臺灣高等法院高雄分院民事判決 95年度上字第132號上 訴 人 台灣土地銀行股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○
李慶榮律師孫守濂律師被 上訴人 丁○○
甲○○○○○○共 同訴訟代理人 鄭淑貞律師上列當事人間因請求確認被告間買賣關係不存在等事件，對於民國95年5 月26日臺灣高雄地方法院94年度訴字第1548號第一審判決提起上訴，本院於96年5月16日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人方科承就附表所示之土地及建物，於民國九十一年五月六日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：訴外人黃方金玉邀約訴外人朱麗香及被上訴人丁○○為連帶保證人，於91年1 月14日向上訴人借款新台幣 (下同)1,600,000 元 、訴外人欽懿貿易有限公司邀約黃方金玉、丁○○、朱麗香為連帶保證人，於86年1 月16日向上訴人借款9,800,000 元，上開借款分別在91年6 月12日、91年7 月16日逾期未依約攤還；丁○○明知已無其他財產，而於91年4 月16日將其所有如附表所示之不動產（下稱系爭房地）出賣予被上訴人方科承，並在91年5 月6 日辦理所有權移轉登記，被上訴人2 人並無買賣之真意而為通謀虛偽意思表示，為無效之法律行為，應回復登記為丁○○所有，因丁○○怠於行使，上訴人自得請求確認被上訴人間買關係不存在，並代位丁○○訴請方科承塗銷所有權移轉登記；又縱被上訴人間為真實買賣，丁○○出賣系爭房地後已無積極財產，與方科承間之買賣行為及物權行為顯有害於原告之債權，且為方科承所明知，上訴人亦得依民法第244 條第2 項、第4 項規定撤銷被上訴人間之買賣及物權移轉行為，並將系爭房地所有權回復登記為丁○○所有。並聲明：先位聲明方面㈠確認被上訴人間就坐落高雄市○○區○○段○○號面積
114 平方公尺土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 巷○○號建物於91年4 月16日所為買賣關係不存在。㈡上開不動產於91年5 月6 日以買賣為原因之移轉登記應予塗銷，回復登記為被上訴人丁○○所有。備位聲明方面㈠被上訴人丁○○應將坐落高雄市○○區○○段○○號面積114 平方公尺土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 巷○○號建物於91年4 月16日所為買賣及物權移轉登記均予撤銷。㈡上開不動產於91年5 月6 日所為所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為丁○○所有。
二、被上訴人則以：被上訴人丁○○因於90年間發現罹患癌症需花費龐大醫藥費，為減輕房貸壓力而於91年4 月間將系爭不動產以6,600,000 元出賣予方科承，價金已交付並自91年5起迄今均由方科承按月繳納分期貸款，非虛偽不實之買賣；又因方科承並不知丁○○積欠上訴人款項之事實，無詐害債權之行為。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴並聲明，先位聲明方面：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人方科承就附表所示之土地及建物，於91年5 月6 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。備位聲明方面：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人二人就如附表所示之土地及建物，於91年5 月6 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。被上訴人則請求駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人丁○○擔任黃方金玉之連帶保證人於91年1 月16日向上訴人借款1,600,000 元，自91年6月12日起未依約繳息，經上訴人聲請強制執行無效果，核發債權憑證。㈡被上訴人丁○○擔任欽懿貿易有限公司之連帶保證人於86年1 月16日向上訴人借款9,800,000 元，自91年
7 月16日起未按期繳息，經上訴人聲請強制執行，僅執行費用一部受償。㈢被上訴人丁○○將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 巷○○號房地於91年5 月6 日以買賣為原因（買賣發生日期登載為91年4 月16日），移轉登記為被上訴人方科承名義所有。
五、本院判斷：㈠被上訴人就系爭房地之買賣，是否為通謀之意思表示？
⑴本件買賣契約書上載明，系爭房地貸款餘額為6,251,479
元，買賣價金為6,600,000 元（原審卷第79頁），扣除給付定金160,000 元後（原審卷第83頁），餘額為188,251元，惟方科承卻支付209,470 元予丁○○，此有方科承91年5 月8 日向中國農民銀行之取款憑條影本、中國農民銀行轉帳收入傳票、中國農民銀行開立之票面金額之209,47
0 元之支票在卷可稽（原審卷第124-126 頁），餘額已有不符。方科承雖交付該209,470 元支票予丁○○，尚難認係因給付系爭房地之買賣價金。
⑵系爭房地於91年4 月間之市價，經原審法院委由高雄市建
築師公會鑑定，經鑑定認約9,314,570 元，有高雄市建築師公會所製作之鑑定報告書在卷可稽（卷外第3 頁）該鑑定乃鑑定者採用兩種估價方法，並先以訪談法訪談多家房仲公司94年4 月間之交易價格為基礎，所採兩種估價相較所得結果頗為接近，而以區域狀況鑑估法作為推定之價格，所為之鑑定意見係專業可信賴，自足採信。然丁○○卻將系爭房地以660 萬出售（原審卷第79-82 頁），低於市價7 成之價格出售（計算式：6,600,000 9,314,570=0.70 85） ，自有悖常情。丁○○雖抗辯因90年間發現罹癌症，為減輕房貸壓力，不得已，才於91年4月間售予方科承云云，惟查自91年4 月間起，僅以丁○○在第一商業銀行灣內分行第00000000000 號存款帳戶（本院卷第151 至155 頁），於91年4 月存款有15萬餘元，同年5 月帳戶內陸續有9 筆存款，計約82萬元，同年6 月間有5 筆存款，計約24萬元，同年7 月間有8 筆存款，計約
205 萬元，帳戶內雖亦有提領情形，觀其存提領次數頻繁，金額在數萬元至數十萬元間，顯示至少於91年4 月起之
3 個月內，丁○○之週轉能力仍佳，而系爭房地係丁○○及其家人賴以居住之處所，若非房屋貸款與其資力相較之已成重大負擔，否則當無出售之理。惟參以上述丁○○帳戶存提款情形，與每月僅2 萬餘元之房屋貸款相較，顯無丁○○所辯為減輕房貸而必須出售系爭房地之情形，足徵其90年間罹癌只是作為本件訴訟上藉口而已，非足認係出售系爭不動產之動機。
⑶被上訴人之間所立之買賣契約書內雖約定：產權移轉至乙
方（即方科承）名下之後之貸款利息由乙方負擔，並由乙方承受其甲方（即丁○○）之貸款債務（原審卷第79頁）。然方科承於91年5 月6 日受讓系爭房地之後，並未向系爭房地之抵押權人即國泰人壽保險股份有限公司辦理抵押債權之債務承擔手續，且繳納抵押債務貸款之人，尚有丁○○及黃英瑞（黃英瑞係丁○○之子），有黃英瑞個人戶籍資料在卷可按（本院卷第46頁），亦非盡是方科承，有國泰人壽保險股份有限公司國壽0000000 號函及其附件在卷可稽（原審卷第221-223頁）。
⑷系爭房地所有權移轉登記予方科承後，自91年4 月至95年
1 月間，仍係由丁○○出租予訴外人詹仁海，並由丁○○之母周仙花、父黃旺泉繼續向詹仁海收取租金。此經詹仁海證稱：系爭房屋87年間開始以我個人名義向丁○○承租，我只有租1 樓部分，之後就一直繼續租賃關係，沒有重新訂租約，目前還是繼租賃中等語可證（原審卷第236 頁），並有其所提出之房租收付明細表可佐（原審卷第239頁至243 頁）。若系爭房地之買賣為真，豈有買受人取得產權後，仍任由出賣人繼續占有、使用、收益之理？至詹仁海另證述，曾聽聞丁○○說要把房子賣給別人，後來丁○○的太太有帶新屋主來介紹云云，惟被上訴人之間究竟是否確有買賣之事實，詹仁海並未參與其事，所證亦不過傳聞證詞而已。果系爭房地有售予方科承，詹仁海何以未與原屋主終止租約、與新屋主另立租約，反而係繼續向原屋主丁○○承租，並且繼續向丁○○之父母繳付租金？凡此，足徵丁○○之妻向詹仁海介紹方科承係新屋主，係故意掩人耳目之舉，難認真實。
⑸被上訴人主張丁○○於出售系爭房地後，即與方科承承租
系爭房地，租期為91年7 月1 日至93年6 月30日、93年7月1 日至95年6 月30日，承租範圍為系爭房地1 樓至3 樓，提出被上訴人間簽訂之房屋租賃契約書為證（原審卷第108-115 頁）。據海順營造負責人詹仁海證稱：「87年間開始我先以個人名義向丁○○承租，租金每月1 萬3,000元，我只有租1 樓部份，書面租約只有訂1 年後之後就一直繼續租賃關係，但沒有重新訂租約，所以還是用我個人名義租，目前還是繼續租賃中，……前幾年因為丁○○媽媽住在樓上，……」等語（原審卷第236 頁），被上訴人方科承、及丁○○亦自承丁○○仍住於系爭房地，有戶籍謄本在卷可稽（原審卷第31頁），即除該屋1 樓丁○○出租予詹仁海外，丁○○仍住於系爭房地2 、3 樓。方科承辯稱伊向丁○○購買系爭房地後，又於91年7 月將房屋出租予丁○○，每月租金約定為1 萬8,000 元云云，並提出租賃契約書為憑；惟方科承於91年至94年間並未申報租金所得，有財政部高雄市國稅局前鎮稽徵所，95年10月24日財高國稅鎮綜所字第0950016656號函可稽（本院卷第104頁），足認被上訴人間就系爭房地並無租賃之事實，被上訴人所提之租賃契約，顯係為掩飾渠等通謀虛偽意思表示之移轉行為而臨訟製作。
⑹查丁○○為借款人黃方金玉之夫，借款人欽懿貿易有限公
司則為其夫婦2 人所共同經營，對於黃方金玉、欽懿貿易有限公司之財務狀況及還款意願，自屬知之甚詳，系爭房地所有權移轉登記日期係91年5 月6 日，原因發生日期係91年4 月16日，登記原因為買賣，此有土地謄本影本附卷可稽（原審卷第67-70 頁），丁○○所擔保之保證債務，分別於91年7 月16日及同年6 月12日起停繳，此為兩造所不爭執，並有臺灣高雄地方法院92年雄院貴民治92執字第15781 號及92雄院貴民治92執字第4144號債權憑證在卷可稽（原審卷整第12-15 頁參照）。上訴人主張丁○○將系爭房地所有權移轉登記予方科承，係知悉借款人財務惡化或有意違約，乃於違約之前進行脫產處分系爭房地，避免債權人就系爭房地求償，揆諸上揭各項之說明，綜合判斷，信而可徵，堪信真實。
⑺由上所述，被上訴人就系爭房地之買賣行為，為通謀虛偽
意思表示，依民法第87條第1 項規定，該買賣行為為無效。
㈡上訴人以債權人之名義，代位訴請被上訴人方科承塗銷系爭
房地之所有權移轉登記，有無理由？按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利，民法第242 條前段著有明文。被上訴人就系爭房地之買賣係通謀虛偽意思表示為無效，已如前述，債務人即丁○○怠於塗銷系爭房地之所有權移轉登記，上訴人即債權人代位丁○○訴請方科承塗銷系爭房地所有權移轉登記為有理由。
㈢上訴人先位聲明之請求為有理由，其備位聲明之請求，勿庸審究。
六、綜上，被上訴人就系爭房地之買賣為通謀虛偽意思表示而無效，上訴人代位丁○○訴請方科承就附表所示之土地及建物，於91年5 月6 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，應予准許。原審未予盡查而為上訴人敗訴之判決，自有違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄為有理由，爰廢棄改判如主文第2項所示。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條第、第78條判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 30 日
民事第六庭
審判長法官 許明進法 官 陳真真法 官 張明振以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 96 年 5 月 31 日
書 記 官 黃琳群附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第１項但書及第２項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
┌────────────────────────────────┐│不動產附表 │├─┬─────────────────┬─┬────┬──┬──┤│編│ │地│ 面 積 │權利│ ││ ├───┬────┬──┬──┬──┤ ├────┼──┤備考││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段│地號│目│平方公尺│範圍│ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼──┼──┤│1 │高雄市│ 三民區 │建昌│ │ 68 │建│ 114.00 │全部│ │└─┴───┴────┴──┴──┴──┴─┴────┴──┴──┘┌─┬──┬────┬────┬────┬────────────────────────────┬─┬──┬─┐│編│ 建 │ │ │建築式樣│ 建 物 面 積 （ 平 方 公 尺 ） │權│建物│備││ │ │ │ │主要建築├───┬───┬───┬───┬──┬───┬─────┤利│ │ ││ │ │基地座落│建物門牌│材料及房│ 一 │ 二 │ 三 │ 騎 │突物│ │附屬建物主│範│完成│ ││ │ │ │ │屋層數 │ │ │ │ │頂屋│合 計│要建築材料│圍│ │ ││號│ 號 │ │ │ │ 層 │ 層 │ 層 │ 樓 │出 │ │及用途 │ │日期│考│├─┼──┼────┼────┼────┼───┼───┼───┼───┼──┼───┼─────┼─┼──┼─┤│1 │247 │高雄市三│高雄市三│鋼筋混凝│ │ │ │ │ │ │ │全│69. │ ││ │ │民區建昌│民區大昌│土造共三│39.63 │79.55 │79.55 │39.92 │ │238.65│ │ │12. │ ││ │ │段68地號│二路462 │層樓房 │ │ │ │ │ │ │ │ │29 │ ││ │ │ │巷16號 │ │ │ │ │ │ │ │ │部│ │ │└─┴──┴────┴────┴────┴───┴───┴───┴───┴──┴───┴─────┴─┴──┴─┘
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