │ │×36＝673470 │ │├──────┼───────┼────┼─────────┤ ││六四一四○ │八十三年七月至│百分之五│64140 ×70 ×5%÷ │ ││ │八十五年一月 │ │12×19＝355442.5 │ │└──────┴───────┴────┴─────────┴────────┘附表五：
┌──────────────────────────────────────┐│土地標示：高雄市○○區○○段四小段二二三號（面積七六平方公尺） │├──────┬───────┬────┬─────────┬────────┤│每平方公尺 │ 起迄年月 │週年利率│ 計 算 式 │ 合 計（元）││公告地價(元)│ │ │ │ │├──────┼───────┼────┼─────────┼────────┤│六○三九○ │八十年二月至 │百分之五│60390×76×5%÷12 │95617.5＋688330 ││ │八十年六月 │ │×5＝95617.5 │.8＋363285.7 │├──────┼───────┼────┼─────────┤＝0000000 ││六○三八○ │八十年七月至 │百分之五│60380×76×5%÷12 │ ││ │八十三年六月 │ │×36＝688330.8 │ │├──────┼───────┼────┼─────────┤ ││六○三八○ │八十三年七月至│百分之五│60380×76×5%÷12 │ ││ │八十五年一月 │ │×19＝363285.7 │ │└──────┴───────┴────┴─────────┴────────┘附表六：