臺灣高等法院高雄分院民事判決 九十二年度上易字第三一八號
上 訴 人 國城建設股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 丙○○
乙○○被上訴人 美麗國城大廈管理委員會
設法定代理人 甲○○ 住訴訟代理人 吳臺雄律師當事人間請求給付清潔費事件，上訴人對於民國九十二年十月九日臺灣高雄地方法院九十二年度訴字第一四○九號第一審判決提起上訴，本院於九十三年二月十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人係坐落於高雄市○○區○○路○○○號「美麗國城大廈」（下稱系爭大廈）之管理委員會，上訴人則係系爭大廈其中之店二十七、店二十八等二間房屋之區分所有權人及地下二層八十五位停車位（機械停車位八十二位、平面停車位三位）之使用權人，依住戶管理規約約定每車位（不分機械式抑或平面式）應按月繳納清潔管理費新臺幣（下同）三百元予被上訴人。而自民國八十七年九月一日起，被上訴人與訴外人東堉機電企業有限公司（下稱東堉公司）簽訂「機械停車設備保養合約」，由東堉公司維修保養系爭大廈地下二層二百一十二個機械停車位，原約定每車位每月維修保養費為二百七十元，嗣被上訴人決議自八十八年四月起，每月向機械車位所有人收取之維修保養費降為二百元，因此，自八十八年四月起，系爭大廈內機械停車位使用權人應按月繳納維修保養費二百元，與前開車位清潔管理費合計每車位每月應繳納五百元予被上訴人。詎上訴人自八十八年四月份起至九十年九月份止之停車位清潔管理費及維修保養費共一百二十五萬七千元，仍未據繳納，被上訴人自得依公寓大廈管理條例第二十一條及前開住戶管理規約之約定，僅請求上訴人給付被上訴人一百二十四萬五千元，及自起訴狀繕本送達之翌日即九十二年六月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人無法提出制訂系爭住戶規約之區分所有權人會議紀錄，即無法證明系爭住戶規約之訂定過程為合法。且系爭停車位應屬「約定專用」部分，而依公寓大廈管理條例第三條第五款「約定專用」指「公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」是以法律上允許對於共有物經區分所有權人約定同意後得為特定區分所有權人專用，亦即約定專用人就共有或共同使用部分經區分所有權人同意後，對該部分有使用權。且按公寓大廈管理條理第十條第一項「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」，第二項「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」，法條規定將「專有」及「約定專用」與「共用部分」及「約定共用部分」分別於第一、第二項規定，顯見其立法意旨係在使二者有所區別，依區分所有權人使用之不同而異其應負擔之責任。第一項強制規定該等費用為約定專用人之義務及權利，苟無非法使用之情事，並非全部區分所有權人及管理委員會得加以干涉。是管理委員會自無權向約定專用人收取修繕、管理、維護費用。況被上訴人未徵得上訴人之同意，即擅自與東堉公司簽約，約定之維護保養費亦屬過高，而上訴人從未使用過系爭停車位，依「使用者付費」原則，上訴人亦無給付之理等語，資為抗辯，並聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、被上訴人主張其係系爭大廈之管理委員會，上訴人則擁有系爭大廈其中之店二十
七、店二十八等二間房屋之區分所有權及地下二層停車位共八十五位，其中機械停車位八十二位、平面停車位三位，而被上訴人與東堉公司就機械停車位部分簽訂「機械停車設備保養合約」，由東堉公司維修保養系爭大廈地下二層二百一十二個機械停車位，約定每車位每月維修保養費為二百七十元，而上訴人自八十八年四月份起至九十年九月份止之停車位清潔管理費及維修保養費共一百二十四萬五千元，仍未據繳納等情，為上訴人所不爭執，並有被上訴人所提系爭大廈組織章程暨住戶規約、報備證明、保養合約書、統一發票、車位所有權人名冊、車位所有權人欠繳保養清潔費統計表等各一份為證，自堪信為真實。惟上訴人則以前揭情詞置辯。是本件之爭執點在於：㈠被上訴人所提出之系爭規約，是否為真實？有何效力？㈡被上訴人是否有權向地下室停車位約定專用人收取修繕、管理、維護費用？
四、被上訴人所提出之系爭規約，是否為真實？有何效力？按公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。而報備資料有：一、訂定規約時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊。二、訂定規約時之區分所有權人會議會議紀錄。三、規約內容；此分別經公寓大廈管理條例第二十六條及公寓大廈管理條例施行細則第九條定有明文。再按公寓大廈管理組織申請報備處理原則第三條、第四條及第五條第一項亦規定，公寓大廈管理委員會主任委員向主管機關報備時，應備其下列文件：一、申請書表。二、訂定規約時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊。三、訂定規約時之區分所有權人會議會議紀錄。四、規約。五、公寓大廈或社區區分所有標的基本資料。申請案件經查文件齊全者，由受理報備機關發給同意報備書。亦即，起造人或管理委員會將規約送交主管機關報備時，應將前開出席者名冊、會議記錄、規約內容等文件一併送交備查，經核無誤始同意報備並發給證明書類。而經高雄市楠梓區公所九十二年八月五日高市楠區民字第０九二０００七八０六號函覆，系爭大廈業於八十五年報備完畢，並業已發給「公寓大廈管理組織報備證明」（八七高市楠區民字第一０五九四號），惟該報備申請之相關資料業因逾公文存檔五年時限而銷毀等語，足見系爭規約訂立之會議記錄及出席者名冊現雖已不復存在，但於報備當時，前開資料確曾經系爭大廈主管機關即楠梓區公所審查後，始同意核備並發給報備證明。且證人陶嗣雄即系爭大樓八十五年第一屆主任委員到庭證稱：（提示美麗國城大廈組織章程暨住戶規約，這是何時訂定？）這是八十五年所訂定的。當時是有經過住戶三分之二的同意，而且每一個人都有發一本住戶規約給他們，並且向區公所呈報。住戶從八十五年之後到現在，已經是第八屆的管理委員會都一直援用原始規約、、、等語。另證人陳義男及系爭大樓監委到庭證稱：（是否瞭解停車位費用如何收取？）每個停車位的維修費二百元，管理費用三百元。（提示美麗國城大廈組織章程暨住戶規約，這確實是八十五年訂定的？）我在八十五年第一屆時也是擔任監委，這份規約是八十五年所制訂的。（管理委員會是否有與東堉機械企業有限公司訂立保養契約？）我是監委，確實有訂立這份契約，到九十年九月之前，每戶的保養契約，還是要二百七十元，經過我們爭取，從九十二年開始才每戶一百八十元等語。（見本院卷第九十一、九十二頁），顯見系爭規約確屬真實，是上訴人徒以被上訴人未提出系爭規約訂立時之區分所有權人會議紀錄，遽指規約之訂立過程不合法，並不足採。而依系爭大廈住戶規約第四章第十八條所載：「五、管理費收費標準依用途區分如下：空戶收費標準同已駐戶‧‧‧３、車位管理費出租（機械與平面）每部每月一千五百元，地下二層清潔與管理費用三百元」。是關於系爭八十五位停車位（不論機械式抑或平面式）之清潔及管理費用，既經訂明於此住戶規約內，亦經合法表決通過，並經主管機關核備在案，上訴人即應受其拘束而須按月繳納每個停車位三百元，至為明確，所辯尚難採酌。
五、被上訴人是否有權向地下室停車位約定專用人收取修繕、管理、維護費用？按共同部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第十條第二項定有明文。且管理委員會之職務包括共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，亦經同條例第三十四條第一款明定。另按地下室如依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有。（最高法院八十八年度台上字第一五五三號著有判例可資參照）。再依被上訴人所提之系爭大廈組織章程暨住戶規約，其中第七章之系爭大廈組織章程第十二條第五款及第十四款關於被上訴人之執掌，均訂名包括「議訂及執行其他一切有關社區、大廈住戶公共利益興革事項」、及「共有部分之清潔、維護、保存、修繕及設備改良」，且規約第四章第十八條第二款亦訂有「管理費用等以交屋完成日為起算日，交屋前由建設公司或前任區分所有權人負擔」。是以，系爭大廈之地下室停車位本質上屬大樓之共同使用部分，附屬於各區分所有權人所共有，而屬被上訴人執掌修繕、管理、維護之範圍，被上訴人即得本此執掌及依前開被上訴人組織章程第十二條第五款、第十四款之規定，與東堉公司就機械停車位部分訂立維修保養契約，並得依前開公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，令使用機械停車位之區分所有權人，平均分擔此機械停車位之維修保養費用。而依被上訴人與東堉公司訂立之機械車位維修保養合約書所示，保養費用金額為每車位每月二百七十元，則被上訴人依此比例向上訴人請求給付每車位每月二百元，亦無不合。至於上訴人主張上開停車位為約定專用部分，依公寓大廈管理條例第十條第一項之規定，其修繕、管理、維護，應由約定專用部分之使用人為之，因認被上訴人並無權修繕、管理、維護云云，惟查，就系爭地下室停車位，既經住戶區分所有權人所開會成立之大廈組織章程暨住戶規約約定由管理委員會職掌，已如前所述，則被上訴人即得本此職掌，與東堉公司就機械停車位部份訂立維修之契約，況本大廈為上訴人興建，地下二層機械停車位共二一二位，為左右橫移、上下升降連動式，與其他住戶車位互相連動，無法分割或獨立操作，為上訴人所不爭執，則被上訴人為共有物之清潔、維護、保存、修繕，即須就全部停車位定期保養維護以保持馬達正常運轉，是被上訴人向上訴人收取機械維修保養費，自屬有據。上訴人此部份之辯解，顯不足採。另上訴人辯稱其擁有之前開停車位，皆未曾使用，依「使用者付費」原則其自無給付管理費之理云云。惟查，前開公寓大廈管理條例第十條第二項及系爭大廈住戶規約既就系爭車位管理、修繕費用之繳納定有明文，上訴人即應受其拘束，此不因上訴人是否確實有使用係爭車位而有不同。是其此項抗辯，亦非可採。
七、綜上所述，系爭停車位既係約定上訴人所使用，則系爭八十二位機械停車位自八十八年四月份起至九十年九月份止之維修保養費用四十九萬二千元，系爭八十五位停車位自八十八年四月份起至九十年九月份止之清潔管理費用共七十六萬五千元，合計共一百二十五萬七千元，是被上訴人依公寓大廈管理條例第十條第二項及系爭大廈住戶規約第十二條、第十八條之規定，僅請求上訴人給付其中費用一百二十四萬五千元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即九十二年六月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。是原審判決命上訴人如數給付，並為假執行與免為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十六 日
民事第二庭~B1審判長法 官 簡色嬌~B2 法 官 陳真真~B3 法 官 沈建興正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十六 日~B法院書記官 林明威