臺灣高等法院高雄分院民事判決 93年度上字第224號上 訴 人 高雄縣內門鄉公所法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳俊偉律師被 上訴人 甲○○
陳洪冷共 同訴訟代理人 范仲良律師複 代理人 王仁聰律師上列當事人間請求返還押金等事件，上訴人對於中華民國93年10月4 日臺灣高雄地方法院93年度訴字第1007號第一審判決提起上訴，本院於94年1月27日辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人甲○○於民國81年間向上訴人購買其所興建「內門鄉公所內埔公有市場」內，門牌號碼高雄縣內門鄉內門村67之30號房屋及坐落之基地，總價金為新台幣（下同）2,500,000 元，訂約時先給付1,000,000 元，餘款1,500,000 元則自訂約日起至91年12月1 日止10年期間，按半年期於每年6 月1 日、12月1 日繳交75,000元。被上訴人陳洪冷亦於81年間向上訴人購買同村67之31號房地及67之32號2 樓部分，總價金為3,500,000 元，訂約先付1,500,000元，餘款2,000,000 元之付款方式則與甲○○相同，但期間至91年7 月1 日止（上開買賣標的，下統稱系爭房地）。因系爭房地屬公共造產之特定事業用地，按法令規定不能買賣、分割及移轉所有權，故雙方形式上乃以租賃契約方式簽訂，並於契約第15條約定：如將來該房地之特定事業用地地目變更或消失，上訴人即應將產權登記為伊所有，如不能轉移產權時，上訴人應將所繳之房屋款無息全部退還，被上訴人如有異議不願承受退款時，則可免繳租金繼續使用。嗣被上訴人等均按期繳款，其中甲○○已繳2,275,000 元，陳洪冷已繳3,400,000 元。詎上訴人於約定之10年期滿後，仍未能履行移轉登記義務，而屬給付不能，經伊等選擇退款且屢次催告上訴人，上訴人均置之不理，爰基於買賣契約之法律關係，求為命上訴人應將給付甲○○2,275,000 元；給付陳洪冷3,400,000 元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決。並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠系爭房地乃伊向台灣省公共造產基金貸款建造，用以興建公有市場攤位及店鋪，其處分使用須受相關法令限制，兩造所訂之租賃契約實為買賣，且附有伊確實無法為移轉登記時，解約及請求返價金之條件始為成就之約定。而系爭房地依現行法令可以辦理移轉登記，高雄縣政府已准予出售是契約第15條約定之條件尚未成就，被上訴人請求，並無所據。㈡甲○○尚有價金225,000 元，陳洪冷尚有100,000 元之餘款未付，經伊催告後亦未履行，伊亦已合法解約。㈢如認被上訴人之解約請求有理由，就應返還之款項，伊除行使同時履行抗辯權外，亦主張以被上訴人占用期間所受相當租金之利益，且被上訴人未交還房屋上訴人得依契約第13條之約定，請求被上訴人按日給付上訴人500 元之違約金之金額與被上訴人之債權互為抵銷等語，資為抗辯。並於本院聲明：
㈠原判決關於命上訴人應於甲○○將門牌號碼高雄縣內門鄉內
門村67之30號房屋連同坐落基地交付上訴人之同時，給付甲○○2,275,000 元及上訴人應於陳洪冷將門牌號碼高雄縣內門鄉內門村67之31號與67之32號房屋2 樓連同坐落基地交付上訴人之同時，給付陳洪冷3,400,000 元部分之訴並該部分假執行之宣告均廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執事項：
⑴被上訴人於81年間向上訴人購買系爭房地，該房地因屬公共
造產，非經主管機關同意不能買賣、分割及移轉所有權，故雙方名義上簽訂為租賃契約，實則為買賣，約定之總價金甲○○部分為2,500,000 元，於訂約時先給付1,000,000 元，餘款1,500,000 萬元則自訂約日起至91年12月1 日止10年期間，按半年期於每年6 月1 日、12月1 日繳交75,000元。陳洪冷部分為3,500,000 元，於訂約時先給付1,500,000 元，餘款2,000,000 元則自訂約日起至91年7 月1 日止10年期間，按半年期於每年6 月1 日、12月1 日繳交100,000 元。至期滿時止，甲○○已繳2,275,000 元（尚有3 期未繳），陳洪冷已繳3,400,000 元之價金（尚有1 期未繳）。
⑵系爭契約第15條約定：本公有市場為特定事業用地，將來特
定事業用地地目變更或消失，出租人（即上訴人）應將店鋪產權登記為承租人（即被上訴人）所有，如不能轉移產權時，出租人應將承租人所繳之買賣價金無息全部退還，承租人如有異議不願承受退款時，得免繳租金繼續使用。
⑶就內埔市場出售處分一案，雖經上訴人報請上級核准，但因
有適法疑義，高雄縣政府尚未核准，有高雄縣政府93年7 月28日府財產字第0930149743號函及附件在卷可稽。
㈡爭執事項：
⑴兩造契約第15條約定之真意為何？被上訴人得否請求被告返
還已繳價款？⑵若被上訴人之請求為有理由，有否返還房地之對待給付義務
？⑶上訴人主張抵銷部分有無理由？
四、兩造契約第15條約定之真意為何？被上訴人得否請求上訴人返還已繳價款？㈠兩造均不爭執系爭契約為買賣而非租賃，系爭契約第15條約
定：「本公有市場為特定事業用地，將來特定事業用地地目變更或消失，出租人（即上訴人）應將店鋪產權登記為承租人（即被上訴人）所有，如不能轉移產權時，出租人應將承租人所繳之房屋款無息全部退還，承租人如有異議不願承受退款時，得免繳租金繼續使用。」等語，則斟酌系爭契約有關被上訴人繳納價金之期間約定為10年，應係指上訴人最遲應於10年間負責將系爭房地不能移轉所有權之不能情形除去，並將系爭房地為所有權移轉登記而言，上訴人於10年期滿後若仍不能將系爭房地移轉登記時，則賦予被上訴人得選擇：⑴請求上訴人應將已繳納價金返還；⑵不退款仍繼續使用系爭房地。就法律效果而言，前者係將「10年期滿後，如不能轉移產權時」約定作為「解除條件」，該條件成就時，買賣契約因而失其效力，被上訴人即得請求返還價金，而不再請求移轉登記；後者則係被上訴人可選擇維持契約效力，並繼續使用系爭房地，待日後產權得移轉時再為移轉登記，始符合兩造訂約之真意及目的。
㈡上訴人雖抗辯所謂「將來特定事業用地地目變更」係指上訴
人確實無法為移轉登記時，解除條件始為成就，應不受10年期間之限制等語，惟本件為雙務契約，且已約定被上訴人須於10年間繳清全部餘款，則基於契約對等原則，及參酌民法第369 條、第370 條有關價金與標的物之交付原則上應同時為之之規定，上訴人最遲自亦應於10年間負責將不能移轉登記之情形除去，否則上訴人之給付期限於被上訴人付清全部價金後仍不確定，對於被上訴人而言，即失其陸續分期繳納價金之意義，亦與上開約定上訴人在不能移轉登記時，被上訴人有選擇權及上訴人負有返還價金義務之效果不符，故上訴人之上開抗辯，並不可採。
㈢上訴人主張兩造所訂契約第15條之約定，為附解除條件之契
約，如被上訴人繳清價金後，仍得免費繼續使用系爭房屋，直至上訴人確定不能將系爭房地所有權移轉登記為被上訴人所有時，被上訴人方得選擇返還價金或繼續使用系爭房地，上訴人無庸於買賣契約所定10年間完成系爭房地所有權移轉登記予被上訴人之必要，且系爭房地業經高雄縣政府於94年
1 月14日以府財產字第0940012325號核准辦理出售，上訴人可依買賣契約第15條之約定，辦理所有權移轉登記，其不能之情形已除去云云。然查，債務人是否已陷於給付不能，應以當事人間約定之給付期限為準，如給付期限已屆至，而債務人在客觀上仍不能為履行時，應可認屬給付不能。系爭房地雖因上訴人之上級機關即高雄縣政府發函准予辦理出售，惟高雄縣政府係於94年1 月14日發函准予辦理出售，有前開函文可稽（本院卷第73頁），而本件上訴人最遲應於10年間負責將系爭房地不能移轉所有權之不能情形除去，即依現行法令，上訴人就系爭土地須先辦理公共造產結束經營程序，而依公共造產辦理結束經營作業要點規定，結束經營須先報請鄉民代表大會、縣政府、行政院內政部核准備查，再將向公共造產基金所為之貸款還清，並將特定目的事業用地變更為非特定目的事業用地，若欲移轉處分，則須再報請鄉民代表大會、縣政府同意，高雄縣政府礙於法令於93年間仍尚未核准被告處分出售系爭房地，業經原審函請高雄縣政府查明屬實，有該府93年7 月28日府財產字第0930149743號函及所附資料在可稽，且為上訴人所不爭執，依系爭契約約定，上訴人之給付期限早於91年7 月1 日（陳洪冷部分）及同年12月1 日（甲○○部分）即已屆至，其在客觀上既仍未能為給付，就本件契約之效果而言，即屬給付不能，被上訴人自得依約選擇解除條件成就之法律效果，而請求上訴人返還已受領之價金，上訴人於被上訴人已依約選擇解除條件成就之法律效果即請求返還價金後，始除去上開不能情形，其抗辯自不足採。
㈣上訴人雖又抗辯因被上訴人未按期給付價金，其於91年5 月
30日、8 月9 日及9 月6 日即曾多次催告陳洪冷給付最後1期價金，並表示應於9 月6 日之函文到後1 個月內為繳納，逾期即不再催告，將依契約約定終止契約，且於11月14日再以存證信函請求其搬遷及交還房地；另就甲○○部分，則先後於91年8 月8 日、8 月9 日及9 月6 日催告其給付已到期之價金（當時尚有2 期未付），且於9 月6 日之函文中表示應於函到後1 個月內為給付，逾期即不再催告，將依契約約定終止契約，並於11月14日以存證信函請求其搬遷及交還房地等語。然陳洪冷部分，因其契約所定之10年期間於91年 7月1 日即已因上訴人不能履行其移轉登記義務致解除條件成就而失其效力，則上訴人在此期日後所為之催告及解約，自不發生其效力；而甲○○於上訴人定期催告期滿之90年10月間，雖有未依約給付之情事，但此時距契約屆滿10年而可因解除條件成就而失其效力之同年12月1 日，僅不足2 個月之期間，且上訴人之移轉登記義務已確定無法履行，而甲○○則已履行91％之給付義務（總價金2,500,000 元，已給付275,000 元），此時，如仍認上訴人得解除解約，將使對給付不能一方當事人之保障，較優於已大部分履約之一方當事人，顯不合雙務契約之本質，亦與誠信原則有違，況被上訴人於原審審理中已陳稱當時係因見被告無法履約致不再繼續繳納，與民法第265 條所規定不安抗辯之情形相類似，應得類推適用該不安抗辯之法律效果，而認甲○○之拒絕給付，應可採信，且與誠信原則並無違背，故上訴人上開已合法解約之抗辯，即不足採。
五、若被上訴人之請求為有理由，有否返還房地之對待給付義務？㈠按「契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付。」民法第264 條第1 項前段定有明文。又雙務契約因解除條件成就而失其效力時，當事人就其所受領之給付，係無法律上原因而受利益，致他人受損害，應依不當得利之規定互負返還義務，就此而言，雙方所負返還之債務，既係基於同一契約而發生，而互有對待給付之關係，應與契約經解除後之情形相似，自得類推適用民法第261 條及第
264 條規定，認雙方就此得為同時履行之抗辯。㈡本件上訴人已抗辯如認其應返還所受領價金，被上訴人亦應
返還系爭房地等語（見原審卷93年6 月28日答辯狀），可見已有行使同時履行抗辯之意思。查系爭契約第15條既係約定契約10年期滿後，如上訴人尚不能履行移轉登記之義務，被上訴人得選擇契約解除之法律效果，則除上訴人應將已受領之價款返還被上訴人外，被上訴人受領之系爭房地，亦應依不當得利之規定負返還上訴人之義務，是上訴人抗辯其於返還價金同時，被上訴人亦負有返還房地之對待給付義務，即屬有據。
六、上訴人主張抵銷部分有無理由？㈠按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179 條定有明文。又附解除條件之契約及契約之解除，二者法律效果並不相同。附解除條件之契約，於條件成就時，當然失其效力；而契約之解除，則以解除權人行使解除權為必要，須以意思表示為之。契約之解除有溯及效力，解除條件之成就，原則上並無溯及之效力。又契約解除時，當事人償還義務之範圍，依民法第259 條之規定；附解除條件之契約，於條件成就而失其效力時，當事人間之償還義務，係以不當得利規定之法律關係為據（最高法院74年度台上字第1354號裁判意旨參照）。本件兩造所訂契約固因被上訴人行使選擇權而使解除條件成就致失其效力，被上訴人並應依不當得利之規定應負返還系爭房地之義務，然被上訴人受領兩造所訂房地係本於兩造所訂契約，則在被上訴人行使選擇權使系爭契約失其效力前，其占有使用系爭房地，並非無法律上原因，且被上訴人嗣後選擇權之行使，亦無使系爭契約溯及無效之效力，業如前述，自難認被上訴人於受領系爭房地後至系爭契約因解除條成就而失其效力前之期間，受有相當於租金之不當利益，況上訴人亦有受領價金，如依上訴人之抗辯，將造成其亦取得使用該價金之不當利益（就本件契約而言，得使用價金之利益應與租金之利益相當），故上訴人此部分抗辯，即不足採。
㈡至買賣契約因解除條件成就而失其效力後，原告返還房地之
義務，應類推適用同時履行抗辯原則，業如前述，亦即上訴人之返還價金義務，與被上訴人之返還房地義務間，互有對待給付之關係，則於上訴人未返還價金前，被上訴人既得拒絕返還系爭房地，其占有系爭房地，即非無法律上原因，並致上訴人受有損害，故上訴人抗辯得以10年期滿後，被上訴人所受相當於租金之不當得利，及依買賣契約第13條約定被上訴人遲延返還房地應按日給付500 元違約金之債權為抵銷，亦屬無據。
㈢上訴人雖又抗辯被上訴人所付之押金1,000,000 元（甲○○
部分）及1,500,000 萬元（陳洪冷部分），實則具有訂金之性質，而系爭契約既因被上訴人之違約而解除，其自得沒收該金額而無返還之義務，且得為抵銷云云。然上訴人之解約並不合法，已如前述，則其此部分所為抵銷之抗辯，亦非足採。
七、上訴人又稱：買賣契約書第12條約定租期屆滿時，不須出租人預先通知租賃關係當然消滅，本與買賣性質不容，無法適用，如強予適用，則被上訴人將系爭店舖返還上訴人，但不得請求返還其已給付如租金之價金，法律上始能貫通，故被上訴人如主張契約第12條之規定，自不能請求上訴人返還押金或租金云云。然查，被上訴人係依系爭契約第15條約定，主張「10年期滿後，不能轉移產權 」之約定作為解除條件，解除條件成就，買賣契約即因而失其效力，與系爭契約第
12 條 之約定無關，被上訴人不因系爭契約第12條之約定，而不得請求返還價金，上訴人此抗辯委無可採。
八、綜上所述，被上訴人本於兩造系爭契約第15條約定之法律關係，選擇訴請上訴人返還買賣價金，上訴人則以被上訴人應同時返還系爭房地為同時履行之抗辯，均非無據，原審因而判命上訴人應於被上訴人返還系爭房地之同時，應將所收甲○○2,275,000 元、陳洪冷3,400,000 元之買賣價金，分別返還甲○○、陳洪冷，經核尚無不合。上訴論旨，任意指摘原判決不當，為無理由，應予駁回。
九、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 2 月 5 日
民事第二庭
審判長法官 簡色嬌法 官 朱玲瑤法 官 周慶光以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 94 年 2 月 15 日
書 記 官 馬蕙梅附註：民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
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