臺灣高等法院高雄分院民事判決 94年度上易字第71號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 乙○○被上 訴 人 丙○○訴訟代理人 吳賢明律師
黃馨儀律師黃淑芬律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於民國93年8 月24日臺灣高雄地方法院93年度訴字第902 號第一審判決提起上訴，本院於94年6 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊與上訴人於民國90年9 月4 日，就伊所有坐落高雄市○○區○○段第241 之1 地號土地、暨其上建物即門牌號碼高雄市○○區○道路○○號房屋（下稱系爭房屋），簽訂買賣契約書，約定總價金為新臺幣（下同）850 萬元，付款方式為上訴人應於同年4 月4 日給付40萬元，並分別於同年10月23日、12月28日及91年1 月28日各給付20萬元，餘款750 萬元則由上訴人負責辦理貸款清償。詎上訴人僅給付三次款項80萬元，其後陸續支付164000元，總計給付價金964000元後即分文未付。且於91年初先藉口欲進入該屋勘查屋況而向伊借用鑰匙，嗣即與原審被告乙○○、施佳伶、施仁翔、施彤瑾、施信宏、施吉峰及鄭麗文等人（未據上訴）擅自搬入系爭房屋居住並為設籍，而該未付之買賣價金經伊多次催討均拒不給付，伊乃以本件起訴狀繕本之送達為系爭房地買賣契約解除之意思表示，上訴人於上開房屋既係無權占有，依法自應予以遷讓，為此乃依民法第767 條之規定，訴請判命上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還，並願供擔保請准宣告假執行等情。原審判決被上訴人勝訴，上訴人提起上訴，被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊買受系爭房地業於90年4 月4 日付款40萬元，並開立90年10月23日20萬元、90年12月28日20萬元、91年
1 月28日20萬元支票3 張，計60萬元，共交付被上訴人100萬元，並言明貸款金額750 萬元由被上訴人向銀行貸款，並過戶完成，惟被上訴人竟無法向銀行辦理貸款，亦無法辦理過戶。嗣伊與被上訴人之妻商量後，同意伊每月以42000 元支付銀行貸款，被上訴人則同意將房屋鑰匙交與伊，伊於90年11月起至92年11月，或以現金、或以匯款，總共給付0000000 元。故伊係經被上訴人之同意始搬入系爭房屋居住，且伊業已支付部分價金而與被上訴人就系爭房屋形成共有關係，伊本於共有人之地位，自得占有使用系爭房屋等語，資為抗辯。其上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人在第一審之訴駁回。
三、被上訴人主張其與上訴人於上開時日就其所有系爭房地簽訂買賣契約，雙方約定買賣總價金為850 萬元，惟上訴人於給付部分價金後即與原審被告乙○○、施佳伶、施仁翔、施彤瑾、施信宏、施吉峰及鄭麗文共同搬入系爭房屋居住並為設籍，而其於上訴人未依約給付其餘價金後，乃主張依該約第
9 條規定，不經催告而以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示通知，且已為上訴人所收悉等情，業據其提出與所述相符之建物所有權狀、房屋稅繳款書、不動產買賣契約、戶籍謄本等件在卷足憑，而上訴人於此並不爭執，自堪信被上訴人此部分之主張為真實。惟上訴人則另以前揭情詞置辯，則本件之爭點厥為：⑴本件是否可歸責於上訴人事由，而解除契約？⑵被上訴人有無同意上訴人搬入系爭房屋，而為有權占有？⑶上訴人是否可本於共有人地位占有系爭房屋？爰分述於後。
四、經查：㈠被上訴人主張系爭買賣契約約定總價金為850 萬元，付款方
式為上訴人應於90年4 月4 日給付40萬元，並分別於同年10月23日、12月28日及91年1 月28日各給付20萬元，餘款750萬元則由上訴人負責辦理貸款清償，詎上訴人僅給付三次款項80萬元，其後陸續付款164000元，總計支付964000元價金後即分文未付等情，業據提出其土地銀行存款簿可稽（原審卷第80頁）。上訴人雖否認上情，並抗辯其買受系爭房地業於90年4 月4 日付款40萬元，並開立90年10月23日20萬元、90年12月28日20萬元、91年1 月28日20萬元支票3 張，計60萬元，共交付與被上訴人100 萬元，並言明貸款金額750 萬元由被上訴人向銀行貸款，並過戶完成，惟被上訴人竟無法向銀行辦理貸款，亦無法辦理過戶，且被上訴人同意上訴人每月以42000 元支付銀行貸款，被上訴人則同意將房屋鑰匙交與上訴人，上訴人於90年11月起至92年11月，或以現金、或以匯款，總共給付105 萬元云云。惟上訴人於原審已自認其所交付第3 張支票20萬元並未兌現之情（原審卷第45頁），且所辯其前後已交付被上訴人105 萬元支付銀行貸款一節，僅提出金額各42000 元之存款憑條2 張，合計共84000 元為證（原審卷第61頁），並未超過被上訴人所主張上訴人其後陸續付款164000元，顯見上訴人迄僅支付被上訴人964000元甚明。至就買賣價金貸款部分，兩造買賣契約第2 條固約定：「雙方同意將此貸款由：賣方負責，但由買方貸款代為清償」（原審卷第12、54頁），然證人即辦理本件買賣之代書吳秀英到庭證稱：「（契約書第二條是何意思？）賣方所貸的七百五十萬元由買方另行申辦貸款清償」，「當時乙○○聲請貸款時，都是委託我們代辦送件」，「（為何未辦理過戶？）因為在對保之後，銀行已經核准貸款，我們通知被告乙○○去繳契稅，但是他從二月二十一日通知他在三月二日前要繳，到四月十六日他都還沒有繳」等語（原審卷第
113 頁），並有記事簿影本附卷可稽（原審卷第116 至120頁），是依買賣契約約定，本件由被上訴人貸款750 萬元，應由上訴人另行貸款清償，而上訴人亦已委託證人吳秀英辦理貸款事宜，並核准貸款，因上訴人未繳納契稅，而未能辦理過戶，因此，本件係因上訴人未清償被上訴人之銀行貸款，及上訴人未繳納契稅，而無法辦理過戶，上訴人所辯貸款金額750 萬元應由被上訴人向銀行貸款，並過戶完成云云，不足以採。職是，本件既為可歸責於上訴人之事由而遲延給付，依上開契約第9 條之規定，被上訴人自得不經催告而解除系爭買賣契約，被上訴人以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示通知，且此亦為上訴人所收悉，系爭買賣契約自因解除而告消滅。
㈡又上訴人抗辯被上訴人同意上訴人搬入系爭房屋云云。惟上
訴人於搬入系爭房屋時，曾發放請帖通知親友，而被上訴人於獲悉後乃即表示上訴人何以未付清屋款便擅自搬入，嗣後並多次前往該處請求上訴人遷讓返還等情，業據證人吳秀英、陳維揚分別證述在卷（原審卷第113 、114 、151 頁），是被上訴人於知悉上訴人遷入後曾表示反對並請求返還，自難認其同意上訴人遷入系爭房屋。參之上訴人尚未付清買賣價金，衡情被上訴人自不可能同意上訴人搬入系爭房屋，是自不得僅憑被上訴人交付其房屋鑰匙，而認被上訴人即同意上訴人占有系爭房屋。此外，上訴人未能舉出確切證據證明被上訴人同意其占有系爭房屋，所辯係事先徵得被上訴人同意後始遷入居住云云，自非可採，被上訴人自始即未同意上訴人遷入該屋之事實，應堪認定。
㈢再按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者
，非經登記，不生效力，民法第758 條定有明文。上訴人雖抗辯其就系爭房屋業因支付部分價金而與被上訴人形成共有關係云云，惟上訴人僅支付部分價金，未依約給付餘款，亦未辦理所有權移轉登記，業如前述，並有建物登記謄本在卷可稽（原審卷第29、30頁），並為上訴人所不爭執，是上訴人既未就系爭房屋辦理所有權移轉登記或其他物權之登記，則依上開規定，其就系爭房屋自無從取得任何權利，上訴人主張其為系爭房屋之共有人而有權占有使用系爭房屋云云，尚屬無據。
五、綜上所述，上訴人乃無合法權源而占有使用系爭房屋，其占用系爭房屋自屬無權占有，從而被上訴人依民法第767 條之規定請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋洵屬有據，自應准許。原審判命上訴人應返還系爭房屋，並分別酌定相當擔保金額准為假執行及免為假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 7 月 6 日
民事第五庭
審判長法官 蔡明宛法 官 曾錦昌法 官 魏式璧以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 94 年 7 月 6 日
書 記 官 梁雅華