臺灣高等法院高雄分院民事判決 九十一年度上易字第一五四號
上 訴 人 丁○○被上訴人 乙○○
丙○○甲○○○右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十一年五月六日臺灣屏東地方法院九十年度訴字第九一二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人父親莊進忠於民國七十年四月十四日，以新台幣（下同）二十七萬三千元之價格，將其所有坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○○號、面積一九二八平方公尺土地（下稱系爭土地），其中南邊面積八四０平方公尺，出售予被上訴人之被繼承人方武雄。方武雄於簽約時即已付清全部價款，雙方於當日交付土地，並約定俟日後該土地可以辦理分割及移轉時，莊進忠即應辦理所有權移轉登記。嗣農業發展條例第三十條及土地法第三十條關於農地不得移轉為共有之規定，於八十九年一月二十六日經修正刪除，依前開買賣契約，出賣人即應負移轉登記之義務。而本件買賣契約當事人均已死亡，應由其繼承人繼受其權利義務關係，且莊進忠於七十年四月二十四日即將系爭土地以贈與為原因移轉登記予上訴人，其死亡後，上訴人同時為莊進忠之繼承人，應繼承出賣人移轉土地所有權之義務，而被上訴人為方武雄之繼承人，爰依繼承及買賣契約之法律關係，請求上訴人將系爭土地相當於面積八四０平方公尺之應有部分一九二八分之八四０移轉登記為被上訴人所有。原審為被上訴人勝訴判決，被上訴人於本院為駁回上訴之聲明。
二、上訴人則以：（一）本件買賣契約於七十年四月十四日簽訂，簽約時依土地法及農業發展條例相關規定，禁止無自耕能力之人買受農地，且農地禁止分割或移轉為共有，迄八十九年一月二十六日，上開禁止規定始遭修正廢止。系爭土地地目為田，簽約時買受人方武雄並無自耕能力，亦未約定要將土地登記予有自耕能力之第三人，且上開農地禁止分割或移轉為共有規定之廢止，距雙方簽約之時已十九年，尚難推知當事人其時有預期於不能之情形除去後而為給付之意思，是系爭買賣契約係以不能之給付為契約之標的，應屬無效。（二）本件契約縱屬有效，然莊進忠於簽約後之七十年四月二十四日業將系爭土地以贈與為由，移轉登記給上訴人，對於買賣契約，已屬給付不能，被上訴人於莊進忠死亡後，僅能對其全體繼承人請求賠償損害，不能請求上訴人移轉登記。（三）依買賣契約第七條約定，系爭買賣之土地，於日後可辦理分割及移轉時，再為移轉登記，為就移轉登記履行期之特別約定。再依第十四條約定，其登記時之面積應依地政機關分割後為準，系爭土地總面積僅０．一九二八公頃，被上訴人買受之面積０．０八四０公頃，均不足農業發展條例規定之分割後達０．二五公頃面積之限制，尚不得分割，是契約履行期限未到，被上訴人尚不能對上訴人請求。況本件乃土地特定部分之買賣，非應有部分之買賣，被上訴人不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分；被上訴人請求移轉系爭土地應有部分之權利，與買賣契約不符，其請求自屬無據。（四）系爭土地上搭建有違章建築之農舍，未供農業使用，依農業發展條例第三十一條、辦理農地所有權移轉應注意事項之規定，必須拆除建物，恢復農地合法使用，且經核發農地合法使用證明書方能辦理移轉登記，被上訴人未取得農地合法使用證明書前，尚不得請求移轉系爭農地等語，資為抗辯。而聲明廢棄原判決，駁回被上訴人在第一審之訴。
三、兩造對於系爭買賣契約之真正、買賣雙方業已付清價金並交付土地、方武雄於締約時並無自耕能力；出賣人莊進忠於七十年四月二十四日以贈與為由，將系爭土地移轉予上訴人；契約當事人均已死亡，兩造分別為雙方契約當事人之繼承人等事實，均不爭執，並有被上訴人提出之買賣契約、土地登記謄本等為憑。兩造所爭執者為：本件買賣契約是否合法有效？是否因出賣人於簽約後另將買賣標的之土地移轉予第三人，即上訴人，而陷於給付不能？買賣契約之履行期是否屆至？被上訴人請求上訴人移轉系爭土地應有部分之權利是否有理由？
四、本件買賣契約是否無效之契約？按以不能之給付為契約之標的者，其契約固為無效，但其不能之情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第二百四十六條第一項定有明文。八十九年一月二十六日修正前之土地法第三十條固規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有；違反前項規定者，其所有權之移轉無效。及七十二年八月一日修正前之農業發展條例第二十二條規定，每宗耕地不得分割及移轉為共有。惟按之前揭說明，如當事人訂約時，預先約定於此不能給付之情形除去後始為給付者，其買賣契約（債權契約）仍為有效（最高法院七十二年度台上字第三三四九號裁判要旨參照）。查本件買賣契約訂立時，當事人於契約第七條已有約明：「本賣渡土地日後可辦理分割及移轉時，乙方（即出賣人）應即時辦理」等語，顯見當事人於訂約時已預期於土地不能移轉之情形除去後方為給付。是系爭土地買賣縱有一時受限於土地法及農業發展條例上開禁止規定之情形，惟其情形並非絕對不能除去，而當事人於訂約時又已預期於不能之情事除去後始為給付（辦理分割移轉），是本件買賣契約應認有效。
五、本件買賣契約是否因系爭土地移轉登記為第三人（即上訴人）所有而陷於給付不能？
（一）按以不能之給付為契約之標的，如其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，依民法第二百四十六條第一項但書規定，固應認其契約仍為有效，惟在不能之情形除去前，債權人尚不得據以對債務人為給付之請求（最高法院七十年台上字第四五三七號判例參照）。本件買賣契約以移轉土地所有權為其標的，在八十九年一月二十六日上開土地法及農業發展條例廢止關於自耕能力、不得分割及移轉為共有之限制前，其不能之情形尚未除去，買受人尚不得請求出賣人履行移轉登記之義務，此時即無給付不能之情事可言，必待八十九年一月二十六日上開法令廢止，不能之情形除去後，始有權利人得為請求及義務人是否履行可能之問題。
（二）次按繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任；連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付，民法第一千一百五十三條第一項、第二百七十三條第一項分別定有明文。系爭土地於七十年四月二十四日固即移轉登記為上訴人單獨所有，惟其時買受人依法尚不得登記為農地共有人，不能行使對於出賣人之移轉登記請求權，即無履行是否可能之問題，業如前述。而莊進忠於七十九年六月二日死亡，其關於買賣契約之出賣人義務，依法應由包括上訴人在內之全體繼承人繼承之，並負連帶給付責任，則被上訴人因繼受方武雄之買受人地位，於前開法令廢止後，選擇對上訴人一人請求履行出賣人義務，按之前揭說明，並無不合。又系爭土地於被上訴人得為請求之時，既登記為上訴人所有，亦無不能給付之情事。是則上訴人抗辯本件買賣契約於七十年四月二十四日系爭土地移轉登記時，已陷於給付不能，即無可採。
六、本件買賣契約之履行期是否屆至？被上訴人請求上訴人移轉系爭土地應有部分之權利是否有理由？
（一）查本件買賣契約簽訂後，當事人除囿於法令限制，而未為移轉分割登記外，關於買賣雙方應履行之付款及交付義務，均於立約當日立即履行，此為兩造所不爭執。而財產權之取得為買賣契約買受人簽約之主要目的，若非受限於法令，亦無任令權利義務關係久懸之理。本件買賣契約於第七條業已訂明日後可辦理分割及移轉時，出賣人應即時辦理，及按之土地交易習慣，買受人買受土地應有部分而與出賣人保持共有者，或約定待法令規定得以分割之時再為分割者，均非特例，本件並經證人即製作系爭買賣契約之代書陳坤平證述：當事人之最終本意是能移轉就移轉，能分割就分割（原審卷一０二頁），核與本件契約履行之情形及交易習慣，均無違背，應認屬實。是上訴人以土地尚不能分割，履行期未屆至置辯，應無理由。
（二）本件乃特定部分土地之買賣，為兩造所不爭執。惟單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地，最高法院著有七十五年度台上字第四０四號判例可供參照。系爭特定部分之土地因面積未達０．二五公頃，亦無農業發展條例第十六條但書所指之情形，致不能為分割、出賣人即無從將該筆土地之買賣特定部分土地為分割後移轉登記與被上訴人，則被上訴人請求按買受部分計算其土地應有部分而為移轉登記，即非無據。
（三）上訴人另主張被上訴人未經拆除系爭土地上建物，依法尚不能取得「農業用地作農業使用證明書」，無從辦理耕地所有權移轉登記，其訴請系爭耕地所有權移轉登記，屬法律上給付不能等語。惟農業發展條例第三十一條以耕地之使用，應符合區域計劃法或都市計劃法土地使用分區管制之相關規定，始得辦理所有權移轉之規定，乃行政機關於當事人申請登記時，據以審核之要件，如有違規使用，應由稽查單位依法稽查，並為合乎目的之使用，核與被上訴人對上訴人是否有此移轉登記之實體上請求權無涉，尚不得以此拘束法院事實之認定。
七、物之出賣人，負有使買受人取得該物所有權之義務，此觀之民法第三百四十八條規定自明，上訴人為本件土地出賣人莊進忠之繼承人，從而，被上訴人本於繼承及買賣契約之法律關係，請求上訴人將系爭土地權利範圍應有部分一九二八分之八四０移轉登記為被上訴人所有，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人為移轉登記，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與本件終局判決不生影響，爰不再一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 十六 日
臺灣高等法院高雄分院民事第六庭~B1審判長法官 許明進~B2 法官 李炫德~B3 法官 謝肅珍右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B法院書記官 鄭翠芬中 華 民 國 九十一 年 十 月 十六 日