臺灣高等法院高雄分院民事判決 九十年度重上字第五五號
上 訴 人 甲○○被 上訴人 屏東縣政府法定代理人 乙○○右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國九十年四月十三日臺灣屏東地方法院八十九年重訴字第二七二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於八十三年九月間委由所屬萬丹鄉公所標售屏東縣○○鄉○○段○○○號農地（以下簡稱：系爭耕地），經伊以毗連耕地（同段六六三號土地）所有權人身分表示優先承購，並於同年廿二月十五日繳清價款。惟被上訴人竟違反買賣契約所定應將系爭耕地與六六三號土地合併登記之義務，於辦理系爭耕地所有權移轉登記時，標示暫不予合併登記，並限制於六六三號土地於系爭耕地登記他項權利塗銷時，始同時辦理合併登記，合併前不得受理該二筆土地單獨出售移轉所有權登記之限制登記，為積極之加害給付，該買賣契約業經伊表示解除，當事人雙方負回復原狀之義務，爰請求塗銷六六三號土地之限制登記，並依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求法院擇一判決被上訴人返還價金。
二、被上訴人則以：系爭耕地無法辦理合併登記之原因，係出於上訴人當初就六六三號土地自行對外貸款所致，出賣人無可歸責之原因，上訴人亦曾函上訴人可選擇依內政部釋示之辦理登記或解約，上訴人同意依內政部釋示之方式辦理登記，而繳費登記、領狀，焉能嗣後翻異？而耕地優先承購者，應與其毗連耕地辦理合併登記，仍加諸出賣人之義務，非加諸出賣人之義務，況伊非標賣契約之出賣人，更無上訴人所指應負之出賣人義務等語，資為抗辯。
三、原審對於上訴人之請求，為上訴人敗訴之判決。上訴人聲明全部不服，求為判決：㈠被上訴人應給付新臺幣（下同）九百五十六萬元，及自八十三年十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息㈡被上訴人應塗銷上訴人所有坐落屏東縣○○鄉○○段第六六三號土地上之限制登記㈢願供擔保，請准宣告假執行；被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、本件上訴人主張被上訴人委由其所屬萬丹鄉公所辦理屏東縣頂林㈠農地重劃區零星集中土地之標售事項，標售系爭耕地，由訴外人李乾以九百五十六萬元為最高標價，因上訴人係毗連上開耕地六六三地號之所有權人，依農業重劃條例規定主張優先承購而得標，經萬丹鄉公所函通知繳款，上訴人乃於八十三年十二月十五日繳清價款，然因上訴人毗連之六六三號土地，先前即已向高雄中小企業銀行設定抵押，因該銀行不同意合併登記，被上訴人鑑於當時土地登記規則第九十五條規定「土地合併，如合併前之土地設定有他項權利者，應先徵得他項權利人之同意」，竟未准將於二筆土地合併，而在六六四號土地登記簿註記「本地號應與同段六六三號土地合併，惟該地因登記他項權利，故於塗銷時即同時辦理合併登記，之前不得受理單獨出售移轉，在六六三號土地登記簿亦記載相同意旨，即以暫不予合併登記方式辦理系爭第六六四號耕地所有權移轉登記及為限制登記等情，有屏東縣政府八十三年九月一日八三屏府地劃字第一二二四六五號函、屏東縣萬丹鄉公所八十三年九月十六日八三萬鄉民字第一○五九七號函、屏東縣萬丹鄉公所八十三年九月十三日萬鄉民字一０五七九號公告、屏東縣萬丹鄉公所八十三年十一月廿八日八三萬鄉民字第一四二○五號函、屏東縣萬丹鄉公所零星集中土地得標土地繳款通知書、屏東縣農地重劃區零星集中土地開標結果清冊影本各一份，土地登記謄本影本二份為證，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
五、矧上訴人主張其購買系爭耕地，因被上訴人違反投標須知十五條所約定應與毗連六六三號耕地合併登記之義務，經伊解除該買賣契約，是而，投標須知十五條之「應與其毗連土地辦理合併登記」是否為土地出賣人之義務？自應先予審究。依屏東縣政府萬丹鄉公所標售土地公告第九條第一項明載：「詳細規定請參閱台灣省公縣政府標售農地重劃區『抵費地』、『雲星集中土地』投標須知」（原審卷十三頁），可知本件標售屏東縣頂林㈠農地重劃區雲星集中土地，該投標須知亦屬買賣契約內容之一部，該投標須知第十五條關於得標土地登記規定：「得標人或優先承購人於繳清土地價款後，取具當地台灣土地銀行發給之繳款單據，送請主辦機關連同自耕能力證明書、登記費及書狀費函請地政事務所辦理土地權利移轉登記，如係系爭耕地者，並應與其毗連土地辦理合併登記」（原審卷十六頁）。按毗連土地之現耕所有權人行使優先承買權，優先購買土地後，該土地應與原受分配土地合併成一宗，此觀之農地重劃條例施行細則第三十七條規定自明，其立法目的在於擴大農場規模，杜絕標售抵費地或零星集中地後，隨即移轉與他人以巧牟利益之弊。即於一般之土地買賣，買受人得指定將土地所有權登記與第三人，但農地重劃區與零星集中土地毗連之所有權人，若依農地重劃條例之規定行使優先權購買該耕地，僅能以自己受移轉登記，而不得指定將標得之地所有權移轉登記與他人，在出賣人部分，只須負交付土地及移轉所有權與買受人之義務，至於所有權登記之方式，則非其義務。是上開規定係在限制買受人所有權之行使，課以買受人忍受之義務，而非加諸於出賣人之義務。即標賣契約中將法律規定之事項，引為契約之內容，無非在重申法律就是類土地買賣所加諸於買受人之限制規定，而非特別加諸出賣人負辦理將該地與買受人之毗連土地辦理合併登記之義務。是而上訴人指被上訴人出售系爭耕地，違反契約約定出賣人應負合併登記之義務，核非可採。
至於上訴人另以：伊係依農業重劃條例第二十三條第三項優先承購系爭土地，依同條例施行細則第三十七條第二項意旨，上開規定係土地登記規則第九十五條之特別規定，應優先而為適用，被上訴人援引當時之土地登記規則第九十五條規定，為系爭土地與六六三號土地暫不合併限制登記之依據有誤云云。惟按土地登記，係由土地所在地之直轄市、縣市地政機關辦理之，但該直轄市、縣（市）地政機關在轄區內另設或分設登記機關者，由該土地所在地之登記機關辦理，土地登記第四條第一項定有明文。本件系爭土地於標售後，土地所有權移轉登記之申請，係向屏東縣屏東地政事務所為之，而由屏東地政事務所依內政部⒌⒏台內地字第六九九六０五號函說明二之方式為上述之登記，登記機關為屏東地政事務所，而非被上訴人，該應為如何登記之公法行為，要非私權上本於土地出賣人地位者所能為。登記機關就系爭土地及六六三號土地未為合併，而為限制登記之處分，如有爭執，要屬行政爭訟之範疇（本院按：土地登記規則嗣於修正後，已無如原來第九十五條之規定，即修正後，土地合併已無須徵得他項權利人之同意，上訴人嗣儘可聲請登記機關依此辦理）。本件出賣人並不負合併登記之義務，而上開限制登記又屬土地登記機關所為高權行政之公權力行為，屬公法事件，亦無故意過失，不法侵害他人之權利可言，從而上訴人以被上訴人違反合併登記義務，及為加害給付為由，據以解除契約，及請求除去妨害，自非有據。
六、又所謂行政委辦，係指中央機關或上級地方自治機關，將其固有權限內行政事務之一部，交由下級地方自治機關代為辦理。系爭土地之標售，係被上訴人以⒐⒈屏府地劃字第一二二四六號函委由所屬萬丹鄉公所辦理，已如前述。依農地重劃條例第二十三條規定，重劃區內發給現金補償之土地，縣市主管機關應予集中公開標售，故系爭土地之標售，乃依法律規定應由縣政府辦理之事項。被上訴人將之委由萬丹鄉公所辦理，萬丹鄉公所就標售作業之執行，應受屏東縣政府之指揮監督，對外則以萬丹鄉公所自己之名義辦理，即就本件土地標售作業，以萬丹鄉公所名義為標售之公告（原審卷十三頁），投標人投標、繳納保證金應向萬丹鄉公所為之，得標人得標土地繳款之通知亦由萬丹鄉公所通知繳納（同上十四、十五頁），系爭土地買賣契約之當事人乃上訴人與萬丹鄉。雖上訴人於買受系爭土地後，就該土地如何登記事宜，均與被上訴人為文書往來，然此係由於系爭土地所有權移轉得否與該毗連之六六三號土地為合併登記，乃被上訴人所屬屏東地政事務所辦理之事項，被上訴人為屏東地政事務所之上級機關其函示所屬地政機關為如何登記，亦屬公法上之行政行為，與是否出賣人無涉，亦非私經濟行為權義之行使，就登記機關為不依法為登記，或為如何不當登記之處分，固非無救濟之途徑，但關於為買賣標的物土地之所有權應為如何之移轉登記，出賣人是否已盡出賣人義務，按諸債權契約之相對性，仍應由出名人萬丹鄉公所負出賣人之義務。被上訴人辯稱其非買賣契約之當事人，核屬可採。被上訴人既非系爭土地買賣契約之出賣人，則上訴人以被上訴人為出賣人，對之表示解除契約，自不生解除之效力。
七、綜上，兩造所爭之投標須知十五條中「如係優先承購者，並應與其毗連土地辦理合併登記」，並非課以出賣人之義務，而係加諸買受人取得權利之限制，系爭耕地買賣雙方，為上訴人與萬丹鄉公所，被上訴人非出賣人，要無對上訴人違反出賣人之義務之可言。上訴人主張因被上訴人違反渠等間之契約義務而對之表示解除契約，自非有據。又其另以：依內政部函釋，若優先承購之耕地未與承購之毗鄰耕地合併，出賣人即被上訴人有解除契約之義務，被上訴人竟故意不為解除，而以暫不合併登記之方式標示，顯係以不正當行為阻止行使契約解除權之意思表示，應視為被上訴人已有解除買賣契約之表示乙節，經核，契約解除權為權利之行使，該解除權行使與否，由有解除權人斟酌情形自主決定，要無不正當可言，上訴人執此指應類推適用民法第一百零一條規定，自屬誤解法律，更況被上訴人亦非出賣人，是其上開主張，要非可取。從而，上訴人以買賣系爭土地之契約業經解除，應回復原狀，請求被上訴人返還價金或不當得利，並除去妨害即塗銷六六三號土地上之限制登記，不應准許，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，理由容有不同，惟結論則無二致。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。本件判決攸關勝負之基礎已明，兩造其餘之攻防及證據資料，均不影響基上論斷之判決結果，爰不另一一贅論，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 二十八 日
臺灣高等法院高雄分院民事第四庭~B1審判長法官 王錦村~B2法 官 林紀元~B3法 官 許明進右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 九十 年 八 月 三十 日~B法院書記官 鄭翠芬附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
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