臺灣高等法院高雄分院民事判決 九十二年度上易字第七四號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 張志明律師複 代理人 陳三兒律師被上訴人 乙○○訴訟代理人 黃祖裕律師右當事人間給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國九十二年一月二十九日臺灣高雄地方法院九十一年度訴字第三四四四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除引用與原審判決書記載相同者外，另補稱：
（一）被上訴人係專業仲介人員，從事不動產仲介等業務，自需受不動產經紀業管理條例及內政部八十九年五月二日台內中地字第八九七九０八七號函旨規範，茍上訴人曾委託被上訴人出售系爭不動產，揆諸上開條例及函旨，雙方應簽訂有「不動產出售委託書」、「不動產說明書」，並作為買賣契約之一部分，另亦應將收取報酬之標準及買賣雙方應負擔之比例，記載於委託書等相關文件，然本件並無上開文件，足證被上訴人並非受上訴人委出售系爭不動產，兩造間並無成立居間契約。
（二）上訴人傳真建造執照等文件予被上訴人，係因卓永富欲瞭解系爭土地已領得建照之相關情形，乃由被上訴人向上訴人索取，故而傳真予被上訴人。
（三）上訴人未曾刊登報紙廣告出售系爭土地，被上訴人迄未能舉證，究係刊登在何類報紙出售系爭土地，顯見被上訴人乃虛捏事實，故被上訴人係在他處查得上訴人之基本資料後，主動與上訴人聯絡，並代證人卓永富向上訴人探詢買賣價格。
（四）買賣契約書上面雖有載明介紹人是被上訴人，然查被上訴人究係受何人委託或主動牽線，自不得以契約書有寫介紹人，即證明被上訴人係受上訴人「要求」居間介紹。
（五）被上訴人聲請傳訊證人卓永富及歐素貞，然查證人歐素貞於原審證稱：「我是該買賣承辦代書，當時我並沒有聽到給佣金之事，習俗上應該有」等語，而證人卓永富亦證稱：「．．第一次付款是在飯店簽約，．．至於佣金多少，我並不清楚．．」等語，足證被上訴人所主張兩造於簽訂買賣契約時有約定佣金乙節，顯屬不實，且依被上訴人之證人所證述之內容觀之，自足證明「訂約時」並無約定佣金之事，否則在場者，豈未有人聽聞此事。
（六）至被上訴人指稱卓永富有付新台幣（以下同）四十萬元支票作為佣金乙節，姑不論票據係無因證券，再者，卓永富與被上訴人有約定佣金，尚不足以推論上訴人於「訂約時」有允諾給付被上訴人佣金。如果有的話也太高，應依民法第五百七十二條規定酌減，且依民法第五百七十條，佣金也是由買賣雙方平均分擔，如佣金為買價百分之一，買方卓永富已付百分之０．五，被上訴人何來再請求百分之一？
三、證據：提出不動產經紀業管理條例影本二紙、內政部函文影本一紙。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決上訴駁回。
二、陳述：除引用與原審判決書記載相同者外，另補稱：
（一）民法第五百六十六條明定：「如依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介者，視為允受報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」本件被上訴人乙○○係以土地仲介為職業，有附原審卷內之不動產經紀營業員證明為憑。依台灣地區一般土地買賣，非仲介公司之私人介紹費，以買賣雙方各按總價金百分之一計付報酬，為社會上普通一般人多年慣行之事實。故本件被上訴人主張上訴人應按總價金百分之一計付報酬金，不發生有失公平情形。至於買方按百分之Ｏ．五計付，係因被上訴人拉高售價後自願減縮請求，上訴人不得比照減付。
（二）上訴理由指摘被上訴人未依不動產經紀管理條例第二十一、第二十二條第一項第一、五、六款、第二十三、二十四條規定及內政部（八九）台內中地字第八九七九Ｏ八七號函說明第二項㈢、㈣規定，未訂立不動產出售委託書及不動產說明書，足證被上訴人並非受上訴人委託出售系爭不動產云云，唯查居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會、或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。該契約非要式契約，無需以書面約定始生效力。上訴人又主張傳真建造執照等文件係因卓永富之要求而為，然查該傳真資料係八十九年十月九日在恆伽企業有限公司傳給被上訴人，而本件土地買賣成立於九十一年八月八日，故傳真係上訴人為委託被上訴人代尋訂約之機會或媒介而為，與日後成立之買方無涉。
三、證據：除援用原審之證據方法外，另提出合作金庫存摺影本三紙。
理 由
一、本件被上訴人主張：伊係不動產專業居間人，因見及報紙廣告而知上訴人欲行出售其所有坐落高雄市○○區○○段第二八九八地號土地一筆，乃與上訴人聯絡洽談，上訴人允諾若伊仲介完成，將按買賣總價百分之一計付報酬，嗣伊乃代之覓得並仲介訴外人卓永富以八千五百三十萬元買受該地，雙方並於九十一年八月八日簽訂土地買賣契約，伊於兩造訂約時並以介紹人之身分而於該契約書上簽名，兩造並委由訴外人歐素貞代書代為辦理過戶，惟上訴人於上開土地移轉登記完成後，竟拒不給付上開約定報酬，為此依民法第五百六十六條、第五百六十八條規定，請求上訴人應給付八十五萬三千元及自起訴狀繕本送達之翌日即九十一年十二月三日起至清償日按年息百分之五計算之利息等情。
二、上訴人則以：伊從未刊登報紙廣告售地，被上訴人應係見及該土地之拍賣公告而自行找訴外人卓永富前來購買，伊並未委請被上訴人居間仲介，亦未應允將按買賣總價百分之一計付報酬，伊否認證人卓永富所言，且系爭土地當時業經查封拍賣中，伊就該地已失處分權，自不可能與被上訴人成立居間契約，被上訴人就此未盡舉證之責，其請求自屬無據等語資為抗辯。
三、查本件被上訴人主張前開訴外人卓永富以八千五百三十萬元向上訴人買受上開土地訂立買賣契約，被上訴人以介紹人簽名於契約上等事實，業據提出不動產經紀營業員證明書、土地買賣契約書等影本各一件為證，並為上訴人所不爭執，堪信被上訴人之此部分主張為真實，惟上訴人則以其並未委請被上訴人居間仲介等前開情詞置辯。經查：
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，另如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬，未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付，民法第五百六十五條、第五百六十六條定有明文。本件被上訴人係專業之土地掮客，系爭土地之出售消息乃經被上訴人放出後，訴外人卓永富因認價格適當而透過被上訴人與上訴人商談價格，被上訴人係該土地買賣之介紹人，而兩造最後一次付款時，訴外人卓永富曾向上訴人問及要給被上訴人多少佣金，上訴人乃告知其會自行與被上訴人會算，一般習慣上係買賣雙方各給百分之一之佣金等情，此經證人卓永富於原審結證在卷，上訴人亦不否認被上訴人為不動產專業居間人及曾傳真系爭不動產文件予被上訴人之情事，而被上訴人主張其持有上訴人所傳真交付之上訴人身分證正反面影本，並受有內載「起造人恆伽企業有限公司、代表人王張恆喜、基地座○○○區○○段第二八九八地號筆一筆」之建造執照及其附件之傳真文件乙情，亦據其提出該傳真之上訴人身分證影本、高雄市政府工務局建造執照等件影本為證，上訴人自稱兩造並不相識，則如被上訴人未曾與之接洽，被上訴人何能於如上訴人所述之僅見系爭土地拍賣公告之情形下而得持有他人不易執有之上訴人身分證影本及由上訴人之配偶任代表人之「恆伽企業有限公司」所有之建造執照全文傳真文件等物，顯見兩造就系爭土地之出售乃經一定之連繫，上訴人辯稱係因卓永富欲瞭解系爭土地已領得建照之相關情形，乃由被上訴人向上訴人索取，故而傳真建造執照等文件予被上訴人云云，但就客觀上言，如非買賣事宜已進行至相當接近成立之程度，絕不可能僅因不相識之人欲索取資料即將自己之身分證傳真予他人之理，上訴人此項抗辯，與常理不合，自無可取。
（二）又被上訴人既係專業之土地掮客，且訴外人卓永富乃經其媒介而與上訴人談妥系爭不動產之買賣價金，進而簽訂不動產買賣契約完成買賣事宜，則以兩造間原先並無任何關係觀之，被上訴人自無可能於無對價之情形下而願出力代上訴人找尋買主者，證人卓永富證稱上訴人於最後一次收款時曾告知其將與被上訴人會算應給之佣金等語，應與事實相符而可採信。再參以系爭不動產買賣契約上除買賣雙方當事人具名外，並由被上訴人以介紹人身分簽章，此情應為上訴人所知悉，亦足見被上訴人係買賣雙方之介紹人，非單為買方而介紹；另居間介紹之契約因非要式契約，不以書面始生效力，兩造間有無居間介紹契約之存在，自不以訂立書面為必要。依上，足見上訴人以被上訴人係專業仲介人，兩造如有仲介及代價之約定，豈有未記載於不動產說明書等相關文件可資依據之理，足證被上訴人並非受上訴人委託出售系爭不動產，證人卓永富所證不實云云置辯，尚無可採。至證人即代書歐素貞於原審證稱「我是該買賣承辦代書，當時我並沒有聽到給佣金之事，習俗上應該有」等語，雖其未聽聞兩造談及仲介代價，因仲介居間之事非必然會於代書面前提起，於其他處所亦無不可，自不能以此證言即謂兩造無仲介代價之約定。是上訴人辯稱並未與被上訴人接觸，亦未允給仲介報酬云云，顯無可採。
（三）被上訴人既為系爭土地買賣之訂約仲介，且上訴人亦曾應允給付仲介佣金，而系爭買賣並業因其媒介而成立，被上訴人自得據此請求上訴人給付報酬，雖兩造間並未就此居間仲介訂立書面契約而載明其應付報酬額，且於土地買賣之仲介亦無一定之價目表，則被上訴人依一般土地仲介買賣習慣為買價（八千五百三十萬元）百分之一，而向上訴人請求給付佣金八十五萬三千元，自屬有據；上訴人雖抗辯被上訴人僅向買方卓永富收取百分之０．五佣金，自不能向上訴人多收云云，然被上訴人則稱其係因買方出價十一萬元，而伊要求買方按賣方出價之十三萬元價格買受，伊乃自願對買方少收佣金等語，則上訴人自不能以此要求減少佣金；再本件上訴人並未舉證按百分之一計算之居間報酬有何較居間人之任務為數較鉅情形，是其請求依民法第五百七十二條規定予以酌減，亦無足採。
四、綜據上述，本件被上訴人依居間之法律關係，請求上訴人應給付居間佣金八十五萬三千元及其法定遲延利息，洵屬有理，應予准許。原審據此為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之基礎不生影響，不予一一論述，附此敘明。
五、據上論結：本件上訴為無理由，合依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十七 日
臺灣高等法院高雄分院民事第五庭~B1審判長法官 蔡明宛~B2法 官 黃科瑜~B3法 官 林健彥右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 一 日~B法院書記官 葉淑華