臺灣高等法院高雄分院民事判決 94年度上字第130號上 訴 人 丁○○訴訟代理人 阮文泉律師被 上訴 人 乙○○訴訟代理人 葉美利律師被 上訴 人 甲○○上列當事人間請求給付土地買賣價金事件，上訴人對於民國94年
6 月23日臺灣高雄地方法院93年度訴字第2203號第一審判決提起上訴，本院於95年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠被上訴人乙○○主張：訴外人即被上訴人之父王萬收於民國
88年4 月8 日就其所有坐落高雄縣○○鄉○○段20之1 號土地（下稱系爭土地），委任長女即被上訴人甲○○代理與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），將系爭土地出售予上訴人，約定售價每坪新台幣（下同）10萬元，總價1億5520萬元，上訴人簽約時同時交付台灣中小企業銀行中山分行面額合計1億5520萬元之支票7紙（發票人為陳祈允），作為支付價款之用。惟王萬收過世後，財政部台灣省南區國稅局（下稱國稅局）查核王萬收遺產稅時，發現上開7 紙支票中，票載發票日88年6 月15日、票號為KMB0000000號、面額535 萬元之支票（下稱系爭支票）並未提示兌現，國稅局通知訴外人即上訴人指定之系爭土地登記名義人蘇茂紀提出說明，蘇茂紀出具說明書覆稱「與地主家人（妻子、女兒）協商後折讓之金額」等語。惟王萬收生前為系爭土地低價出售一事耿耿於懷，不可能同意折讓535 萬元，王萬收已於91年1 月28日過世，由被上訴人繼承其財產，爰依系爭買賣契約及繼承之法律關係，求為判決：①上訴人應給付被上訴人535 萬元，及自88年6 月16日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。②願以現金或銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。原審判決被上訴人全部勝訴，被上訴人乙○○於本院聲明駁回上訴人之上訴。
㈡被上訴人甲○○主張：伊父王萬收全權委託伊處理系爭土地
，伊開價每坪10萬元出售，經與買方多次商談，雙方同意以每坪9 萬7000元成交，但售價太低，為使伊父較有面子，且不影嚮附近其他待售土地之交易價格，伊要求簽約時在系爭買賣契約書上記載每坪10萬元，但因與簽約前實際談妥之價格不同，伊要求上訴人以支票支付價款時，就差額開立系爭支票，以便將來退還。嗣系爭支票已退還上訴人等語。並聲明：原判決錯誤，同意上訴人上訴聲明（本件訴訟標的對於被上訴人必須合一確定而應共同起訴，惟被上訴人甲○○拒絕同為原告而無正當理由，原審依被上訴人乙○○聲請，以裁定限期命甲○○追加為原告，逾期甲○○未追加，視為已一同起訴）。
二、上訴人則以：系爭買賣契約書雖記載買賣總價款1 億5520萬元，實則伊與出賣人王萬收全權代理人甲○○於簽約前已約定買賣價金為1 億4985萬元，並由甲○○以地主代表人兼收款人身分，向伊收取訂金支票500萬元，及由甲○○簽立1紙承購土地訂金收據為憑。而系爭買賣契約書上記載買賣總價款1 億5520萬元，係屬虛構，蓋因甲○○於簽約前即向伊表示為求提高系爭土地附近之其他土地之買賣價值並提高系爭土地買賣總價金以使王萬收對外較有面子，要求伊同意在系爭買賣契約書上形式上記載買賣總價金為1 億5520萬元，但雙方均無受該虛偽意思表示拘束之意。且甲○○於簽約後，已將系爭支票退還予伊。縱認買賣雙方應受系爭買賣契約書所載價金之拘束，惟甲○○既已退還系爭支票，在會計上即屬買賣價金之折讓，故伊自無再給付535 萬元予被上訴人之義務等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查：㈠訴外人王萬收於88年4 月8 日出具委託書，將其系爭土地全權委託被上訴人甲○○處理，由甲○○代理其與上訴人簽訂系爭買賣契約書，並在該契約書上記載買賣總價款為
1 億5520萬元（每坪10萬元）。㈡上訴人交付7 紙面額合計為1 億5520萬元之支票（付款人台灣中小企業銀行中山分行、發票人陳祈允）予甲○○，作為支付價款之用。其中票載發票日88年6 月15日、票號為KMB0000000號、面額535 萬元之支票並未提示兌現。㈢系爭土地買賣洽談過程中，上訴人未曾與王萬收本人洽談過等事實，為兩造所不爭，並有系爭買賣契約書、支票、委託書在卷可稽，堪信為真實。被上訴人乙○○主張上訴人尚有價款535 萬元未為給付，依買賣及繼承關係，請求上訴人如數給付，被上訴人甲○○自認上訴人之主張，上訴人則以前開情辭置辯，是兩造爭點在於：買賣雙方就系爭土地所合意之價金若干，系爭買賣契約書上記載買賣總價款1 億5520萬元，是否屬虛偽意思表示等節。
四、經查：①被上訴人甲○○自陳：伊父王萬收於88年間決定出售系爭土地償債，而全權委託伊處理，並經吳明豐介紹找到谷樹建設公司林董（即該公司總經理丙○○），伊開價每坪10萬元，經買方多次討價還價後，雙方同意以每坪9 萬7000元成交，伊簽約前有簽立1 紙承購土地訂金收據為憑。伊父原本不同意，伊告以債務利息負擔太重，伊父知道不賣地不行，因而同意，但售價太低，為使伊父較有面子，且不影嚮附近其他待售土地之交易價格，伊才要求簽約時在系爭買賣契約書上記載每坪10萬元，但因與簽約前雙方實際上談妥之價格不同，故要求上訴人交付支票支付價款時，就差額另開立系爭支票，以便將來退還。嗣伊請吳明豐退還系爭支票予上訴人等語（見原審卷第155 至158 頁、本院卷第84頁）；②證人即系爭土地買賣之介紹人吳明豐於原審證述：賣方拜託伊出售系爭土地，實在找不到買主，伊拜託谷樹建設公司，簽約前已由甲○○與谷樹建設公司的人先談成，以總價計算，伊記得是1 億4 千9 百多萬元，不到1 億5 千萬元，買方有交付一張500 萬元支票，甲○○當場有寫一份訂金收據，之後才簽正式契約，因系爭土地附近賣方尚有其他土地要處理，甲○○要求簽約時將價格寫高一點比較好看，甲○○說寫成一坪10萬元左右，王萬收家裡的大小事情都是甲○○在處理的等語（見原審卷第105 至107 頁）；③證人丙○○證述：系爭土地是伊與上訴人（即谷樹建設公司之經理）、蘇茂紀合夥出資購買，伊三人均係谷樹建設公司之股東，在（88年）4 月3 日以前，伊與上訴人及介紹人即與甲○○談好價錢，系爭535 萬元支票是簽約、交款後約一周後由介紹人吳明豐交還給上訴人，當時伊有在場。伊聽吳明豐說系爭支票是甲○○交給他要退還給上訴人等語（見本院卷第66至67頁）。④證人即陪同買方議價之友人蔡主傑於原審證述：雙方當時說到1 坪9 萬7000元，價金確定為1 億4985萬元，甲○○有將500 萬元支票收走，並寫訂金收據，伊確認在88年4 月3 日之前簽寫，且甲○○有提到因為附近還有土地要處理，所以希望價錢不要寫成會影響他們處理其他土地的價格等語（見原卷第101 頁至103 頁）；⑤證人即王萬收之子王榮德於原審證述：「（問：系爭土地是否你父母之前就有拜託吳明豐幫忙出售？吳明豐是否你父母之好朋友？）是，是。」「（問：你父親是否之前有請甲○○去處理出售的事情？）我知道有拜託吳明豐，之前有叫甲○○去處理出售的事情」（見原審卷第111 頁）；⑥證人即系爭買賣契約書簽訂時之見證人何俊敦律師於原審證述：「．．契約後面所附的支票都是事先開好當場影印之後由我附在契約書後面並加蓋騎縫章。．．」「（問：88年4 月3 日500 萬元的這一張支票由買方或賣方拿給你的？）是整批拿出的，沒有另外處理。不知道是甲○○或丁○○（即上訴人）拿出來的，已經忘記了。但是他們顯然是事先就講好了，所以把票事先開好後整批拿給我處理。」「實際上真正的（買賣）過程我不是很清楚，是從簽約談話過程中我知道應該是建設公司要買，找丁○○出面。」（見原審卷第85至87頁）。且上訴人提出經被上訴人甲○○自認為其於簽約前收受訂金500 萬元支票而簽立之承購土地訂金收據上記載該500 萬元支票之票號（KM B0000000 號）、發票日（88年4 月3 日），與被上訴人提出上訴人用以支付價款之7 紙支票中面額500 萬元、票號KMB0 000000 號、發票日88年4 月3 日之支票相同，有系爭承購土地訂金收據及系爭500 萬元支票影本在卷（見於審卷第63、12頁）可查。復參以系爭土地買賣洽談過程中，上訴人未曾與王萬收本人洽談過等情，及王萬收於88年4 月8日所出具為兩造所不爭之委託書上記載王萬收將系爭土地全權委任由甲○○處理等情觀之，可知被上訴人甲○○係受王萬收全權委任而出售系爭土地，並經王萬收之好友吳明豐之介紹，由谷樹建設公司股東丙○○、上訴人及蘇茂紀欲合夥出資購買，且經丙○○先與甲○○商談後，達成買賣總價為
1 億4985萬元之合意，並由甲○○先收取500 萬元訂金支票及簽立承購土地訂金收據為憑，嗣再由上訴人代表以買受人地位出面簽訂系爭買賣契約書。惟因甲○○以系爭土地售價太低，為使其父較有面子，且不影嚮附近其他待售土地之交易價格，要求簽約時在系爭買賣契約書上記載每坪10萬元，但因與簽約前雙方實際上談妥之價格不同，故上訴人以支票交付價款時，就差額535 萬元交付同額之系爭支票予甲○○，嗣於簽約後1 星期內由甲○○委請吳明豐退還系爭支票予上訴人等情，堪予認定。被上訴人主張甲○○於88年4 月8日前簽立承購土地訂金收據時，尚未得其父王萬收之授權云云，不足採信。至甲○○所提出王萬收於簽約前數月即出具全權委託伊出售王萬收名下不動產以解決債務而未載日期之委託書，雖經證人王榮德證稱該委託書係因甲○○為處分另一筆土地償債而請伊要求伊父親於90年2 月10日簽此份委託書云云，惟與王萬收出具之該委託書上記載：「本人因負債關係，需處理不動產來解決債務因此出具此委託書，願將所有名下不動產全權委託甲○○賣出解決債務」等情（見原審卷第162 頁）不符，尚難認王榮德所證屬實。又甲○○於88年4 月8 日前所簽立之承購土地訂金收據上之買方雖記載為谷樹建設公司，惟於甲○○係與丙○○談妥價金之事實並不生影響。且上訴人既先由其合夥人丙○○先與甲○○就系爭土地之買賣價金約定為1 億4985萬元，嗣由上訴人代表以買受人地位出面簽約，則上訴人依丙○○與甲○○先前之約定，在系爭買賣契約書上記載總價款1 億5520萬元、每坪10萬元等情，並就該契約書所載價金與實際約定價金之差額交付系爭支票，自無不合。是依系爭買賣契約書，買賣雙方表面上雖約定總價款1 億5520萬元（每坪10萬元），但實際上係約定總價為1 億4985萬元，則本件買賣雙方在系爭買賣契約書上所為總價款1 億5520萬元（每坪10萬元）之約定，純屬虛構，上訴人辯稱此項約定係屬通謀而為之虛偽意思表示等語，足堪採信。又上訴人於原審已辯稱本件實際買賣價金為
1 億4985萬元，非系爭買賣契約書上所載1 億5520萬元等語，即係提出通謀虛偽意思表示之抗辯，被上訴人乙○○主張上訴人係於本院始提出此項抗辯，認本院應依民事訴訟法第
447 條之規定駁回之云云，尚有未合，附此敘明。
五、被上訴人雖主張王萬收不知甲○○與上訴人就系爭買賣契約書所載總價1 億5520萬元之約定係屬通謀虛偽意思表示，自應類推適用民法第87條第1 項但書之規定，上訴人不得以其無效對抗王萬收云云。惟表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效，對抗善意第三人，固為民法第87條第1 項所明定。惟此之所謂善意第三人，係指該第三人雖知表意人與相對人為意思表示，但不知該意思表示為虛偽，而又與該虛偽表示之當事人就虛偽表示所發生之結果發生法律關係者而言，例如甲、乙二人通謀將甲所有之土地虛偽出賣於乙，丙知買賣之存在而不知其為虛偽，再由乙受讓該土地時，甲不得以其與乙間之買賣為虛偽意思表示，謂乙非土地所有人，丙不可能自乙處取得土地權利是（最高法院73年度台上字第3858號判決參照）。本件王萬收係委任甲○○代理其與上訴人簽立系爭買賣契約書，甲○○就價金之約定代理王萬收與上訴人為通謀虛偽意思表示，縱認王萬收不知甲○○有為前述之虛偽意思表示，依上開說明，王萬收亦非屬民法第87條第1 項但書規定之第三人，且甲○○是否違反王萬收之意思而與上訴人就價金部分為通謀虛偽意思表示，亦屬民法第107 條所定越權代理之問題，自無類推適用民法第87條第1 項但書規定之可言，被上訴人乙○○據此所為上開主張，即非可採。
六、被上訴人乙○○雖以證人何俊墩律師於本院證述：「以前我去王萬收家聊天時，知道王萬收負債很多，他對賣土地的價格有意見，他也捨不得賣土地，感覺價格太低，所以當天我才打電話給他再次向他求證是否要賣土地，他在電話中有說一坪賣10萬元，價格太低了，哭著說不得已他還是要賣，打完電話後我有告訴在場之人說：王萬收有在哭泣說，一坪土地賣10萬元太便宜了，但是為了處理負債，他還是要賣土地」等語，主張王萬收特別要求在何俊墩律師見證下簽訂系爭買賣契約書，可證明王萬收未授權甲○○以每坪低於10萬元之價格出售系爭土地，且何俊墩律師在上訴人及眾人面前與王萬收確認系爭土地以每坪10萬元出售，如甲○○與上訴人間仍合意總價為1 億4985萬元，上訴人顯已明知甲○○越權代理，並非善意第三人，不應受保護，自不得以甲○○對上訴人所為每坪低於10萬元售價之意思表示為準云云。惟上訴人與被上訴人甲○○均否認何俊墩律師於雙方簽約時有轉述王萬收電話告稱價金之事。且查被上訴人甲○○自陳：因買賣雙方事先已談妥，均有默契，故於88年4 月8 日在何俊墩律師事務所簽訂系爭買賣契約時，雙方並未就曾經殺價及實際售價並非1 坪10萬元之事提出討論；且伊在簽約前幾天有將伊同意買方殺價之事告訴伊父王萬收。又伊有要求買方幫忙保密而對外宣稱售價每坪10萬元，讓外人以為售價為每坪10萬元，而且當時伊與買方認為一般律師不會幫人家寫不實的東西，所以伊才未將同意買方殺價之事情告訴何俊墩律師等語（見原審卷第157 至160 頁）。及證人何俊墩律師於原審另證稱：「實際上真正的過程我不是很清楚」「王萬收．．．說他很在意為何不在6 月就過戶而要拖到12月，讓他這麼慢拿到錢。」（見原審卷第86至87頁），並於本院證述：
當時雙方將買方所提最後一期尾款5600萬元之支票交伊保管，88年12月間，王萬收之太太擔心上訴人尚未辦過戶，甲○○於88年12月22日亦留字條請伊通知丙○○於12月31日以前辦理過戶，經伊電話聯絡，雙方後來已確定辦理過戶，甲○○亦前來向伊取走尾款支票等情（見本院第55、56頁）。復參以上訴人交付支付價金之7 紙支票，其發票日及面額如下：①88年4 月3 日：500 萬元。②88年4 月8 日：1500萬元。③88年5 月15日：2000萬元。④88年6 月15日：1385萬元。⑤88年6 月15日：535 萬元。⑥88年6 月30日：4000萬元。⑦88年12月31日：5600萬元。其中票載發票日在簽約日88年4 月8 日以後之支票，其發票日期與面額均與系爭買賣契約書上所載第二期以後各期款之付款日及金額相符，僅第二期款於88年6 月15日應給付1920萬元部分，開立相同發票日期而面額各為1385萬元、535 萬元之支票二紙（即上開編號④⑤所示支票），而除編號⑤所示之系爭支票未提示兌現外，其餘支票均已提示兌現，及買賣雙方係依上訴人之要求約定於88年12月31 日 以前辦理過戶等情，亦有系爭買賣契約書特別約定事項欄載明可查。綜上以觀，如王萬收係授權甲○○以每坪10 萬 元之價格而非低於此價格出售系爭土地，則王萬收於第二期款到期時，何以僅持其中編號④所示支票提示兌現1385萬元，而未持編號⑤之系爭支票提示兌現；且於上訴人未給付系爭支票款前，王萬收竟肯同意上訴人完成系爭土地之過戶，甚至對上訴人要求於88年12月前辦理過戶，而未能儘早過戶讓其及早取得尾款甚表在意，而非在意系爭支票未提示兌現，顯與常情有違，自難謂王萬收對於甲○○與上訴人就系爭買賣契約書記載總價1 億5520萬元（每坪10萬元）係屬虛偽之約定不知情。由此益證甲○○主張其在簽約前幾天有將伊同意買方殺價之事告訴伊父王萬收等情，應屬實在。是以王萬收於甲○○代理其與上訴人簽約之際，經何墩敦律師以電話向其求證是否委託甲○○出售系爭土地時，雖告以一坪賣10萬元，價格太低了，無非因甲○○為使其較有面子，且不影嚮附近其他待售土地之交易價格，要求保密不使何俊墩律師知悉以免何律師不願擔任見證人之故，自不得以王萬收向何俊墩哭稱一坪賣10萬元，價格太低了云云，遽認王萬收未授權甲○○以每坪低於10萬元之價格出售系爭土地。又縱認何俊墩律師於雙方簽約時曾提及王萬收電話中談到價金每坪10萬元，惟甲○○於簽約時已提出載明王萬收全權委託其處理系爭土地之委託書，並經何俊墩律師當場以電話向王萬收確認甲○○受有委任，則上訴人因甲○○受王萬收全權委託，而同意依事先與甲○○談妥之約定，於簽約時表面上約定總價款1 億5520萬元（每坪10萬元），而未公開其已殺價之事實，並無違常情，自不得以何俊墩律師轉述王萬收電話告知系爭土地每坪售價10萬元，遽認甲○○有越權代理及上訴人有明知甲○○越權代理之情事。是被上訴人乙○○以上訴人並非善意第三人，主張上訴人不得以甲○○對其所為每坪售價低於10萬元之意思表示決定總價云云，尚不足採。至被上訴人乙○○雖提出其所稱係王萬收所書寫之文書，以其內容證明王萬收係以每坪10萬元、總價1億5520萬元出售系爭土地，從未知悉或答應以1 億4985萬元之價格出售系爭土地云云，惟上訴人否認該文書之真正，被上訴人乙○○未能舉證以實其說，自不足採。又被上訴人甲○○未於簽約時當場將系爭支票交還上訴人，乃其不願將其與買方所談妥之實際售價公開使然，被上訴人乙○○自不得執此為不利於上訴人之主張。另被上訴人乙○○雖稱其母親吳的（即王萬收生前已離婚之前妻）有出面洽談系爭土地買賣事宜云云，惟未提出王萬收之委託書為證，亦非可採。
七、至王萬收過世後，國稅局查核王萬收遺產稅時，發現系爭支票未提示兌現，乃通知系爭土地登記名義人蘇茂紀提出說明，蘇茂紀雖出具說明書答覆「與地主家人（妻子、女兒）協商後折讓之金額，．．」等語，惟蘇茂紀證述其未於簽約時在場，說明書係谷樹建設公司之小姐寫好後交伊蓋章，應該是會計師說出具此說明書才能作帳等語（見原審卷第98至99頁），是蘇茂紀既未參與洽談系爭土地買賣事宜，則其出具上開說明書之內容，雖與事實不符，惟於前述系爭支票係買方因賣方代理人甲○○以系爭土地售價太低，為使其父較有面子，且不影嚮附近其他待售土地之交易價格，要求簽約時表面上約定較高售價，並由買方就該售價與實際約定價格之價差535 萬元交付同額之系爭支票，嗣於簽約後退還上訴人之事實並無影響，附此敘明。
八、綜上所述，上訴人辯稱其與出賣人王萬收之代理人甲○○於簽約前已約定買賣價金為1 億4985萬元，其已如數給付完畢，而系爭買賣契約書記載買賣總價款1 億5520萬元，係屬虛構，且甲○○已將系爭535 萬元支票退還予伊，伊自無再給付535 萬元之義務等語，堪予採信。被上訴人乙○○主張上訴人尚有價款535 萬元未為給付云云，不足採信。從而，被上訴人依系爭買賣契約書及繼承之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人535 萬元，及自88年6 月16日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，即非正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院連同假執行宣告部分予以廢棄，並駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。至兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，於判決結果不生影響，毋逐一論述必要，併此敍明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 6 日
民事第四庭
審判長法官 蔡文貴法 官 黃科瑜法 官 徐文祥以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 95 年 4 月 6 日
書記官 陳金卿附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。