臺灣高等法院高雄分院民事判決 九十二年度上易字第三一三號
上 訴 人 丁○○
丙○○兼訴訟代理人 乙○○被 上訴 人 甲○○訴訟代理人 楊昌禧律師當事人間請求返還車位事件，上訴人對於民國九十二年九月十八日臺灣高雄地方法院九十二年度訴字第七七四號第一審判決提起上訴，本院於九十三年四月十四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段二小段二三一五號土地上「博愛巨星大廈」（下稱系爭大廈）中同段三０六二建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號十五樓房屋及共同使用部分即同段三０六五建號應有部分萬分之四四九為伊所有。系爭大廈地下二層停車場為該大樓之共同使用部分，伊於八十年一月十日購買上開建物時，同時購買如原判決附圖所示編號第三十四、三十九號停車位（下稱系爭停車位），系爭停車位應歸伊所有。縱認伊對系爭停車位無單獨所有權，惟系爭大廈之出賣人，保留地下一、二層停車空間之專用權，規劃停車位，分別附隨於專有部分出賣，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束。伊因購買並登記取得地下一、二層共用部分停車空間之應有部分，對系爭停車位有專用權，被上訴人無正當權源占用系爭停車位等情。爰依民法第七百六十七條規定及分管契約之法律關係，求為判決上訴人應將系爭停車位遷讓返還予伊。原審判決上訴人全部敗訴，被上訴人於本院聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：上訴人丁○○於八十一年間向佶慶房屋公司購買系爭大廈中門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號六樓房屋時，即附有系爭停車位。而被上訴人係系爭大廈建築商負責人之配偶，除有建築商發給之停車證外，無法證明系爭大廈區分所有權人間就停車位有分管協議。且依被上訴人所稱系爭停車位在共同使用部分中之應有部分萬分之十五計算，每個停車位面積不過五．八五平方公尺，與實際測量系爭大廈停車位面積分別為十二．九四平方公尺或十五平方公尺不符，超過五．八五平方公尺部分，豈非無所有權，如何得以認定被上訴人在系爭車位上有所有權。又系爭大廈使用執照所載之停車位僅三十八個，何來編號三十九之停車位等語，資為抗辯。上訴人於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、經查被上訴人係坐落高雄市○○區○○段二小段二三一五號土地上「博愛巨星大樓」中同段三０六二建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號十五樓房屋及共同使用部分即同段三０六五建號應有部分萬分之四四九之所有權人；上訴人丁○○為系爭大廈同段三０五三建號門牌高雄市○○區○○路○○○號六樓房屋及共同使用部分即同段三０六五建號應有部分萬分之二九四之所有權人。系爭大廈全部公共設施僅編列一個建號即三０六五建號，而公共設施中地下一、二層空間經建築商六象建設股份有限公司（下稱六象公司）劃分為三十九個編號之汽車停車位，系爭編號三十四、三十九號停車位之面積均為十二．九四平方公尺，及其位置如原判決附圖所示，目前由被上訴人丁○○交予乙○○及丙○○使用等事實，均為兩造所不爭，並有建物登記謄本、高雄市政府地政處鹽埕地政事務所九十二年六月九日高市地鹽二字第０九二０００三九六六號函檢附系爭停車位之測量成果圖附卷可按，堪信為真實。且查上訴人丁○○上開六樓房屋及共同使用部分之應有部分，原係訴外人董須萍、朱邁逵向六象公司所購，嗣轉售予訴外人中僑國際開發育樂企業有限公司（下稱中僑公司），再由中僑公司轉售予丁○○等情，有高雄市政府地政處鹽埕地政事務所函送之所有權移轉登記檔案影本附卷可稽，亦堪信實。至系爭大廈地下一、二層停車位實際規劃為三十九個編號之停車位，與使用執照上記載三十八個停車位固然不符，惟此係因編號十三號停車位之空間足供二部汽車停放，六象公司將之劃分出編號十四號停車位，與編號十三號停車位共用同一出入口，乃規劃為子母車位出售等情，有被上訴人提出為上訴人所不爭之設計圖及照片三張附卷可按（原審卷第一三九、一四０頁），上訴人抗辯系爭大廈使用執照所載之停車位僅三十八個，何來編號三十九之停車位等語，尚屬誤會，先予敘明。
四、兩造爭執之事項：㈠被上訴人就系爭停車位有無所有權或專用權？㈡上訴人占用系爭停車位有無正當權源？
五、關於系爭停車位權屬部分：㈠按區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出
賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束，僅專用權人使用該專用部分不得違反共有物之使用目的，致妨害大樓及住戶之安全而已。（最高法院八十年度台上字第一一０四號判決參照）。又共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在（最高法院四十八年台上字第一０六五判例參照）。是公寓大廈管理條例實施前，區分所有建築物之建築商，於出售其區分所有權時，以契約約定將該建築物之特定共用部分供特定區分所有權人使用，倘無違反強制或禁止之規定，成立分管契約，各區分所有權人及其受讓人，應受其拘束。
㈡查系爭大廈之出賣人六象公司係於公寓大廈管理條例實施前分層分戶出售系爭大
廈之區分所有建物，該大廈地下層固為該大廈各區分所有權人之共同使用部分，然依兩造所不爭之六象公司與承購戶所訂預定房屋買賣合約書第一條第一項第二款載明：「公共設施：包括樓梯間、電梯間、走道、門廳、受電室、發電機室、車道、法定屋頂突出物、水塔、機械室、康樂室、儲藏室等。」、第七條第二項載明：「本大廈之地下一、二層由乙方（即六象公司）規劃汽車停車位出售（另訂立預定停車位買賣合約書）甲方（即買受人）如未承購不得放置，否則以侵占論。．．又地下室規劃之機車位、康樂室（或健身房）、儲藏室、變電室等公共設施，由全體住戶共同使用，．．。」，及預定停車位買賣契約書載明：「立買賣契約書人．．．茲因地下室部分規劃停車位，以獨立使用權方式出售。．．」，參諸系爭大廈中如附表所示之建物（按：附表所載面積包含陽台面積），其中專有部分面積相同之建物區分所有權人，有附購一個停車位者，其共同使用部分（即三０六五建號）之應有部分，均較未附購停車位者增加萬分之十五等情，業據被上訴人提出建物登記謄本、車位預定買賣合約書在卷可稽。顯見六象公司分層分戶出售系爭大廈時，已約明地下室除規劃之機車位、儲藏室、變電室等公共設備為全體住戶共同使用外，其於地下一、二層之汽車停車位由六象公司保留專用權，分別附隨於專有部分出賣，而與各承購戶簽訂上開預定房屋買賣合約書，及與附購停車位之承購戶另簽訂上開預定停車位買賣契約書，嗣並以共同使用部分所登記權利範圍之差異，將地下一、二層停車位予以排除共用。則系爭大廈之區分所有權人，於向六象公司簽約購屋時即可由預定停車位買賣契約之內容，知悉六象公司有保留地下第一、二層停車位之專用權另行分別附隨於房屋出售之情形，而仍買受房屋，依前開說明，即應視為各停車位由附購該車位之特定區分所有權人專用之默示承認，此與共有物之約定分管相類，且無違反強制或禁止之規定，上訴人丁○○由原區分所有權人轉售而購得上開六樓房屋，自應受其拘束。
上訴人抗辯系爭大廈區分所有權人間未就停車位有分管協議云云，不足採信。
㈢被上訴人主張其向六象公司購買上開十五樓房屋時，有附購包括系爭停車位在內
之九個停車位，業據提出預定停車位買賣契約書一份、六象公司核發之車位停車證九張在卷可按。且依附表所示房屋之建物登記謄本及有附購停車位之承購戶所簽車位預定買賣合約書之記載，被上訴人上開十五樓房屋與如附表所示Ａ棟十樓、十二樓、十三樓、十四樓房屋，其專有部分面積均相同，該十樓、十二樓房屋各附購一個停車位，其共同使用部分之應有部分均較未附購停車位之十三樓、十四樓房屋增加萬分之十五，而被上訴人上開十五樓房屋，其共同使用部分之應有部分較未附購停車位之十三樓、十四樓房屋，增加萬分之一三五，按此應有部分比例增加之倍數計算，參以被上訴人與六象公司就系爭九個停車位有訂立預定停車位買賣契約書觀之，足認被上訴人主張其買受上開十五樓房屋時，有附購包括系爭停車位在內之九個停車位等語，洵屬有據。又系爭大廈地下一、二層停車位並非登記為區分所有權人單獨所有，乃屬共有，是被上訴人對於系爭停車位雖無單獨所有權，然按其共有之應有部分比例及分管契約，被上訴人對系爭停車位有使用收益之專用權，堪予認定。
㈣又系爭大廈之出賣人六象公司保留系爭大廈地下一、二層停車位分別附隨於房屋
出售，雖未於預定停車位買賣契約書上約明停車位之面積，惟系爭大廈之停車位，既非登記為買受人有單獨所有權，而屬共有，自無停車位面積與所有權登記面積不符之問題。且系爭大廈之各區分所有權人對於六象公司保留停車位之專用權，應視為默示承認，已如前述，則六象公司本得規劃停車位及其專用範圍而隨屋出售，特定區分所有權人亦因簽約附購特定編號之停車位而有專用權，自不因預定車位買賣契約書上未載明停車位之面積而否定系爭大廈地下一、二層停車位有分管之約定。又前開預定房屋買賣合約書及預定停車位買賣契約書之約定，雖屬定型化契約條款，惟並無疑義，且兩造均屬消費者，前開預定房屋買賣合約書及預定停車位買賣契約書亦非兩造間所簽訂，自無消費者保護法第十一條第二項規定之適用，上訴人主張依被上訴人共有之應有部分計算被上訴人所購停車位之面積，與系爭停車位之實際測量面積不符，認被上訴人不得就系爭停車位主張權利云云，自非可採。至六象公司因出售系爭停車位予被上訴人，而發給被上訴人停車證，並無不合，上訴人主張被上訴人係六象公司負責人之配偶，為被上訴人所否認，上訴人執此辯稱六象公司發給被上訴人停車證，係自己發給自己停車證云云，殊不足取。
六、關於上訴人占用系爭停車位有無正當權源部分：上訴人雖辯稱丁○○於八十一年間向佶慶房屋公司購買上開六樓房屋時，即附有系爭停車位云云。惟查丁○○買受上開六樓房屋時，其買賣價金並未包含系爭停車位價款，為上訴人所不爭（本院卷第七二頁），上訴人於另案本院九十年度上字第二一二號交還停車位等事件審理中亦陳明：「我們是向仲介公司買房屋，去向銀行貸款時，銀行人員幫我們換算應該有二個停車位，經我們向仲介公司詢問，他們說沒有停車位」（原審卷第一九０頁）。且丁○○於八十二年間曾因系爭停車位糾紛而對佶慶房屋公司職員鄭美月提起刑事詐欺告訴（台灣高雄地方法院檢察署八十二年度偵字第六八六五號），鄭美月於該案偵查中已供稱：「我有向他（指丁○○）說沒有停車位」（原審卷第一三六頁反面）；及該案證人即承辦代書張得浥亦證稱：「我問過張源政（即中僑公司當時出售房屋予丁○○之負責人）屋主，他也說沒有車位」（原審卷第一三八頁）。又丁○○所購上開六樓房屋與如附表所示同棟五樓房屋之專有部分面積相同，該五樓房屋有附購一個停車位，其共同使用部分之應有部分較上訴人上開六樓房屋增加萬分之十五，益證董須萍、朱邁逵向六象公司購買上開六樓房屋時，並未附購停車位，則丁○○輾轉買受上開六樓房屋，竟稱附有系爭停車位云云，顯非可採。至台灣高雄地方法院檢察署八十二年度偵字第六八六五號不起訴處分書，就丁○○買賣上開六樓房屋有無包含系爭停車位之認定，並無拘束本院之效力，上訴人執此抗辯該不起訴處分書可以證明丁○○購買之房屋有包括系爭停車位云云，亦不足取。是丁○○既未舉證證明其就系爭停車位有何正當權源，其以系爭停車位為其所有，將之交付上訴人丙○○、乙○○使用，均屬無權占有。
七、綜上所述，被上訴人就系爭停車位有專用權，上訴人無權占用系爭停車位，被上本於所有物共有權、分管協議之法律關係，請求上訴人將如原判決附圖所示編號
三十四、三十九號停車位騰空交還被上訴人，即屬正當，應予准許。原審判決上訴人敗訴，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。至兩造其餘主張及所舉證據，於判決結果不生影響，毋庸遂一論述，併此敘明。
八、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十八 日
民事第三庭~B1審判長法官 張國彬~B2法 官 鄭月霞~B3法 官 徐文祥正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十八 日~B1法院書記官 黃富美