臺灣高等法院高雄分院民事判決 96年度上字第5號上 訴 人 甲○訴訟代理人 蔡明樹律師被上訴人 高雄縣政府法定代理人 乙○○訴訟代理人 曾劍虹律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國95年11月22日臺灣高雄地方法院95年度重訴字第239 號第一審判決提起上訴，本院於96年4 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人就坐落高雄縣○○鄉○○段○○○ ○號公有耕地，面積為6844.56 平方公尺，就其中面積5884.63 平方公尺之6 分之1 部分，與被上訴人成立公有耕地租賃契約，租期6 年，自民國90年1 月1 日起至95年12月31日止。嗣因被上訴人為開闢「澄清湖特定區Ⅳ-10 藝術特區工程」，將上開公有耕地編定為「公園用地」，於94年5 月9 日依法終止系爭租約，則被上訴人應依平均地權條例第77條第3 項及同條例施行細則第98條第2 項規定補償上訴人。又依內政部94年5 月23日內授中辦地字第0940723586號函（下稱內政部函一）、內政部94年8 月8 日內授中辦地字第0940050060號函（下稱內政部函二）、內政部94年9 月27日內授中辦地字第0940723586號函（下稱內政部函三）、內政部以95年1月5 日內授中辦地字第0950723903號函（下稱內政部函四）之函釋，被上訴人核計土地補償費時，應適用平均地權條例施行細則第98條第2 項及土地稅法第39條規定，毋庸扣除土地增值稅。則以系爭土地於終止租約當期之公告現值為每平方公尺新台幣（下同）19,750元，上訴人承租之面積為5884.63 平方公尺之6 分之1 ，土地補償費為6,456,747 元。改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物之補償費，經被上訴人核定為254,004 元，則被上訴人應給付之補償費合計為6,710,751 元，扣除上訴人於95年7 月3 日領取被上訴人提存之4,722,445 元及提存規費60元，被上訴人尚應給付上訴人1,988,246 元。爰依平均地權條例第77條第3 項及同條例施行細則第98條第2 項規定，求為命被上訴人應給付上訴人1,988,246 元，及自94年5 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決）。於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1,988,246 元，及自94年5 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以︰被上訴人依據耕地三七五減租條例（下稱三七五減租條例）第17條第1 項第5 款終止租約，依同條例第
2 項第3 款之規定發放補償金，而三七五減租條例第17條第
2 項第3 款規定之「減除土地增值稅」乃預計性質，不管將來地主是否確被課徵土地增值稅或課徵金額是否變動，均以當期公告土地現值作為計算稅額予以減除。依內政部79年8月15日台內地字第827373號函（下稱內政部函五），適用三七五減租條例第17條第2 項第3 款規定予以終止租約，以當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額3 分之1 作為補償。而預計系爭土地94年度土地增值稅額為5,964,737 元，則被上訴人應給付上訴人之土地補償費為4,468,501 元，加計地上物補償金254,004 元，合計4,722,445 元，被上訴人將上開金額為上訴人提存，業經上訴人領取，被上訴人無再給付之義務。又系爭土地為被上訴人所有之公有土地，並非「被徵收之土地」，且適用平均地權條例終止租約，係以耕地被編定為建築用地為要件，但系爭土地係被編定為「公園用地」，而非「建築用地」，自不能比附援引平均地權條例施行細則之規定等語，資以抗辯。於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地係被上訴人所有，兩造就系爭土地之6 分之1 訂立
耕地租約，租期自90年1 月1 日起至95年12月31日止。茲因被上訴人為開闢「澄清湖特定區Ⅳ-10 藝術特區工程」，將系爭土地編為「公園用地」，於94年5 月9 日終止系爭租約。有台灣省高雄縣公有耕地租賃契約可稽（原審卷第7 頁）。
㈡上訴人就改良系爭土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良
物部分，經被上訴人核定補償金額為254,004 元。有地上物補償清冊可按（原審卷第50頁）。
㈢被上訴人終止系爭租約當期之公告現值為每平方公尺19,750
元，系爭土地增值稅額若非應免徵，系爭土地面積為6844.5
6 平方公尺，上訴人就其中面積5884.63 平方公尺之6 分之
1 部分，與被上訴人成立公有耕地租賃契約，則整筆土地增值稅額為41, 626,404 元，而上訴人承租部分增值稅額為5,964,737 元。
㈣被上訴人於95年1 月5 日提存4,722,445 元，提存規費60元
，上訴人已於95年7 月3 日領取上開提存金。有補償金提存清冊、提存書、領取提存物請求書（原審卷第58、59、94頁）
四、兩造爭執之事項㈠被上訴人除依三七五減租條例第17條第1 項第5 款終止系爭
租約外，是否同時依平均地權條例第77條第3 項終止系爭租約？㈡被上訴人終止租約核計本件補償費時，是否應適用或類推適
用平均地權條例施行細則第98條第2 項之規定，而按照同條件之私有土地方式辦理，即依照土地稅法第39條第2 項之規定，免徵土地增值稅？又三七五減租條例第17條第2 項第3款規定「以終止租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額3 分之1 作為補償」，其中所謂的土地增值稅應如何核計？
五、被上訴人除依三七五減租條例第17條第1 項第5 款終止系爭租約外，是否同時依平均地權條例第77條第3 項終止系爭租約？㈠上訴人雖主張：被上訴人除依三七五減租條例第17條第1 項
第5 款終止系爭租約外，同時依平均地權條例第77條第3 項終止系爭租約，但為被上訴人否認。經查：
⑴按「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建
築或出售作為建築使用時，得終止租約」、「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償。公有出租耕地終止租約時，應依照第一項規定補償耕地承租人」，平均地按平均地權條例第76條、第77條第1 項、第3 項亦定有明文。又平均地權條例第76條係規定耕地租約之終止要件，第77條第1 項係規定終止租約後之補償範圍，第77條第3項僅規定「公有出租耕地終止租約時，應依照第一項規定補償耕地承租人」，雖未明定終止租約之要件，惟既然「公有出租耕地終止租約時，應依照第一項規定補償耕地承租人」係規定在第77條第1 項之下，依體系解釋，應如同第77條第
1 項有「依前條規定終止租約收回耕地」之適用，易言之，公有出租耕地終止租約，亦應有平均地權條例第76條之適用。上訴人主張平均地權條例第77條第3 項之公有出租地終止租約時之補償，未限於須有平均地權條例第76條所稱「出租耕地經依法編為建築用地」始有適用云云，自無可取。
⑵又按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不
得終止：…五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用，但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。
三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」，三七五減租條例第17條定有明文。足認三七五減租條例第17條第1 項、平均地權條例第76條，雖均有終止耕地租賃契約之規定，惟兩者就終止租約之要件及適用範圍並不相同。依前述二條例之規定，經編為建築用地之出租耕地（包括私地及公地），出租人可依平均地權條例請求收回或依三七五減租條例請求收回。出租耕地經依法編定或變更為建築用地以外之非耕地使用時，出租人終止租約收回耕地，僅得依三七五減租條例之規定辦理。
⑶被上訴人係依三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定，於
94年5 月9 日終止系爭租約之事實，有被上訴人與上訴人及其他承租人於94年5 月9 日之會議紀錄可稽（原審卷第75至77頁），且系爭土地為被上訴人所有之公有出租耕地，經都市計劃法變更為「公園用地」，並非「建築用地」，依上開說明，被上訴人僅得依三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定終止兩造間耕地租賃契約，與平均地權條例第77條第3項規定得終止系爭租約之情形有間，上訴人主張被上訴人並依平均地權條例請求收回系爭土地，終止系爭租約云云，自無可採。
六、被上訴人終止租約核計本件補償費時，是否應適用或類推適用平均地權條例施行細則第98條第2 項之規定，而按照同條件之私有土地方式辦理，即依照土地稅法第39條第2 項之規定，免徵土地增值稅？又三七五減租條例第17條第2 項第3款規定「以終止租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額3 分之1 作為補償」，其中所謂的土地增值稅應如何核計？㈠上訴人主張依內政部函一、內政部函二、內政部函三、內政
部函四之解釋，被上訴人在核計本件補償費時，應適用或類推適用平均地權條例施行細則第98條第2 項之規定而按照同條件之私有土地方式辦理，即依照土地稅法第39條第2 項之規定，免徵土地增值稅云云。被上訴人則抗辯本件並無平均地權條例之適用，自無適用或類推適用平均地權條例施行細則第98條第2 項、土地稅法第39條第2 項之規定等語。經查：
⑴按三七五減租條例第17條第2 項規定耕地出租人依同條第1
項第5 款規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作物價額外，應就終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一給予補償。該規定乃係基於承租人與出租人均得就耕地變更用途所生之利益予以均霑，然因出租人究為支出耕地土地增值稅之潛在義務人，一旦有土地所有權移轉時，出租人即應繳納，為避免在終止租約時，出租人扣除可能負擔之土地增值稅後所得之利益與承租人所得之利益顯然失衡，故而規定出租人得就土地公告現值扣除可能負擔之土地增值稅數額之餘額三分之一給付承租人。又土地增值稅之繳納，僅於土地所有權移轉或設定典權時，土地所有權人始有繳納義務，亦即土地所有權人永不移轉所有權，則均無需繳納土地增值稅，準此，可知上項規定「減除土地增值稅」等語，僅屬計算上之數額，要與出租人實際上應否或有無繳納該土地增值稅無涉。又依上開規定，補償金之計算，係以出租人終止租約當期之公告土地現值、土地增值稅為計算基點，一經計算即為確定，而在此時點以後所生之土地價值漲跌、土地增值稅稅率調整或課徵與否之風險，則均由出租人承擔，出租人不得以嗣後之變更已使其所得利益與承租人所得之利益顯然失衡，要求承租人返還先前受領之補償金。是以前揭規定之意義，應係指按照終止租約當期該土地之公告土地現值，扣除該公告土地現值為計算基礎核計之增值稅後餘額三分之一計算而言，始為正確合理之解釋。
⑵內政部函一內容為：「... 查修正前之平均地權條例施行細
則第98條第2 項規定：『依同條第3 項終止租約之公有出租耕地，其給與承租人之補償，應按照申請終止租約當期該土地之公告土地現值，扣除以該公告土地現值為計算基礎核計之增值稅後餘額之三分之一計算』。故本部90年5 月8 日台
（90）內地字第9006582 號函釋：『公有出租耕地依法編定為公共設施用地，依耕地三七五減租條例終止租約收回土地補償承租人時應減除之土地增值稅，並非為零』。惟鑒於實務執行上，公、私有土地同屬公共設施用地時，終止租約核計補償費結果不一致，常遭質疑，故行政院92年10月15日已修正前開細則規定為：『應依本條例第77條第3 項規定終止租約之公有出租耕地，於預計土地增值稅時，應按照同條件之私有土地方式辦理』。準此，有關公有出租耕地，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款終止租約補償核扣土地增值稅方式，請依上開規定處理。」。惟查，依平均地權條例第76條規定終止公有出租耕地之租約時，才有同條例施行細則第98條第2 項之適用，本件並非依平均地權條例第76、77條終止租約及辦理補償，已如前述，故上訴人所主張之內政部函一之函釋，於本件並無適用之餘地。
⑶內政部函二內容為：「... 查耕地三七五減租條例第17條及
平均地權條例第77條對於公有出租耕地經變更為非耕地均有得終止租約及扣除預計土地增值稅後餘額三分之一補償承租人之規定。惟對於核計補償費預計土地增值稅方式於耕地三七五減租條例並未明定。茲以耕地三七五減租條例第17條規定係配合平均地權條例上開規定而設，因屬相同狀況，在耕地三七五減租條例並未另有規定下，自應屬適用平均地權條例施行細則第98條第2 項規定。」。但查，土地增值稅之核計方式於土地稅法第33條已規定明確，並無不能核計之問題，且高雄縣政府稅捐稽徵處亦核算出系爭土地之整筆土地增值稅額為41,626,404元，（計算方式詳如本院卷第87頁），此計算式，亦為上訴人所不爭執，故內政部函二之函釋認為依三七五減租條規定，無法核計補償費預計土地增值稅云云，亦不可採。
⑷內政部函三內容為：「... 查公有出租耕地，依耕地三七五
減租條例第17條終止租約時，其核計補償費預計土地增值稅方式，仍應適用平均地權條例施行細則第98條第2 項規定，即按照同條件之私有土地方式辦理，前經本部94年8 月8 日內授中辦地字第0940050060號函釋（即內政部函二）在案。
復查土地稅法第39條規定：『被徵收之土地，免徵土地增值稅。依都市計劃法指定之公共設施保留地尚未徵收前之移轉，準用前項規定免徵土地增值稅。…，』。本案土地既經貴府查屬都市計劃法規定應予徵收之公共設施保留地，其補償費預計土地增值稅方式，即比照私有公共設施保留地尚未徵收前之移轉，免徵土地增值稅，貴府以終止租約當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一補償承租人，似與上開規定未符。」。另內政部內政部函四內容為：「... 本案公有出租耕地，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定終止租約，其核計補償費預計土地增值稅方式，應適用平均地權條例施行細則第98條第2 項規定，比照私有公共設施保留地尚未徵收前之移轉，免徵土地增值稅，前經本部95年1 月5 日內授中辦地字第0950723903號函釋（即內政部函三）在案，本案仍請依上開規定辦理。」。惟查，依三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定終止租約時，應依同條例第17條第2 項規定，補償承租人，而同條例第17條第2 項已明定：「依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」，故被上訴人抗辯其以終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一補償予上訴人，於法並無不合。又三七五減租條例所有條文，並無得免除土地增值稅之相關規定，而內政部上開函釋在無法律依據之情況下，認為應適用平均地權條例施行細則第98條第2 項之規定，於預計土地增值稅時，按照同條件之私有土地方式辦理，免徵土地增值稅云云，自無可取。
⑸上訴人雖又主張：系爭土地經編定為公共設施保留地 (「公
園用地」)時 ，依土地稅法第39條規定，應免徵土地增值稅。且系爭土地無被課徵土地增值稅之可能，則縱使要預計土地增值稅，該土地增值稅之數額亦應為「零」，始符合上開法規之意旨等語。然查，土地稅法第39條第1 項、第2 項前段係規定：「被徵收之土地，免徵其土地增值稅。依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免徵土地增值稅。」。而系爭土地係被上訴人所有之公有土地，並無被徵收情形，又無移轉土地之事實，即並非「被徵收之土地」或「尚未被徵收前之移轉」之情形，尚與土地稅法第39條第1 項、第2 項前段之規定有別，上訴人援引上開法條規定，主張系爭土地免徵土地增值稅，預計土地增值稅之數額應為「零」云云，委無可採。
⑹上訴人又主張：依立法院立法資料可知耕地三七五減租條例
第17條規定係「配合獎勵投資條例第65條及平均地權條例第76條及第77條之規定，增訂第1 項第5 款及第2 項，規定『經依法編定或變更為非耕地使用時』，出租人得終止租約應給予承租人補償。」。則不論是出租耕地經依法編定或變更為「公園用地」或是「建築用地」，在計算應否扣除土地增值稅時即應作相同之處理，否則即有違「平等原則」云云。經查，私有土地被編定為公共設施保留地，為減輕將來地主土地被徵收時，因土地徵收補償金與市價相比偏低，而不課徵其土地增值稅，目的在減少被徵收地主損失及負擔稅賦，而系爭土地係被上訴人所有，並無徵收行為，亦無移轉土地之事實，無適用土地稅法第39條規定之餘地，已如前述，況且三七五減租條例第17條第1 項於72年12月23日修正增訂第
5 款「經依法編定或變更為非耕地使用時」，作為終止耕地租約事由之一，立法院院會紀錄雖載有「配合獎勵投資條例第65條及平均地權條例第76條及第77條之規定，增訂第1 項第5 款及第2 項，規定『經依法編定或變更為非耕地使用時』，出租人得終止租約應給予承租人補償。」等文字，但上開立法修正理由僅是說明耕地三七五減租條例與平均地權條例都有規範耕地終止事由，自應將上開事由一併配合增訂，非謂兩條例彼此有從屬關係，或依耕地三七五減租條例第17條第1 第5 款終止租約時，應適用平均地權條例規定給予承租人補償，上訴人上開主張尚無可採。
⑺又上訴人主張國防部收回高雄市援中港魚塭地，不另扣除以
該公告土地現值為計算基礎核計之增值稅方式發放補償金之事實，縱為屬實，但係國防部就個案所為處理方式，被上訴人抗辯不受其拘束等語，自屬可取。
㈡系爭土地經終止租約當期之公告現值為每平方公尺19,750元
，上訴人承租之面積為5884.63 平方公尺之6 分之1 ，依此計算，被上訴人應支付上訴人土地補償費共計為19,370,240元【計算式：5884.63 ×19,750÷6=19,370, 240 】。又系爭土地增值稅額若非應免徵，則整筆土地增值稅額為41,626, 404 元，而上訴人承租部分增值稅額為5,964,737 元之事實，為上訴人所不爭執，則依此計算，被上訴人應給付上訴人之終止租約收回土地補償費為土地補償費減除土地增值稅後餘額三分之一，即4,468,501 元【計算式：（19,370,240－5,964,737） ÷3=4,468,501 】，加計地上物補償金254,
004 元，合計4,722,505 元，被上訴人業於95年1 月5 日為上訴人提存4,722,445 元，提存規費60元（合計4,722,505元），上訴人已於95年7 月3 日領取上開提存金之事實，為上訴人所不爭執，則被上訴人抗辯，其無再給付之義務等語，自屬可信。
七、綜上所述，本件上訴人主張系爭補償費，不得扣除土地徵值稅，為不足採。是上訴人依平均地權條例第77條第3 項及同條例施行細則第98條第2 項規定，求為命被上訴人應給付補償費差額1,988,246 元及法定遲延利息云云，自屬無據，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 25 日
民事第三庭
審判長法官 張國彬法 官 楊富強法 官 簡色嬌以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 96 年 4 月 25 日
書 記 官 黃一秋