臺灣高等法院高雄分院民事判決 九十年度上字第二一二號
上 訴 人 博愛巨星大樓管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 蘇盈貴複 代理人 甲○○被上訴人 丙○○右當事人間請求交還停車位等事件，上訴人對於中華民國九十年四月三十日台灣高雄地方法院八十九年度訴字第二八九五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決主文第一項關於命上訴人應將如原判決附圖所示，地下二層編號第三十四號面積十二點九四平方公尺、編號第三十九號面積十二點九四平方公尺等二個停車位騰空交還被上訴人部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔九分之七，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人參與投資六象建設股份有限公司（下稱六象公司）興建之博愛巨星大樓，嗣六象公司便以滯銷之房地即坐落高雄市○○區○○段八小段二三一五地號土地上之博愛巨星大樓門牌號碼：高雄市○○區○○路○○○號十五樓房屋（建號三０六二號；共同使用部分比例為一萬分之四四九）及上開建物附有原判決附圖所示地下一層編號第十三號、第十八號及地下二層編號第二十二號、第二十三號、第二十九號、第三十二號、第三十四號、第三十八號、第三十九號等九個停車位（下稱系爭九個停車位）移轉登記予被上訴人，並以買賣房地價款與積欠之投資款相互抵銷，被上訴人係因買賣取得系爭九個停車位，詎上訴人竟否定被上訴人系爭九個停車位之所有權及專用使用權，未經被上訴人同意，自民國八十五年六月一日起，擅將系爭九個停車位出租予他人使用，自八十八年一月份起至八十八年九月份止，共計租金收取新台幣（下同）十六萬一千二百五十元，上訴人既無權占有被上訴人所有之系爭九個停車位，竟妨害被上訴人所有權及專用使用權之行使，爰依所有物共有權、分管協議及不當得利之法律關係，求為命上訴人返還系爭九個停車位，並給付十六萬一千二百五十元及自八十九年三月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決。
二、上訴人則以：㈠被上訴人係六象公司老闆娘，該公司於出售各樓層後，將屬於公共設施的地下停車位，全部以該公司名義發給被上訴人停車證，被上訴人即主張自己所留之一戶（即高雄市○○區○○路○○○號十五樓），擁有屬於公共設施之九個停車位，雖被上訴人共同使用部分比例為一萬分之四四九，惟博愛巨星大樓公共設施並未分割，依被上訴人主張換算每個停車位之應有部分比例一萬分之十五，則本大樓的停車位應有六百個以上，而非三十八個，且同棟十七樓住戶，其共同使用應有部分面積與十四樓相同，十四樓無停車位，而被上訴人稱十七樓有一停車位，而十六樓比諸於十七樓，有關共同使用應有部分又大上一萬分之十四，卻只有一個停車位？可見共同使用部分本係全體區分所有權人共有。又共同使用部分，其所含面積不僅為停車位，亦含避難室、機電設備、電梯、走梯等公共設施，其固可由全體區分所有權人依約定協議而分管，惟原建商不得以公設面積一方面依比例分配於各樓層，另方面又以停車證之方式，認停車位之共同使用部分為區分所有權之物權。㈡系爭停車位未經編列門牌，無單獨建號，且未辦理建物所有權第一次登記，性質為區分所有建物之共同部分，係屬全部共有人所共有。停車證之持有，係屬債權行為，未為物權登記，是縱認六象公司將停車位讓渡與被上訴人，亦無從認定被上訴人對系爭停車位有所有權或使用權。㈢上訴人未占用系爭編號第三十四、三十九號車位等語，資為抗辯。
三、兩造之聲明：㈠上訴人方面：
⑴原判決廢棄。
⑵被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
⑶訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡被上訴人方面：
⑴上訴駁回。
⑵第二審之訴訟費用由上訴人負擔。
四、被上訴人主張其投資六象公司興建之博愛巨星大樓，嗣因該大樓地下室停車位銷售情形不佳，無法取回投資款，六象公司便以滯銷之房地即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號十五樓及系爭九個停車位移轉登記予被上訴人，被上訴人係博愛巨星大樓之區分所有權人，其共同使用部分面積比例為一萬分之四四九等情，業據其提出之車位預定買賣合約書、土地及建物登記簿謄本及博愛巨星大樓車位停車證附卷可稽（原審卷七七、十四至二十六頁），上訴人亦不爭執文書之真正，堪信為真。兩造所爭執者為：㈠系爭地下停車位，是否為約定專用部分？㈡被上訴人有無取得停車位之約定專用權？㈢系爭三十四號及三十九號停車位是否為上訴人占用？茲分述之：
五、系爭地下停車位，是否為約定專用部分？㈠按公寓大廈約定專用有違法令使用限制之規定者，不得獨立使用供做專有部分。
公寓大廈管理條例第七條第四款定有明文。所謂約定專用部分，係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用（同條例第三條第五款參照）而言。又區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束，僅專用權人使用該專用部分不得違反共有物之使用目的，致妨害大樓及住戶之安全而已。（最高法院八十年度台上字第一一０四號判決參照）。經查，大樓地下室固為該大樓之共用部分，然依高雄博愛巨星（以下簡稱本大樓）房屋預定買賣合約書第一條第二款載明：「公共設施：包括樓梯間、電梯間、走道、門廳、受電室、發電機室、車道、法定屋頂突出物、水塔、機械室、康樂室、儲藏室等。」，及第七條第二款載明：「本大樓之地下一、二層由乙方（六象公司）規劃汽車停車位出售（另訂立預定停車位買賣合約書）甲方（買受人）如未承購不得放置，否則以侵占論。但如‧‧‧。」（原審卷七八頁反面、八三頁），明顯將地下室停車位予以排除共用，而將地下室停車位另行出售，此亦有系爭大樓車位停車證附卷可稽（原審卷十八至二六頁），且觀諸該停車證所載「本停車證係購置六象博愛巨星地下室車位使用證明」，及本大樓Ａ棟十樓（建號三０五七）、十二樓（建號三０五九）與十三樓（建號三０六０）、十四樓（建號三０六一），其專有部分面積同為三一七六五平方公尺，因十樓、十二樓各附購一個停車位，其共同使用部分應有部分比例亦較十三樓、十四樓增加一萬分之十五，緣因本大樓共規劃三十九個停車位，每一停車位佔共同使用部分應有部分比例約為一萬分之十五，有設計圖影本二份為證（原審卷十二、十三頁）；另Ｂ棟十樓（建號三０七二）、十二樓（建號三０七四）、十三樓（建號三０七五）、十四樓（建號三０七六），其專有部分面積同為一九二六六平方公尺，因十樓、十三樓各附購一個停車位，其共同使用部分應有部分亦較十二樓、十四樓增加一萬分之十五，此均有建物登記謄本影本、車位預定買賣合約書影本及比較表在卷可資對照（原審卷九二至一０三頁）。揆諸上開說明，足證本大樓買賣雙方顯就地下室規劃為停車位使用及如何分配使用，與社會常情相符，亦未違反法令之規定，而為經全體區分所有人協議分管，自無不許之理。
㈡上訴人抗辯系爭停車位之停車證之持有乃債權行為，不可對抗其他共有人云云，顯係誤解公寓大廈之共用部分經約定專用之意義，自不可採信。
㈢上訴人主張系爭建物使用執照所載法定停車面積與權狀所載共同使用部分之停車
位應有部分面積並不相符云云，惟查，系爭大樓使用執照記載之停車空間雖為五三九‧０六平方公尺，然尚包含車道在內，而車道面積為全體區分所有人所應共有，是以計算停車位面積應以實際丈量結果為準，而系爭大樓所規劃之停車位經原審九十年一月三十日勘驗並命高雄市政府地政處鹽埕地政事務所派員測量結果，符合法定停車面積，有該所九十年二月六日高市地鹽（二）字第三六六號函檢附建物測量成果圖附原審卷可查（原審卷一六六至一六七頁）。因此，上訴人以本大樓依每個停車位應有部分比例一萬分之十五計算，則本大樓的停車位應有六百個以上云云，洵不可採。
㈣上訴人另主張同棟之十六樓、十四樓與十七樓比較其共同使用應有部分不盡相符
云云。然查，上訴人所指之十七樓區分所有權人係訴外人賓志保全股份有限公司事後向被上訴人購得十七樓，而賓志公司亦取得編號三十號之停車位，此有買賣所有權移轉契約書及車位停車證各一份影本在卷可查（原審卷一五七至一六一頁），而賓志公司對所購買之三十號車位，即享有約定專用權，雖該公司所有之十七樓之共同使用部分應有部分未含有該停車位之應有部分，惟各共有人取得停車位之專有使用權後，再單獨將停車位讓與其他共有人，而未移轉共同使用部分之應有部分，並無不可，是上訴人以此抗辯停車位未約定專用云云，委無可採。
㈤末上訴人抗辯本大樓Ｂ棟十樓至十五樓，其專有部分面積相同，然其有購買停車
位之共同部分應有部分比例卻不相同，足見地下停車位仍為全體區分所有權人共有云云。惟查，本大樓所規劃之停車位，面積有大小之分，此觀設計圖及建築設計圖附原審卷足參（原審卷十二、十三及八七至九一頁），依此，各區分所有人所購買之停車位佔共同部分應有部分比例，即因停車位面積大小不同，自有所差異，系爭停車位係全體區分所有權人共有無訛，但確有約定由購買停車位者使用之分管契約存在，應堪認定。
六、被上訴人有無取得停車位之約定專用權？按「同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，此觀八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一款、第二款（修正後為第七十五條第一款、第八十條）之規定自明。依此，各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異，而無依民法第七百九十九條規定「推定」為各區分所有人共有之餘地。」（最高法院八十六年度台上字第一六五五號判決可資參照）。被上訴人為本大樓之區分所有人，有被上訴人提出之建物謄本可證，復為上訴人不爭執，依上開說明，被上訴人得購買停車位，並得依其實際購買之停車位數目即系爭九個停車位，登記取得該停車位之共同使用部分應有部分比例面積，則被上訴人既已取得系爭停車位之應有部分比例，被上訴人對系爭停車位有專用權無疑，被上訴人在不違反大樓及住戶之安全之下，依據分管契約自得排除其他人使用系爭停車位。
七、系爭三十四號及三十九號停車位是否為上訴人占用？經查，系爭三十四號及三十九號停車位之占有人為訴外人蘇修金，此有證人蘇春美於本院結證稱：「這兩個車位（指系爭三十四號及三十九號停車位）停車證是
八十二、三年間因訴訟由佶慶房屋仲介公司交給我們的，一直使用到現在，並不是上訴人管理委員會發給我們的，‧‧‧」（本院卷一五九頁），核與上訴人提出之台灣高雄地方法院檢察署八十二年度偵字第六八六五號不起訴處分書記載相符，被上訴人復無法提出其他得以證明上開二停車位為上訴人占有並出租他人使用之證據，堪信上訴人抗辯系爭三十四號及三十九號停車位非為其占有並無出租他人使用為真實。
八、博愛巨星大樓地下停車位，確有約定由購買停車位者使用之分管契約，則被上訴人既已購買系爭編號十三、十八、二二、二三、二九、三二、三八及三四、三九等九個停車位，並登記取得該九個停車位之共同使用部分應有部分比例面積，依據分管契約，被上訴人自得排除他人使用系爭九個停車位。其中編號十三、十
八、二二、二三、二九、三二、三八等七個停車位之占有人為上訴人，亦為上訴人所自承，其餘編號三四及三九之停車位占有人乃訴外人蘇修金，已說明如前，上訴人占有該等停車位未經被上訴人同意，且無合法權源，被上訴人依據所有物共有權及分管契約，排除上訴人之占有，洵屬有據。被上訴人請求上訴人返還系爭編號三四及三九號停車位，則無理由。另上訴人自八十八年一月份起至九月份止，將其占用之車位出租他人使用，無法律上原因受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，累計金額為十六萬一千二百五十元，此有被上訴人提出之收支對照表影本一份足憑（原審卷三二頁），復為上訴人不爭執（本院卷一七二、一七三頁），是被上訴人本於不當得利法律關係，請求上訴人返還上開金額及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年三月八日（原判決誤載為三月七日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，依法有據，自應准許。
九、綜上所述，被上訴人本於所有物共有權、分管協議及不當得利之法律關係，請求上訴人將如原判決附圖所示編號十三、十八、二二、二三、二九、三二、三八等七個停車位騰空交還被上訴人，並給付被上訴人十六萬一千二百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年三月八日（原判決誤載為三月七日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命上人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。原判決主文第二項所載利息起算日八十九年三月七日，係八十九年三月八日之誤，應俟本件確定後，再由原審另為裁定更正，併此敍明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 五 日
臺灣高等法院高雄分院民事第二庭~B1審判長法官 簡色嬌~B2法 官 林紀元~B3法 官 曾錦昌右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，，應於上訴後二十日內向本院提出理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 六 日~B法院書記官 張文斌附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。