臺灣高等法院高雄分院民事判決 九十一年度上易字第二六二號
上 訴 人 裕大建設有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 吳永茂律師複代 理 人 曾慶雲律師被上 訴 人 壯觀羅馬大樓帝王區管理委員會
設高雄法定代理人 乙○○ 住同右訴訟代理人 朱立人律師複代 理 人 李玲玲律師右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十一年十月三十日臺灣高雄地方法院九十年度訴字第二九０五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人為壯觀羅馬大樓帝王區住戶，尚積欠被上訴人下列各項金額未予清償：㈠兩造於民國八十八年六月二十日曾簽訂協議書，依該協議書第貳條第三項第三款約定，上訴人應將被上訴人大樓住戶所預繳之管理費暨輔助管理基金第三期款總計新台幣（下同）三十六萬元移交予被上訴人。㈡又上訴人於被上訴人成立之前，曾代收蔡明宏等十一住戶所預繳之管理費，每戶二萬元，總計二十二萬元，亦尚未移交返還於被上訴人，依公寓大廈管理條例第十八條第二項、民法第一百七十九條規定，上訴人自有移交被上訴人之義務。㈢再者，上訴人尚擁有以下戶數，並積欠如下之管理費：戶號店二九六（積欠自八十八年六月至十一月止共六個月管理費，總計六千四百四十四元，該戶於八十八年十一月二十三日過戶予訴外人郭金柳）、店一一○（積欠自八十九年五月至九十年三月止共十一個月管理費，總計九千五百二十六元）、Ａ一二六及Ｂ一二八之十一樓（積欠自八十八年六月至八十九年二月止共九個月之管理費，總計八千零三十七元，該戶於八十九年二月十四日過戶予訴外人陶榮德）、及Ｈ一一六之五樓（積欠自八十八年六月至九十年八月止共二十七個月管理費，總計四萬一千九百零四元），爰依據被上訴人大樓組織章程暨住戶規約第壹部分第十條第一項第二款、第參部分第五條、公寓大廈管理條例第十條第二項、第二十一條、第二十九條、暨民法第一百七十九條之規定，請求上訴人給付積欠至九十年八月三十一日為止之房屋管理費共六萬五千九百一十一元，並請求上訴人自九十一年九月一日起，應按月於每月一日支付管理費二千一百一十八元（即店一一○及Ｈ一一六之五樓部分之管理費）。㈣上訴人於壯觀羅馬大樓帝王區中尚擁有停車位四十七個，每個停車位每月應支付三百元之清潔費，爰依據被上訴人大樓住戶規約第壹部分第十條第一項第二款、及第參部分第五條、公寓大廈管理條例第十條第二項、第二十一條、第二十九條、暨民法第一百七十九條之規定，請求上訴人給付積欠至九十年八月三十一日之清潔費，共計三十八萬零七百元，並請求上訴人自九十年九月一日起，應按月於每月一日支付被上訴人該車位清潔費一萬四千一百元。㈤綜上，上訴人至九十年八月三十一日止，總計積欠被上訴人一百零二萬六千六百一十一元，並且店一一○、Ｈ一一六五樓部分之管理費及四十七個停車位清潔費部分，自九十年九月一日起合計應按月於每月一日給付一萬六千二百一十八元，為此爰依前開協議書約定、被上訴人組織章程暨住戶規約、公寓大廈管理條例、民法不當得利之規定，請求判令上訴人給付一百零二萬六千六百一十一元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並應自九十年九月一日起，按月於每月一日給付被上訴人一萬六千二百十八元。
二、上訴人則以：㈠上訴人係壯觀羅馬大樓帝王區住戶，於八十八年六月二十日曾與被上訴人協議，約定分期移撥預收之管理費餘額及輔助管理基金予被上訴人，其中第三期預定應給付被上訴人三十六萬元，但依被上訴人向楠梓區公所申請核備之文件所示，被上訴人區分所有權人人數為一百八十七人，然被上訴人於八十七年十二月三十三十日召開之區分所有權人會議，當日出席簽到人數有一百三十五人，該次會議紀錄簽到簿上之簽名只有前七十二人為會議程序中所簽，餘則係由訴外人郭福吉事後指使他人偽簽及補簽。而簽到之七十二人中，除去遭偽簽者，真正為本人之簽名者僅有三十六人，並未達公寓大廈管理條例第二十九條規定決議之最低人數，故依該次決議而成立之管理委員會並不生法律效力，亦無從類推適用公司法股東會瑕疵救濟程序之規定，被上訴人無法取得權利能力及訴訟能力，則被上訴人於八十八年六月二十日與上訴人所簽署之協議書，即不生拘束上訴人之效力。被上訴人雖於九十年十二月九日召開第三屆區分所有權人會議，惟仍不足法定人數，決議當然不生法律效力，亦無法以該次決議事項補正八十七年十二月三十日決議之不合法及瑕疵。㈡又縱認被上訴人於八十八年六月二十日已合法有效成立，但依雙方協議書之第貳條第三項之記載，須被上訴人履行協議書第壹條第一至五項之義務後，才有權要求上訴人履行上開義務，被上訴人上開義務之履行，應為上訴人給付義務之停止條件，兩造間依協議書約定各自履行之義務，應屬對待給付，有同時履行抗辯權利之存在。再者，被上訴人應在其召開之區分所有權人會議中，以重大事項應備之條件，正式通過「上訴人向區分所有權人所預收之管理費餘額及補助管理基金」同意撥入管理委員會存戶之決議，符合協議書第壹條第五項規定之義務後，方得向上訴人請求履行協議書第貳條之義務，惟被上訴人迄未提出相關會議決議紀錄，被上訴人當無權請求上訴人先履行協議書第貳條第三項第三款給付三十六萬元之義務。㈢就被上訴人請求蔡明宏等人預繳管理費二十二萬元部分，該代收款項，依當時協議應已包含於協議書第貳條第三項第三款之三十六萬元中，被上訴人不應重複計算。又被上訴人請求積欠管理費部分，上訴人承認依照住戶規約規定，應給付管理費，對於被上訴人主張上訴人擁有之戶數亦不爭執，惟其中店二九六之部分，上訴人早於八十五年間即出租予訴外人郭金柳，被上訴人應向郭金柳收取管理費。另被上訴人請求之停車位清潔費部分，上訴人承認依照住戶規約規定，應給付清潔費，惟因為被上訴人至今僅給予上訴人一個遙控器，其餘車位無法使用，並且私下給予其他住戶遙控器，竊佔上訴人二十餘個停車位，故此部分費用被上訴人不得請求。㈣上訴人自八十六年四月至八十八年五月代管「壯觀羅馬帝王區大廈」，共計墊支管理費及維修費用三百八十萬零五千四百五十六元，扣除上訴人於代管期間收受之管理費三百二十萬元，仍不足六十萬元零五千四百五十六元，故縱認上訴人對被上訴人負有債務，上訴人亦得以上開金額主張抵銷等語，資為抗辯。
三、原審對被上訴人之請求，判決上訴人應給付八十二萬六千六百一十一元，及自九十年十月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並應自九十年九月一日起按月於每月一日給付被上訴人一萬六千二百一十八元，並駁回被上訴人其餘之訴及該部分假執行之聲請，且就被上訴人前揭勝訴部分，分別酌定相當擔保金額，准予假執行及免為假執行。上訴人就其敗訴部分聲明不服，求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分均廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢若受不利判決，上訴人願供擔保請准宣告免為假執行。而被上訴人於本院答辯聲明為：上訴駁回。（至被上訴人敗訴部分，未據聲明不服）
四、被上訴人主張兩造於八十八年六月二十日曾簽訂協議書，依該協議書第貳條第三項第三款約定，上訴人應將被上訴人大樓住戶所預繳之管理費暨輔助管理基金第三期款總計三十六萬元移交予被上訴人。且上訴人於被上訴人成立之前，曾代收蔡明宏等十一住戶所預繳之管理費，每戶二萬元，總計二十二萬元。又上訴人尚擁有以下戶數，且未給付下述管理費：⑴戶號店二九六，共積欠八十八年六月至十一月六個月管理費，總計六千四百四十四元，該戶於八十八年十一月二十三日過戶予訴外人郭金柳。⑵店一一○，共積欠八十九年五月至九十年三月十一個月管理費，總計九千五百二十六元。⑶Ａ一二六及Ｂ一二八之十一樓，共積欠八十八年六月至八十九年二月九個月之管理費，總計八千零三十七元，該戶於八十九年二月十四日過戶予訴外人陶榮德。⑷Ｈ一一六之五樓，共積欠八十八年六月至九十年八月二十七個月管理費，總計四萬一千九百零四元。以上管理費共計六萬五千九百十一元。另上訴人於被上訴人管理大廈中擁有停車位四十七個，每個停車位每月應支付三百元之清潔費，上訴人給付積欠至九十年八月三十一日之清潔費共三十八萬零七百元，及自九十年九月一日起之清潔費亦未繳納之情，為上訴人所不爭執，堪信為真實。
五、至被上訴人請求上訴人給付上開款項，則為上訴人所爭執，並以前開情詞置辯，是本件之爭點為：
㈠被上訴人於八十七年十二月三十日召開之第一次區分所有權人會議，決議人數是
否合乎公寓大廈管理條例第二十九條規定？於該次會議中選任之管理委員會是否合法成立，具備公寓大廈管理條例第三十五條第一項規定之當事人能力？㈡被上訴人是否於履行其協議書義務後，方得請求上訴人為協議書內容之給付？㈢上訴人預收李麗珠之管理費是否已經包含於兩造八十八年六月二十日協議書內？㈣店二九六之管理費應向訴外人（即承租人）郭金柳收取，或向上訴人（即出租人
）收取？㈤被上訴人未全數交付停車位之遙控器與收取清潔費是否立於對待給付關係？㈥上訴人提出六十萬元零五千四百五十六元抵銷之抗辯，是否有據？
六、經查：㈠被上訴人於八十七年十二月三十日召開之第一次區分所有權人會議決議人數是否
合乎公寓大廈管理條例第二十九條規定？於該次會議中選任之管理委員會是否合法成立，具有公寓大廈管理條例第三十五條規定之當事人能力？經核閱本院九十一年度上訴字第一八四二號歷審刑事卷宗，查：
⑴壯觀羅馬大樓帝王區於八十七年十二月三十日召開第一次住戶區分所有權人大會
，會中成立管理委員會，並將相關區分所有權人名冊、會議決議、管理委員名冊、會議簽到紀錄、住戶規約及組織章程送請地方區公所備查，經高雄市楠梓區公所同意備查在案，有高雄市楠梓區公所九十二年三月二十八日高市楠區民字第０九二０００二九三六號函在卷可稽（本院卷第一五三頁至一八四頁），依上開備查資料中之申請書檢查表及會議簽到所示，壯觀羅馬大樓帝王區當時之住戶共有一百八十七戶，出席當次所有權人會議之人數有一百三十五人，已符合公寓大廈管理條例第二十九條區分所有權人會議決議最低法定人數之相關規定。
⑵上開會議簽到紀錄中黃勝洪（八十八年一月八日取得）、黃靜鳳（八十八年三月
十九日取得）、廖玲（八十八年三月九日取得）、蔡惠琴（八十八年一月十九日取得）、李智英（八十八年二月七日取得）、張美祝（八十八年三月二十九日取得）、林美慧（八十八年一月八日取得）、鄭呈仕（八十八年二月十九日取得）、余麗鳳（八十八年一月十九日取得）、童德明（八十八年一月二十八日取得）等十人係於八十七年十二月三十日上開會議後，方取得區分所有權人之身分，有建物登記所有權狀十件在卷可稽（臺灣高雄地方法院檢察署九十年度發查字第四五五七號卷第十五頁至二二頁），故不論上開黃勝洪等人是否確曾出席當次會議，其等均應於上開簽到人數中予以剔除計算。另訴外人謝美娥非壯觀羅馬大樓之住戶，亦有前開住戶名冊附卷可參（本院卷第一六二頁背面至一七０頁背面）；訴外人廖文吉於八十七年七月二十日已死亡，其於同年十二月三十日已非區分所有權人，亦有建物登記謄本附卷可稽（臺灣高雄地方法院九十一年訴字第二０九二號刑事卷第一二六頁），是其二人亦應於上開簽到人數中予以剔除，故上開會議簽到人數一百三十五人中扣除上開十二人外，尚有一百二十三人。
⑶又住戶黃素惠、顏惠珍、張明雄、陸秀佳、吳美英、伍建龍等人係委託伍秋燕出
席，陳秀寬、張月令、郭亮灼、郭玲珍等人則係委託郭福吉出席，業據證人郭福吉、張月令、陳秀寬於本院審理時證述屬實（本院卷第一二０頁至第一二四頁），上訴人空言否認上開住戶曾委託郭福吉、伍秋燕出席開會云云，未舉證以資證明，不足採信。上訴人復主張住戶鄭呈仕、陳蓮花、蔡秀梅、徐文雄、涂盛祥、陳麟祥、王蔣秀金並未出具委託書委託他人出席開會，亦未提出證據以實其說，亦不足採。
⑷上訴人雖主張會議簽到紀錄中蔡振峰、陶榮德、蔡純粟、葉志禧、石建國、陳金
枝、蘇卻、莊永昌、林金塗、陳清沙、陳麗鎔、李基福、邱玉輝、劉振雄、江順舟、凌里娟、巫錦香、陳佑昇、彭玲玲、晏明儀、高志文、吳敬業、吳裕惠、黃劉璧娥、黃美玲等人之簽名與其等於買賣契約書上親筆之簽名完全不符，可證其等於會議紀錄上之簽名係遭偽造，及住戶賴意萍於開會當時人在台北，並未南下，會議紀錄上之簽名係遭偽簽云云，然上訴人均未舉證以實其說，自難信為真實。
⑸至證人涂國禎即當時壯觀羅馬大樓帝王區保全公司之督導員雖證稱：「當時會議
時，我派到現場全程參與」、「（問：當時區分所有權人到場的人數約有多少？）我知道當時人數少之又少」、「（問：為何有這些補簽的情形？）當時開會時我是看到第一份資料，這第二份資料我沒有看到，何時補簽的我不知道」「（問：你每天都有到那邊作督導，你有否親眼看到簽到表放在服務台？是否有親眼看到住戶作補簽的動作？）我到大樓時確實有看到簽到表放在服務台上面，但沒有看到住戶補簽的動作」等語（本院九十一年度上訴字第一八四二號刑事卷卷八十九年四月二十二日言詞辯論筆錄），並未言明當時參與開會之確切人數，故亦難以證人涂國禎之證言遽認壯觀羅馬大樓帝王區第一次區分所有權人會議不符法定人數之規定。
⑹綜前觀之，依被上訴人送請高雄市楠梓區公所備查之申請書檢查表上所載，壯觀
羅馬大樓住戶為一百八十七人，八十七年十二月三十日出席第一次區分所有權人人數為一百三十五人，扣除黃勝洪等十二人外，出席開會人數尚有一百二十三人，已超過住戶人數之二分之一，符合公寓大廈管理條例第二十九條之規定，故於該次會議中決議成立之管理委員會業經合法成立，並無上訴人所稱第一次區分所有權人會議決議之瑕疵是否得補正之問題，進而依據公寓大廈管理條例第三十五條第一項規定，被上訴人有當事人能力。
㈡被上訴人是否於履行其協議書義務後，方得請求上訴人為協議書內容之給付：
兩造於八十八年六月二十日所定之協議書（本院卷第五四頁），其第壹、貳條固分別為被上訴人及上訴人所應各自履行之事項，而被上訴人依協議書第貳條第三項第三款請求上訴人給付第三期款三十六萬元。該協議書第貳條第三項雖載「甲方（即被上訴人）正式完成第壹大項一至五項，且經區分所有權人同意預收管理費餘額及補助管理基金移撥入管理會存戶之決議後，乙方（即上訴人）應依後列方式分期移撥預收管理費餘額及補助管理基金於甲方」，惟被上訴人則表示其已履行上開第壹條第一至五項之義務，並提出其名義之金融帳戶為證（本院卷第六四頁），參之上訴人自認業已支付被上訴人上開第貳條第三項第一、二款之第一期及第二期款，各六十九萬元予被上訴人（原審卷第一六○頁背面），顯見被上訴人所述其已履行上開第壹條第一至五項之義務一節，堪予採信，否則上訴人豈有支付第一、二期款項之理。從而，被上訴人依兩造協議書第貳條第三項第三款之約定，請求上訴人給付三十六萬元洵屬有據，足堪採取。
㈢上訴人預收李麗珠之管理費，是否已經包含於兩造八十八年六月二十日協議書內：
觀諸被上訴人所提出住戶各項地政稅費明細單、收據等證物（原審卷第八至十一頁），住戶李麗珠係於八十八年十一月十九日繳納管理費，其繳款時間既係在協議書訂定之後，即無從認定已納入協議書之結算金額中，故被上訴人請求李麗珠部分二萬元為有理由。（餘被上訴人請求上訴人給付蔡明宏等十戶由上訴人代收之管理費二十萬元，業據原審判決駁回被上訴人之請求，未據聲明不服）。
㈣店二九六之管理費應向訴外人（即承租人）郭金柳收取，或向上訴人（即出租人）收取：
按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第十條第二項前段定有明文。查被上訴人請求上訴人應給付積欠至九十年八月三十一日為止之房屋管理費六萬五千九百一十一元，並請求上訴人自九十一年九月一日起，應按月於每月一日支付管理費二千一百一十八元部分，業據其提出管理費清潔費統計表一件、建物登記謄本五件、被上訴人組織章程暨住戶規約等件為證（原審卷第十二至二十頁），上訴人對於被上訴人主張之每月管理費金額、積欠月份均不爭執，而依前揭法條規定，管理費用之繳納義務人應為區分所有權人，倘區分所有權人將其房屋出租，其與承租人間縱有由承租人繳納管理費之約定，此亦為彼等間內部負擔管理費之問題，除有債務承擔之情形外，尚不得執此為由對抗被上訴人，是上訴人辯稱店二九六之管理費應向訴外人（即承租人）郭金柳收取云云，不足採取，被上訴人此部分之請求，自屬有據。
㈤被上訴人未全數交付停車位之遙控器與收取清潔費是否立於對待給付關係：
⑴按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一
之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院五十九年台上字第八五○號著有判例可資參照。查被上訴人請求上訴人給付積欠至九十年八月三十一日為止之停車位管理清潔費三十八萬零七百元，並請求上訴人自九十一年九月一日起，應按月於每月一日支付清潔費一萬四千一百元部分，業據其提出欠繳汽車清潔費統計表一件、被上訴人組織章程暨住戶規約為證（原審卷第二一頁），上訴人對於被上訴人主張之每月清潔費金額、積欠月份並不爭執。而被上訴人大樓管理費或清潔費之繳納義務，乃係基於全體住戶所共同訂立之住戶規約所約定（被上訴人住戶規約第壹部分第十條第一項第二款、第參部分第五條參照），被上訴人僅係承住戶決議加以執行而已，是被上訴人是否有善盡管理之義務，與上訴人繳交規費之義務，二者之間並非基於同一之雙務契約而發生，亦非立於互為對待給付之關係，故上訴人尚不得以被上訴人僅交付一個遙控器，未全數交付遙控器為由而拒絕給付清潔費。
⑵況上訴人並非全無使用被上訴人大樓之停車位，上訴人尚向佔用其停車位之其他
住戶收取每月二千元之租金，此有上訴人提出張月令等人之承諾書三紙在卷可證（原審卷第二二四頁至二二六頁），且證人張月令、陳秀寬於本院到庭證述：伊等原向上訴人承租停車位，但因期限屆滿，沒有再續租，就繼續停，但已經與上訴人和解，被上訴人並無授權他們停車等語屬實（本院卷第一二五至一二六頁），則被上訴人並無上訴人所稱擅將停車位出租予住戶使用之舉，是上訴人前開所辯不足採信，故被上訴人就上訴人應支付之停車位清潔費三十八萬零七百元，及自九十一年九月一日起，應按月於每月一日支付清潔費一萬四千一百元部分之請求，即堪採取。
㈥上訴人提出六十萬元零五千四百五十六元抵銷之抗辯，是否有據？
上訴人復主張自八十六年四月至八十八年五月代管「壯觀羅馬帝王區大廈」，共計墊支管理費及維修費用三百八十萬零五千四百五十六元一節，雖據其提出會計帳冊影本為證（本院卷第七五至一００頁），惟為被上訴人所否認。又觀諸上訴人提出之會計帳冊所載，其上所支出之各項管理費及修繕費等雜項費用，支出日期為八十六年四月至八十八年五月，而兩造就管理費餘額及補助管理基金給付之協議日期為八十八年六月二十日（本院卷第五四頁），則縱認上訴人確曾為被上訴人墊支上開管理費及維修費用，亦已經包含於上開協議範圍之內，方符常情，故上訴人以其墊支之管理費及維修費用三百八十萬零五千四百五十六元，扣除上訴人於代管期間收受之一百六十戶管理費三百二十萬元後，仍不足六十萬元零五千四百五十六元，於此範圍內主張抵銷云云，並無理由，不足採信。
㈦由上以觀，被上訴人請求上訴人給付八十二萬六千六百一十一元（計算式：
36000＋20000＋65911＋380700＝826611），及上訴人應自九十年九月一日起按月於每月一日給付被上訴人一萬六千二百一十八元（店一一○、Ｈ一一六五樓之管理費及四十七個停車位清潔費，計算式：2118＋14100＝16218），洵屬有據。
七、綜上所述，被上訴人本於前開協議書約定、組織章程暨住戶規約、公寓大廈管理條例之規定，請求上訴人給付八十二萬六千六百一十一元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年十月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，且上訴人應自九十年九月一日起按月於每月一日給付被上訴人一萬六千二百一十八元，為有理由，應予准許。原審判就前開應准許部分，命上訴人為給付，並為假執行之宣告，即屬正當，上訴意旨指摘原判決不當，請求廢棄改判，並無理由，應予駁回。又上訴人上訴之利益未滿一百五十萬元，不得上訴第三審，於本院判決後即告確定，自無宣告免為假執行之必要，是上訴人聲明願供擔保請求免為假執行，亦應駁回。至本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決之結果無影響，毋庸再予逐一審酌論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十四 日
臺灣高等法院高雄分院民事第一庭~B1審判長法官 黃金石~B2 法官 吳登輝~B3 法官 魏式璧右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B法院書記官 唐奇燕中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十四 日