臺灣高等法院高雄分院民事判決 九十二年度重上字第三四號
上 訴 人 丙○○右二人訴訟代理人 陳妙泉律師被上訴人 甲○○右二人訴訟代理人 林維毅律師複 代理人 范仲良律師右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十二年一月三十日台灣高雄地方法院九十一年度重訴字第二０一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：如附表所示編號一、二、三等三筆耕地（下稱系爭耕地㈠），為被上訴人甲○○出租予上訴人丙○○耕作之耕地，雙方訂有租約，詎丙○○竟將系爭耕地㈠其中編號三之耕地（即五○號耕地），闢建為露天咖啡座販賣花茶、鍋燒麵，且供停放吊車及堆置腳路板暨檔土板之用，並於該耕地上豎立露天咖啡座、出租吊車、腳路板及檔土板之招牌；而上訴人丁○○向被上訴人乙○○承租如附表所示編號四之五二號耕地（下稱系爭耕地㈡），然丁○○竟將該耕地闢建為停車場供人停車，且在其上設置檳榔攤販賣檳榔，又在其上搭建白色房屋一間，上訴人二人均不自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條規定，原訂租約均無效，被上訴人自得請求上訴人返還出租耕地（原審判決丙○○應將系爭耕地㈠返還予甲○○，丁○○應將系爭耕地㈡返還予乙○○）。於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人所提之照片尚不足以證明被上訴人將系爭耕地㈠、㈡轉租他人，而系爭耕地確實有種植農作物，並非上訴人申請調解後才種植，且被上訴人所稱之檳榔攤等物，係位在承租範圍外之土地上，上訴人並未違規使用。縱使被上訴人所提出之照片為正確，被上訴人自民國八十四年間即已知悉上訴人不自任耕作，而被上訴人皆無異議，甚至於八十六年間與上訴人訂立新租約，且每年受領租金至八十九年為止，即為默示另訂一新租賃契約之意思表示，應類推適用民法第四百五十一條之法理，成立不定期租賃契約等語，資為抗辯。於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。㈢如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠丙○○承租甲○○所有系爭耕地㈠，而丁○○承租乙○○所有系爭耕地㈡，租期
均自八十六年一月一日起至九十一年十二月三十一日共計六年租期，有高雄市三民區公所三地耕字第一二五三、一二五八號耕地租約在卷可憑（見原審卷第一七一至一七三頁，本院卷第四三、四四頁）。
㈡被上訴人收受上訴人匯寄之租金至八十九年止，從九十年起之二次（約定每半年一次）及九十一年之一次，前後共三次租金，被上訴人均退回。
㈢被上訴人所提照片共五十九幀（見原審卷第一二四頁至一五五頁），其中編號一
至二十四號所顯示之「地點」為系爭五二號耕地，編號二十五號至五十九號為系爭五○號耕地（見原審卷第二０二、二０三頁）。
㈣系爭耕地㈠、㈡八十六年之租約係高雄市三民區公所因八十五年十二月三十一日租約到期而自動展延之事實（見本院卷第四四頁）。
㈤系爭五○號耕地曾擺放鋼板及系爭五二號耕地曾為停車場之事實（見本院卷第四六頁）。
四、本件之爭點為㈠上訴人是否有不自任耕作之情形？㈡兩造間是否默示成立一新的不定期租賃契約？茲分述如下：
㈠上訴人有不自任耕作之情形：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規
定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。所謂不自任耕作者，係兼指轉租及將耕地借與他人使用，或交換耕作，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途者而言（最高法院七十一年台上字第四二九四號判決參照）。又所謂原訂租約無效，係指原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅言，非謂租賃關係自始不存在（最高法院八十年台再字第一五號判例參照）。
⒉兩造對於被上訴人所提出之五十九幀照片所拍攝之地點及該等照片所呈現之土地
使用狀況均無爭執，已如前述，上訴人雖否認前開照片所顯示之時間即為拍攝時間，然該等照片於被上訴人申請調解時即已提出，上訴人僅辯稱：因無水源可供灌溉，至多次栽種多項農作物均無法順利成長，其多次改良耕地，亦無法適度改善，至於耕地上堆置雜物，係遭人佔用等語，有高雄市三民區公所耕地租佃委員會九十年第一次會議調解程序筆錄可稽（原審卷四二頁），對於該等照片拍攝之日期並未爭執其真正。而拍攝照片之目的無非在顯示「時」、「地」之景物情況，作為裁判之佐證，上訴人對於該等照片所顯示之地點為系爭五二號及五○號耕地一節，並不爭執，業如前述，則用以顯示「地」上之使用狀況，已可滿足被上訴人舉證上之所需，殊無必要於拍攝時就「期日」刻意造假之必要，上訴人該部分抗辯無足取。
⒊又依原審卷所附系爭五二號耕地之照片觀之（見原審卷第一二四至第一三六頁，
編號一至編號二四號照片），該土地上自八十四年九月十二日起，至八十七年九月二十日間，除搭建鐵皮屋及設置檳榔攤外，其四周均以鐵皮為圍牆，僅留一出入口，地面為平坦之砂石地面，圍牆內則停有多輛自小客車、箱型車及小貨車，且該土地內亦放置漆有黃黑條紋相間之長條狀水泥塊作為停車位之區隔（見編號
八、十、十三、十四十七、十八、十九、二十三號照片），而出入口兩旁則懸掛兩幅「私人用地２２：００以後大門上鎖，如有意外，恕不負責」之告示，出入口右側牆上尚懸掛有「購物車放置處」、「購物車禁止推入以防危險」等告示牌，且該出入口右側復放置有購物車多台（見編號六、十二、二十二、二十四號照片），而圍牆內亦有購物車放置在內（見編號五號照片），參以編號二、十二、二十二號之照片可知，該土地旁應為一生鮮超市賣場，而該土地闢為停車場應係供該賣場為特約或專用停車場使用，所以才會在出入口處懸掛「購物車放置處」、「購物車禁止推入以防危險」等告示牌，由其設置之規模及設備可知該停車場並非臨時性之設置，且每天有人管理（負責鎖門及開門），上訴人雖抗辯該土地曾遭人占用事後始將土地要回來云云，惟如上訴人仍於該地自任耕作，則第三人占用土地且設置停車場完成以至於開始供人停放車輛，所需之時日非短，竟未能即時發現，實與常情不符。又證人潘國忠雖於本院證稱：伊曾於六、七年前在澄清段二小段五十二地號上堆放木工材料，其間為三、五月，停車場並非伊開的，當時並非照片所示之情形等語（見本院卷第八０、八一頁），足見占用該地設置停車場者並非潘國忠，上訴人就遭人占用之事實並未舉證以實其說，其此部分之抗辯，實無可取。
⒋另觀之原審卷所附系爭五○號耕地之照片（見原審卷第一三八至第一五五頁，編
號二五至編號五九號照片），該土地亦自八十四年九月十二日起至八十八年二月十七日間，在地上堆放擋土板及腳路板，且停放吊車多輛，並豎立「清發企業」、「景安吊車」、「吊卡車、鋼軌、擋土板、腳路板出租」之廣告牌，而廣告牌上復留有行動電話、市內電話、呼叫器等詳細之聯絡方式，顯係於該處經營吊卡車、鋼軌、擋土板、腳路板等之出租，證人陳清發雖於原審證稱：照片上之使用情形係伊當時在附近做工程，看到有空地就暫時借放，只要有人趕就會搬走云云，其如僅係因在附近做工程暫時性借放，則該等堆放之腳路板、擋土板及吊車均應為該工程所使用，該地並非其營業處所，竟於該土地上豎立前開出租廣告牌，顯與常情不符，而係附和上訴人之詞，殊無可採。再者，該土地除四周有些許樹木外，其餘皆為堆放腳路板、擋土板以及停放吊車之用，可見當時該土地上並無任何農作物存在，又由編號二五至編號四九號照片，均未見到前開廣告牌旁有露天咖啡座之鐵皮屋存在，自編號五十之照片開始，始出現露天咖啡座之鐵皮屋，而編號四十九號照片中，「清發企業」廣告牌旁之地上有紅線及石灰所做之標記，顯見該露天咖啡座係事後始搭建，並非被上訴人一開始拍攝時即已存在，另該土地周圍建築物之外觀亦有相當變化，編號二五至二七號照片所示澄清汽車旅館之外牆為白色外牆，而編號五二至五七號照片所示則為土黃色外牆，編號四四號照片所示另一側房屋外牆懸掛林進興醫院廣告牆，編號五四號所示則係懸掛王婦產科廣告牆，顯見上開照片之拍攝時間確實歷經相當之時間，足證該土地未供耕作已有相當之時日，上訴人就此亦難諉為不知。
⒌前開照片所示系爭五二號、五○號耕地地面並無種植作物，且已搭建鐵皮屋、圍
籬、設置檳榔攤、露天咖啡座，闢建停車場，堆放腳路板、擋土板，並停放吊車，已非消極單純不為耕作，而係將系爭五二號、五○號耕地改變其用途，況耕種作物，須隨時注意作物成長狀況，經常灌溉、施肥、除草、除蟲，系爭五二號、五○號耕地自八十四年九月十二日起改變用途已有相當之時日等情，已如前述，縱使上訴人無須每日巡視，亦不可能未至上開耕地長達數年之久，顯與常情有違。上訴人辯稱系爭耕地係於作物收成後，與下次耕種間遭人占用，事後發現即馬上請求返還耕地並繼續耕作，其係非自願性不自任耕作，當時丁○○曾因車禍受傷住院半年云云，顯與前開事實不符，且丁○○亦未能提出證據證明其確有住院半年之事實，自難為其有利之認定，從而被上訴人主張上訴人有不自任耕作等情，應堪信為真實。
㈡兩造間並無默示成立一新不定期租賃契約：
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意
思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。而耕地三七五減租條例施行後，耕地租佃期間，最短應為六年，耕地租約於租期屆滿時，除出租人依耕地三七五減租條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，同條例第二十條定有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。又承租人於租期屆滿後祗須仍為租賃耕地之耕作收益，依耕地三七五減租條例第一條，適用民法第四百五十一條之規定，即應視為以不定期繼續耕地租賃契約（最高法院三十三年上字第三七六三號、四十七年台上字第一五六八號判例要旨參照）。換言之，於耕地租賃契約適用民法第四百五十一條之規定時，仍須以租期屆滿而承租人繼續耕作收益為其要件。
⒉本件兩造租約雖始於八十六年一月一日，期間為六年，然上訴人不自任耕作之事
實，已如前述，自其等不自任耕作時起，系爭耕地之租約已向後失其效力，此乃基於法律規定之當然效果，無待當事人之主張，雖上訴人繼續匯款予被上訴人，而上訴人未主張租約無效且收受匯款後未返還上訴人，然上訴人既未自任耕作，揆諸前開說明，上訴人主張應類推適用民法第四百五十一條之規定，顯屬無據。⒊本件上訴人於不自任耕作時起，系爭耕地之租約依法向後失其效力，而上訴人未
能舉證證明其與被上訴人就系爭耕地，有另行訂立新的土地租賃契約之合意，自應負返還耕地予被上訴人之義務，其仍占有系爭耕地自屬無權占有，所受之利益即為相當於租金之利益，而被上訴人所受之損害則為相當於租金之損害，被上訴人主張租約無效後，其收受上訴人之繼續匯款乃為相當於租金之損害賠償金，於法尚非無據。
⒋又依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，所謂原訂租約無效，係指同一租
約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效（最高法院六十六年台上字第七六一號判例參照），本件丙○○雖僅就系爭五０地號為不自任耕作，依前所述，就系爭耕地㈠全部之租約亦全部歸於無效。
六、綜上所述，被上訴人主張上訴人不自任耕作，兩造間之租約向後失效，且無成立不定期限租賃契約關係之事實，自屬可採，上訴人抗辯系爭耕地係遭他人暫時性占用，並非自願性不自任耕作，縱使有不自任耕作之情形，被上訴人嗣後仍繼續收受上訴人匯款之租金，應有默示成立一新不定期限租賃契約云云，為不足採。是依耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，原定租約無效，被上訴人依同條例第十六條第二項之規定，自得收回依租約所出租之全部土地，從而，被上訴人依此規定請求上訴人應將系爭土地㈠、㈡返還被上訴人，為有理由，應予准許。原審判命上訴人返還系爭土地，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。至上訴人請求為免為假執行之聲明，因原審判決業已宣告，自無再行宣告之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 三十一 日
臺灣高等法院高雄分院民事第二庭~B1審判長法官 簡色嬌~B2 法官 沈建興~B3 法官 陳真真~FO附表：（土地地目均為田）┌──┬────────┬─────────────┬───────────┐│編號│ 地 號 │ 面 積（平 方 公 尺） │ 租 約 字 號 │├──┼────────┼─────────────┼───────────┤│ 一 │高雄市三民區澄清│四百七十二 │三地耕字第一二五三號 ││ │段一小段四六地號│ │ │├──┼────────┼─────────────┼───────────┤│ 二 │高雄市三民區澄清│十一 │同右 ││ │段一小段二五六地│ │ ││ │號 │ │ │├──┼────────┼─────────────┼───────────┤│ 三 │高雄市三民區澄清│五百六十三 │同右 ││ │段二小段五０地號│ │ │├──┼────────┼─────────────┼───────────┤│ 四 │高雄市三民區澄清│一千一百二十九 │三地耕字第一二五八號 ││ │段二小段五二地號│ │ │└──┴────────┴─────────────┴───────────┘右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，，應於上訴後二十日內向本院提出理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 五 日~B法院書記官 高惠珠附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。