臺灣高等法院高雄分院民事判決 九十二年度上易字第六四號
上 訴 人 甲○○
乙○○丙○○共 同訴訟代理人 陳慧敏律師複 代理 人 洪千琪律師被 上訴 人 丁○○當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國九十二年一月十七日臺灣高雄地方法院九十一年度訴字第四二○號第一審判決提起上訴並為訴之追加，本院於民國九十三年九月十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：上訴人於原審依調整租金之法律關係，請求判決被上訴人與原審共同被告己○○○、戊○○等人（上訴人於本院已撤回對己○○○、戊○○之起訴）向上訴人承租坐落高雄縣○○鎮○○段三二一之五地號部分土地，即門牌號碼高雄縣○○鎮○○街○○號建物（下稱系爭房屋）所在之基地（下稱系爭土地），面積約六十平方公尺之租金，自民國九十年一月二十四日起調整為每年新台幣（下同）十一萬八千八百元，原審判決其敗訴，上訴人提起上訴，於本院對於兩造就系爭土地之租賃關係有爭執，追加先位聲明求為判決確認兩造就系爭土地之租賃關係不存在，核屬訴之追加，雖未經被上訴人之同意，惟本院對上訴人備位聲明請求調整租金部分之裁判，應以兩造就系爭土地有租賃法律關係為據，依民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項但書第六款之規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、上訴人主張：㈠上訴人起訴主張：系爭土地為上訴人所共有，上訴人與原審共同被告己○○○、
戊○○等人就系爭土地有不定期租賃關係存在，惟系爭土地之價值歷年來已大幅調昇，每平方公尺公告現值高達六萬八千二百元，而系爭土地之每年租金仍援舊例僅五萬四千元，顯失公平，上訴人自得依民法第四百四十二條規定，請求增加給付租金，即依九十年七月系爭土地公告地價，按年息百分之十計算，請求調整租金為每年十一萬八千八百元。爰求為判決：被上訴人與原審共同被告己○○○、戊○○等人向上訴人承租系爭土地，面積約六０平方公尺之租金，自九十年一月二十四日起調整為每年十一萬八千八百元等語。
㈡原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，並於本院追加主張兩造之先祖就系爭土
地有租賃關係，惟僅口頭約定，故應視為不定期限之租賃，依民法第四百五十條第二項之規定，各當事人得隨時終止契約。且兩造各因繼承關係而繼受系爭土地之租賃關係。茲上訴人之父黃天在（九十年一月十九日死亡）生前曾向被上訴人表示系爭房屋損壞、牆壁倒塌後，即收回系爭土地，顯然已對被上訴人為附停止條件之終止契約，嗣因系爭房屋之右側牆壁於九十年五月間倒塌而條件成就，黃天在生前所為終止租賃契約之意思表示即生效，故系爭土地租賃關係於九十年五月間即不存在。倘黃天在終止契約不生效，惟被上訴人未給付九十年度之租金，上訴人自得依民法第四百四十條第一項規定，催告並終止系爭土地租賃契約，茲上訴人於九十一年一月二十四日起訴請求被上訴人拆屋還地時（上訴人於原審先位聲明請求拆屋還地部分，已於原審撤回起訴），即終止租約，故系爭土地租賃契約於九十一年一月二十四日已合法終止。又縱認上訴人終止契約亦不生效力，惟依民法第四百五十條第二項規定，伊得隨時終止契約，爰以上訴人於九十二年六月十七日當庭所提準備書狀之送達，向上訴人為終止契約之意思表示，該書狀業經被上訴人於是日收受而發生終止契約之效力。故系爭土地租賃關係已因其父黃天在生前所為終止契約，或因其終止契約而不存在。又系爭土地出租之初，並未丈量面積，經原審囑託地政機關測量系爭房屋所占系爭土地之面積，因測量基準不同而有三種面積，經兩造於本院協商不爭執系爭房屋占用系爭土地之面積為
七三．一四平方公尺。㈢上訴人於本院之聲明：
⒈先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就系爭土地，面積七三．一四平方公尺之租賃關係不存在。
⒉備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人向上訴人承租系爭土地，面積七三．一
四平方公尺之租金，自九十年一月二十四日起調整為每年十四萬四千八百十七元。（上訴人請求增加給付之租金數額，超過其於原審請求增加給付之租金數額部分，核屬聲明之擴張，雖亦屬訴之追加，但不必經被上訴人同意）
二、被上訴人則以：伊之曾祖父劉石頭於日據時代，向上訴人之先租承租系爭土地，建造系爭房屋，而成立不定期租賃契約。伊因繼承而取得系爭土地之租賃權，上訴人迄未合法終止契約。嗣伊於九十年十一月三十日欲支付租金時，上訴人竟以其父黃天在於九十年一月十九日死亡為由而拒收租金，伊不得已乃向法院辦理提存，並未欠繳租金。又系爭房屋之右側牆壁因九十年間大雨不斷，造成局部自然毀損，基於保護住屋之安全，理當修護，並無房屋倒塌之事實。又近年來，台灣地區經濟不景氣，旗山地區自八十五年起房地產價格下跌，系爭土地價格並無昇高，上訴人請求調整增加租金，實屬不當等語，資為抗辯。並於本院聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地係上訴人因繼承而共有，前經上訴人之高祖父黃雲政出租予被上訴人之
曾祖父劉石頭使用，租金每年繳交一次，租期逾一年，未訂立書面契約，視為不定期租賃契約，兩造各因繼承關係而繼受系爭土地租賃契約之權利義務。且系爭土地租賃契約，曾於八十五年間調整租金，由每年四千零五十元調高為每年五萬四千元。
㈡系爭土地上建有未保存登記之系爭房屋一棟，面積七三．一四平方公尺。並有土地登記謄本及複丈成果圖附卷可稽。
五、兩造爭執之事項：㈠先位主張部分：系爭土地租賃契約是否已合法終止？㈡備位主張部分：上訴人得否請求增加租金？
六、關於先位主張部分：㈠上訴人主張兩造就系爭土地有不定期限之租賃契約存在，依民法第四百五十條第
二項之規定，伊得隨時終止契約云云，被上訴人辯稱伊之曾祖父劉石頭生前向上訴人之高祖父黃雲政承租系爭土地建造系爭房屋使用，伊因繼承而繼受系爭土地租賃契約，迄未合法終止，系爭房屋亦由伊繼承取得等語。上訴人另主張系爭房屋係其高祖父黃雲政所建，嗣由黃雲政之子黃如院出售予劉石頭，系爭土地則由黃雲政出租予劉石頭，劉石頭死亡後，由其子繼承系爭房屋，五十八年間由被上訴人之父劉福雙（八十五年四月二十日死亡）買下系爭房屋，劉福雙並繼續繳納系爭土地之租金給伊父黃天在等語。查縱認上訴人就系爭房屋之建造及轉讓之主張屬實，惟按違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質（最高法院九十一年台上字第二一五四號判決參照）。且系爭房屋係未保存登記之違章建築，亦為兩造所不爭，則系爭房屋縱係上訴人之高祖父黃雲政所建，惟被上訴人曾祖父受讓系爭房屋後，逕向土地所有人黃雲政租用該基地，自無礙租地建屋之本質。又按民法第四百五十條第二項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，關於租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，自無民法之適用。是系爭土地之租賃關係既無礙租地建屋之本質，自非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，而無民法之適用。故上訴人主張系爭土地租賃契約之各當事人，依民法第四百五十條第二項規定，得隨時終止契約，並謂其父生前所為終止契約，於00年0月0生效，如否，其於九十二年六月十七日在原審另以準備書狀之送達向上訴人為終止契約之意思表示，亦於是日被上訴人收受該書狀時生效云云，均非可採。
㈡又證人即上訴人之姑姑李黃嬰敏於本院雖證述：我聽我父親黃枝發及我祖父黃昌
說，系爭房屋出賣時就已言明，如果房屋倒塌，即不得再興建，系爭土地應予歸返等語，惟李黃嬰敏係轉述黃枝發與黃昌之陳述，並未親自見聞契約當事人約定之事實，其證詞不具證據能力。而證人即上訴人另位姑姑黃嬰珍於本院證述：民國五十八年左右，黃天在向丁○○之祖父言明，系爭房屋如果倒塌，他就要收回系爭土地，丁○○之祖父有答應，當時我在家，我有聽到等語，縱認屬實，然系爭房屋並無倒塌，業經原審現場勘驗屬實，並有勘驗之現場照片四張及被上訴人所提照片二張附卷可稽（原審卷第一七九、本院卷第七四頁）。雖上訴人提出照片影本五張（本院卷第五九、六０頁），證明系爭建物於九十年五月間已倒塌，惟該照片僅足證明系爭房屋之右側牆壁毀損，不能證明該房屋倒塌。雖上訴人另提出高雄縣政府函二件，謂被上訴人就系爭房屋西側承重牆全部拆除，豎立五支鐵管為柱，柱間以角鐵及鍍鋅鐵板包裹為牆，東側舊有承重牆，另新立五支鐵管為柱，柱腳均固定於混凝土內，柱頂以鐵架聯接為樑，鐵管間以角焊接，構成完整之框架結構承載舊有屋重，已達建築法第九條規定之修建行為等情（本院卷第一０二、一０三），仍不能證明系爭房屋已倒塌，且契約當事人間並無不能整修之約定，上訴人主張被上訴人以違建方式阻止系爭房屋之倒塌，應視為系爭房屋已倒塌，亦不足取。故上訴人主張系爭房屋於九十年五月已倒塌，依其父黃天在與被上訴人之祖父0生前之約定，系爭土地租賃契約於該屋倒塌時即終止，或契約年限屆滿，依土地法第一百零三條第一款規定，伊得收回土地云云，要非可採。
㈢上訴人另主張被上訴人積欠九十年度之租金未付，其於九十一年一月二十四日起
訴請求被上訴人拆屋還地時，已終止租約，故系爭土地租賃契約於九十一年一月二十四日終止云云，為被上訴人所否認，應由上訴人負舉證之責。按租用建築房屋之基地，依土地法第一百零三條第四款規定，須承租人積欠租金額達二年以上時，始得依民法第四百四十條規定，催告承租人支付積欠租金。如承租人積欠租金未達二年，即不能認出租人有依民法第四百四十條定期催告，並依此催告終止租約之權限。本件兩造間系爭土地租賃契約，本質上屬租地建屋，則上訴人以積欠租金為由終止租約，自應依土地法第一百零三條第四款之規定。惟上訴人主張被上訴人未給付九十年度租金，縱然屬實，然積欠租金額未達二年以上，不符上開得終止契約之規定。況上訴人主張其曾口頭催告被上訴人繳納欠租，為被上訴人所否認，上訴人未能舉證證明；及上訴人於原審提出之起訴狀先位之訴以被上訴人無權占有系爭土地而訴請拆屋還地，並未提及其有終止契約之事，是上訴人以被上訴人積欠租金，經其催告並終止契約，主張系爭土地租賃契約已於九十一年一月二十四日終止云云，顯不足採。
㈣綜上，系爭土地租賃契約既未經上訴人合法終止，從而，上訴人於本院追加請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，非有理由，應予駁回。
七、關於備位主張部分：㈠按未定期限之不動產租賃，因其價值昇高時，當事人固得依民法第四百四十二條
聲請法院增加其租金，惟上訴人主張系爭土地之價值有昇高，請求增加租金等語，為被上訴人所否認，是上訴人得否請求增加租金，自以系爭土地之價值有無昇高為斷。經查：
⒈系爭土地之公告地價，自八十年七月起每平方公尺一萬六千五百元，自八十六年
七月起調高為每平方公尺一萬九千八百元，自九十三年一月起則降為每平方公尺一萬八千元；公告現值自八十四年七月起每平方公尺六萬八千二百元，自九十年七月起調降為每平方公尺六萬六千元，有地價證明書及土地登記謄本附卷可查。是系爭土地之公告地價自八十六年七月起雖有調高，惟公告現值自八十四年七月起至九十年六月止均無調高，自九十年七月起則調降。按公告地價多與現實之交易價格（即市價）有相當之差距，為社會上一般所週知之事實。而所謂公告現值，依平均地權條例第四十六條規定，乃直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定據以編製土地現值表，於每年七月一日公告之地價，顯較公告地價符合交易價值。參諸系爭土地面臨高雄縣○○鎮○○街，鄰近旗山國小後門，距位於中山路與平和街交岔口之旗山鎮公有市場，及位於平和街與文中路交岔口之旗山地政事務所均不遠，惟中山路與平和街交岔口附近，因靠近前開公有市場，人潮較多，系爭土地附近人潮則較少，且系爭土地上建有被上訴人之系爭房屋一棟，屋況陳舊，現開設嬰幼兒車店等情，業經原審現場履勘屬實，並製有勘驗筆錄及照片四張在卷可稽。又經原審囑託華聲企業發展鑑定顧問有限公司（下稱華聲鑑定顧問公司）鑑定系爭土地之合理租金一節，認為系爭土地所在之旗山鎮，人口業由八十一年間之四萬七千餘人降至九十年之四萬三千餘人，每年平均減少約三百五十人，外移人口日益嚴重，整體市場消費量減緩，影響所及，目前房價與租金勢必有向下修正之必要。且由台閩地區都市地價指數顯示，旗山鎮地區從八十六年為九七．三七至九十年為八一．七八下降幅度約百分之一五．五九，若以整體高雄縣內轄區內各鄉鎮比較，狀況較不佳。而商業區地價亦由八十六年三月間每平方公尺五萬四千三百三十一元，降至九十年七月間三萬五千三百七十九元，此五年內旗山商業區用地下降約一萬九千元，為高雄縣各鄉鎮跌幅中排名第二，故旗山地區之土地地價有日益下降之趨勢，地價下降影響所及，壓縮租金上漲空間，甚至下跌走勢等情，復有旗山鎮歷年人口消長統計表、台閩地區都市地價指數、台閩地區都市區地價表附於上訴人所不爭之華聲企業發展鑑定顧問有限公司（下稱華聲鑑定顧問公司）九十一年九月十九日高文字第一二九二九號鑑定報告書可稽。足認系爭土地自八十五年調整每年租金為五萬四千元後，其價值並無昇高，上訴人主張系爭土地之價值歷年來已大幅調昇，請求自九十年一月二十四日起調整增加給付租金云云，即屬無據。
⒉又未定期限之不動產租賃，因其價值昇高時，出租人始得聲請增加其租金，至僅
租金不敷納稅時，則非法定增租之原因，此觀民法第四百四十二條之規定自明，並有最高法院四十八年度台上字第八八六號及第一０九一號、六十九年度台上字第一三四三號、七十年度台上字第二六四號、八十三年度台上字第三一九號判決可資參照。至最高法院四十八年十二月二十九日民刑事庭推總會議決議，係謂「未定租賃期限之不動產，如遇稅額增加致所收租金不敷納稅時，如稅額之增加與不動產價值之昇漲有關係者，可以請求增加租金。」，仍係以不動產價值之昇漲為得聲請增加租金之要件，而稅額之增加如與不動產價值之昇漲有關係時，始可為得否增加租金之參考。又政府為防止私人壟斷土地以及土地投機，就地價稅，係採累進稅率之方法課征。苟土地所有人擁有多筆土地，其地價總額超過累進起點地價者，即應按一定之比率加征之。故地價稅額之增加與不動產價值之昇漲未必有關係。查系爭土地之價值並無昇漲，已如前述，且系爭土地坐落之高雄縣○○鎮○○段三二一之五地號土地之地價稅，八十六年度為二萬六千二百三十三元，八十七年及八十八年度調昇為二萬八千八百九十五元、八十九年度則調降為二萬八千五百十三元、九十年度調降為二萬八千一百三十三元、九十一年度調昇為四萬八千五百七十八元等情，雖有高雄縣政府稅捐稽徵處旗山分處函附卷可稽（本院卷㈠第五三頁）。惟上開三二一之五地號土地九十年度之地價稅係調降，上訴人以九十一年度地價稅調漲之事實，主張其得請求自九十年一月二十四日起增加租金，已有未合。且系爭土地之每年租金係五萬四千元，為兩造所不爭，經與上開調昇之地價稅額比較結果，並無所收租金不敷納稅之情事。又被上訴人承租之系爭土地面積僅七三．一四平方公尺，而該土地坐落之高雄縣○○鎮○○段三二一之五地號土地面積則為二七七平方公尺，如按比例計算，更無租金不敷納稅之可言。況依上訴人提出之地價稅繳納證明，可知上開土地稅額有累進課征之情形（本院卷㈡第五０頁），自尚難以稅額之增加執為調整租金之依據。
⒊又鄰地租金較高，亦非法定增租之原因，乃係租賃物價值如有昇漲，法院因出租
人聲請，准予增加租金時，核定增加之租額所參酌比較之標準而已（最高法院二十年上字第二八三號判例參照）。上訴人主張系爭土地之鄰地租金較高，請求增加租金云云，自不足採。況上訴人所舉證人黃信全於原審履勘現場時證述高雄縣○○鎮○○街○○號房屋，月租一萬五千元等語；及上訴人提出同街五五號、五九號之房屋租賃契約書，係記載每月房租一萬二千元，均非指土地租金，上訴人執為鄰地租金云云，顯有未合。至系爭土地雖經原審囑託華聲鑑定顧問公司參酌鄰近地價及租金狀況與附近環境，鑑定系爭土地之合理租金為每平方公尺八萬六千六百六十四元一節，惟其計算系爭土地之面積有誤，且系爭土地租賃，所約定之租金縱未達合理租金之標準，亦非法定增租之原因，上訴人自不得執為其請求增租之依據。
㈡況當事人聲請法院調整租金，係以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准
許之列，此觀民法第四百四十二條但書之規定自明。查上訴人引用證人黃嬰珍前開證詞，主張上訴人之父與被上訴人之祖父間有「屋倒還地」租賃年限之約定，如果屬實，則系爭土地不定期租賃即更新為定有期限，上訴人亦不得聲請法院增加租金。
㈢綜上，系爭土地之價值既無昇漲，從而，上訴人依民法第四百四十二條規定，聲
請調整租金，請求增加租金，即非正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、至兩造其餘攻擊防禦及舉證，於本件判決結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 二十九 日
民事第三庭~B1審判長法官 張國彬~B2法 官 鄭月霞~B3法 官 徐文祥正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 二十九 日~B1法院書記官 黃富美