臺灣高等法院高雄分院民事判決 九十年度重上字第五九號
上 訴 人 戊○○
己○○甲○○乙○○上 訴 人 丙○○被上訴人 南和興產股份有限公司法定代理人 丁○○右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十年三月三十日臺灣高雄地方法院八十九年度重訴字第一○二一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○號、七九三地號、七九八地號、八○○地號、八一三地號、八一四地號、八一五地號、八一六地號土地（下稱系爭土地）為其所有，惟遭上訴人占有（開始占用時間、位置、面積如附表及原審判決附圖所示），爰依民法第七百六十七條請求被告拆屋還地，並依民法第一百七十九條訴請被告分別給付相當於五年租金之損害，即戊○○應給付新台幣（下）二百卅七萬八千八百八十元，己○○、甲○○各應給付廿一萬一千六百元，乙○○應給付卅六萬四千元，丙○○應給付卅九萬九千元，及均自起訴狀本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋還地之日止，戊○○按月給付三萬九千六百四十八元，己○○及甲○○按月各給付三千五百廿六元，乙○○按月給付六千零六十六元，丙○○按月給付六千六百五十元。
二、上訴人則以：系爭土地固屬被上訴人所有，並於五十八年十一月二十六日與訴外人張國卿訂立系爭土地買賣契約，但被上訴人在買賣價金尚未收足前，於五十八年十一月二十八日提供包括系爭土地之所有土地，供張國卿建築包含上訴人占用建物（下稱系爭建物）在內之二十四戶建物，故張國卿於系爭土地建築系爭建物，有合法之權利，非無權占有；上訴人嗣後向張國卿或其後手買受系爭建物，為合法擁有系爭建物所有權者，亦受讓系爭土地使用權，故渠等非無權占用系爭土地等語，資為抗辯。
三、原審對於被上訴人之請求，為一部勝訴一部敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，求為：㈠原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。㈡廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回，被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：系爭土地為被上訴人所有，系爭建物為上訴人占有並有處分權，占有位置及面積如附表及原審判決附圖所示。且被上訴人於六十年九月廿二日與張國卿解除土地買賣契約。
五、兩造爭執事項：㈠上訴人占有系爭土地是否為無權占有﹖
按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第七百六十七條定有明文。查本件被上訴人為系爭土地所有權人，而上訴人均係建於系爭土地上之系爭建物所有權人，已如前述，則被上訴人是否可訴請上訴人拆屋還地，應予審究者為上訴人是否為無權占有。經查：被上訴人於五十八年十一月二十六日出賣系爭土地予張國卿，並開立「土地使用權同意書」，供張國卿建築系爭建物之用，有該同意書附卷可稽（原審卷一五０頁），亦為被上訴人所不爭，固堪信為真實。惟被上訴人雖於買賣價金未收受完畢之前，即先將系爭土地交付張國卿，然此乃被上訴人與張國卿間之約定，且非法所不許，故尚不得以被上訴人先交付系爭土地，並開立上開同意書予張國卿，即認被上訴人業已與張國卿另外成立使用借貸契約；復依該同意書記載可知，被上訴人於出售系爭土地予張國卿後，張國卿欲在被上訴人所有之系爭土地上建築房屋，被上訴人乃提供同意書供張國卿申請發給建築許可執照而書立，亦即被上訴人主張係因應建築系爭建物之行政程序上所需而書立，非另與張國卿訂立使用借貸契約之意等語，核屬可採。上訴人主張被上訴人書立同意書予張國卿，已另成立物權契約云云，不但違反物權法定主義，且與被上訴人書立同意書予張國卿之真意不合，而不可採。被上訴人與張國卿間之土地買賣契約已於六十年九月二十二日經被上訴人合法解除，有原審法院六十八年度訴字第三八九七號判決在卷可稽（外放），亦為上訴人所不爭，故張國卿對系爭土地已無法再基於買賣契約而有使用收益之權利。被上訴人解除與張國卿之買賣契約後，張國卿占有系爭土地即為無權占有，而上訴人係向張國卿或其後手購買系爭房屋，對系爭房屋有處分權（本院卷二０九頁），但因張國卿係無權占有系爭土地，致上訴人占有系爭土地，亦屬無權占有，應足認定。被上訴人基於民法第七百六十七條之所有物返還請求權，請求上訴人拆屋還地，為有理由，應予准許。系爭土地均為被上訴人所有且已為所有權登記，故亦無十五年請求權時效消滅之適用，故上訴人抗辯被上訴人於解除契約後，未於十五年內行使解除契約後之回復原狀請求權，是以上訴人代位或輾轉代位行使時效抗辯云云，亦非可採。再上訴人主張証人黃連生於原審法院六十年訴字第二三二０返還買賣價金事件作証稱被上訴人已同意張國卿向其購屋未付之價款，改為借款，故被上訴人與張國卿間之買賣契約應合法存在云云。惟該案非被上訴人與張國卿間之訴訟案件，而黃連生於原審法院六十八年度訴字第三八九七號被上訴人請求張國卿返還所有權狀事件中，已就其於六十年訴字第二三二０號事件之証述，解釋其本意為張國卿曾為此種請求（即將買賣價金改為借款），其為職員無權作主，還須請示公司是否同意，公司並不同意，有筆錄在卷（外放），而原審法院六十八年度訴字第三八九七號事件之確定決已認定被上訴人與張國卿間之買賣契約已解除，故被上訴人請求張國卿返還所有權狀為有理由，有判決書足稽（外放），故上訴人援引証人黃連生之上開買賣土地價款改為借款，主張張國卿係合法占有系爭土地，被上訴人不得主張張國卿為無權占有，渠等自可代位張國卿或其後手行使合法占用系爭土地之權源，核非可採。又甲○○向張國卿購買其現占有之系爭房屋，雖未辦理房屋所有權第一次登記，但甲○○對系爭房屋有處分權，為其所不爭執（本院二０九頁），故被上訴人對系爭房屋有處分權之甲○○，主張無權占有其所有之土地，請求甲○○拆屋還地，於法並無不合。
㈡被上訴人請求上訴人拆屋還地，是否違反誠信原則或以損害他人為主要目的﹖
按「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋」（最高法院七十一年台上字第七三七號判例參照）。又已登記不動產所有人行使除去妨害請求權並無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用，其在相當期間內未行使該權利，除有特別情事足以引起他人之正當信任，以為其已不欲行使權利外，尚難僅因其久未行使權利，而指其嗣後行使權利係有違誠信原則。被上訴人與張國卿間之糾紛於六十八年間與獲得勝訴確定判決後，雖遲至八十四年間起始與上訴人討論解決系爭房屋占用系爭土地之問題（本院卷一四二至一五六頁），惟本件系爭土地為被上訴人所有，上訴人占用系爭土地未支付代價，且渠等於購買系爭房屋時，亦均已知悉所購買者不及於土地，其購買價金亦僅限於房屋之價金（原審卷一五一至一七四頁），上訴人於占用系爭土地時，已可得而知其占用房屋之基地有糾紛，其却仍予以購買，則上訴人自不能以其已支付房屋價金，並已居住數十年為由，主張其無權占用被上訴人土地，可因時間之經過，由無權占有變為合法占有。被上訴人因上訴人多年來之無權占用其所有之土地，致無法為使用收益，系爭土地又坐落高雄市之精華熱鬧地帶，被上訴人須繳納稅金無法使用收益系爭土地，其損失不可謂不大，更何況被上訴人於與上訴人協商解決上訴人占用土地問題時，並非僅要求上訴人拆屋還地，其亦主張上訴人可承租或購買系爭土地，只因價金無法合致而未能達成協議，故被上訴人於協議無法達成時，請求上訴人拆屋還地，尚不可謂為以損害他人為主要目的，尚無權利濫用之情事。再上訴人於向張國卿或其後手購買系爭房屋時，均已知悉其未購買土地，而又無其他特別之事實足以引起上訴人正當信任被上訴人已同意渠等使用系爭土地，則依上開說明，被上訴人請求上訴人拆屋還地，亦無違誠信原則。
六、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第一百七十九條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例可資參照。本件被上訴人主張上訴人自八十四年十一月前即占有系爭土地，既為上訴人所不爭，則被上訴人訴請上訴人應給付相當於五年（即八十四年十一月至八十九年十月）租金金額之不當得利及遲延利息，以及自八十九年十一月十三日起訴狀繕本送達翌日起至上訴人拆屋還地之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利乙節，應屬可採。依土地法第一百零五條準用第九十七條之規定，城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息百分之十為限，是上開法律規定未嘗不可據為本件計算相當於租金之不當得利之衡量標準。再上開法律規定以年息百分之十為限，乃租金之最高限額，非謂必照申報總價年息百分之十計算之，而尚應斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。經查，上訴人所占有之系爭土地，位居高雄市苓雅區，東側面臨三多二路八三巷，不遠處有百貨公司、便利超商；西側面臨凱旋三路，不遠處有餐廳、銀行；南側面臨武漢街，不遠處則有加油站；北側面臨三多二路，不遠處有國際商工、五權國小、加油站，再往北則有凱旋醫院、民生醫院等大型醫療院所；西北方向不遠處則有高雄師範大學、文化中心等文教機構，四方多屬商家，工商活動頗為熱絡，且位居市區，交通相當便捷，生活機能亦頗為健全等情，業據原審勘驗屬實，並有地圖乙份及照片五幀在卷可稽（原審卷九三至九九頁），並有被上訴人所提之地圖乙份及照片二幀為證（原審卷一三一至一三二頁）。參酌系爭土地位置、工商繁榮程度、使用人利用系爭土地之經濟價值、所受利益等各項情狀，認被上訴人主張上訴人占有系爭土地所應給付之相當於租金之不當得利，以申報地價總額年息百分之八計算應屬公允，且上訴人於本院對此部分，亦未爭執，故被上訴人於此範圍內之請求，應予准許。
㈠上訴人戊○○部分：
系爭七九二地號、七九三地號土地每平方公尺之申報地價，自八十三年七月起，均為四萬零三百二十元，有被上訴人所提出之地價謄本六份可據（原審卷四九、五０、五九、六０、六九、七０頁），戊○○占有上開土地之面積為一百十八平方公尺，故被上訴人請求戊○○給付自八十四年十一月起至八十九年十月止，共計五年，按上開土地申報總價額年息百分之五計算相當於租金之不當得利，合計為一百九十萬三千一百零四元（四萬零三百廿元×一百十八×零點零八×五＝一百九十萬三千一百零四元）之部分尚屬公允，逾此部分之請求則屬無據。又被上訴人請求戊○○給付自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月十八日起至拆屋還地之日止，按月給付被上訴人依上開土地申報總價年息百分之八計算相當於租金之不當得利，即三萬一千七百十八元（四萬零三百廿元×一百十八×零點零八÷十二＝三萬一千七百十八元），依上開規定與說明，亦屬有據，逾此部分則屬無據。
㈡上訴人己○○部分：
系爭七九八地號土地每平方公尺之申報地價，自八十三年七月起，均為九千二百元，有被上訴人所提出之地價謄本三份可據（原審卷五一、六一、七一頁），己○○占有上開土地之面積為四十六平方公尺，故被上訴人請求己○○給付自八十四年十一月起至八十九年十月止，共計五年，按上開土地申報總價額年息百分之五計算相當於租金之不當得利，合計為十六萬九千二百八十元（九千二百元×四十六×零點零八×五＝十六萬九千二百八十元）之部分尚屬公允，逾此部分之請求則屬無據。又被上訴人請求己○○給付自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月二十五日起至拆屋還地之日止，按月給付被上訴人依上開土地申報總價年息百分之八計算相當於租金之不當得利，即二千八百二十一元（九千二百元×四十六×零點零八÷十一＝二千八百廿一元），依上開規定與說明，亦屬有據，逾此部分則屬無據。
㈢上訴人甲○○部分：
系爭八○○地號土地每平方公尺之申報地價，自八十三年七月起，均為九千二百元，有被上訴人所提出之地價謄本三份可據（原審卷五二、六二、七二頁），甲○○占有上開土地之面積為四十六平方公尺，故被上訴人請求甲○○給付自八十四年十一月起至八十九年十月止，共計五年，按上開土地申報總價額年息百分之五計算相當於租金之不當得利，合計為十六萬九千二百八十元（九千二百元×四十六×零點零八×五＝十六萬九千二百八十元）之部分尚屬公允，逾此部分之請求則屬無據。又被上訴人請求甲○○給付自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月二十五日起至拆屋還地之日止，按月給付被上訴人依上開土地申報總價年息百分之八計算相當於租金之不當得利，即二千八百二十一元（九千二百元×四十六×零點零八÷十二＝二千八百廿一元），依上開規定與說明，亦屬有據，逾此部分則屬無據。
㈣上訴人乙○○部分：
系爭八一三地號土地每平方公尺之申報地價，自八十三年七月起，為九千二百元，自八十六年七月起，則為一萬四千元；系爭八一四地號土地每平方公尺之申報地價，自八十三年七月起，為一萬三千四百四十元，自八十六年七月起，則為一萬四千元，有被上訴人所提出之地價謄本六份可據（原審卷五三、五四、六三、
六四、七三、七四頁）。乙○○占有系爭八一三地號、八一四地號土地之面積分別為十三、三十九平方公尺，故被上訴人請求乙○○給付自八十四年十一月起至八十九年十月止，共計五年，按上開土地申報總價額年息百分之五計算相當於租金之不當得利，合計為二十七萬九千九百六十八元（【九千二百元×十三×零點零八÷十二×廿】＋【一萬四千元×十三×零點零八÷十二×四十】＋【一萬三千四百四十元×卅九×零點零八÷十二×廿】＋【一萬四千元×卅九×零點零八÷十二×四十】＝廿七萬九千九百六十八元）之部分尚屬公允，逾此部分之請求則屬無據。又被上訴人請求乙○○給付自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月十八日起至拆屋還地之日止，按月給付被上訴人依上開土地申報總價年息百分之八計算相當於租金之不當得利，即四千八百五十三元（一萬四千元×五十二×零點零八÷十二＝四千八百五十三元），依上開規定與說明，亦屬有據，逾此部分則屬無據。
㈤上訴人丙○○部分：
系爭八一五地號土地每平方公尺之申報地價，自八十三年七月起，為九千二百元，自八十六年七月起，則為一萬四千元；系爭八一六地號土地每平方公尺之申報地價，自八十三年七月起，為一萬三千四百四十元，自八十六年七月起，則為一萬四千元，有被上訴人所提出之地價謄本六份可據（原審卷五六、五七、六六、
六七、七六、七七頁）。丙○○占有系爭八一五地號、八一六地號土地之面積分別為十七、四十平方公尺，故被上訴人請求丙○○給付自八十四年十一月起至八十九年十月止，共計五年，按上開土地申報總價額年息百分之五計算相當於租金之不當得利，合計為三十萬五千三百三十三元（【九千二百元×十七×零點零八÷十二×廿】＋【一萬四千元×十七×零點零八÷十二×四十】＋【一萬三千四百四十元×四十×零點零八÷十二×廿】＋【一萬四千元×四十×零點零八÷十二×四十】＝卅萬五千三百卅三元）之部分尚屬公允，逾此部分之請求則屬無據。又被上訴人請求丙○○給付自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十二月二十九日起至拆屋還地之日止，按月給付被上訴人依上開土地申報總價年息百分之八計算相當於租金之不當得利，即五千三百二十元（一萬四千元×五十七×零點零八÷十二＝五千三百廿元），依上開規定與說明，亦屬有據，逾此部分則屬無據。
六、綜上所述，被上訴人為系爭土地所有權人，上訴人無權占有系爭土地，被上訴人依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，請求上訴人拆屋還地及給付不當得利，為有理由。從而，被上訴人訴請上訴人分別拆除如附表及原審判決附圖所示之建物，將土地返還被上訴人；及上訴人戊○○應給付被上訴人一百九十萬三千一百零四元及自八十九年十一月十八日起，己○○、甲○○各應給付被上訴人十六萬九千二百八十元及均自八十九年十一月廿五日起，乙○○應給付被上訴人廿七萬九千九百六十八元及自八十九年十一月十八日起，丙○○應給付被上訴人卅五萬五千三百卅三元及自八十九年十二月廿九日起，均至清償日止，若清償日在拆屋還地之前，則至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；及戊○○、己○○、甲○○、乙○○、丙○○並各自民國八十九年十一月十八日、八十九年十一月廿五日、八十九年十一月廿五日、八十九年十一月十八日、八十九年十二月廿九日起，均至拆屋還地之日止，按月各給付三萬一千七百十八元、二千八百廿一元、二千八百廿一元、四千八百五十三元、五千三百廿元之部分，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 十 日
臺灣高等法院高雄分院民事第六庭~B1審判長法官 許明進~B2 法官 謝肅珍~B3 法官 李炫德右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 十一 日~B法院書記官 黎 珍附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表：
┌───┬───────────┬─────────┬─────────┐│占有人│占用土地之地號、面積 │占用建物門牌 │開始占用期時間 │├───┼───────────┼─────────┼─────────┤│戊○○│高雄市○○區○○段七九│高雄市苓雅區三多 │八十一年三月卅一日││ │二地號、七九三地號，面│二路八七號、八九號│ ││ │積一百十八平方公尺。 │ │ │├───┼───────────┼─────────┼─────────┤│己○○│同右段七九八地號面積四│同右路八十三巷十號│七十年九月二日 ││ │十六平方公尺 │ │ │├───┼───────────┼─────────┼─────────┤│甲○○│同右段八００地號面積四│同右路八十三巷十四│六十一年三月十一日││ │十六平方公尺 │號 │ │├───┼───────────┼─────────┼─────────┤│乙○○│同右段八一三、八一四地│高雄市○○區○○街│六十一年九月十七日││ │號面積五十二平方公尺 │一四二號 │ │├───┼───────────┼─────────┼─────────┤│丙○○│同右段八一五、八一六地│高雄市○○區○○街│六十年間 ││ │號面積五十七平方公尺 │一四四號 │ │└───┴───────────┴─────────┴─────────┘
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