臺灣高等法院高雄分院民事判決 95年度上字第87號上 訴 人 丙○○○訴訟代理人 陳雅娟律師
蘇吉雄律師被 上訴人 乙○○被 上訴人 碩大通訊有限公司法定代理人 甲○○共 同訴訟代理人 林雪娟律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，上訴人對於中華民國95年4 月14日臺灣高雄地方法院94年度訴字第2140號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，本院於95年8 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被上訴人乙○○與碩大通訊有限公司間就高雄地方法院93年度執字第54585 號事件所拍賣如附表所示不動產之租賃關係不存在。
原判決駁回上訴人請求命碩大通訊有限公司遷讓交還上開不動產及給付如後項所示損害金部分，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人碩大通訊有限公司應將附表所示不動產遷讓、交還上訴人；並自民國九十四年七月十三日起至遷讓日止，按月給付上訴人新台幣捌仟柒佰零壹元。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審係請求確認甲○○與乙○○間就系爭不動產無租賃關係存在，並請求甲○○與碩大通訊有限公司（下稱碩大公司）應遷讓交還系爭不動產，給付損害金予上訴人。於本院審理中，因被上訴人主張承租、占用者係碩大公司而非甲○○個人（按：甲○○乃碩大公司負責人），上訴人以因情事變更而為訴之變更，即將確認之訴部分被告之一甲○○變更為碩大公司，給付之訴部分（即遷讓交還及給付損害金）僅對碩大公司請求，其變更經他造同意，合於民事訴訟法第446 條第1 項規定，就變更部分，本院爰就新訴部分裁判之，合先敘明。
二、上訴人主張：上訴人經法院拍賣標得被上訴人乙○○所有坐落高雄市○○區○○段690 、690-1 號土地，及其上復興二路89巷16號暨未保存登記暫編1785建號房屋（下稱系爭房地），於94年7 月13日領得權利移轉證書，同年8 月1 日辦理所有權移轉登記。因被上訴人碩大公司及乙○○主張其就系爭房地有租賃關係，供作碩大公司做為倉庫設備使用，上訴人否認渠等間租賃關係，有法律上地位不安之危險，爰請求確認被上訴人間租賃關係不存在。並本於所有權人地位暨依侵權行為或不當得利之規定，請求碩大公司遷讓交還系爭房地，並自94年7 月13日起至遷讓日止，按月給付新台幣（下同）18,101元之損害金。
三、被上訴人則以：系爭房地係乙○○於84年10月2 日出租予碩大公司供作設備存放之倉庫使用，租期35年，租金已於84年當時1 次全部付清210 萬元，依當時有效之民法租賃規定，該租賃關係對上訴人繼續存在，碩大公司迄今繼續使用系爭房地係有權占有等語，資為抗辯。
四、原審判決駁回原告之訴及其假執行之聲請。上訴後為訴之變更，聲明：㈠確認碩大公司與乙○○間就高雄地院93年執字第54585 號事件所拍賣如附表所示不動產之租賃關係不存在㈡碩大公司應將該不動產遷讓交還上訴人，並自94年7 月13日起至遷讓日止，按月給付上訴人18,101元；被上訴人則求為駁回對造之訴及上訴。
五、不爭執事項㈠高雄地方法院93年執字第54585 號執行事件拍賣乙○○所有
之系爭房地，由上訴人拍定，於94年7 月13日取得權利移轉證書。
㈡系爭房地之前曾被聲請強制執行，一次為高雄地院87年執字
第4060號，另次為91年執字第15431 號，該2 次執行就系爭不動產均未拍定。在87年執字第4060號事件於87年5 月18日所作查封筆錄記載「鄰居住戶稱本件不動產由債務人自用，堆放雜物」（見該卷56至59頁）；91年執字第15431 號事件於91年5 月21日所作查封筆錄記載「債務人乙○○之妻劉秋梅稱本件有租予仕集電訊公司」，碩大公司法定代理人甲○○於同年11月5 日具狀表示與乙○○間就系爭房地有租賃關係。
六、本院判斷：㈠按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時
，應由被告負舉證責任（最高法院42年台上字第170 號判例參照）。是就有關本件消極確認之訴部分，被上訴人主張渠等就系爭不動產有租賃關係存在，依上開說明，應由被上訴人負證明之責。被上訴人主張有租賃關係，固據提出記載訂立時間為84年10月2 日之房屋買賣暨租賃合約書（影本見原審卷27頁），並舉證人張麟德為證。惟查：
⒈乙○○於85年3 月27日提供系爭不動產向台灣銀行設定最高
限額抵押500 萬元時，曾出具記載訟爭不動產於「設定抵押權之時，確無任何租賃關係存在」，有被上訴人不爭之切結書可稽（原審卷199 頁）。乙○○雖以：因銀行交付多件定型化契約，致未注意到該文件內載有無任何租賃關係之條款等語置辯。然觀該紙切結書僅有1 面，除土地及建物坐落係自書文字外，其切結事項僅4 項，每項各僅1 至2 行之文字，且係粗體文字，簡單明瞭，乙○○畢業於清華大學，時約40歲，又有多項投資及相當社會經驗，所辯未予注意云云，核非可取。
⒉系爭不動產歷來經數度查封，於91年5 月21日查封時（高雄
地院91年執字第15431 號），乙○○配偶劉秋梅在場，雖指稱房屋有租予仕集電訊公司，但並未適時提出任何租賃文書之證明，或有足以顯示存有租賃（如占有）等足以公示情形。據91年5 月21日引導執行人員前往查封之證人張錦珍結證陳稱：債務人方面有1 個女性在家，從外面即可看到裡面有放衣服（制服），像是他們家自己在賣衣服（原審卷292 、
293 頁），及93年12月3 日引導執行（93年執字第54585 號）之證人劉燕勳結證：「當時書記官跟我們走到屋內……，看到房子裡面全部都放置各國中、小學制服，2 樓還有1 張單人床，2 樓也都是放服裝、制服，並且都有標明是哪個學校的制服」、「（房屋內部）很舊，裡面都是鐵架擺放各學校的制服，相當簡陋」、「沒有（看到黃色箱子）」（同上卷293 至295 頁），查封筆錄亦記載「屋內1 、2 樓皆置滿成衣」（見93年執字第54585 號卷93年12月3 日查封筆錄），雖甲○○嗣後於91年11月5 日曾檢具該形式上顯示84年10月2 日期訂立之租賃書影本向執行法院聲明異議（91年執字第15431 號卷），然時間已在查封5 個半月以後，是苟存有租賃情事，鮮見有如此長久之時間未為置理，且由乙○○父親及配偶於屋內置放所營學生制服之理（按：乙○○父親及配偶係另於距系爭房屋1 、20公尺處之仁愛三街與復興二路89巷口之仁愛三街368 號經營學生制服及電綉學號；該處見87年執字第8709號卷97頁照片）。且，不惟寧是，系爭不動產因87年執字第4060號於87年5 月18日執行查封時，因債務人不在，經執行人員詢問鄰居住戶，據稱系爭「不動產由債務人自用，堆放雜物」，亦有該查封筆錄足稽（87年執字第4060號卷56-1頁），該筆錄中雖未記載鄰居住戶為何人，惟既係執行法院對於強制執行事件於查封時依職權所為之調查，而記載其梗概，足信為真實。鄰居住戶對週鄰房屋之使用情事，係長年生活事實之觀察，自屬真確。按之法院為不動產之查封，不僅會囑託地政機關為登記而已，且會在不動產之房屋張貼查封標示，該屋於87年5 月18日經查封並張貼標示，歷經鑑價及3 次拍賣，未經債務人或其所謂之承租人聲明有租賃情事，且乙○○於88年3 月18日尚且清償其中部分債務50萬元予債權人台灣銀行，迨至89年3 月間始由債權人撤回執行，有該87年執字第4060號卷可考，苟真有於84年間即存有租賃，且1 次繳足35年期之租金，則當時尚且距離上訴人所云之租賃訂立尚未久遠，舉證容易，渠等豈無不予聲明存有租賃之理，而迨於91年11月間才提出系爭租賃書？足徵系爭不動產始終由債務人自用，供放置制服等物品，並無租賃情事，堪以認定。
⒊又，當事人間所以會簽訂契約，固皆有其動機，惟此動機，
除契約當事人間有要之充當為契約之要件，故特別予以顯露外，例都不將動機、緣由書明在契約書內。上訴人所提出之該84年10月2 日之房屋買賣暨租賃合約書內容，將乙○○如何有需款900 餘萬元之壓力，故而處分系爭房地及另一同巷12號房屋予以揭露，已和常情有違，且云1 次支付35年之租金，以湊足其所謂之碩大公司係以支付960 萬元為該契約之對價，更與事理有悖，更顯係因應逃避執行而為之舉。此再徵之84年當時擔任碩大公司稽核處長之證人張德麟所證：「不是由公司的資金支出（租金）」「公司也不可能（就租賃）出資」、「（公司）沒有支付任何租金或代價」、「（12號房子）900 多萬元買的」諸語（原審卷231 至233 頁），而實際上碩大公司為營利之公司，若有租賃支出，當可列為公司之成本支出，以為節稅，但無論碩大公司或甲○○或仕集公司，歷年來皆無報支系爭不動產租賃節稅之舉，乙○○亦無租賃所得之申報，為上訴人不爭之事實，若謂有租賃情事，殊難置信。且按諸與系爭不動產同記載於「房屋買賣暨租賃合約書」中之另一買賣標的物復興二路89巷12號房屋，該房屋（含坐落之土地）之買賣，係另書買賣契約書，且至法院公證，有土地登記申請書、買賣所有權移轉契約書及公證書、證明書等可稽（原審卷149 至157 頁），從公證之舉以觀，足徵該交易當係慎重。據上訴人所陳，該12號房屋之買賣係與系爭16號房屋之租賃同時為之，故亦因而立下如原審卷27頁所示之房屋買賣暨租賃合約書，其合約內容有5 點，其中㈡至㈣點皆係敘及租賃相關事宜，且將租方如有提前終止租賃之歸扣金錢方式，則衡諸事理，如此租期長達35年，且係1 次先行給付全部租金，復有記載如乙○○提前終止租約，則如何歸扣本利之高爭議情形存在，既與買賣一併為之，其中買賣之部分，已為公證，租賃若係真實，則為杜爭議，當會同為公證，始符經驗定則，然本件卻有買賣公證而無租賃公證之舉，益證上訴人主張渠等間就系爭不動產有租賃之情，係屬虛偽。證人陳俊發雖證陳上訴人間就系爭房屋確存租賃情事，有機房與公司資料放在該屋內云云（原審卷
234 至238 頁）。惟陳俊發任碩大公司總經理，且係乙○○之弟，其牽涉此事之利益干係甚鉅，所述不免偏頗，且衡諸前開說明，所證核與事理有悖，自不足採。
⒋再，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃關係，對於受讓人仍繼續存在，現行民法第425 條第1 項定有明文。該條文於88年修正前，雖無「承租人占有中」之明文，但於修正前無論學說或實務上皆認基於占有公示作用，「承租人占有中」乃買賣不破租賃原則之當然解釋，88年之修正只是將當然之法理予以明文化而已。本件上訴人陳稱仕集公司為碩大公司之集團事業，因碩大公司於86年間即停止營業，故而將原置於系爭屋內之大部分物品搬出云云。單純就此而言，該公司既已停止營業，而將大部分之物品搬離，從此屋內即置放如前所述乙○○家屬所有之大批制服等，實質上即不能認碩大公司於87年起有繼續占有系爭房屋之狀態，應認缺乏占有公示，此從其鄰居住戶亦以係債務人自用之情形觀之自明，何能期待買受人知有租賃情事。是碩大公司以伊依民法第425 條規定對於上訴人仍繼續存有租賃之主張，亦非可取。被上訴人嗣以：碩大公司停業後，公司請乙○○父親去該屋關照一下，所以乙○○父親才在該處堆放衣服云云，亦非可信。上開事實及說明，亦足以解釋乙○○何以於87年3 月間出具系爭不動產並無租賃關係存在之切結書予台灣銀行之理由，蓋斯時碩大公司已無占有系爭房屋之意思及事實，故而乙○○切結該屋未存有租賃關係，該切結符合實情。至於碩大公司於86年底以前，縱曾使用系爭房屋供存放物品，但使用他人房屋原因多端，不一而足，不能因該房屋曾經碩大公司使用，即認係因租賃原因而占有。至於被上訴人於本院聲明訊問證人汪信芳（本院卷80頁），及終結準備程序後又聲明訊問證人蔡福源（本院卷128 頁），用以證明系爭房屋曾放置碩大公司之物品、設備等物，查本件在原審係行爭點整理為集中審理之事件，其於本院提出新攻擊防禦，經核並無民事訴訟法第447 條第1項但書各款之情形，被上訴人且未依規定為釋明，欠缺善盡訴訟促進義務，自應失權之效果，而不得主張之。其於原審未聲明勘驗系爭房屋，於本院始聲明勘驗房屋（本院卷42頁），以證明碩大公司仍有資料放置於該屋之主張。矧該屋上訴人雖取得所有權，但始終未能置入自己實力支配，微論動產隨時可以搬動，即被上訴人隨時可以搬東西進入置放，碩大公司若果仍有存放物品於其內，其於原審何不求為勘驗之聲明，迨上訴本院始行為之？是而再為勘驗，非但已無實質意義，且鑑於前述民事訴訟法第447 條失權規定及說明，亦無勘驗之必要。
⒌被上訴人復以：其所提出之系爭合約書所使用之紙張背後有
一綠色圓形地球暨紅色電話筒圖案，其來源係碩大公司於84年間統一採購或印製者，該同式之紙曾用於碩大公司之關係企業伯員電訊股份有限公司於84年間向交通部申請經營許可之用，可證該合約書確實簽訂於84年間等語乙節。查紙張並非必於印製當時始能使用，舊紙張可能迨於數年，甚至數十年後，才在其上書寫文字、用印，此社會事實依經驗定則，不能否認，是縱系爭合約書之紙張或為84年間所採購、印製，但不因因此推認該文書作成之時間即係在84年間。該合約書經原審送請法務部調查局鑑定，該局既不能鑑定文書是否在84年間所作成，則綜合上開論敘，被上訴人未能舉證證明渠等間就系爭不動產有租賃關係存在，從而上訴人訴請確認彼等間租賃關係不存在，自屬有理由。
㈡無權占有他人房屋、土地，係獲得使用該不動產之利益，該
利益價值相當於租金之利益，為社會通常之觀念。土地法第97條城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限之規定，可資做為認定損害及相當租金利益之參考。上訴人固請求依土地申報地價百分之10計算損害金，惟上述之百分之10係上限，而非應依百分之10計算，本院斟酌系爭不動產位於高雄市○○○街與復興二路間之巷內，緊臨市場（國民市場），附近工商繁榮，惟該房屋係數十年之老舊房屋，經濟價值尚非甚鉅等一切情狀，認以年息百分之5 為相當。系○○○區○○段690 、690-1 號土地面積各為54平方公尺、12平方公尺，申報地價每平方公尺依序各為33,207元、24,583元，依此計算，則被上訴人碩大公司應給付上訴人之損害金每月以8,701 元〔（ 33207 ×54 ×
0.05 ÷12 ）＋（ 24583 ×12 ×0.05 ÷12 ）= 8701〕。
七、從而上訴人請求確認被上訴人間就訟爭不動產租賃關係不存在，洵屬正當，應予准許。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第767 條、第184 條第1 項前段分別定有明文。碩大公司故意不法侵害上訴人對所有物之權利，無正當權源。上訴人依上開規定請求被上訴人碩大公司自系爭不動產遷出，交還予上訴人，亦屬有據。其依侵權行為規定並請求自94年7 月13日即上訴人取得不動產日起，至遷讓日止，按月給付18,101元之損害金，在按月以8,701 元本息範圍內，應予准許。逾此範圍之損害金請求，應予駁回。原審駁回上訴人訴請碩大公司遷讓交還系爭不動產，及按月給付上述應准許之損害金的請求，自有違誤。上訴論旨求予廢棄改判，自屬有理由，應由本院改判如主文第3 項所示。至原審駁回上訴人請求碩大公司給付逾上開金額損害金部分，並無不合，上訴論旨就此猶指原判決不當，求予廢棄，不應准許。兩造其餘攻防，於判決結果已不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，上訴人所提確認之訴為有理由，上訴則為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 30 日
民事第六庭
審判長法官 許明進法 官 謝肅珍法 官 朱玲瑤以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 95 年 8 月 31 日
書 記 官 鄭翠芬附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、3 親等內之血親、2 親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
FA附表：
┌──┬──────────────────┬───┬─────┬───┐│ 編 │ 土 地 坐 落 │ 地 │ 面 積 │權 利││ ├───┬────┬──┬──┬───┤ ├─────┤ ││ 號 │ 縣市 ○鄉鎮市區○ 段 ○○段│地號 │ 目 │ 平方公尺 │範 圍│├──┼───┼────┼──┼──┼───┼───┼─────┼───┤│ 1 │高雄市│苓 雅 區│苓東│ │ 690 │ 建 │ 54 │全 部││ │ │ │ │ │ │ │ │ │├──┼───┼────┼──┼──┼───┼───┼─────┼───┤│ 2 │高雄市│苓 雅 區│苓東│ │690-1 │ 建 │ 12 │全 部││ │ │ │ │ │ │ │ │ │└──┴───┴────┴──┴──┴───┴───┴─────┴───┘┌─┬──┬────┬────┬────┬────────────┬──┐│編│ 建 │ │ │建築式樣│ 建物面積（平方公尺） │權利││ │ │ │ │主要建築├───────┬────┤ ││ │ │基地坐落│建物門牌│材料及房│ 樓 層 面 積 │附屬建物│ ││ │ │ │ │屋層數 │ 合 計 │主要建築│ ││ │ │ │ │ │ │材料及用│ ││號│ 號 │ │ │ │ │途 │範圍│├─┼──┼────┼────┼────┼───────┼────┼──┤│3 │ 641│高雄市 │高雄市 │二層樓 │地 面積：32.1 │ │ ││ │ ○○○區 ○○○○路│加強磚造│第2層樓：30.31│ │全部││ │ │苓東段 │89巷16號│ │騎 樓： 6.66│ │ ││ │ │690 地號│ │ │合 計：69.07│ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼──┼────┼────┼────┼───────┼────┼──┤│4 │1785│高雄市 │未保存 │磚造 │地 面積：11.53│ │ ││ │ │苓雅區 │登記建物│鐵皮頂 │第2層樓：10.8 │ │全部││ │ │苓東段 │ │ │合 計：22.33│ │ ││ │ │690 地號│ │ │ │ │ │└─┴──┴────┴────┴────┴───────┴────┴──┘