臺灣高等法院高雄分院民事判決 93年度上字第142號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 焦文城律師
施秉慧律師視為上訴人 丑○○
壬○○子○○癸○○戊○○己○○丁○○辛○○庚○○甲○○○巳○○午○○辰○○未○○寅○○卯○○丙○○被上訴人 高雄市政府法定代理人 申○○訴訟代理人 洪天慶律師上列當事人間因調整地租等事件，上訴人對於中華民國93年6 月
4 日臺灣高雄地方法院92年度重訴字第499 號第一審判決提起上訴，本院於民國94年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決第二項關於命調整地租超過「每月新台幣貳萬貳仟叁佰柒拾元即每年新台幣貳拾陸萬捌仟肆佰叁拾伍元」部分，暨訴訟費用之裁判廢棄。
上開廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人連帶負擔四分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人高雄市政府法定代理人原為謝長廷，於審理中先後變更為陳其邁、申○○，並由陳其邁、申○○先後聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
又，本件訴訟標的對原審共同被告必須合一確定，原審判決後，雖僅乙○○1 人提起上訴，惟其上訴效力及於原審其餘共同被告，故仍將其等列為上訴人，又上訴人丑○○、壬○○、子○○、癸○○、戊○○、己○○、丁○○、辛○○、庚○○、李黃常娥、巳○○、午○○、辰○○、未○○、寅○○、卯○○、丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決，先予敍明。
二、被上訴人起訴主張：㈠坐落高雄市○○區○○段3 小段第321 號、第322 地號建地
面積分別為304 平方公尺及60平方公尺（下稱系爭2 筆土地），係被上訴人於民國45年10月26日向地主林熊祥照價收買，於46年6 月5 日辦妥所有權移轉登記而取得，系爭2 筆土地於被上訴人照價收買前，係上訴人乙○○等18人之被繼承人許瑤在系爭2 筆土地上分別於37年5 月29日及37年8 月29日建有門牌號為高雄市○○區○○○路○○號2 層樓房2 棟（建號為204 號、205 號）及門牌號○○區○○○路○○號3 層樓房1 棟（建號為206 號）（此3 棟建物下稱系爭建物），並於45年3 月2 日於上開土地上設定不定期限之地上權，其地租經登記為每月每坪新台幣（下同）1 元6 角6 分計算，每月25日付租，因該地租之約定既經登記，自應發生物權之效力，該地租之收取權應隨同該2 筆土地所有權之移轉，而由被上訴人取得，被上訴人自得依該項地租之約定向訴外人許瑤請求給付46年6 月5 日起至92年8 月4 日止之地租，合計10萬1,262 元，惟訴外人許瑤生於民前23年7 月22日，於81年7 月27日死亡，許瑤死亡前，其子女許牛、許屏、許秀鳳、許循、許春分別於大正8 年3 月26日、大正15年1 月23日、大正13年10月22日、大正15年6 月26日及昭和6 年1 月12日死亡，其妻許蚊亦於50年11月12日死亡，其子女許富、黃許耐、黃許阿金亦分別於78年12月11日、67年4 月4 日、89年1 月10日死亡，則被上訴人自得請求許瑤之全體繼承人丑○○、壬○○、子○○、癸○○、戊○○、己○○、丁○○、辛○○、庚○○、乙○○、甲○○○、巳○○、午○○、辰○○、未○○、寅○○、卯○○、丙○○連帶給付自46年6 月5 日起至92年8 月4 日止之地租10萬1,262 元。
㈡本件地上權之地租其名稱雖與租金不同，但就其使用他人土
地而需支付金錢與地主或出租人為對價之性質觀之，二者相類似，故關於本件未定存續期限之地上權地租之增加，自有類推適用之民法第442 條之餘地，而本件地上權於45年3 月
2 日設定登記，當時物價指數不高，故地租為每坪1 元6 角，歷經47年多之經濟繁榮、變動，系爭土地89年之申報地價已陡昇至每平方公尺高達2 萬4,582 元，故兼顧兩造權益之均衡，爰訴請自起訴時每年按系爭土地之公告地價百分之五即44萬7,392 元計算地租。
㈢於原審聲明：①上訴人丑○○、壬○○、子○○、癸○○、
戊○○、己○○、丁○○、辛○○、庚○○、乙○○、甲○○○、巳○○、午○○、辰○○、未○○、寅○○、卯○○、丙○○應連帶給付被上訴人10萬1,262 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。②上訴人所共同繼承設定於系爭2 筆土地上之地上權其地租自被上訴人起訴時調整為每年44萬7,392 元計算。③訴訟費用由上訴人連帶負擔。④願供擔保請准為宣告假執行。
三、上訴人乙○○方面：㈠系爭土地之原所有權人林熊祥於46年6 月5 日因低報地價，
照價收買，而移轉登記為被上訴人高雄市政府所有，系爭土地於日據時代上訴人等之被繼承人許瑤在地上建物居住，因空襲被毀，37年間興建3 棟房屋，並於45年3 月2 日辦妥建物保存登記，建號204 、205 、206 號，嗣於45年3 月2 日由許瑤辦妥不定期限之地上權登記，許瑤於建物之初已付土地所有權人權利金，雙方並無收支付租金，此由原土地所有權人自始迄今未向房屋所有權人收取租金，同意房屋所有權人請領建造、使用執照、辦理保存登記等可資印證，於45年辦理地上權登記，被上訴人指出登記簿上雖有租金之記載，但雙方並無收支付租金情事，該登記簿上所載租金僅為形式上之登記，土地所有權人與房屋所有人間實際上並無租金之收支付，被上訴人為土地承受人，自不能向房屋所有人請求給付租金，不得依民法第442 條規定要求調高租金。另依現有之土地登記謄本記載，地上權部分並無租金每坪1 元6 角
6 分計算，每月25日付租之字句，而為依各個債務契約約定，被上訴人之請求失所依據。㈡系爭2 筆土地因原地主申報地價低，被上訴人照價收買後逐年不斷提高價格，遠超過市價，被上訴人之計算顯不適當，又參之土地法第97條第1 項規定，上訴人依公告地價計算於法不合，縱其請求有理，然其請求調整之租金亦過高。㈢另租金之請求權時效依民法第
126 條規定為5 年，被上訴人請求租金超過5 年，因罹於時效而消滅，為此亦為時效之抗辯等語資為抗辯。
四、上訴人辛○○方面：上訴人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟前曾於原審到場陳稱：被上訴人主張之事實伊均不知情，伊叔叔乙○○說他要處理等語資為抗辯。
五、上訴人丑○○、壬○○、子○○、癸○○、戊○○、己○○、丁○○、庚○○、甲○○○、巳○○、午○○、辰○○、未○○、寅○○、卯○○、丙○○均經合法通知，然未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
六、原審判決上訴人丑○○、壬○○、子○○、癸○○、戊○○、己○○、丁○○、辛○○、庚○○、乙○○、甲○○○、巳○○、午○○、辰○○、未○○、寅○○、卯○○、丙○○應連帶給付被上訴人1 萬980 元及各自如原判決附表所示之利息起算日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並准假執行及供擔保為假執行。上訴人丑○○、壬○○、子○○、癸○○、戊○○、己○○、丁○○、辛○○、庚○○、乙○○、甲○○○、巳○○、午○○、辰○○、未○○、寅○○、卯○○、丙○○所共同繼承設定於被上訴人所有坐落高雄市○○區○○段3 小段第321 號、第322 號地號建地面積分別為304 平方公尺及60平方公尺之土地之地上權，其地租自民國92年8 月6 日起調整為每月3 萬7,283 元即每年44萬7,392 元，並駁回被上訴人其餘假執行之聲請。
上訴人於本審上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則於本審答辯聲明：㈠上訴駁回㈡訴訟費用由上訴人負擔。
七、被上訴人主張系爭2 筆土地為其所有，其上之系爭建物為上訴人等人之被繼承人許瑤所建築取得，並與系爭土地之原地主林熊祥辦理地上權登記，而系爭建物為許瑤之繼承人即上訴人等人繼承取得等情，業據其提出土地登記謄本、戶籍謄本等為證，復為上訴人乙○○所不爭執，堪認被上訴人此部份之主張為真實。然上訴人乙○○則以前開情辭置辯，是本件兩造爭執點即在於㈠系爭2 筆土地之地上權有無地租之約定？被上訴人得否請求上訴人連帶給付租金？其數額為何？㈡本件地上權有無調整租金之適用？地租應否調漲？調整後之金額為何？本院分述如下：
㈠ 本件地上權有無地租之約定？被上訴人得否請求上訴人連帶給付租金？其數額為何？⒈上訴人辯稱，其被繼承人許瑤與原土地所有權人實際上並
無租金之約定，且未收受租金，則被上訴人受讓系爭2 筆土地自不得向上訴人等人請求連帶給付租金云云，然查，系爭土地之地上權係於45年3 月2 日設定，其上並記載存續期限無定，其地租經登記為每月每坪1 元6 角6 分計算，每月25日付租，此有土地登記謄本附卷可憑，按文書依其程式及意旨得認作公文書者推定為真正，民事訴訟法第
355 條第1 項定有明文，又按地上權雖不以地租之約定為必要，惟地租如已登記，地租收取權之讓與由新土地所有權人取得。系爭土地之地上權既已設定並經登記，謄本上復記載未約定存續期限，地租為每月每坪1 元6 角6 分計算，每月25日付租，而土地謄本為公文書，自應推定為真正，上訴人指陳實際上無租金之約定等語，然未舉證已實其說，則非能僅憑上訴人等之所述，即認上訴人等之被繼承人與原地主間無地租之約定，況系爭土地於地上權設定後之46年即由被上訴人照價收買而取得，則土地所有權人縱怠於行使租金請求權，亦非能認無地租之約定，是系爭土地之原所有權人與上訴人等之被繼承人許瑤間確有地租之約定堪以認定。另系爭土地由被上訴人照價收買而取得，本件地租既經約定並經登記，則被上訴人自取得地租債權。又上訴人等人為許瑤之繼承人，依民法第1148條之規定，承受被繼承人財產上之一切權利義務，則自應繼承此地租債務，而負連帶給付之義務。
⒉系爭土地原約定之地租為每坪1 元6 角6 分，則每月地租
應為183 元（1.66× (304 平方公尺+ 60平方公尺)×
0.3025=183元，小數點以下四捨五入），另按租金之請求權因5 年間不行使而消滅，既為民法第126 條所明定。本件被上訴人於92年8 月5 日起訴請求上訴人返還相當於租金之不當得利，其於翌日即92年8 月6 日繫屬原審法院，則其請求自46年6 月5 日起至87年8 月6 日止之租金部分，已罹於5 年之短期消滅時效期間，上訴人抗辯被上訴人僅得請求起訴時回溯五年之租金，應屬可採，又地上權租金之約定為每月25日給付，則被上訴人請求上訴人等人連帶給付之租金於92年7 月回溯5 年之87年7 月止共計1 萬
980 元（183 ×12×5= 10,980）之 範圍內為有理，超過部分不予准許。
㈡本件地上權有無調整租金之適用？地租應否調漲？調整之金
額為何？
⒈租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442 條定有明文。又按地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似，故關於民法第442 條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用（院字第986 號解釋可資參照）。而本件系爭土地地上權之設定既尚存續且有地租之約定，且土地所有權人與地上權人並無免除地租之約定，又，在民國45年間公告地○○○區○○段○ ○段○○○ ○號，每坪為430 元，同小段322 地號每坪為500 元，此有高雄市政府地政處鹽埕地政事務所函在卷可稽（見本院卷㈠第57至60頁）現公告現值為每平方公尺44,546元，申報地價每平方公尺為24,582元，此有土地登記簿謄本、土地地價謄本在卷可憑，顯見系爭土地，價值已升高甚巨，且約50年未調整租金，現今基地週邊環境，社會繁榮程度與50年前相較顯然有重大之變化，被上訴人起訴要求調整租金，依上開說明，自屬可採，上訴人嗣於本院就應予調整租金一事，亦不爭執，而只就調整之金額予以爭執。被上訴人主張應予調整租金，應屬可取。
⒉又租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價額年
息百分之十為限，土地法第105 條準用同法第97條規定，分別定有明文；又土地法第105 條準用同法第97條規定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地額年息百分之十計算；又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必須達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院46年台上字第855 號判例、68年台上字第3071號判例參照）。
⒊查，系爭二筆土地，前臨高雄市○○區○○○路，其上建
有水泥磚造樓房3 棟，現場門牌號碼分別為高雄市○○區○○○路○○號（3 層樓）、66號（2 層樓）、68號（2 層樓）【地政事務所登記之門牌號碼為66號（3 層樓）、68號（2 層樓、兩棟一個門牌號碼）】，現場門牌號碼68號之樓房出租給訴外人洪富信，每月租金5,000 元，洪富信在1 樓經營賣船舶上之五金用品店，2 樓因房屋老舊、漏水，無法使用，現場門牌64號、66號2 棟房屋，出租給訴外人蔡寶華，每月租金12,000元，蔡寶華在該2 棟房屋之
1 樓，經營賣熱食（例如麵）之店，2 樓、3 樓因房屋老舊、漏水無法使用等情，業據本院至現場勘驗，並製有勘驗筆錄在卷可稽，且有上訴人乙○○提出之租賃契約2份，及被上訴人提出之電傳資訊服務系統查詢單3 份在卷可稽（見本院卷㈠第147 頁至155 頁、卷㈡第103 至113 頁），且經證人即承租人洪富信、蔡寶華證述無誤，此部分事實堪以認定。
⒋被上訴人主張，被上訴人對高雄市有出租基地之租金率，
除保護區及優惠事項外，溯自民國82年1 月1 日起一律依照市有土地申報地價總額年息5%計收年租金，此項作法，並報奉行政院函示同意辦理此有被上訴人民國82年6 月3日82高市府財四字第15426 號函1 紙可稽，故本件被上訴人比照市有出租基地之租金率以公告地價總額（申報地價總額）之5%為調高後之年地租額應屬適當云云。（見一審卷㈠第140 頁）上訴人乙○○則主張，本件調整地價至多以公告地價1%，折合每月7,456 元為適當，因上訴人將房屋出租，每月租金收入僅1,7000元，顯不足以支應依5% 計 算之調整後每月地租37,283元，顯見以5%計算之地租實與當地行情及系爭土地使用狀況不符，又系爭土地所在處10餘年來已沒落，並非商業繁榮之區域，此勘驗現場即可明瞭云云（見本院卷㈠第145 、146 頁）。
查，經本院勘驗現場結果，系爭土地附近建築，大部分如系爭土地上之建物一樣為老舊建物，僅少數改建為新大樓，有相片在卷可稽，又從高雄市都市發展史上言，此地（鼓山區哈馬星）為老社區，已沒落多年，高雄市經濟繁榮地區已外移至愛河以東區域，高雄市政府近年雖有再造老社區發展觀光之措施，惟在平日（星期一至星期五），人車仍稀少，此經本院勘驗現場明瞭，另據證人洪富信證稱，伊租上開房屋做船舶五金生意，但沒有生意，最近打算結束營業等語，證人蔡寶華證稱，伊經營便餐熱食，這裡平日沒有什麼客人，假日較有客人，伊店主要客源是中山大學學生，而觀光客都是在附近吃冰而已等語（見本院卷㈡第98、99頁），亦可見該處從事熱食便餐者，平日亦少有客人，只有假日因西子灣之中山大學學生外出而較有客人，假日觀光客部分路過系爭土地附近之渡輪站到旗津去（過客而已），部分在系爭土地附近之冷飲店吃冰，從事熱食生意者之客源觀光客較少，從事其他非餐飲行業者，商機更少，此亦為作為高雄市居民之一份子觀察可發現之事實，是該處整體而言，目前尚屬沒落地區，並非經濟繁榮之區域，（至於未來之發展如何，老社區是否能全面更新繁榮，則尚難預料）。又，我國總體經濟環境已有變化，金融機構存放款利率大幅下降，此種情形自亦影響租金之行情，且系爭土地上之建物老舊，2 樓以上無法為正常之使用，亦影響其出租之租金行情。綜合而論，系爭土地並非位於高雄市經濟繁榮之區域而屬沒落地區，且我國近年總體經濟環境已有變化，存放款利率水準大幅下滑，則被上訴人主張，依自民國82年以來市有土地之年租金率一律以申報地價總額之5%（即每月37,283元）為基準計算，尚難採取。又，系爭土地上房屋出租合計租金為17,000元，惟此租金數額除與系爭土地所在區域整體已屬沒落地區有關係外，與該建物老舊、漏水，2 樓以上無法為正常使用亦有關係，若上訴人將該屋加以維護修繕，使得2 樓以上亦能供正常使用，租金收入將會較高（雖2 樓以上難供店面使用，且面積小，所增加之租金不多），故上訴人以此種現狀要求年租金以申報地價總額1%（即每月為7,456元）為基準計算，亦屬過低而難以採取。
本院審酌系爭土地上述之周邊環境工商繁榮程度已屬高雄市之沒落地區，及承租人利用基地所受利益及整體利率水準下降等情形認每月地租以22,370元為適當（即以申報地價總額3%計算年地租），其計算公式如下：
24,582 （每 平方公尺申報地價）×（304+60）×3%＝268,435 元（每年租金，四捨五入）268,435 元÷12＝22,370元（每月租金，四捨五入）又，被上訴人所繳地價稅為89,478元（見本院卷㈡第202 頁），是其每年租金收入以268,435 元計算尚有合理之收益，併此敍明。
八、綜上，本件被上訴人依繼承及地上權地租之約定請求上訴人等連帶給付租金於共計1 萬980 元及自起訴狀繕本送達各上訴人之翌日（即如原判決附表所示之日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息之範圍內為有理由，原審就此部分予以准許，並以此部分所命給付之金額未逾50萬元，而依職權宣告假執行，及准上訴人乙○○供擔保宣告免為假執行，超過部分不予准許，並駁回假執行之聲請，並無不當，此部分上訴為無理由，應予駁回。
另，被上訴人請求自起訴時之92年8 月6 日起調整租金為每月37,283元（即每年447,392 元），其中在每月22,370元（即每年268,435 元）範圍內為有理由，此部分上訴意旨求予廢棄為無理由，應予駁回。至超過部分之請求為無理由，原審予以准許，自有未當，此部分上訴意旨求予廢棄，為有理由，應由本院將原判決此部分廢棄改判，駁回被上訴人此部分在第一審之訴。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第463 條、第385 條第1 項前段、第450 條、第449 條第1 項、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 28 日
民事第四庭
審判長法官 蔡文貴法 官 徐文祥法 官 黃科瑜以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 94 年 12 月 30 日
書 記 官 施耀程附註：民事訴訟法第466 條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表：
┌────────────────┬─────────┐│ 被 告 │利 息 起 算 日│├────────────────┼─────────┤│丑○○、癸○○、戊○○、己○○ │民國92年12月26日 ││丁○○、辰○○ │ │├────────────────┼─────────┤│壬○○、子○○、辛○○、乙○○ │民國92年8 月26日 ││甲○○○、未○○、寅○○、卯○○│ │├────────────────┼─────────┤│庚○○ │民國93年4 月10日 │├────────────────┼─────────┤│巳○○、午○○、丙○○ │民國92年8 月28日 │└────────────────┴─────────┘
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