臺灣高等法院高雄分院民事判決 八十九年度重上更㈠字第二五號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 乙○○被 上訴人 丙○○訴訟代理人 盧世欽律師右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十七年十二月十四日臺灣高雄地方法院八十七年重訴字第六七號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決書記載相同者，予以引用外，補稱：㈠「耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土
地法第一百零六條第一項定有明文。所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕作租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。本院六十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五二九號判例應予變更，不再予援用」，最高法院八十八年台上字第一號著有判例在案（最高法院八十八年度第三次民事庭會議決議參照）。查上訴人目前耕作之系○○○鄉○○段第九二八地號土地，原屬澄清湖特定區計劃農業區，而高雄縣政府於七十七年七月二十九日辦理第一次都市計劃通盤檢討時，業將該土地變更為風景區，此有高雄縣政府八十八年三月三十八日八八府建都字第０五三八一四號函在卷可參，且為兩造所不爭。準此，系爭土地既經高雄縣政府依都市計劃改編為風景區已非耕地，則上訴人縱承租該土地種稙蕃石榴而供耕作之用，本即非耕地三七五減租條例第一條所稱之「耕地租佃」，參諸最高法院上開判例意旨，自無耕地三七五減租條例規定之適用。從而被上訴人主張依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款「（耕地）經依法編定或變更為非耕地使用」規定，而向上訴人終止租約，即為無理由。
㈡按最高法院發回更審略為「：：第查系爭土地出租時即屬耕地，由被上訴人種植
蕃石榴果樹，嗣雖編定為風景區，惟地目仍為田，被上訴人仍為原來之種植，其承租農地從事農用之情形並無何改變。此與本院前開判例所指承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，並不相同，難謂被上訴人承租系爭土地耕作，非屬耕地三七五減租條例第一條所稱之耕地租佃：：」，最高法院以系爭土地地目仍為田而認定系爭土地難謂非屬耕地。準此，最高法院既認定系爭土地並未經變更為非耕地，從而被上訴人以系爭土地業經依法編定或變更為非耕地使用為由主張終止租約即為無理由。
㈢「耕地之租賃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定
」，耕地三七五減租條例第一條定有明文。又土地法第八十三條規定：「編為某種使用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用」。再「土地法第八十二條所謂『凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用』，並非排除於其所定之使用期限前，乃為繼續從來之使用，此觀同法第八十三條規定自明。自不能因系爭土地經編定為住宅區用地，即認為原耕地租賃關係當然終止，而無耕地三七五減租條例第十五條之適用」，最高法院六十四年台再字第八０號判例揭示甚明。
㈣被上訴人於原審亦主張上訴人未依約定耕種水稻而改種果樹，依民法第四百三十
八條第二項規定主張終止租約。惟查：耕地三七五減租條例第九條規定「承租人於約定主要作物生長季節改種其他作物者，仍應以約定之主要作物繳租」，其立法意旨係為使佃農有經營之自由及能獲得較大之收益，故允許佃農改種其他作物。又「耕地承租人於約定主要作物生長季節，改種其他作物，非法所不許（最高法院五十八年台上字第一一六一號判例參照），種植果樹蕃石榴亦屬經營農業範圍，況定期租賃，承租人變更使用方法，改種果樹蕃石榴並非法定終止租約之原因。出租人不得據以終止租約，收回耕地」，最高法院八十二年度台上字第二六六０號判決亦揭示甚詳，是被上訴人主張上開終止租約之理由，即非適當。
㈤末查，上訴人自民國四十年起即承租系爭土地，至今已逾四十年，上訴人不僅於
系爭土地上整地、翻耕、設置排水、汲水等設備，以改良系爭土地，並於土地上種植芒果樹七株、蕃石榴二三八株，倘 鈞院仍認被上訴人得終止契約，被上訴人依耕地三七五減租條例第十七條第二項之規定，亦應補償上訴人。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。
㈡第一、二審及本次發回更審前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決書記載相同者，予以引用外，補稱：㈠按經依法編定或變更為非耕地使用時，耕地租約之出租人於租佃期限未屆滿前，
亦得終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款定有明文。查本件系爭土地業經編定為風景區，且未變更為農業區，有台灣省高雄縣仁武鄉公所八十六年一月二十八日仁鄉建字第二０二五四號函ˋ高雄縣政府八十七年三月十六日八七府建都字第四四二二五號函可稽。
㈡高雄縣仁武鄉公所前於七十七年九月二十二日以仁鄉民字第八五一五通知書通知
被上訴人出租之系爭耕地，因有台灣省耕地租約登記辦法第四條第一項第一款（出租人變更）之情形，應辦理租約變更登記，被上訴人旋於七十七年十月十四日即向仁武鄉公所提出終止租約之申請，嗣經仁武鄉公所函覆稱前開通知書係通知出租人、承租人雙方辦理租約變更登記，而駁回被上訴人終止租約之申請。又被上訴人之前手黃益男與上訴人間之租約期間為七十四年一月至七十九月十二月止，詎鄉公所承辦人員於前開租期屆滿時，竟疏漏未辦理停止租約，經被上訴人再與鄉公所交涉，仁武鄉公所乃於八十五年十二月二十日以仁鄉民字第一三八七號函通知被上訴人，如欲終止租約，應於八十六年一月一日到二月十四日按規定辦理收回耕地手續。被上訴人乃於規定之期限內向鄉公所辦理手續，並在同年二月三日以存證信函向上訴人就系爭土地為終止租約之意思表示，復向高雄縣仁武鄉公所耕地租佃委員會及高雄縣政府耕地租佃委員會申請調解、調處不成而移送法院，此有土地登記簿謄本、不動產權利移轉證書、台灣省高雄縣仁武鄉公所簡便行文表、台灣省高雄縣私有耕地租約、高雄縣政府八十七年一月二十二日八七府地權字第０一五四一五號函暨所附高雄縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、高雄縣仁武鄉公所耕地租佃委員會調解程序筆錄等在卷可證，並經原審法院依職權向高雄縣仁武鄉公所查明屬實，復有高雄縣仁武鄉公所八十七年六月九日仁鄉民字第六六六七號函暨所附私有耕地租約在卷可稽。是被上訴人於終止租約後，請求上訴人返還系爭土地，依法洵無不合。
㈢上訴人雖辯稱伊從未收到被上訴人寄給伊之存證信函云云，惟查被上訴人於八十
六年二月三日以存證信函向上訴人表示終止租約之意思表示，此有該存證信函附卷可考。而被上訴人於原審八十七年二月九日言詞辯論時亦重申終止租約之意思表示，足認被上訴人所為終止租約之意思表示早已到達上訴人而發生終止租約之效力，是以上訴人辯稱未收到被上訴人所寄終止租約之存證信函，要屬無據。
㈣現行耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定，係於七十二年十二月廿
三日由總統令公布實施，易言之，於最高法院六十四年度台再字第八十號判例作成當時，仍無本法文之規定，是自七十二年十二月廿三日之後，經依法編定或變更為非耕地使用時，耕地租約之出租人於租佃期限未屆滿前，即得終止租約，已無上訴人所引最高法院六十四年度台再字第八十號判例意旨之適用。
㈤耕地三七五減租條例第十七條第二項雖係針對出租人依同條第一項第五款終止租
約後，出租人應給予承租人補償而為規定，然耕地租約在租賃期限屆滿前，經依法編定或變為非耕地使用，出租人即得予終止租約，法律並無任何限制，並未附帶任何條件，只要客觀上有變更為非耕地使用之事實，即可終止，而終止後當然得請求返還租賃之土地。至於同條第二項規定出租人應給予承租人補償，係法律規定賦予承租人之請求權，與出租人終止租約後請求返還土地，並非立於對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯之問題，亦非終止租約之生效要件（參最高法院七十五年台上字第二三一號、七十八年台上字第二五六三號、八十三年台上字第二四００號判決），故姑不論上訴人之補償請求是否有理，惟被上訴人縱未給付上訴人上開補償，仍得於終止租約後，請求上訴人返還系爭之土地。
理 由
一、本件被上訴人主張：坐落高雄縣○○鄉○○段第九二八號土地係被上訴人於七十七年一月十四日向台灣高雄地方法院標買而取得，惟因上訴人與原土地之所有權人於該土地上有依耕地三七五減租條例定有租約，故被上訴人於標得該土地後，乃由上訴人繼續承租如原審判決附圖所示Ｂ部分面積０．二八二三公頃之土地。詎上訴人竟未依約定耕種水稻而改種果樹，且該土地於七十七年間亦經高雄縣政府編定為風景區，且未變更為農業區，已非作為耕地使用，則依民法第四百三十八條第二項、耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定，被上訴人自得依法終止租約。又本件租佃爭議業依耕地三七五減租條例第二十六條規定，經申請高雄縣政府耕地租佃委員會調處不成立，為此訴請上訴人應將系爭土地交還被上訴人。
二、上訴人則以：上訴人於系爭土地上種植果樹，現正值作物收益季節，依耕地三七五減租條例第十八條規定，耕地租約之終止，應於收益季節後，次期作業開始前為之。是依該條例被上訴人即不得終止租約。如被上訴人得終止租約，惟上訴人於該土地上耕作已數十年，亦得依法請求改良土地之費用ˋ尚未收穫農作物之價額及終止租約當期之公告現值減除土地增值稅後餘額之三分之一之補償費云云，資為抗辯。
三、被上訴人主張系爭第九二八地號土地係伊於七十七年間向法院標買取得，且於標得系爭土地後，與上訴人仍訂有三七五耕地租約，並由上訴人於土地上種植果樹，業據其提出土地登記謄本乙份及台灣省高雄縣政府私有耕地租約乙紙為證。而上訴人現仍佔用系爭土地如附圖所示Ｂ部分種植蕃石榴果樹（面積０．二八二三公頃）等情，復經原審法院法官前往現場勘驗，並囑託高雄縣仁武地政事務所派員測量屬實，此亦有勘驗筆錄及複丈成果圖附於原審卷內足憑，並為上訴人所不爭執，被上訴人主張上開之事實，自堪信為真實。
四、查系爭土地出租時即屬耕地，由被上訴人種植蕃石榴果樹，嗣雖編定為風景區，惟地目仍為田（見一審卷第二五頁），被上訴人仍為原來之種植，其承租農地從事農用之情形並無何改變。此與最高法院八十八年台上字第一號判例所指承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，並不相同，難謂被上訴人承租系爭土地耕作，非屬耕地三七五減租條例第一條所稱之耕地租佃。應有耕地三七五減租條例規定之適用。
五、按經依法編定或變更為非耕地使用時，耕地租約之出租人於租佃期限未屆滿前，亦得終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款定有明文，本件系爭土地，經編定為風景區，且未變更為農業區，有卷附台灣省高雄縣仁武鄉公所八十六年一月二十八日仁鄉建字第二０二五四號表ˋ高雄縣政府八十七年三月十六日八七府建都字第四四二二五號函可稽，本院再函請高雄縣政府查明系爭土地使用編定情形，據其函復稱：「○○○鄉○○段○○○○號土地，係屬澄清湖特定區計畫，原計畫為公二用地，於民國七十七年澄清湖特定區計畫第一次通盤檢討時編定為觀音山觀音湖風景區，並於八十年擬定細部計畫，編定為「景Ⅱ─５」用地，供綜合設施活動區使用，另於八十九年細部計畫第一次通盤檢討時調整名稱為「景二」。又依該計畫書規定，本計畫區應以整體開發方式辦理開發，並未有使用期限之規定」有八十九年十一月二十四日八九府建都字第二０二四五四號函在卷足按，是系爭土地已依法編定為風景區並擬定細部計供綜合設施活動區使用，而為非耕地使用，依前揭條例之規定被上訴人自得終止租約。
六、又被上訴人之前手黃益男與上訴人間之租約期間為七十四年一月至七十九月十二月止，租期屆滿前之七十七年間，被上訴人因法院之拍賣取得所有權，租期屆滿後，被上訴人欲收回耕地，高雄縣仁武鄉公所乃於八十五年十二月二十日以仁鄉民字第一三八七號函通知被上訴人，如欲終止租約，應於八十六年一月一日到二月十四日按規定辦理收回耕地手續。被上訴人乃於規定之期限內向該鄉公所辦理手續，並在同年二月三日以存證信函向上訴人就系爭土地為終止租約之意思表示，復向高雄縣仁武鄉公所耕地租佃委員會及高雄縣政府耕地租佃委員會申請調解、調處不成而移送法院，此有土地登記簿謄本、不動產權利移轉證書、台灣省高雄縣仁武鄉公所簡便行文表、台灣高雄縣私有耕地租約、高雄縣政府八十七年一月二十二日八七府地權字第０一五四一五號函暨所附高雄縣政府耕地租佃委會調處程序筆錄、高雄縣仁武鄉公所耕地租佃委員會調解程序筆錄等在卷可證，並經原審法院依職權向高雄縣仁武鄉公所查明屬實，復有高雄縣仁武鄉公所八十七年六月九日仁鄉民字第六六六七號函暨所附私有耕地租約在卷可稽。另查被上訴人於八十六年二月三日以存證信函向上訴人表示終止租約之意思表示，此有該存證信函附卷可考。而被上訴人於原審及本院歷次審理時亦均重申終止租約之意思表示，足認被上訴人所為終止租約之意思表示早已到達上訴人而發生終止租約之效力，是以上訴人辯稱未收到被上訴人所寄終止租約之存證信函，要屬無據。是被上訴人於終止租約後，請求上訴人返還系爭土地，依法洵無不合。
七、又上訴人雖辯稱：系爭土地上之作物正值收益季節，被上訴人不得終止租約云云，經查：系爭土地位於高雄縣仁武鄉，而依高雄縣政府八十七年五月二十六日八七府務農字第一００六三一號函表示，該縣芒果每年產期約為七至八月，番石榴則整年可生產，以每年一至三月及七至九月為盛產期。而被上訴人於八十六年七月二日因欲終止租約而向高雄縣仁武鄉公所耕地租佃委員會申請調解時，雖非於收益季節後，惟於本件訴訟進行中，上訴人業已陸續收成，是已不違反耕地三七五減租條例第十八條保護承租人之意旨，上訴人就此所辯顯不足採；另上訴人雖抗辯亦得請求補償費云云，惟依耕地三七五減租條例第十七條第二項所列之補償項目，與出租人終止租約請求返還土地並非立於對待給付之關係，不發生同時履行抗辯之問題，亦非終止租約之生效要件，故上訴人雖得另起訴請求被上訴人給付補償費，惟尚不得因此抗辯而阻止被上訴人終止租約請求返還土地，是上訴人所辯不足為採。
八、本件系爭土地既已編定為非耕地使用，有如前述，則兩造間原訂租約，即因被上訴人之請求而終止租約。從而，被上訴人依據耕地三七五減租條例第十七條規定，請求上訴人應將坐落高雄縣○○鄉○○段第九二八地號土地上，如附圖所示Ｂ部分，面積０點二八二三公頃之土地交還被上訴人，即屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨求予廢棄為無理由，應予駁回。
九、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決之結果無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 十一 日
臺灣高等法院高雄分院民事第三庭~B1審判長法官 張國彬~B2法 官 賴玉山~B3法 官 張明振右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 九十 年 四 月 十二 日~B法院書記官 劉博文附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
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