臺灣高等法院高雄分院民事判決 95年度上字第128號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 甲○○被上訴人 永信建設開發股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 柯尊仁律師複代理人 黃偉欽律師上列當事人間因請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國95年5月11日臺灣高雄地方法院第一審判決不服提起上訴，本院於95年11月15日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國（下同）93年11月26日，與被上訴人簽訂「房地買賣合約書」（下稱系爭買賣契約），向被上訴人購買坐落高雄市○鎮區○○段1 小段1580地號土地，權利範圍10000 分之78（下稱系爭土地），暨其上建號第3426號即門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○ 巷○○號建物（下稱系爭建物），買賣價金為新臺幣（下同）5,500,00
0 元，依系爭買賣契約書第6 條第2 款約定，上訴人需配合被上訴人辦理貸款以給付上開房地部分價款，上訴人遂委由被上訴人向寶華銀行股份有限公司（下稱寶華銀行）辦理貸款4,000,000 元事宜，並簽立「代辦貸款委託書」，然因上訴人於系爭土地、建物所有權移轉登記尚未辦妥及寶華銀行尚未放款之前，即要求被上訴人提早交屋，遂於93年12 月30日簽立切結書（下稱系爭切結書），保證無條件配合被上訴人取得銀行貸款，並於系爭土地及建物所有權移轉登記予上訴人後，隨即由貸款銀行撥款予被上訴人作為價款之繳納，絕不因任何理由要求貸款銀行延遲撥款。被上訴人依約於94年1 月4 日，就系爭土地及建物向高雄市新興地政事務所辦妥所有權移轉登記予上訴人，並點交予上訴人完畢。詎上訴人嗣後阻止寶華銀行放款予被上訴人，已明顯違反系爭買賣契約、代辦貸款委託書及系爭切結書不得擅自阻止金融機構撥款予被上訴人之約定，經被上訴人於94年1 月12日催告上訴人付款，上訴人均置若罔聞，被上訴人遂依系爭買賣契約書第22條第2 項及系爭切結書之約定，於94年1 月20日寄發存證信函解除兩造之系爭買賣契約，兩造之系爭買賣契約既已解除，依民法第259 條、系爭買賣契約書第22條第2 項及系爭切結書之約定，上訴人自應將上開房地所有權回復原狀，並返還上開房地。聲明求為判決：上訴人應將系爭土地及系爭建物所有權移轉登記予被上訴人，並將上開房地返還予被上訴人。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人為求能及時於農曆年前入住，遂請被上訴人提前交屋以便先行裝潢，被上訴人雖同意提前交屋，惟要求上訴人須簽立系爭切結書後，始將系爭土地及建物移轉登記予上訴人，並點交完畢。詎料系爭建物之冷氣機220 Ｖ之電源、熱水器與冷氣機竟直接設置於系爭建物大門左側屬公共區域之外牆上，且未加設任何具有安全防護之遮蔽設備，不僅與大樓管理委員會之規定有所牴觸，甚至有危害生命財產及公共安全之虞，上訴人即以存證信函通知被上訴人，請其速為妥適處理上開瑕疵，待處理完成即予撥款，惟被上訴人竟不予理會，因被上訴人未依債務本旨提出給付，上訴人自可主張同時履行抗辯，乃要求貸款之寶華銀行暫緩撥款予被上訴人。又上訴人曾於94年1 月28日通知被上訴人欲先給付3,000,000 元，惟被上訴人置之不理，被上訴人應負受領遲延之責任。另系爭買賣契約書、代辦貸款委託書及系爭切結書均為定型化契約，系爭買賣契約及系爭切結書均未給予上訴人合理之審閱期間，且預先免除被上訴人之責任，並限制上訴人行使權利，應均屬無效。是被上訴人自不得援引系爭買賣契約書及系爭切結書之約定，主張上訴人遲延給付價款，進而解除系爭買賣契約，請求回復原狀。況被上訴人持有上訴人所開立之本票，已可資擔保債權卻不行使，及因上訴人要求被上訴人給付於廣告所承諾之裝潢，復明知上訴人已完成裝潢且已入住之情形下，仍提起本件訴訟請求回復原狀，已違誠信原則等語置辯。
三、原審判決命上訴人應將坐落高雄市○鎮區○○段一小段1580地號土地，權利範圍10000 之78，暨其上建號第3426號即門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○ 巷○○號建物之所有權移轉登記予被上訴人，並將上開房地返還與被上訴人。上訴人就原判決不服，提起上訴，請求㈠原判決關於假執行部分外，對於上訴人敗訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人於93年11月26日，以總價550 萬元向被上訴人購買系爭土地暨其上系爭建物，兩造並簽訂系爭買賣契約。
㈡為辦理提早交屋，上訴人遂簽立系爭切結書保證將配合被上
訴人取得銀行貸款，並於系爭土地及建物過戶後，隨即由銀行撥款繳納款項予被上訴人，絕不因任何理由要求銀行延遲撥款。被上訴人依約於94年1 月4 日，向高雄市新興地政事務所辦理系爭土地及建物所有權移轉於上訴人，並點交完畢。
㈢上訴人嗣後阻止寶華銀行撥款予被上訴人，被上訴人於94年
1 月11日寄存證信函予上訴人，催告上訴人於文到3 日內將銀行貸款金額交付予被上訴人或以現金一次給付，惟因上訴人仍未付款，被上訴人遂依系爭買賣契約書第22條之規定，寄發存證信函解除買賣契約，於94年1 月19日送達上訴人。
五、本院判斷：㈠系爭買賣契約書、代辦貸款委託書及切結書之約定條款是否
為無效？按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 固有明文。該條之立法目的是在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。上訴人抗辯：依消費者保護法第11條之1 及預售屋買賣契約範本之規定，企業經營者於訂立契約前應有5 日之審閱期間，系爭買賣契約、代辦貸款委託書及系爭切結書均未給予被告合理之審閱期間，且預先免除被上訴人之責任，並限制上訴人行使權利，就系爭買賣契約中不利被告之條款及系爭切結書條款，皆屬無效云云。查上訴人係於93年11月26日取得系爭買賣合約書（含代辦貸款委託書），於同日繳交定金100,000 元及簽約金100,000 元，並辦理簽約完畢等情，有系爭買賣契約書及上訴人提出之收據1 紙在卷可稽（原審卷㈠第10至21頁、原審卷㈡第26頁）。買賣契約備註二載明：「甲方（即上訴人）自民國93年11月26日取得本約至民國93年11月26日簽訂本約，共計審閱本約條文1 天。若無超過5 天以上，甲方同意提早簽約，而簽約後4 天內對本約條文若有疑義，需以書面向乙方（即被上訴人）提出，由甲乙雙方協商條文內容，若逾期未提出，甲方日後不得提出未享有本約審閱權。」，在買賣契約書第23頁亦由上訴人載明「本人同意審閱本約至民國93年11月30日止」等語，足見上訴人已詳閱系爭契約各條款始進行簽約，兩造亦合意上訴人於簽約後4 日內，尚可與被上訴人協商契約條款，若未提出疑義者，即不得主張其未有合理審閱期間，並約定自93年11月26日至同年月30日為上訴人審閱期間，已足使上訴人詳閱本件買賣契約書條款，應認上訴人已有合理之審閱期間。另系爭切結書（原審卷㈠第24頁）係上訴人於93年12月30日簽立，內容僅係有關提早交屋後之辦理貸款及安全事宜，僅有4 項條款，衡諸常情，上訴人應有充裕時間審閱僅有1 頁之系爭切結書，亦難謂上訴人未有合理審閱期間，是而其執此主張系爭買賣契約書、代辦貸款委託書及系爭切結書條款無效云云，自非足採。次查，依系爭買賣契約書第6 條第1 款之約定：本約第3條房地總價中之貸款金額4,000,000 元，本貸款金額為房地總價之一部分，非交屋款，甲方（即上訴人）同意於本房地產權過戶及銀行貸款抵押設定完成後即放款予乙方（即被上訴人），不以任何理由拒絕放款。系爭買賣契約第18條第1款約定：本約房地預定於93年12月辦理移交予甲方，於點交標的物時，若甲方未能依約付清價款或其他應繳款項，乙方得暫時中止移交標的物，並依違約罰則處理，上述日期乃依本約簽定當時狀況預估，實際仍依地政及金融機構等機關實際辦理狀況為準；同條第5 款約定：乙方應於甲方辦妥交屋手續且結算本約應繳款項後，將建物及土地所有權狀、房屋保固書、使用執照及乙方代繳稅費之收據交付甲方，並發給遷入證明文件，甲方需於5 日內憑證換取鑰匙。而代辦貸款委託書第1 項約定：甲方（即上訴人）同意於辦理產權移轉登記完成及辦妥抵押權設定之同時由乙方（即被上訴人）直接交付金融機構核發貸款，以便繳付本約房地價款，自放款日起由甲方負擔貸款本息，與辦妥交屋與否無涉，甲方不得以未交屋為由，片面終止金融機構撥款予乙方。另系爭切結書載明：現經被上訴人公司同意立書人（即上訴人）於產權及銀行放款未取得之前提早交屋，立書人特立切結，保證無條件遵行左列條款。其中第3 條約定：「永信公司（即被上訴人公司）在本戶過戶後及抵押設定辦妥後，隨即由銀行撥款繳納款項予永信公司，本人（即上訴人）絕不因任何理由要求銀行延遲撥款。」依上開系爭買賣契約、代辦貸款委託書及系爭切結書之條款內容明白顯示，兩造原係約定由被上訴人先將系爭土地及建物所有權移轉登記予上訴人，再由寶華銀行核發貸款用以支付剩餘之買賣價款後，被上訴人始辦理交屋，惟因上訴人要求提早交屋，遂由上訴人簽立系爭切結書保證配合被上訴人取得銀行核貸之款項，約定於被上訴人未取得上訴人以貸款方式繳納之買賣價款前，由被上訴人先將系爭土地及建物所有權移轉登記予上訴人，並辦理交屋，則上開由被上訴人先將系爭土地及建物所有權移轉登記予上訴人，再由上訴人給付買賣價金之作法，核與現今房屋交易習慣相符，對上訴人並無有何不公平之處。再依上訴人簽立之系爭切結書條款觀之，上訴人之所以簽立系爭切結書係因被上訴人除先將系爭土地及建物之所有權移轉登記予上訴人外，且在取得銀行核貸款項之前，先辦理交屋完畢，使被上訴人取得剩餘價款之保障陷於不利之地位，故要求上訴人不得以任何理由要求寶華銀行延遲撥款，但未限制上訴人另行主張物之瑕疵擔保責任等權利，亦即不因上訴人簽立系爭切結書，即使得被上訴人免除物之瑕疵擔保責任，自難謂上開切結書有何預先免除被上訴人之責任或顯失公平之處。綜上，上訴人辯稱：系爭買賣契約、代辦貸款委託書及系爭切結書均未給予上訴人合理之審閱期間，且預先免除被上訴人之責任，並限制上訴人行使權利，系爭買賣契約中不利上訴人之條款及系爭切結書條款，皆屬無效云云，均不足採。
㈡上訴人得否阻止貸款銀行即寶華銀行撥款予被上訴人？
按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之。民法第367 條、第369 條定有明文。依系爭切結書第3 條約定：「永信公司在本戶過戶後及抵押設定辦妥後，隨即由銀行撥款繳納款項予永信公司，本人絕不因任何理由要求銀行延遲撥款。」，依上訴人所出具之上開系爭切結書條款觀之，兩造約定之本件買賣價金支付期間，係於被上訴人將系爭土地及建物所有權移轉登記予上訴人，且設定抵押權予貸款銀行後，上訴人即應同意由貸款銀行撥款予被上訴人，以給付剩餘買賣價金，且上訴人不得以任何理由阻止銀行撥款。查系爭土地及建物已於94年1 月4 日移轉登記予上訴人，且於同日辦理抵押權設定完畢，有系爭土地及建物登記謄本在卷可稽（原審卷㈠第25至27頁），上訴人支付價金之期限於94年1 月5 日已屆至，上訴人即應同意貸款銀行撥款予被上訴人，自不得以系爭建物有瑕疵為由，阻止寶華銀行撥款。上訴人固主張：因系爭建物有瑕疵，被上訴人未依債務本旨提出給付，上訴人自可主張同時履行抗辯，阻止寶華銀行撥款予被上訴人云云，按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第
264 條第1 項定有明文。就買賣契約而言，其互負之債務，在出賣人為交付其物並移轉所有權，在買受人為支付約定之價金，若出賣人應負物之瑕疵擔保責任時，買受人得依民法第359 條規定解除契約或請求減少價金，但不得請求修補物之瑕疵，在出賣之物欠缺出賣人所保證之品質，或故意不告知瑕疵時，依民法第360 條規定，買受人亦僅得請求不履行之損害賠償，而不得請求修補物之瑕疵，上開規定係屬不完全給付之特別規定，應排除不完全給付得請求補正之一般原則，是買受人既無請求補正瑕疵之權利，自不得援用同時履行抗辯之規定，主張出賣人除去物之瑕疵前，拒絕給付價金，上訴人主張系爭建物有物之瑕疵存在，在法律上僅係上訴人得主張解除契約、請求減少價金或不履行之損害賠償等權利，並不因此當然取得拒絕支付價金之抗辯權；況上開同時履行抗辯權之規定係屬任意規定，自得由當事人拋棄之，縱認上訴人得行使同時履行抗辯權，惟上訴人既因提前交屋，而出具系爭切結書無條件保證「絕不因任何理由要求銀行延遲撥款」，可認其已拋棄同時履行抗辯權，自不得嗣後再主張同時履行抗辯權。上訴人上開所辯，自不足採。至上訴人所提之最高法院86年度台上字第2808號、91年度台上字第1103 號 判決之案例事實，均係買賣標的之特定物於危險移轉前或交屋前，買受人得否主張同時履行抗辯權，而所提之最高法院86年度台上字第2818號判決，其案例事實則係物之瑕疵在契約成立後始發生，均與本件係成屋買賣之事實不盡相同，尚難比附援引。
㈢被上訴人提起本件訴訟，有無違反誠實信用原則？
按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14
8 條定有明文。依系爭買賣契約書第22條第2 項及其附件「代辦貸款委託書」第4 條第4 項約定，倘甲方（即上訴人）於金融機構核准貸款後，阻止金融機構撥款予乙方（即被上訴人）時，甲方應於乙方通知之日起7 日內，以現金將預定貸款金額及應負擔之各項稅費，向乙方一次付清，甲方如違反上開約定時，乙方得經催告逕行解除本約，若房地產權已移轉登記於甲方名下時，甲方應負回復原狀之義務，於7 日內將房地移轉登記返還乙方。另依系爭切結書第1 條約定，上訴人保證將配合被上訴人取得銀行貸款，若非歸責於被上訴人致貸款無法取得，經被上訴人催告後，上訴人仍無法以現金繳納或配合相關手續，則同意系爭土地及建物移轉登記予被上訴人。是被上訴人依上開約定提起本件訴訟，乃屬權利之正當行使，且上訴人既確有違約之事實，被上訴人依上開約定行使權利，要難認其有何違反誠信原則之情事，自與民法第148 條規定無違。又上訴人已拒絕給付剩餘買賣價金，縱被上訴人執上訴人所開立之本票行使權利，得否順利受償尚非無疑，不因被上訴人執有上訴人所簽發之本票，即認被上訴人不得解除買賣契約及請求回復原狀。故上訴人辯稱：被上訴人不持上訴人所開立之本票行使權利，及因上訴人要求被上訴人給付於廣告所承諾之裝潢，復於明知上訴人已完成裝潢且已入住之情形下，提起本件訴訟請求回復原狀，顯已違誠信原則云云，委不足採。上訴人又抗辯原審95年5月4 日言詞辯論時由錄音帶得知被上訴人曾說要給上訴人沒有房屋住，不爭執係意圖損害上訴人云云。查微論原審言詞辯論筆錄並無上述之記載（原審卷㈡第71至73頁）且為被上訴人所否認，並稱縱有該陳述，所指讓上訴人沒有屋住乃係如判決被上訴人勝訴後之結果，並無權利濫用的情形等語，另該言詞辯論期日，被上訴人就上訴人之抗辯，已引用起訴狀及歷次準備書狀所載為攻擊防禦之主張，上訴人抗辯被上訴人就其陳述之抗辯未予爭執，視同自認云云，尚有誤會。㈣被上訴人應否負受領遲延之責任？
上訴人抗辯稱：上訴人曾於94年1 月28日通知被上訴人欲先給付3,000,000 元，惟被上訴人置之不理，被上訴人應負受領遲延之責任云云。按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。民法第234 條固定有明文。惟查，被上訴人於94年1 月11日寄存證信函（原審卷㈠第29、30頁）予上訴人，催告上訴人於文到3 日內將銀行貸款交付予被上訴人或以現金一次給付，惟因上訴人仍未付款，被上訴人遂依系爭買賣契約書第22條之規定，寄發存證信函解除兩造之系爭買賣契約，並於94年1 月19日送達上訴人（原審卷第31至32-1頁），是系爭買賣契約業於94年
1 月19日經被上訴人合法解除，則上訴人主張其於同年月28日提出給付乙節，縱令屬實，被上訴人於斯時已無受領給付之義務，自不負受領遲延之責任，是上訴人上開辯稱，亦不足取。
六、綜上所述，上訴人於支付價金期限屆至時，逕行阻止貸款銀行撥款予被上訴人，經被上訴人於94年1 月11日寄存證信函予上訴人，催告上訴人於文到3 日內將銀行貸款交付予被上訴人或以現金一次給付，惟因上訴人仍未付款，被上訴人遂依系爭買賣契約書第22條第2 項及其附件「代辦貸款委託書」第4 條第4 項約定，寄發存證信函解除買賣契約，並於94年1 月19日送達上訴人，系爭買賣契約業於94年1 月19日經被上訴人合法解除。從而，被上訴人依買賣契約書第22條第
2 項及系爭切結書第1 項之約定及民法第259 條回復原狀規定，請求上訴人回復原狀，即將系爭土地及建物之所有權移轉登記予被上訴人，並返還系爭土地及建物予被上訴人，洵屬有據。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄為無理由，應予駁回。（本院按：
上訴人就假執行上訴部分，已先為辯論判決駁回）。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 29 日
民事第六庭
審判長法官 許明進法 官 謝肅珍法 官 張明振以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 95 年 12 月 1 日
書 記 官 彭筱瑗附註：
民事訴訟法第466條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
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