臺灣高等法院高雄分院民事判決 九十年度上易字第九三號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 宋明政律師被 上訴人 乙○○○右當事人間請求返還訂金事件，上訴人對於中華民國九十年三月二十七日臺灣高雄地方法院八十九年度訴字第二八七七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣（以下同）一百萬元，及自民國（以下同）八十九年三月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決書記載相同者予以引用外，補稱：㈠按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之
決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院著有七十三年度台上字第一一七三號判例可稽。又一般人買賣不動產，通常均以可供使用面積之大小，作為買賣契約成立與否及價金高低之重要因素。若房屋面積減少，則買賣標的物之價值亦必然減少，面積坪數嚴重不足，顯不能達契約預定效用，且價值亦有減低等情，亦堪信為真實，從而，依瑕疵擔保之規定主張解除契約，應為法之所許。臺灣高等法院亦著有八十六年度上字第五八三號裁判供參。
㈡本件坐落高雄縣○○鄉○○○段第二一六地號及第二一七之一地號土地（以下
稱系爭土地），所減少之一百七十八點七二坪面積，集中於北端面臨道路部分，並因系爭土地面臨道路之寬度縮減，致原來上訴人可規劃價值較高之店舖戶數驟減，整筆土地之通常效用與價值即因而減少，與契約目的嚴重齟齲，自係物之瑕疵，且整筆土地之價值亦因而減少，故原契約所約定依每坪土地三萬八千元之計算基礎已不復存在。縱被上訴人表明願依系爭土地實際可用坪數（即
八一五．一九坪）出售予上訴人，但系爭土地面臨道路較高價值之部分已減少，自不得單純僅以實際可用面積按原約定之每坪單價計算全部買賣價金。
㈢所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣
人所生之損害，有失平衡而言（最高法院八十八年度台上字第七一一號判決參照）。本件系爭土地尚未辦理移轉登記予上訴人，被上訴人就系爭土地並無支付任何改良費用，亦未繳納土地增值稅，且上訴人主張解除契約與雙方簽約之時間僅間隔不到三個月，並無因此喪失與他人訂約之機會。被上訴人既未因解除契約蒙受損失，上訴人主張解除契約，被上訴人僅負將所受領之訂金返還上訴人之義務，自無輕重失衡之虞。反而上訴人已投入相當之金錢、人力，將因契約解除而無從請求。
㈣民法第三五九條所謂「解除契約顯失公平」，係指解除契約對出賣人之損害「
遠大於」買受人因瑕疵所生之損害時，基於衡平法理，法律不許解除契約。系爭土地尚未辦理移轉登記予上訴人，且未支出任何改良費用及土地增值稅，被上訴人亦未因此喪失與他人締約之機會，即被上訴人並不因上訴人解除契約而蒙受損失。至其所稱「所失利益」一千餘萬元，恐言過其實。相較之下，上訴人依合約約定仍須購買已編訂為拓寬道路之土地（仍在契約買賣標的中），上訴人購買該部分之土地既不能利用，亦不得納入法定空地中，僅得靜待政府編列預算徵收之。另兩造簽訂系爭土地買賣契約後，上訴人立即僱工整地、申請鑑界，並委託建築師繪製建築藍圖及申請建築線指示，支出多項費用，且上訴人因系爭土地面積短少，不符契約目的，土地部分，依兩造買賣契約每坪三萬八千元計算，因短少面積共一百七十八點七二坪，如依約履行，上訴人將立即損失約六百七十八萬元；房屋部分，則因道路寬度縮減，致原來上訴人可規劃價值較高之店舖戶數減少兩戶，以及無端增加兩側畸零地面積，如依約履行，上訴人將立即損失約四百萬元。總計損失約一千零七十八萬元。故解除本件契約對被上訴人之損害金額根本不可能「遠大於」上訴人因瑕疵所生之損害金額，而符合「顯失公平」之要件。簡言之，上訴人解除契約，被上訴人僅負將所受領之定金返還上訴人之義務，自無顯失公平之情事。
㈤系爭土地是否拓寬為二十四米道路，非僅屬土地使用之強弱問題，蓋系爭土地
部分如位於計劃道路上，則該部分之土地將完全無法利用，不僅無法興建房屋，而且不得計算於法定空間之內，換言之，該部分土地已無法利用，而喪失其通常效用與價值，原審認該部分土地尚可作為開放空間使用，顯悖於建築法規認事，實難令上訴人甘服。
㈥上訴人所以未購買系爭土地，非因房地產不景氣，不動產價值滑落之故，係因
系爭土地面積短少出乎意料，此觀之上訴人除於八十九年三月八日與被上訴人締結系爭買賣契約外，嗣更於同年四月十三日、六月十九日及七月十五日，分別與訴外人陳啟玉、陳清治、陳清吉、陳清德及蘇清坤等人，訂立金額一千四百七十萬、二千二百二十六萬元及二千六百八十三萬元之土地買賣契約，總金額達六千三百七十九萬元，此有買賣契約書三件足憑。被上訴人認上訴人係無法貸款始故意悔約云云，與實情不符，爰特為澄清。
㈦被上訴人於八十九年六月一日委託周崇賢律師以存證信函通知上訴人解除契約
，並沒收保證金，被上訴人既已主張解除契約，又如何於原審表示依原契約減少價金﹖
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠駁回上訴。
㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決書記載相同者予以引用外，補稱：㈠本件系爭土地雖因被現有道路占用九十二點二六坪，及北端之現有道路為二十
四米計劃道路，建築線需再往後退五百七十五公分，面積須再減約八十六點二一坪，致總計面積短少一百七十八點四七坪，惟系爭土地係空地，縱面積有部分減少，其他部分仍可供上訴人興建房屋使用，契約之通常效用並未減少，且臨系爭土地北端之道路日後拓寬為二十四米，將使原有道路更為寬廣，依一般人之認知及交易習慣，可認為該地段更為便利及繁榮，相對的不動產之價值將因之提昇，上訴人日後於土地上興建房屋更可賣得較高之售價，故系爭土地之價值未減反增，雖上訴人可能因減少坪數，致可利用興建房屋之戶數減少，惟被上訴人同意以系爭土地實際坪數出售予上訴人，故上訴人亦因而減少支出土地之對價，系爭土地之效用、價值及品質均未有欠缺。至因計劃道路擴充為二十四米所占用系爭土地約八十六點二一坪部分，上訴人於買受系爭土地後，可請求國家為徵收補償，則非但無須支出此部分土地之價金，另尚可取得一筆補償金，上訴人所稱少興建房屋之戶數減少，亦可藉此獲得彌補，未必受有損害。
㈡上訴人稱如依約履行，將立即損失約一千零七十八萬元，並提出建築規劃藍圖
正本乙紙為憑。惟被上訴人於歷次庭訊時已表明，願以土地測量後之實際坪數，即八三六．七一坪出售予上訴人，並非以土地所有權狀所載之坪數出售，故本件系爭土地坪數減少，上訴人所支付之價金，亦隨之減之，上訴人並未受有價金上之損失，是上訴人主張土地部分若依約履行將損失六百七十八萬元云云，核與事實不符，委無足取。另上訴人雖指稱其所提出之建築藍圖係依據被上訴人所交付之地籍圖繪製，因地籍圖上只有既成道路而未顯示計劃道路，致因道路寬度縮減，使原來可規劃價值較高之店舖戶數減少兩戶，損失約四百萬元云云。姑不論上訴人所提出之建築規劃藍圖並不能窺知何以土地坪數減少，店舖戶數將減兩戶，且上訴人所稱店舖戶數減少兩戶及無端增加兩側畸零地面積，共損失四百萬元，其計算之標準何在﹖上訴人並未具體說明，並舉證以實其說，即嫌無據。退而言之，縱認為上訴人所主張房屋部分減少兩戶損失四百萬元之情事存在，上訴人至多亦僅損失四百萬元，土地部分並無損失，然若本件買賣契約解除，被上訴人出售系爭土地原可獲得之一千三百九十餘萬元之利益，將因之喪失，相形之下，解除本件買賣契約對被上訴人而言，實顯失公平甚明。
㈢系爭土地雖短少一百七十八點四七坪，然其中九十二點二六坪，遭現有道路占
用，而成為既成道路之事實，乃係於雙方簽約前既已存在之狀況，上訴人購買系爭土地時即曾前往現場勘查，上訴人主觀上之認知應係在該現有十二米既成道路旁之系爭土地上興建房屋，不可能包括已遭占用之土地，亦即上訴人主觀之預定效用不可能包括已成為既成道路之土地部分，而系爭土地扣除該九十二坪尚有九百餘坪，仍可用以興建房屋，並非因此無法興建房屋或使用，故契約之預定效用即興建房屋之效用並未因此減少，而上訴人於簽訂土地買賣契約時僅表示欲於系爭土地上興建房屋，並未特別表明系爭土地必須達可興建若干戶店舖或房屋方願購買，並訂明於土地契約書上，故系爭土地縱因實際短少一百七十八點四七坪，致使興建房屋之戶數有減少之虞，仍不能認為契約之預定效用或品質有何減少或滅失，另本件系爭土地可利用部分，雖因土地北端之道路，為二十四米之計劃道路，致建築房屋時建築線須往內縮五百七十五公分而短少約八十六點二一坪，然查，上訴人所欲買受者為建築用地，而被上訴人所交付者亦為建築用地，且依法可申請建築使用，系爭土地並無不能興建房屋之情事，是系爭土地亦已具備通常效用。
㈣上訴人雖另提出其與訴外人陳啟山、陳清治、陳清吉、陳清德及蘇清坤等人所
簽訂土地買賣契約書三件，用以說明上訴人並非因無法貸款而故意悔約。惟查，上訴人於原審並未為上開主張，於鈞院方提出上開買賣契約書並為上開主張，其所提出之買賣契約內容是否屬實，誠啟人疑竇﹖若上開三件土地買賣契約書內容屬實，則上訴人自訴外人所買受之上開三筆土地，當早已移轉過戶予上訴人名下，上訴人應提出上開三筆土地之所有權狀影本以資證明。
㈤依本件土地買賣契約第六條後段規定，於上訴人有違約之情事時，被上訴人固
得不經催告逕行解除土地買賣契約，惟其前提須上訴人已構成違約事由，被上訴人之契約約定解除權始克發生。惟本件被上訴人於八十九年六月一日所發律師函，係以上訴人未依約於八十九年四月三十日交付地價餘款二百五十萬元，且未於約定之八十九年五月廿五日前辦妥銀行貸款以支付尾款，認為上訴人已嚴重違約為由，對上訴人解除契約。然本件兩造於簽約後曾因土地坪數爭議另書立但書，約定原八十九年四月三十日付款之期限取消，並定於同年五月八日依實測面積及補償金事宜再予議價，從而，被上訴人既已同意上訴人之付款期限延後，則上訴人未於八十九年四月三十日交付價金，及於八十九年五月廿五日前辦妥銀行貸款給付尾款，尚不構成違約事由。故被上訴人之契約解除權並未發生，被上訴人於八十九年六月一日所為解除契約之意思表示，應不發生解除契約之效力。本件買賣契約並不因被上訴人解除契約而受影響，上訴人前開所指，容有誤解。
理 由
一、上訴人主張：上訴人於八十九年三月八日向被上訴人買受座落高雄縣○○鄉○○○段第二一六號及二一七之一號二筆土地，面積三三五六平方公尺（一０一五點一九坪）約定價金為每坪三萬八千元，總計價金為三千八百五十七萬七千二百二十元。於上訴人簽訂買賣契約時給付被上訴人定金一百萬元，兩造另約定上訴人應於同年四月三十日給付二百五十萬元用以報稅，至剩餘買賣價金部分則於同年五月二十五日前銀行貸款完成後一次全部給付，另由被上訴人負責委請地政機關鑑界交地與上訴人。嗣經岡山地政事務所實際測量結果，系爭兩筆土地面積僅有九一五點一九坪，計短少約一百坪之面積；上訴人另委託訴外人林清吉建築師向高雄縣政府申請系爭二筆土地之建築線指示時，始查知系爭土地位於非都市計畫土地，且系爭土地北端部分面臨之道路原為十二米寬，亦將計畫拓寬為二十四米寬，此將使上訴人原欲以系爭土地所建築之房屋需再在向後退縮五七五公分，上訴人因前開事實以致建築式樣、設置總戶數、一樓店面之戶數及大樓進出巷道之設置，均與當初規劃建築設計不符，且因系爭土地之經濟價值銳減，已失其購買系爭土地之效用，爰依民法第三百五十九條、第二百五十九條第一項第二款規定解除上開土地買賣契約，求為判決被上訴人應返還定金一百萬元及自八十九年三月九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人簽訂本契約時曾前往系爭土地所在位置勘查地形，明知系爭土地之北端原鋪有十二米寬道路一條，而道路上原本即不能興建房屋，亦為不爭之事實，是上訴人主觀上購買系爭土地，欲在該十二米道路南端之系爭土地上（整塊土地）興建房屋，而上訴人所交付者依高雄縣岡山地政事務所現況測量並繪製復丈成果圖以觀仍為整塊土地，縱因既成道路與道路拓寬使系爭土地減少近約一七八．四七坪，然與上訴人主觀上欲在系爭土地上興建房屋並無齟齬，退一步言，上訴人雖因減少興建二戶房屋而有減少售屋利潤之虞，然相對的上訴人亦因此而減少支出土地之價金，甚且因系爭土地前之道路日後拓寬為二十四米後，亦將使系爭土地之價值攀升，上訴人購買系爭土地之價值非僅並未減少，且亦無減少契約預定效用等語置辯。
三、上訴人主張兩造於八十九年三月八日訂定土地買賣契約，由上訴人向被上訴人購買座落高雄縣○○鄉○○○段第二一六號及二一七之一號二筆土地，面積共計三三五六平方公尺（約一０一五點一九坪），約定價金為每坪三萬八千元，總計價金為三千八百五十七萬七千二百二十元等情，為被上訴人所不爭執，並有土地買賣契約書影本一份在卷可稽，堪信為真實。
四、查系爭二筆土地北端有既成道路，面積共有三百零五平方公尺（原審誤為三百零四平方公尺），約九十二點二六坪，業經本院會同岡山地政事務所現場勘驗、測量屬實，並有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可憑，兩造雖均稱買賣時不知道該既成道路在系爭土地內，惟上訴人在本院稱簽約前曾至土地現場看過，知道土地端有一條道路存在（見本院九十年七月三十日筆錄），在原審復直承向被上訴人購買系爭二筆土地，事前已針對系爭土地之面積、形狀、位置、面臨道路之狀況，詳加規劃俾共建築房屋使用等語，足見上訴人購買系爭土地前已知悉系爭土地內有既成道路之事實，另因既成道路已計劃拓寬為二十四公尺，須退縮五百七十五公分建築，致面積又減少二百八十五平方公尺，約八十六點二一坪，有卷附高雄縣岡山地政事務所九一年一月十六日岡所二字第九一００五九號函複丈圖足按，兩者合計五百九十平方公尺，約一百七十八點四七坪，依兩造所訂土地買賣契約所載買賣標的系爭土地二筆共計三千三百五十六平方公尺，約一千零十五．一九坪，但兩造就該買賣契約另訂有特約事項：「本筆土地乙方（指被上訴人）同意負責鑑界實坪交地給予甲方（指上訴人）」被上訴人表示願以買賣契約面積扣除既成道路及計劃道路退縮面積售予上訴人（見原審卷第四九頁、本院九十一年二月二十八日筆錄），則被上訴人並無違約情事。
五、另按「物之出賣人對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條第一項固定有明文，惟查依兩造八十九年三月八日所訂土地買賣契約所載，系爭土地買賣標的之面積為三千三百五十六平方公尺，約一千零一十五點一九坪因系爭土地北端有既成道路占用面積為九十二點二六坪，另該既成道路計劃拓寬為二十四公尺，建築線退縮五百七十五公分建築，減少面積約八十六點二一坪，合計減少約一百七十八點四七坪，惟被上訴人在原審及本院審理中一再表示，就系爭土地願以契約面積扣除既成道路及計畫道路退縮面積來賣給上訴人（分見原審卷第四九頁、本院九十一年二月二十八日準備程序筆錄），則上訴人將可以八百三十六點七二坪土地之價金，購得一千零一十五點一九坪土地，不僅減少支出六百七十八萬一千八百六十元（00000000元－38000元×836.72坪＝0000000元），又既成道路及計劃道路部分之面積，亦可因政府徵收而獲得補償，雖上訴人主張因計劃道路拓寬，致原來上訴人可規劃價值較高之店舖戶數減少二戶，及增加兩側畸零地面積，上訴人將損失四百萬元，縱認屬實，上訴人亦可彌平損失而有餘，再依一般交易常情，房屋面積之馬路愈寬廣，該地段之價值愈高，系爭土地既成道路日後拓寬為二十四公尺，則系爭土地之價值將提高當屬無疑，是系爭土地雖有減少，但無滅失或減少其價值之瑕疵，再者上訴人所欲買受者為建築用地，而被上訴人售予上訴人之系爭土地亦為建築用地，雖既成道路因拓寬面積有減少，但依法仍可申請建築使用，並無滅失或減少其興建房屋通常效用之瑕疵，至於上訴人主張向被上訴人購買系爭二筆土地，事前已針對系爭土地之面積、形狀、位置、面臨道路之狀況，詳加規劃俾共建築房屋使用，現因前開事實將致使建築式樣、建築總戶數、一樓店面之戶數及大樓進出巷道之設置，均與上訴人當初規劃建築設計不符云云，惟上訴人所指上開效用，並未載明於系爭土地買賣契約中，則上訴人所稱之上開效用，即非屬契約預定之效用；從而系爭土地因計劃道路之拓寬致面積有減少，亦無所謂滅失或減少契約預定效用瑕疵之可言，是兩造簽訂之土地買賣契約標的之系爭土地雖因有既成道路拓寬致面積有減少情事，但並無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，上訴人主張依民法第三百五十四條第一項、第三百七十三條規定，被上訴人負有物之瑕疵擔保責任，尚非可採。
六、被上訴人於八十九年六月一日雖委託周崇賢律師以高雄建工郵局第一０三號存證信函，以上訴人未依約於八十九年四月三十日交付地價款二百五十萬元，且未於八十九年五月二十五日前辦妥銀行貸款，以支付尾款，向上訴人為解除本件土地買賣契約之意思表示，但兩造於八十九年四月二十九日補簽「但書」時，於第一、三條明文「八十九年四月三十日付款之日期，俟五月六日異議測量完成後再議。」、「原則之協議日期暫定於八十九年五月八日，依實測之面積爭議及補償金額協調之。」故上訴人並無未付八十九年四月三十日款項，及未於八十九年五月二十五日前辦妥銀行貸款以支付尾款之違約情事。上訴人既未違約，被上訴人即未取得解除權，所為解除契約之意思表示，自不生效力。
七、綜上論述，被上訴人就兩造系爭土地之買賣，並不負物之瑕疵擔保責任，上訴人主張解除兩造之土地買賣契約，核屬無據。從而上訴人依民法第二百五十九條第一款、第二款等規定，請求被上訴人應返還定金一百萬元及自八十九年三月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴論旨求予廢棄為無理由，應予駁回。
八、本件事證己臻明確，兩造其餘主張及舉證，與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘明。
九、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十四 日
臺灣高等法院高雄分院民事第三庭~B1審判長法官 張國彬~B2法 官 鄭月霞~B3法 官 張明振右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十六 日~B法院書記官 劉博文
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