臺灣高等法院高雄分院民事判決 95年度上易字第153號上 訴 人 丁○○
癸○○戊○○己○○卯○○酉○○申○○子○○壬○○丑○乙○○甲○○丙○○寅○○巳○○辛○○未○○午○○庚○○（許紹儀之承受訴訟人）前列19人共同訴訟代理人 蔡建賢律師被上訴人 中國石油股份有限公司法定代理人 辰○○訴訟代理人 周中臣律師
黃錫耀律師上列當事人間請求地上權登記等事件，上訴人對於民國95年8 月
7 日臺灣高雄地方法院95年度訴字第1758號第一審判決提起上訴，本院於95年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人許紹儀於訴訟中之95年12月24日去世，經其繼承人庚○○聲明承受訴訟，為被上訴人所不爭執，應予准許，合先敘明。
二、上訴人主張：上訴人等19人均為被上訴人前員工或眷屬，並分別於民國70年以前，向被上訴人承租如原判決附表（下稱附表）所示之土地，供作興建住宅使用，兩造並定有「建築勞工住宅貸款租地合約」（下稱系爭租約），約定租金為每年新台幣（以下同）1 元，被上訴人並以此為對價條件，於系爭租約第5 條後段約定：「乙方（即上訴人）不得將其住宅出租、出頂、出賣或作抵押」；第6 條約定：「乙方離工時，必項讓售其住宅與甲方（即被上訴人）所屬其他同仁，如滿6 個月尚未能售出者，甲方得暫時收買之」；第7 條約定：「乙方住宅不得擅自更動外觀形式或自行遷建」；第8條約定：「乙方願絕對遵守甲方所訂『本廠承辦建築勞工住宅實施辦法』及『本廠勞工貸款在廠區自建住宅管理辦法』上之一切規定，並自願放棄先訴抗辯權」，而限制上訴人等行使所有權及請求登記地上權之權利。嗣被上訴人起訴請求調整租金為每年696 元，並經法院判決被上訴人勝訴確定，故系爭租約前開限制自應予解除。再者，縱認本件租金與系爭租約前開限制無對價關係，被上訴人亦曾允諾租金調整後，系爭租約前開限制即予解除。況系爭租約屬定型化契約，前開限制對上訴人等顯失公平，依民法第247 條之1 第3 款之規定，系爭租約前開限制應屬無效。上訴人自得依土地法第102 條及民法第422 條之1 之規定，訴請被上訴人就上訴人等所承租之如附表所示土地，辦理地上權設定登記，並訴請確認上訴人等就系爭租約第5 條後段、第6 條至第8 條之義務不存在等情。原審為上訴人等敗訴之判決，上訴人等19人（原審同案原告王昭文未上訴）上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應就上訴人所承租之如附表所示土地，辦理地上權設定登記。㈢確認上訴人就兩造所締結之建築勞工住宅貸款租地合約，其中第5 條後段、第6 條至第8 條之義務不存在。㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、被上訴人則以：上訴人請求登記地上權部分，其請求權業已罹於時效而消滅，上訴人請求就渠等所承租之如附表所示土地，辦理地上權設定登記，自無理由。又伊提供土地予員工承租興建住宅，雖係體恤員工之福利措施，惟基於照顧全體員工及維護管理等所需，自得為部分之限制。其後因土地地價大幅昇高，方訴請法院將租金由每年1 元調整為每年696元，故上訴人承租土地之租金與系爭租約之限制並無對價關係，兩造間亦無租金調整後，系爭租約前開限制即予解除之合意。再者，伊未曾承諾於租金調整後，系爭租約之前開限制即予解除。況本件租金雖調整為每年696 元，惟此數額仍屬優惠，並無顯失公平之處，從而，上訴人訴請辦理地上權登記及確認就系爭租約，其中第5 條後段、第6 條至第8 條之義務不存在亦無理由等語，資為抗辯。其答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人等19人均在民國70年以前，即向被上訴人承租如附表
所示之土地，供作興建住宅使用，兩造並定有系爭租約，約定租金為每年1 元。
㈡系爭租約第5 條後段約定：「乙方（即上訴人）不得將其住
宅出租、出頂、出賣或作抵押」。第6 條約定：「乙方離工時，必項讓售其住宅與甲方所屬其他同仁，如滿6 個月尚未能售出者，甲方（即被上訴人）得暫時收買之」。第7 條約定：「乙方住宅不得擅自更動外觀形式或自行遷建」。第8條約定：「乙方願絕對遵守甲方所訂『本廠承辦建築勞工住宅實施辦法』及『本廠勞工貸款在廠區自建住宅管理辦法』上之一切規定，並自願放棄先訴抗辯權」。
㈢被上訴人曾起訴請求調整租金為每年696 元，經原審法院於94年間以92年訴字第1397號判決被上訴人勝訴確定。
五、茲兩造所爭執之事項為：㈠上訴人之地上權設定登記請求權，是否已罹於時效而消滅？㈡上訴人承租土地之租金與系爭租約給予上訴人等之限制有無對價關係？被上訴人有無承諾租金調整後，系爭租約前開限制即予解除？㈢系爭租約前開限制，對上訴人是否顯失公平而為無效？經查：
（一）上訴人等之地上權設定登記請求權，是否已罹於時效而消滅？
１、按租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記；又請求權，因15年間不行使而消滅，土地法第10
2 條及民法第125 條本文分別定有明文。次按「土地法第
102 條所定請求協同辦理地上權設定登記之請求權，有民法第125 條所定消滅時效之適用，其請求權時效應自基地租賃契約成立時起算」（最高法院68年台上字第1627號判例意旨參照）。查，上訴人等19人均在民國70年以前，即向被上訴人承租如附表所示之土地供作興建住宅使用，兩造並定有系爭租約，約定租金為每年1 元等情，為兩造所不爭，並有租賃約影本在卷可稽（見原審卷第83頁至第10
1 頁），堪信為真。是上訴人等於分別與被上訴人締結系爭租約後，雖得依土地法第102 條之規定，請求被上訴人辦理地上權設定登記，惟本件自兩造簽訂系爭租約迄今已逾15年，是依上開說明，上訴人等之地上權設定登記請求權，即已罹於時效而歸於消滅。
２、上訴人雖主張：被上訴人依系爭租約第8 條及被上訴人所訂之「本廠勞工貸款在廠區自建住宅管理辦法」第10條之規定，保管伊等之房屋所有權狀，且依國民住宅條例第27條之規定，貸款機關對伊等之房屋及基地享有法定抵押權，故伊等無法行使地上權設定登記請求權，是前開請求權時效非自兩造簽訂系爭租約時起算云云。惟查，被上訴人是否保管上訴人等之房屋所有權狀，與上訴人得否依法請求被上訴人辦理地上權設定登記無涉，上訴人主張其因此即無法行使地上權設定登記請求權云云，尚屬無據。又所謂國民住宅，依國民住宅條例第2 條第1 項之規定係指由政府計劃，依：①政府直接興建。②貸款人民自建。③獎勵投資興建。④輔助人民自購之方式，用以出售、出租、貸款自建或提供貸款利息補貼，供收入較低家庭居住之住宅。而本件上訴人係向被上訴人承租土地興建房屋，被上訴人於出租土地予上訴人時僅為國營事業，故上訴人所興建之房屋是否屬國民住宅條例所稱之國民住宅，而得適用國民住宅條例之相關規定，已非無疑。縱認本件得適用國民住宅條例，惟該條例第27條係規定：「申請貸款自建之國民住宅，其因貸款所生之債權，自簽訂契約之日起，貸款機關對該住宅及其基地，享有第一順位之法定抵押權，優先受償」，而本件上訴人等係請求被上訴人辦理地上權設定登記，前者為貸款機關之法定擔保物權，後者為土地承租人之用益物權設定登記請求權，二者性質上既無互斥之虞，復無規定於此情形不得請求辦理地上權設定登記，則上訴人主張貸款機關對伊等所興建之房屋及基地享有法定抵押權，伊等因而無從請求被上訴人辦理地上權設定登記云云，亦屬無據。
３、上訴人又主張：民法增訂第422 條之1 規定：「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記」，伊等依該條之規定得請求被上訴人辦理地上權設定登記，伊等之請求權尚未罹於時效云云。然查民法第422 條之1 係將土地法第102 條其中有關承租人需於契約訂立後2 個月內聲請為地上權登記之規定刪除後，移置改列於民法，此觀該條立法理由略稱：「土地法第102 條所定協同辦理地上權設定登記之請求權有二個月之期間限制，惟實務上見解以為該期間為訓示規定，縱令經過二個月期間，不生失權效果，承租人仍得請求出租人為地上權之登記。為保護承租人，並期規定之明確，爰將土地法前述規定移列於本法，並作適度之修正」等語，甚為明瞭，足見民法第422 條之1 與土地法第102 條乃係同一之地上權設定登記請求權，並非另一新創設之請求權；況民法第
422 條之1 係明定「承租人於契約成立後」即得請求出租人為地上權之登記，而民法增訂第422 條之1 係在88年4月21日，並自89年5 月5 日施行，土地法第102 條係在89年1 月26日修正，則上訴人於各該條文增訂修正施行前，本已得依土地法第102 條之規定，請求被上訴人辦理地上權設定登記，則其請求權時效自應由系爭租約成立時起算，而非由上訴人所稱之民法增訂前開條文後起算。是上訴人等主張其得依民法第422 條之1 之規定，請求被上訴人辦理地上權設定登記，其請求權並未罹於15年時效云云，尚非可採。
（二）上訴人承租土地之租金與系爭租約所約定予上訴人之限制有無對價關係？又被上訴人有無承諾租金調整後，系爭租約前開限制即予解除？
１、上訴人主張伊等以每年1 元為代價向被上訴人承租土地，被上訴人則以此為對價，依系爭租約第5 條後段及第6 條至第8 條，限制伊等行使權利，嗣被上訴人起訴請求調整租金為每年696 元，並經法院判決被上訴人勝訴確定，系爭租約前開限制自應予解除云云。查，依系爭租約內容所載文義觀之，兩造並未約定因有條件之限制，被上訴人即因而同意對價為租金每年1 元，故尚難認二者間有對價關係。又租金乃使用租賃標的物而支付之對價，至於租賃契約當事人就租賃物之使用所為之限制，乃關於承租人行使租賃權過程中，對於租賃標的物維護、管理義務之約定，必承租人同意此條件始簽訂契約，並非與租金立於互為對待給付之關係，亦不發生同時履行抗辯問題，上訴人主張系爭租約前開限制於調整租金後即予解除，尚無可採。
２、至上訴人又主張被上訴人曾承諾租金調整後，系爭租約前開限制即予解除云云。惟為被上訴人所否認，且上訴人等所提出84年5 月22日高雄煉油總廠總產字第C00000000 號函，係高雄煉油總廠針對是否調整租金一事，陳述意見與被上訴人知悉，其中並無被上訴人承諾租金調整後，系爭租約前開限制即予解除之記載（見原審卷第16～18頁），故上訴人等執前開函文，主張被上訴人曾承諾租金調整後，系爭租約前開限制即予解除云云，難謂有據。又上訴人另提出84年7 月12日各承租戶與被上訴人會同協調之「勞宅基地租金調整事宜協調會」會議記錄影本為證（見原審卷第22～24頁），但該次協調會係針對是否調整租金一事為討論，當時代表被上訴人出席之被上訴人公司副總經理方義杉，雖於協調會中表示租金調整比照自用住宅地價稅率千分之二，被上訴人願將原有管制放寬簡化成為僅限制不可租、售給外人等語，惟其亦於會中表示該次協調會並非作決定，僅只於初步想法的溝通之語，此有前開協調會會議記錄影本在卷可稽，而方義杉亦於原審證稱：「（法官問：當時被上訴人是否有同意只要租金調整，除了出租、出售以外的限制均取消？）公司沒有正式同意，我只是基於協調之立場提出該方案，如果住戶同意調整租金，我就會向公司爭取」、「該次協調會開會討論後，就沒有再開會了」等語（見原審卷第129 、130 頁），且系爭租約租金直至法院於94年間判決被上訴人勝訴確定後，方調整為每年696 元乙節，亦為兩造所不爭，則上訴人等執前開會議記錄，主張被上訴人曾承諾租金調整後，系爭租約前開限制即予解除云云，殊非可採。
（三）系爭租約關於第5 條至第8 條之前開限制，對承租人之上訴人是否顯失公平而為無效？
１、本件系爭租約固係由被上訴人單方面於兩造簽訂前所預先擬具，並於契約中限制承租人行使部分權利，惟依兩造所締結系爭租約約定之主旨，乃係被上訴人出租土地與上訴人等，以協助其等辦理勞工住宅貸款興建自用住宅，並由被上訴人擔任貸款保證人，亦即廠方為照顧員工、解決其等居住問題而簽訂系爭租約。而上訴人等所承租之土地既緊鄰被上訴人之工廠，則被上訴人基於政策考量，為利於工廠宿舍區之管理、維護，及顧及廠區之安全等，而與上訴人約定如系爭契約第第5 條後段、第6 條至第8 條限制上訴人等不得將房屋出租、出頂、出賣或作抵押；離工時僅能將房屋讓售與被上訴人或其所屬同仁；不得擅自更動外觀形式或自行遷建，並要求上訴人等遵守相關規定等等，經核均屬承租人使用管理租賃土地之條件。而參之被上訴人既應負擔上訴人貸款保證人之責任，則此項限制對於兩造而言，亦非顯不公平。
２、其次，上訴人等係經其等自行考量後，始與被上訴人締結租賃契約，並非遭被上訴人強迫締結系爭租約，足證上訴人訂約前應有相當餘裕可資考量契約內容。況上訴人等所承租之土地，95年1 月份之公告現值高達每平方公尺1 萬4,500 元，當期申報地價亦當達每平方公尺4,720 元，有土地登記謄本附卷可稽（見原審卷第74～82頁），而本件上訴人承租土地之租金，於判決確定調整後，每年每戶僅
696 元，每月不足60元，由此觀之，實難認系爭租約前開限制上訴人等行使權利之條款，對上訴人有何顯失公平之處，是上訴人等主張前開限制條款，對其顯失公平而為無效云云，實屬無據。
六、綜據上述，本件上訴人主張之地上權設定登記請求權，已罹於時效而消滅；其等承租土地之租金與系爭租約之限制並無對價關係；被上訴人並未承諾租金調整後，系爭租約第5 條後段、第6 條至第8 條之前開限制即予解除，且系爭租約前開限制，對上訴人亦無顯失公平之情事，是上訴人所為主張為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。從而，上訴人訴請被上訴人應就上訴人所承租之如附表所示土地，辦理地上權設定登記，並請求確認上訴人就兩造所締結之建築勞工住宅貸款租地合約，其中第5 條後段、第6 條至第8 條之義務不存在，均為無理由，不能准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 9 日
民事第一庭
審判長法官 黃金石法 官 林紀元法 官 林健彥以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 96 年 1 月 9 日
書 記 官 張宗芳