臺灣高等法院高雄分院民事判決 94年度上字第197號上 訴 人 九邦衛星通信股份有限公司
麥邦田生物科技有限公司共 同法定代理人 乙○○被上訴人 丙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於民國94年9 月29日臺灣高雄地方法院94年度訴字第268 號第一審判決提起上訴，本院於95年2 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本訴部分：㈠被上訴人起訴主張：伊於民國93年9 月22日經由法院強制執
行程序，拍定取得門牌號碼高雄市○○路○○號2 樓建物（下稱系爭建物）所有權，依民法第425 條之規定，繼受原出租人之地位，與承租人九邦衛星通信股份有限公司（下稱九邦公司）成立租賃關係，九邦公司按月應給付伊租金新台幣（下同）6 萬元。九邦公司自93年9 月22日起，未依約給付租金，且未經伊同意擅將承租建物交予麥邦田生物科技有限公司（下稱麥邦田公司）使用，伊已終止與九邦公司之租賃契約。九邦公司及麥邦田公司於租約終止後占有系爭建物，享有相當於租金之利益，致伊受損害，應返還所受不當利益。爰請求麥邦田公司自系爭建物遷離、九邦公司遷讓返還系爭建物，及依租賃契約第3 條、第12條約定，請求九邦公司給付自93年9 月22日起至94年1 月31日止之租金計258,000 元暨違約金即律師費120,000 元，並依不當得利法律關係，請求九邦公司及麥邦田公司自起訴狀送達之翌日即94年2 月6日起至遷讓之日止，按月給付相當於租金60,000元之不當得利，暨陳明願供擔保聲請准為假執行（除請求給付租金258,000 元暨違約金即律師費12,000元部分外，均經原審判決敗訴，被上訴人就敗訴部分未上訴而告確定）。
㈡上訴人則以：前出租人楊敢積欠伊5,000,000 元押租金，被
上訴人既承受原出租人之地位，自應承受該押租金債務，或以之抵償租金，且麥邦田公司並占用系爭建物；兩造間亦無任何契約約定若有涉訟應由何人負擔律師等語，資為抗辯。
三、反訴部分：㈠上訴人反訴主張：被上訴人已發存證信函終止租賃契約，並
提本訴欲排除伊之合法權益，自應依法補償公司所受損失即搬遷費，爰請求被上訴人給付搬遷費1,600,000 元，並陳明願供擔保聲請准予宣告假執行。
㈡被上訴人則以：依租賃契約第14條規定，承租人如有違約情
事，出租人得隨時解約收回房屋，承租人所受損失，出租人概不負責，上訴人不得請求補償等語，資為抗辯。
四、原審判決上訴人九邦公司應給付被上訴人27萬元，並為附條件准、免假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘之訴暨假執行之聲請，及駁回上訴人之反訴。上訴人就原審判決其敗訴部分全部聲明不服，求為廢棄原判決不利部分；該廢棄部分，本訴部分，判決駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，反訴部分，判命被上訴人應給付上訴人160 萬元本息。被上訴人則求為判決駁回上訴。
五、上訴人對於被上訴人主張與九邦公司間就系爭建物存在租賃契約及其租約內容、九邦公司自被上訴人取得建物所有權之後迄未給付租金等情，及被上訴人提出之租賃契約書、不動產移轉權利證書、土地及建物所有權狀等，並不爭執（原審卷37頁、66至67頁），堪認為真實。兩造所爭執者為：㈠被上訴人得否請求九邦公司給付租金及違約金，即被上訴人是否須承受上訴人所主張前出租人楊敢積欠之500 萬元押租金債務，並以之按月抵償6 萬元租金債務？㈡被上訴人得否因九邦公司積欠租金，請求依租賃契約第12條給付違約金？㈢上訴人得否請求被上訴人給付搬遷費160 萬元？茲分述如下：
㈠九邦公司以：前出租人楊敢積欠伊5,000,000 元，作為押租
金，供抵償租金到95年6 月30日，每月6 萬元，被上訴人應償還上開債務，或依民法第312 條規定抵償租金；律師費不屬訴訟費用，系爭租約未約定兩造涉訟應由何人負擔律師費支出云云。按民法第425 條所謂對受讓人繼續存在之租賃契約，係指同法第421 條第1 項所定意義之契約而言。若因承租人對於出租人有債權，出租人同意以其所欠債務按月扣抵租金；或因擔保承租人之債務，而接受押租金，則均屬別一契約。此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受讓人，並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應支付於受讓人之租金。又受讓人未受押租金債權之移轉者，對承租人亦不負返還押租金之義務（最高法院77年度台上字第1567號判決參照）。本件被上訴人所繼受者僅為原租賃契約之法律關係，原所有權人楊敢與九邦公司之其他債權債務關係，並不因此而隨同移轉。是縱使九邦公司主張楊敢尚積欠其5,000,000 元為真實，亦不得請求被上訴人償還或以之抵償租金。
㈡九邦公司對於自93年9 月22日起，均未給付被上訴人租金一
節，並不爭執，被上訴人於本件請求九邦公司支付租金至94年1 月31日，按每月6 萬元計算，計258,000 元（60,000×9/30 + 60,000 ×4 ＝258,000），自屬有據。
㈢依系爭房屋租賃契約書第12條約定：「乙方（承租人）如有
違約情事，致損害甲方（出租人）之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」有房屋租賃契約書在卷可稽（原審卷25頁），被上訴人因本件訴訟，在第一審委任訴訟代理人吳忠德律師，支出律師費120, 000元，亦有收據1 紙為證（原審卷
83 頁）。 九邦公司積欠租金，屬違約情事，並致被上訴人權益受損而涉訟，自須依上開租約約定賠償律師費，惟被上訴人在原審委任律師提起本件訴訟，除積欠租金及請求給付違約金部分為有理由外，其餘請求遷讓返還房屋及相當於租金之不當得利部分，均經原審判決敗訴，因被上訴人未上訴而告確定，該部分之律師費用自不得請求九邦公司賠償。是斟酌被上訴人勝訴比例，認九邦公司應依約賠償被上訴人之律師費用以10分之1 即12,000元為適當。
㈣上訴人主張被上訴人終止租約，請求其搬遷，欲排除其合法
權益，應依侵權行為規定，補償公司所受損失及搬遷費合計1,600,000 元云云。查被上訴人主張九邦公司積欠逾2 個月租金之事由，以起訴書繕本之送達作為終止租約之意思表示，固因其之前催告九邦公司繳付租金時，欠租未達2 個月之總額，不生合法催告之效力，而經原審判決終止租約不合法，惟九邦公司於被上訴人起訴時確已欠租逾2 個月，被上訴人因不諳法律，致未為合法催告，僅不生終止之效力，並非不法行為，不構成侵權行為，上訴人請求被上訴人賠償損失，自屬無據。
六、綜上，被上訴人依房屋租賃契約，請求九邦公司給付租金及賠償約定之支出損害，在270,000 元（258,000+12,000＝270,000 ），及自94年2 月6 日（起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按週年利率5 ％計算利息之範圍內，為有理由，應予准許。上訴人反訴請求被上訴人賠償搬遷費，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，判命九邦公司如數給付，並為附條件准、免假執行之宣告，及駁回上訴人反訴之請求，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463 條、第385條第1 項前段、第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 3 月 8 日
民事第六庭
審判長法官 許明進法 官 張明振法 官 謝肅珍以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 95 年 3 月 8 日
書 記 官 廖素珍附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。