臺灣高等法院高雄分院民事判決 九十三年度上易字第一九八號
上 訴 人 嘉豐企業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 楊昌禧律師被上 訴 人 交通部台灣鐵路管理局貨運服務總所台南服務所法定代理人 張錫卿訴訟代理人 侯永福律師複代 理 人 葉美利律師當事人間請求債務人異議之訴事件，上訴人對於民國九十三年六月十八日臺灣高雄地方法院九十二年度訴字第二二五八號第一審判決提起上訴，本院於九十三年十月二十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認被上訴人對上訴人請求給付租金新台幣柒拾壹萬陸仟伍佰捌拾壹元之債權債務關係不存在。
臺灣高雄地方法院九十二年度執字第一三四二三號給付租金強制執行事件所為之執行程序應予撤銷。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠其於民國九十一年九月十一日向被上訴人承租坐落高雄縣○○鎮○○段五一九之十一、五一九之十三、五一九之三四、五一九之三五、五一九之三七號土地（下稱系爭土地），租賃期間自九十一年九月十二日起至九十四年十月十一日止，租金每月新台幣（下同）十二萬三千七百六十元（含稅）。惟被上訴人出租系爭土地，並非整筆土地出租，而係扣除第三人占用之土地後，再出租予上訴人，故無法以地政機關登記之面積作為出租面積，依租賃契約第一條約定，必須以地政機關複丈之面積，作為出租面積，被上訴人必須委請地政機關複丈後，將出租之土地點交予上訴人。依民法第四百二十三條規定，租賃物之交付及保持用益義務，為出租人之主要義務，被上訴人對出租之土地，自有點交予上訴人使用之義務，租賃契約第十五條後段雖規定：「自公證手續完成後，視同點交租賃土地」，僅有推認之效果，若事實上並未點交，仍屬未點交，不能以此約定規避其交付租賃物之義務。又依租賃契約第十九條第三項約定，出租人必須於租賃契約經公證後辦理點交，施作期為三十日，才開始計收租金，而該條項增加「後點交」三字，係兩造於九十一年九月十一日辦理公證時，上訴人當場要求必須點交而加上，可見上訴人要求點交為被上訴人所同意。另依九十一年九月十七日「岡山停一、二停車場土地出租點交會議紀錄」結論第七點亦載明：「本案出租土地報層峰核准後，另立契約點交承租人」，亦知被上訴人對出租之土地，必須點交予上訴人，才得向上訴人收取租金。被上訴人既未依租賃契約第一條約定，委請地政機關複丈辦理點交，足見系爭土地尚未點交，被上訴人自無權利收取租金並聲請強制執行，上訴人有提起確認租金不存在之法律上利益及提起債務人異議之訴以撤銷執行程序之必要，爰依強制執行法第十四條規定，求為判決確認被上訴人對上訴人請求給付租金七十一萬六千五百八十一元之債權債務關係不存在，及臺灣高雄地方法院九十二年度執字第一三四二三號給付租金強制執行事件，所為之執行程序應予撤銷。原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，其上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵確認被上訴人對上訴人請求給付租金七十一萬六千五百八十一元之債權債務關係不存在。⑶臺灣高雄地方法院九十二年度執字第一三四二三號給付租金強制執行事件，所為之執行程序應予撤銷。
二、被上訴人則以：兩造租賃契約第十五條約定：「自公證手續完成後，視同點交租賃土地」，且系爭土地於被上訴人標租時即無任何地上建物，亦未被第三人占有，上訴人於訂立租賃契約並經公證後，即可自由使用、收益，況依「交通部臺灣鐵路管理局標租經管國有土地公告」，可知系爭土地在公告標租時，已將位置、周遭情形，予以明確標示，其中五一九之一三地號土地何文三占用部分（一百三十五平方公尺），在標租時已將該部分剔除，不在承租範圍內，系爭土地並無他人占用情形，如該公告所附之地籍圖所示，系爭土地四周有道路包圍，界址明確，無鑑界必要，而該公告第八項規定：「標租標的物由投標人逕至現場自行察看」，上訴人在投標之前，甚至投標後，從未要求鑑界，可見其對所租土地範圍，至為瞭然。又被上訴人之職員李執憲確於九十一年九月十一日公證當天，將系爭土地範圍具體指出第二次點交給上訴人之受任人吳宗寶，吳宗寶無法確認界址之說法，乃其主觀之詞，不能因此否定有點交之事實。上訴人援引租賃契約第一條，謂系爭土地應經複丈才算點交云云，然依投標須知第二十一點之四規定，勘測土地之作用，乃在釐正面積大小，以作為增減租金之基準，與土地之點交無關。再者，系爭土地經公證點交後，上訴人旋即委託吳宗寶前去整地，因發現有其他占用人之建物，唯恐施工時損及建物發生糾紛，兩造乃會同何文三（五一九之一三號土地之占有人，但其占用部分不在上訴人承租範圍）、王政治、周振榮（均非系爭土地之占用人）等人，前往系爭土地辦理第三次點交，俾能定出縮減面積之範圍。則系爭土地不但在公證時即以「公證生效視為點交」之約定方式第一次點交，且於公證當天將系爭土地範圍具體指出點交給上訴人之受任人吳宗寶，更在九十一年九月十七日到現場履勘無誤。系爭土地確已完成點交，被上訴人自有權收取租金及違約金（計算式如附表所示），並得依公證書逕予強制執行等語，資為抗辯。其於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠關於系爭土地之出租案，曾經被上訴人公告系爭土地之坐落地號、面積、標租底
價、地籍圖等事項，於九十一年八月二十一日公開投標，由上訴人得標，並有被上訴人提出之標租公告、投標須知、高雄縣岡山地政事務所八九岡圖謄字第一一九四三號地籍圖各一份附卷可稽（原審卷第一○三至一○七頁）。
㈡上訴人得標後，兩造於九十一年九月十一日訂定系爭土地之租賃契約，租賃期間
自九十一年九月十二日起至九十四年十月十一日止，租金每月十二萬三千七百六十元（含稅），逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收百分之二違約金，逾期繳納在一個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百分之五，最高以欠額之一倍為限，並有系爭土地租賃契約一份在卷可佐（原審卷第八至十頁）。
㈢兩造租賃契約，於訂約當天即九十一年九月十一日，經原審所屬民間公證人王振
華以九十一年度雄院民公華字第○○一四三五號公證在案，兩造並約明逕受強制執行之意旨，上訴人自租賃契約訂定後，迄今未繳納任何一期租金，被上訴人於九十二年四月間，就租金、違約金等共計七十一萬六千五百八十一元債權，以上開公證書為執行名義，對被上訴人之動產聲請強制執行，上訴人於強制執行程序終結前，提起本件訴訟，業經本院依職權調取臺灣高雄地方法院九十二年度執字第一三四二三號執行卷，核閱無誤，並有各該公證書、強制執行聲請狀附於上開執行卷可參。
四、而本件之爭點乃在於：被上訴人是否已將系爭土地點交予上訴人？爰論述如後：㈠上訴人主張被上訴人迄未將系爭土地點交予上訴人，經查，系爭租賃契約第十五
條後段雖規定：「自公證手續完成後，視同點交租賃土地。」，惟該租賃契約第十九條第三項約定：「施作期：於本契約經公證後點交之翌日起算三十日為施作期。」，而證人即被上訴人承辦上開契約之李執憲於原審證稱：「租賃契約第十九條第三項『後點交』三個字，是陳忠義要求公證人加上去的，加上去的目的，就是希望我們實際上去點交。」等語（原審卷第一一九頁），且證人吳宗寶亦於原審證稱：「租賃契約第十九條第三項『後點交』是陳忠義先生（即上訴人之受任人）對於土地界址有異議，所以才會要求加上此句。」等語（原審卷第一一七頁），足見兩造簽約時即有應實際點交之合意甚明。雖證人李執憲又證稱：「因為他想要拖延點交，不繳租金。」等語，惟無論兩造增加「後點交」之動機為何，既均同意增加上開文字，並均瞭解其意為被上訴人應實際將系爭土地點交與上訴人使用，因此，無論上訴人是否知悉系爭土地之位置，被上訴人均應於公證後實際點交出租之土地予上訴人使用，始符合契約之約定，是被上訴人抗辯上開第十五條後段之「自公證手續完成後，視同點交租賃土地」，而以公證手續完成視同點交云云，不足採取。
㈡被上訴人又抗辯，被上訴人之代理人李執憲在公證後，將系爭租賃土地範圍具體
指出點交給上訴人之受任人吳宗寶，已為第二次點交云云，並經證人李執憲證稱：「因為陳忠義已經八十幾歲了，所以系爭土地之整地，規劃都委託吳宗寶，所以我才帶吳宗寶去現場看。我帶吳宗寶去現場的時候，我將招租的面積確實指界給他。」等語（原審卷第一一九頁），惟證人吳宗寶於原審證稱：「我是受原告（即上訴人）公司負責人岳父陳忠義之委託去作整地的估價，我大約在九十一年九月三日去勘查，因土地上有他人占用，我不知道承租的範圍界址到那裡，所以我無從估價起。」、「因為我在原告公司得標後，有前去勘查，無法確認界址，所以我才在公證當天要求李執憲先生帶我去看土地，並確認界址，當時李先生就用手指說範圍在此，但我仍然無法確認詳細界址，所以回去後，反應給陳忠義。」等語（原審卷第一一五、一一六頁），足見證人吳宗寶僅為受上訴人之託為整地估價，並非上訴人點交系爭土地之代理人，況且證人李執憲雖指界出租之土地，惟吳宗寶仍無法確認出租土地之界址，難謂系爭土地已有點交。
㈢被上訴人復抗辯，兩造復與訴外人王政治等人於系爭租約公證後之九十一年九月
十七日召開協調會，並作成「岡山停１．２停車場土地出租點交會議紀錄」，衡之常理，倘若上訴人不知其承租範圍之位置，則其如何得知相鄰建物之人為何人？如何得知系爭租賃土地擬退縮之範圍，而達成退縮的共識？足證至少在九十一年九月十七日以前，被上訴人實際上已將系爭租賃土地第三次點交予上訴人云云。惟上開協調會既名為「點交會議」，惟其會議紀錄僅作成：「五、結論１、原承租人周振榮自房屋大門口牆壁起預留三．五公尺，左側面自牆壁起預留一公尺。２、原承租人王政治自屋簷滴水線起預留一公尺，右側自屋簷滴水線起預留三．五公尺。３、原承租人許德仁預留房屋左側自牆壁至原有ＲＣ柵欄上。４、原承租人何文三預留房屋右側及後側自牆壁起各留一公尺。５、縮小出租面積按標租價格比例扣減。６、縮小後出租之面積及位置圖請高雄工務段提供。７、本案出租土地報層峰核准後，另立契約點交承租人。」，有該會議紀錄在卷可稽（原審卷第一一頁），並無點交系爭土地之內容，且除上開第三人占用位置外，其餘部分之界址何在，亦未說明，是上開協調會僅係就原租賃契約之承租範圍為協調，並無點交之事實，縱上訴人知悉系爭土地之位置範圍，仍不得謂被上訴人即免除點交之義務。
㈣被上訴人再抗辯，上訴人曾提出陳情書，請求被上訴人准予設置建物以利使用，
其中均未提及系爭土地未經鑑界無法點交之情事，則上訴人已居於承租人之身分為租賃物之管理使用，足認被上訴人確已將系爭土地移轉占有予上訴人，並完成點交之目的云云，有陳情書附卷可憑（原審卷第五四頁），惟上訴人於九十一年九月十一日與被上訴人簽約後，即具有承租人之身分，上訴人於九十一年十月三十一日以承租人之身分，向被上訴人提出是否得搭蓋建物之陳情，乃就系爭土地將如何使用之問題，與系爭土地是否點交及已否占有使用並無必然關聯性，被上訴人執此抗辯被上訴人業已點交及上訴人已占有使用云云，顯有誤會。至系爭土地既尚未為實際點交，業已認定，而點交是否應以地政機關鑑界為必要一節，即無審究之餘地，附此敘明。
五、綜上所述，上訴人主張被上訴人尚未將系爭土地移轉占有點交予上訴人，其並未完成出租人之交付義務，承租人因而拒絕給付租金，自屬有據。而被上訴人抗辯業已點交云云，尚無可信。從而，上訴人請求確認租金等債權不存在及撤銷執行程序，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。又本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻防方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 二十九 日
民事第一庭~B1審判長法 官 黃金石~B2 法 官 吳登輝~B3 法 官 魏式璧正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 二十九 日~B法院書記官 唐奇燕