臺灣高等法院高雄分院民事判決 九十年度上字第三七一號
上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十年九月十四日臺灣高雄地方法院八十九年訴字第一四七八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張系爭坐落高雄縣鳳山市○○路○號後側第二間本國式加強磚造二層樓房為違章房屋，係被上訴人於七十年七月二十八日以新臺幣（下同）一百三十六萬元向上訴人購買，並訂有買賣合約書。訂約後被上訴人即依約於七十年七月二十九日交付五十萬元定金，並依約於同年九月二十九日、十月二十九日、十一月二十九日給付合計六十四萬五千元，總計被上訴人已支付一百十四萬五千元，尚欠第四期之二十一萬五千元之買賣價款未付。嗣後，上訴人並未依買賣合約第七條及第十七條之約定而為履行，致被上訴人權益受損，其後雙方另約定同意辦理完登記手續後，被上訴人再以第四期款項二十一萬五千元之現金交換所有權狀。詎被上訴人屢次請求上訴人辦理過戶，上訴人均置之不理。不料上訴人竟於八十五年間向法院訴請被上訴人遷讓房屋，並經法院判決被上訴人敗訴確定。
今被上訴人既已將房屋返還上訴人，則上訴人自應退還被上訴人所給付之價金。又買賣合約書第十七條基地部分占用李真木所有之鳳山市○○段二０六之一五一地號土地，該土地係李真木所有而登記在陳永順名下，上訴人並無法移轉給被上訴人，嗣後被上訴人乃自行以十萬元代價向李真木購買，又；買賣合約書第七條約定「辦理移轉登記日期：即日內辦理過戶手續」，雖系爭房屋為違章建築而無法過戶，但仍可變更稅籍，惟上訴人並未依約於「即日」內變更稅籍，顯違約在先。爰依民法第二百五十九條第二款之規定，訴請上訴人給付被上訴人一百十四萬五千元（按原審判令上訴人給付被上訴人一百零四萬五千元，並駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人並未提上訴）。上訴人則以：依買賣合約書第三至五條及第十條約定，被上訴人應於七十年七月二十九日交付五十萬元定金，並於同年九月二十九日、十月二十九日、十一月二十九日、十二月二十九日分別給付二十一萬五千元，且七十年下期房屋稅等一切稅捐應由被上訴人繳納，詎被上訴人僅依約給付五十萬元，其餘款項即未給付，且未依約繳納七十年下期房屋稅等一切稅捐，上訴人因而於八十五年七月七日委託律師代為催告，限被上訴人於存證信函到達後五日內付清全部價款及應負擔之稅金，逾期即以該函為解除契約之意思表示。乃被上訴人仍置之不理，上訴人因而解除契約並依買賣契約第十二條約定沒收被上訴人已付之買賣價金。又鳳山市○○段二０六之一五一地號土地係李真木與上訴人於六十六年十二月二十五日即約定交換，實際上該土地係上訴人所有，上訴人自可將土地過戶予被上訴人，被上訴人實不須自行購買。至於系爭房屋為違章建築，無法辦理過戶手續，為被上訴人於買受時已知悉之事實，且上訴人已將系爭房屋交由被上訴人占有使用，而被上訴人係買受人，依契稅條例第四條規定，亦應由被上訴人申報納稅並變更稅籍登記，又系爭買賣契約第七條並未約定變更稅籍應由上訴人辦理，上訴人於將系爭房屋交由被上訴人占有使用後，未另辦理變更稅籍登記，並無違約。又依買賣契約第十七條及末尾於七十年十月二十八日加註部分及雙方於七十年八月十一日成立之和解書之約定，上訴人只需於七十年十一月十五日前，將私有地之證件蓋好章交予被上訴人即可，由被上訴人負責去辦理移轉登記，被上訴人雖主張該私有地係被上訴人另向李真木以十萬元購買，縱屬實情，其買賣日期係七十年十一月三日，送件日期係同年月十三日，顯然被上訴人向李真木買受該私有地時，尚未屆上訴人應於七十年十一月十五日將私有地之證件蓋好章交予被上訴人之期限。則被上訴人在期限未屆前，即先向李真木購買並辦理所有權移轉登記，顯然不能證明上訴人屆期會違約，且被上訴人既已私下與李真木辦妥過戶手續，上訴人自無再將私有地證件蓋章交予被上訴人之必要，況該私有地，上訴人已於六十六年十二月二十五日與李真木交換完成。雖李真木供稱上訴人嗣後有小部分之工程未幫李真木完成，亦係嗣後上訴人與李真木間另一法律關係之問題，與上訴人先前與李真木原已有效成立土地交換合約書無關。因而，本件上訴人並無違約，而被上訴人既未依規定給付買賣價金及繳納房屋稅捐，顯屬違約，上訴人依買賣契約第十二條約定，沒收其所給付之金額，並無不當。退而言之，被上訴人僅給付定金及第一、二、三期款，合計為一百零四萬五千元（第四期款未付），則第三期給付日期係七十年十一月二十九日，其十五年請求返還之日期至八十五年十一月二十九日業已消滅，被上訴人遲至八十九年四月六日始提起本訴，顯然其請求權時效亦業已消滅等語資為抗辯。
二、本件原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人一百零四萬五千元，並駁回其餘之訴。上訴人就其敗訴之部分聲明不服，上訴聲明：「㈠原判決關於不利上訴人部分廢棄。㈡右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣上訴人若受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行」。被上訴人則聲明求為判決：駁回上訴。
三、被上訴人主張之前揭事實，已據其提出買賣契約書、存證信函、房屋買賣和解書、土地登記簿謄本各一份為證，上訴人則以前揭情詞置辯，經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。又當事人主張之事實
，經他造於準備書狀內或言詞辯論時，或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。民事訴訟法第二百七十七條第一項、第二百七十九條第一項分別定有明文。本件被上訴人固主張系爭房屋，係其於七十年七月二十八日以一百三十六萬元向上訴人購買，並依約於同年七月二十九日交付定金五十萬元，嗣又於同年九月二十九日、十月二十九日、十一月二十九日分別交付二十一萬五千元，即第一、
二、三期款項，合計六十四萬五千元，總計被上訴人已交付一百十四萬五千元之買賣價金予上訴人云云，然上訴人就此款項僅於原審及本院自認收到被上訴人給付之買賣價金一百零四萬五千元，至於就超過一百零四萬五千部分（即另外之十萬元）則為上訴人所否認。而被上訴人就此有利於己之事實，又無法舉證以實其說，是以上訴人收到被上訴人所交付之系爭房屋買賣價金為一百零四萬五千元，應堪認定。
㈡上訴人因解除與被上訴人所訂系爭房屋買賣契約，而依解除契約後之回復原狀請
求權，請求被上訴人遷讓系爭房屋一案，業經原法院八十五年度訴字第二四八六號，本院八十七年度上易字第一二號判決上訴人勝訴確定。又依民法第二百五十九條第二項規定「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：受領之給付為金錢者，應附加自受領時之利息償還之。」而依系爭房屋買賣契約第十二條約定「甲方（即上訴人）若違背契約時，自當交還既收金額並應賠償既收金額同額之違約金與乙方（即被上訴人），若乙方違背者，願被甲方沒收既付金額」，是以本件買賣，如係被上訴人違約，上訴人則可沒收其既付金額而不需返還買賣價金，反之，如被上訴人並無違約而係上訴人違約者，則上訴人自需返還已收之買賣價金並賠償既收金額同額之違約金予被上訴人。應無疑義。
㈢系爭房屋係未經主管機關核准建造，而為無使用執照之違章建物，已為被上訴人
買受時所知悉，且上訴人並已將系爭房屋交付予被上訴人占有使用等情，為兩造所不爭執，而系爭房屋既為違章建築而無法過戶，以使被上訴人得以取得所有權，然其買賣合約第七條所約定之「過戶」應係指房屋稅籍之變更，此亦經證人陳靜雄於原審到庭證述兩造有約定房屋稅籍名義人變更等情在卷（見原審八十五年訴字第二四八六號卷第一二九頁）又依契稅條例第四條所定「買賣契約，應由買受人按契約所載價額申報納稅。」參以系爭房屋買賣契約第七條僅約定「即日內辦理過戶手續」，並無特別約定由上訴人負責為稅籍變更等事實，亦為兩造所不爭執（見原審卷第一三三頁）是變更稅籍名義人可由被上訴人自行申請，其可自行申請而未申請，即難以可歸責被上訴人之事由，遽認上訴人未變更稅籍名義人即違反合約。
㈣次按系爭房屋買賣合約第十七條約定「基地部分占用他人（即李真木）土地，甲
方（即上訴人）應負責移轉乙方（即被上訴人）名義，但增值稅由乙方負擔」。又系爭房屋買賣契約成立後，兩造復於七十年八月十一日成立和解書，約定：「⒈搬清後，即付三張票六十四萬五千元，⒉私有地費用由乙○○負擔。⒊乙○○、李真木負責證件蓋好為止。⒋尾款所有權交換現金。」另依兩造所不否認之系爭房屋買賣契約書之加註條款：「②甲方（即上訴人）取得之交換土地，約定本
（七十）年十一月十五日交付有關登記之證件給付乙方（即被上訴人）辦理，俟本年十二月六日辦妥後當日，乙方應將尾期款一次付清交換權狀」（見原審卷第三十九頁、第四十頁、第一０三頁）而系爭房屋為違章建築無法取得所有權，已如前述，是兩造所訂和解書第四條內容之真義，應係指系爭房屋基地占用訴外人李真木所有土地部分，由上訴人負責將該部分土地所有權移轉登記予被上訴人而言。而上訴人負責將該部分土地所有權移轉予被上訴人之期限，依系爭房屋買賣契約上，加註條款之規定，應於七十年十一月十五日交付有關登記之證件予被上訴人辦理，應無疑義。又系爭房屋買賣契約第十七條所指基地部分占用李真木之土地，其地號為鳳山市○○段二０六之一五一地號，有高雄縣鳳山地政事務所測量成果圖附於前揭原法院八十五年訴字第二四八六號案，此亦經本院調閱該案全卷無訛，而被上訴人主張該土地係李真木所有，登記在陳永順名下，上訴人並無法移轉該土地，且因上訴人與李真木有十萬元左右之工程糾紛未解決，李真木主張上訴人未出面解決前，拒絕該土地之移轉登記，為此被上訴人乃自行以十萬元向李真木購買並過戶之事實，並分別經證人陳永順於原審及李真木迭於原審及本院到庭結證屬實，足徵上揭土地所有權之移轉係被上訴人自行向李真木購買，而非由上訴人負責移轉所致。雖上訴人於原審抗辯該土地係李真木與上訴人於六十六年十二月二十五日即約定交換，實際上該土地係上訴人所有，上訴人自可將土地過戶予被上訴人，被上訴人實不需自行購買云云，旋又於本院抗辯稱：被上訴人在期限（七十年十一月十五日）未屆前，即先向李真木購買並辦理所有權移轉登記，顯然不能證明上訴人屆期會違約，且被上訴人既已私下與李真木辦妥過戶手續，上訴人自無再將該私有地之證件蓋章交予被上訴人之必要云云。經查上訴人與訴外人李真木所訂立之土地交換合約書（見本院卷第六十頁）第三條所指「如有私有土地建房屋小部分也無條件登記給乙○○」之「私有土地」有包含系爭五甲段二０六之一五一地號土地在內，但是上訴人與李真木尚有約十萬元左右之工程糾紛未解決，必須上訴人依約完成該部分工程，李真木始願將系爭交換土地登記給上訴人等事實，已據李真木於本院到庭結證屬實（見本院卷第一二六頁）而依前開系爭房屋買賣契約書上加註條款之約定，上訴人負責將系爭李真木土地之所有權移轉予被上訴人之期限應於七十年十一月十五日交付有關登記之證件予被上訴人辦理，惟上訴人迄今仍未與李真木解決該十萬元左右之工程糾紛，已為上訴人所不否認，茲被上訴人向李真木買受前開系爭土地之日期為七十年十一月三日，過戶之日期為七十年十一月十六日，有土地登記簿謄本一份在卷可按。則被上訴人因上訴人迄未與李真木解決其二人間之工程糾紛，被上訴人為求土地產權之完整，乃以該工程糾紛之同金額十萬元向李真木購買系爭土地。而在被上訴人自行向李真木購買系爭土地並過戶之前，上訴人並未依約在七十年十一月十五日前交付有關登記之證件給被上訴人辦理，至為明顯，是上訴人前揭抗辯，尚不足採信，堪認上訴人違反系爭房屋買賣契約第十七條及加註條款之約定。
㈤再依系爭房屋買賣契約書第五條約定：被上訴人應於同年九月二十九日、十月二
十九日、十一月二十九日、十二月二十九日分別給付二十一萬五千元，然依該契約加註條款：「②甲方（即上訴人）取得之交換土地，約定本（七十）年十一月十五日交付有關登記之證件給乙方（即被上訴人）辦理，俟本年十二月六日辦妥後當日，乙方應將尾款一次付清交換權狀」，依此約定，被上訴人給付尾款之日期延至七十年十二月六日，且上訴人須以權狀交換。惟訴外人李真木之系爭土地，係因上訴人未與其解決約十萬元之工程糾紛而未能取得系爭土地之所有權，被上訴人為求土地產權之完整，乃自行以十萬元向李真木購買系爭土地，已如前述，是以上訴人係違約在先，且無從以權狀交換，則被上訴人因之未給付尾款予上訴人，並未違反系爭房屋買賣契約書之約定。至於該契約書第十條雖約定：「：：：：民國七十年下期房屋稅以後之一切稅捐，由乙方負責繳納之」。然本件買賣糾紛係因可歸責於上訴人致給付遲延，即上訴人已違約在先，依該契約書第十二條之約定，被上訴人之違約金請求權已成立，而上訴人之違約金請求權亦自此確定消滅，自不復因其後被上訴人再有違約事由致使上訴人已消滅之違約金請求權再生。是被上訴人於上訴人違約後，再有未依約行事之情形，上訴人亦無所謂之違約金請求權。從而上訴人抗辯被上訴人未繳交七十年下期之房屋稅，已有違約云云，亦不足採信。
㈥復按民法第二百十六條法意，契約雖解除，其原依據契約所生損害賠償請求權，
並不失其存在，基於同一理由，在契約解除前已發生違約罰性質之違約金請求權，亦不因契約解除而失其存在（參閱最高法院六十二年第三次民庭庭推總會決議㈣）因之，系爭房屋買賣契約縱已遭上訴人予以解除，然被上訴人依該契約書第十二條約定之違約金請求權並不因契約之解除而失其存在，應無疑義。又「消滅時效，自請求權可行使時起算」。民法第一百二十八條定有明文。而「所謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言」（參閱最高法院六十三年台上字第一八八五號判例）。是以契約解除之回復原狀請求權，應自契約解除之時起算，而非自契約成立之時，或契約當事人依買賣契約支付定金或價金時起算，至為明顯。因之，被上訴人於上訴人解除系爭房屋買賣契約後，依民法第二百五十九條所定契約解除之回復原狀請求權，提起本件訴訟，請求上訴人依民法第二百五十九條第二款規定，返還其向被上訴人所受領之定金及價金，此項因契約解除所生之回復原狀請求權，自係於契約因解除而消滅時，始告發生而可行使。茲本件系爭房屋買賣契約係上訴人於八十五年七月七日委託律師代為催告被上訴人之存證信函到達五日後解除之事實，已為兩造所不爭執，則被上訴人於八十九年四月六日提起本件訴訟，其契約解除之回復原狀請求權顯未罹於時效而消滅。上訴人主張時效抗辯，即非有據，亦不足採信。
四、綜上所述，原審因認本件系爭房屋買賣契約，係上訴人違約，被上訴人並無違約情事，上訴人自無從依該契約第十二條沒收被上訴人給付之買賣價金，而應依民法第二百五十九條第二款規定償還之。從而判命上訴人返還其向被上訴人所受領之一百零四萬五千元買賣價金，經核尚無不合，上訴論旨，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。又本件財產權訴訟之第二審判決，如因上訴所得受之利益未逾新台幣一百五十萬元，不得再行上訴，且被上訴人就此勝訴部分亦未聲請宣告假執行，是上訴人上訴聲明願供擔保，請准免為假執行，即無必要，附此敍明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 六 日
臺灣高等法院高雄分院民事第一庭~B1審判長法官 黃金石~B2法 官 魏式璧~B3法 官 吳登輝右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 七 日~B法院書記官 劉金萍
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