臺灣高等法院高雄分院民事判決 95年度上易字第127號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 蔡建賢律師複代理 人 李偉如律師被上訴 人 甲○○（即黃美玉之承當訴訟人）訴訟代理人 黃順天律師上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於民國95年7 月3日臺灣高雄地方法院93年度訴字第2887號第一審判決提起上訴，本院於95年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國93年6 月30日因拍賣而取得建號1137號即門牌號碼高雄市○○區○○路○ 號3 樓房屋（連同共同使用，下稱系爭房屋）及基地所有權，而該房屋係附有如附圖所示編號248 號停車位使用權（下稱系爭停車位），並依分管協議由伊占有使用。詎上訴人無占有權源而占有使用系爭停車位。爰依民法第767 條及分管協議之法律關係，提起本訴，並聲明求為命上訴人將系停車位騰空返還予伊之判決。
二、上訴人則以：伊為建號1192即門牌號碼高雄市○○區○○路○ 號18樓之3 房屋之所有人，並向前手即訴外人李秋萍買受系爭停車位而占有使用，且已向管理委員會登記報備，自屬有權占有；而被上訴人因其前手即訴外人董金福、黃美玉均未取得爭停車位之使用權，自亦無從因拍賣而取得使用權等語，資為抗辯。
三、原審經審理結果，准被上訴人之請求。上訴人提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈被上訴人所有之系爭房屋原為華斌建設開發有限公司（下稱
華斌公司）所有，於83年8 月24日將之出賣予訴外人陳水盛，買賣標的包括系爭停車位在內，陳水盛並取得系爭停車位之使用權。嗣陳水盛於87年1 月13日將系爭房屋出賣予董金福。嗣經法院查封而由黃美玉於93年8 月3 日經由拍賣而取得所有權，並於訴訟中之94年5 月16日因買賣而移轉登記為被上訴人所有，被上訴人並聲明承當本件訴訟（原係由黃美玉起訴請求）。有原審之權利移轉證書及土地、建物登記謄本在卷可稽，並經本院依職權調取原審93年度執字第761 號卷查明屬實。
⒉上訴人所有之房屋則原屬李秋萍所有，已附有編號第247 號
停車位，並由上訴人於93年8 月3 日經由法院拍賣而取得所有權，有原審之權利移轉證書及土地、建物登記謄本在卷可稽，並經本院依職權取原審93年度執字第761 號卷查明屬實。
⒊系爭停車位現由上訴人占有使用中。
⒋兩造所有之房屋均屬同一棟大樓即國家公園大亨（稱系爭大
樓）。又系爭大樓於建造後出售時，其專有部分面積相同者，有購買停車位使用權者較未購買停車位使用權者，在共同使用部分即建號1554號所登記之應有部分比例較多。
⒌陳水盛向華斌公司購買系爭房屋時，有同時購買系爭停車位
，故在1554號所登記之應有部分比例較其他專有面積相同而未購買停車位者為多。
⒍系爭大樓之區分所有人間有達成有購買受停車位者取得該停車位使用權之分管協議。
⒎有購買停車位者有取得華斌公司製發之停車位證明書，該證
明書備註欄有註記：停車位應隨同主建物（房屋）一同轉讓，不能單獨出售。車位之轉讓需向管理委員會報備；車位之承受人不得對原全體車位所有權人之決議有所異議。有停車位證明書在卷可稽。
㈡爭執部分：
⒈被上訴人是否有取得系爭停車位之使用權。
⒉上訴人之占有權源為何及得否據以對抗被上訴人。
五、被上訴人是否有取得系爭停車位之使用權部分：㈠經查，公寓大廈所附設之停車位，其所有權或使用權之登記或取得方式並非一致，約略可區分為下列3 種形態：
⒈單獨編定建號：即在其他共用部分（即俗稱公共設施）外另
再單獨編定建號之方式為登記（土地登記規則第81條第1 款參照），而由有購買停車位者依共有方式登記取得其所有權（含使用權），未購買停車位者則未登記取得此部分權利。亦即該公寓大廈之共用部分係編定有2 個建號，分別將停車位空間及停車位空間以外之一般公共設施各自編定不同之建號。而有購買停車位者，除有一般公共設施所編建號之應有部分外，尚有停車位所屬單獨建號之應有部分；至未購停車位者，則僅有一般公共設施所編建號之應有部分，並無停車位所屬單獨建號之應有部分。此種情形，停車位雖原係公共設施之一部分，但因已單獨編定建號供特定區分所有權人使用，故其性質屬公寓大廈管理條例第3 條第5 款所稱之「約定專用部分」，且因已編定單獨建號，依公寓大廈管理條例第4 條第2 項「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」及土地登記規則第94條「區分所有建物之共用部分，除法令另有規定外（例如單獨轉讓予其他區分所有權人），應隨同各相關專有部分移轉、設定或限制登記。」之規定，其所有權之變更，自應隨同辦理登記，且依民法第75
8 條規定，原則上非經辦畢移轉登記，不生取得所有權之效力。又若係將停車位空間單獨以專有方式辦理登記者（例如將地下1 樓或地上1 樓全部空間供停車位使用，且將樓層視為專有部分而與其他樓層之主建物相同，均單獨編定建號同時附有共同部分之應有部分，此時，該停車位已非公共設施之一部分，而單獨為主建物，其權利之得喪變更即與一般區分所有之專有部分相同，併予說明。
⒉附屬於共用部分之建號，但應有部分比例較多：即將停車位
空間與一般公共設施合併編定1 個建號，但有購買停車位者，在共用部分建號所登記之應有部分比例較未購買停車位者為多，其多出之應有部分比例，即係表彰停車位之權利。此時，停車位所使用之空間雖為公共設施之一部分，但因已藉由登記應有部分比例增加之方式為一定程度之表彰，並由有購買停車位者取得使用之權利，未購買停車位者則不得使用停車位，故其性質仍屬上開條例第3 條第5 款所稱之「約定專用部分」，且因此項停車位之權利在所有權登記時有一定比例之增加（共用部分之應有部分屬所有權之性質），則其使用權之權源即非單純依附於分管契約之約定，而係同時根基於其在共用部分所登記之所有權之權能，且具有物權之效力，並得據以對抗第三人。就此登記及其表彰之形態而言，分管契約約定由該購買停車位者使用，僅係在上開登記形態下確認其具有使用權之權能而已，並無創設或形成有使用權之權源依據（此與下列第3 種形態不同，詳後述）。故因登記取得該共用部分及其依附之專有部分（即所謂主建物）之所有權者，自應一併取得此停車位之所有權及使用權，而自專有部分所有權人單純受讓取得停車位使用權者，如未經就此表彰停車位所增加之應有部分為移轉登記時，即無從取得此部分之所有權，其所受讓取得之停車位使用權，僅係與原專有部分所有權人間之債權契約，亦不得據此受讓契約或所謂分管契約而對抗取得專有部分及共用部分（含停車位）之所有權人。否則，購買停車位者在公共設施之應有部分增加比例之登記即失其意義而無實益。至該表彰部分能否詳細計算則屬地政機關登記作業事宜，而非產權之歸屬問題，況既可登記所增加之比例，基本上即無不能計算之問題。
⒊附屬於共用部分之建號，但應有部分比例並未增加：即將停
車位空間與一般公共設施合併編定1 個建號，但不論有無購買停車位者，在共用部分建號所登記之應有部分比例均相同。此時，停車位所使用之範圍係公共設施之一部分，但其使用權之有無則可藉由分管契約之約定為處理（例如依有無購買使用權或依登記使用順序之先後或依抽籤等方式）。此時，停車位部分因無所有權之表彰問題（因登記之應有部分均相同），即可藉由區分所有權人間之協議（即分管契約或住戶規約）以創設並確認使用權之歸屬，故其性質雖仍屬上開條例第3 條第5 款所稱之「約定專用部分」，但因此項停車位之權利在所有權登記時並無一定比例之增加，則在區分所有權人均享有相同權源之情形下，其使用權之權源即係單純基於分管契約之約定，該分管契約即有創設或形成停車位使用權之權源，而非僅屬確認具有使用權之權能而已，此與上開第2 種形態即有所不同（第2 種形態之登記方式具有表彰所有權之效果，第3 種形態之登記方式則無此效果）。就此登記及其表彰之形態而言，因登記取得該共用部分及其依附之專有部分（即所謂主建物）之所有權者，在客觀上並無足以表彰停車位之象徵，則受讓該停車位使用權，若已經依分管契約辦理相關之權利變動程序（例如向管理委員會為登記），其所受讓取得之使用權，依公寓大廈管理條例第24條規定（如分管契約或住戶規約有明文約定，亦得成為權源），即得據以對抗嗣後取得專有部分及共用部分之所有權人。亦即原專有部分之所有權人縱有依購買或其他方式取得停車位之使用權，但既已在所有權變動前將其停車位使用權讓與第三人，則其專有部分所有權嗣後在變動時已無附隨有停車位使用權之狀態，該受讓專有部分所有權之第三人自亦無從享有停車位之使用權，此即單純依分管契約就共用部分所生之準物權效果。
㈡次查，系爭大樓之共用部分僅編定1 個建號即建號1554號，
而就停車位於建造後出售時，係採用專有部分面積相同者，有購買停車位使用權者較未購買停車位使用權者，在共用部分所登記之應有部分比例較多等情，為兩造所不爭執。而系爭第248 號停車位原係附隨於被上訴人所取得之系爭房所有權內，且在共用部分有增加其應有部分之登記，而該增加之應有部分即係表彰系爭停車位屋之事實，亦為上訴人所不否認。則依上開說明，本件停車位之所有權登記及使用權取得之方式，應屬上開第2 種形態，故其所有權及使用權之歸屬，應附隨於原有房屋即被上訴人所取得之系爭房屋下，被上訴人既因拍賣而取得系爭房屋之所有權，自一併取得系停車位之所有權及使用權。
㈢上訴人雖抗辯系爭停車位所使用之空間，為系爭大樓公共設
施之一部分，且分管契約既約定其取得使用權利之方式為有買受停車位者可使用，未買受停車位者則不得使用，屬約定專用部分之性質，可見專有部分（含共用部分）移轉時，停車位之使用權並不當然隨同移轉，故停車位之使用權與所登記共用部分應有部分之比例多寡無關，而上訴人既已從原使用權人陳水盛輾轉取得系爭停車位之占有使用，並向系爭大樓管委會為變更登記，且執行法院於拍賣時並未附記系爭房屋附有系爭停車位，被上訴人之前手即董金褔亦未曾取得系爭停車位之使用權，其自亦無從取得系爭停車位之所有權或使用權等語。惟查，系爭停車位既係由有購買停車位者始得使用，未購買者不得使用，且在共用部分之應有部分有增加比例之登記，則該增加之應有部分即係表彰停車位之所有權（含使用權），否則，即無增加比例之實益。故應有部分比例之增加不僅在於確認專有部分之所有權人享有所附隨停車位所有權及使用權，亦在於保障交易上之該登記內容所應有之利益，系爭大樓之分管契約（或住戶規約）之約定，並非在於創設或形成此使用權之歸屬，而係單純確認與登記結果相符之使用權能而已，上訴人認系停車位之使用權能應完全依分管契約之約定，顯係倒果為因之誤解，自不足採。又系爭停車位既應隨同專有部分即系爭房屋之權一併移轉變動，則被上訴人即因取得系爭房屋之所有權而當然取得系爭停車位之所有權及使用權，並不因執行法院在拍賣公告上有無註明而有差異，上訴人主張該使用權與共用部分所登記之應有部分多寡無關，亦不足採。
六、上訴人之占有權源為何及得否據以對抗被上訴人部分：㈠上訴人雖稱其取得占有係基於使用權之轉讓，且已向管委會
辦理登記，依據分管契約已取得合法之使用權等語。然就本件停車位之登記及取得形態而言，並不得依分管契約為認定依據，業如前述，上訴人上開抗辯，自不足採。至其所稱被上訴人於取得系爭房所有權時，系爭停車位之使用權早已由陳水盛轉讓予訴外人任嬌琴，嗣由任嬌琴轉讓予李秋萍，再由李秋萍轉讓予上訴人，然此項使用權之轉讓，雖具有債權之效力，但因未辦理應有部分之變更登記，自尚未取得所有權，況依上訴人所提出由華斌公司製發之停車位證明書之備註欄上明確記載：停車位應隨同主建物（房屋）一同轉讓，，不能單獨出售語，有該停車位證明書在卷可稽，可見在陳水盛等人為轉讓當時亦係採用停車位應隨同主建物一併移轉之方式（至後來新製發之停車位證明書雖改為停車位使用權僅能移轉給同大樓之區分所有權人，但此僅係將法律規定之事項予以明確記載，並不得據為系爭停車位使用權之轉讓方式已有所變更）。故其歷次轉讓在各該債權契約之當事人間雖有其效力，然仍不得據以對抗系爭停車位所有權人之被上訴人。又兩造就上訴人受讓取得系爭停車位之原因行為是否真實雖有爭議，但縱認取得原因並非通謀虛偽意思表示而有效，既仍不得據以對抗被上訴人，本院認即無再為審酌認定之實益，併予說明。
七、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。為民法第767 條前段所明定。本件被上訴人主張其為系爭停車位之所有權人及使用權人，應屬可採。上訴人所稱其取得使用權之事實並不得據以對抗被上訴人，則其占有使用系爭停車位，即屬無權占有。從而，被上訴人本於所有物返還請求權，請求上訴人應將系爭停車位騰空返還，即屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖與本院不同，但結論仍屬相同，而無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 31 日
民事第一庭
審判長法官 黃金石法 官 林健彥法 官 林紀元以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 95 年 10 月 31 日
書 記 官 楊茱宜