臺灣高等法院高雄分院民事判決 96年度重上字第71號上 訴 人 興勤電子工業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 蔡東賢律師
吳文淑律師馮基源律師被 上訴 人 甲○○訴訟代理人 盧俊誠律師複 代理 人 方春意律師上列當事人間因請求所有權移轉登記事件，對於民國96年9 月10日臺灣高雄地方法院96年度重訴字第103 號第一審判決提起上訴，本院於97年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於本訴部分及駁回上訴人後開第三項之反訴暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
被上訴人應同意上訴人拆除高雄市○○區○○段五三三建號即高雄市○○區○○○路○○○巷○○○弄○號建物。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（含反訴部分）由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本訴部份：㈠被上訴人起訴主張：兩造於民國（下同）87年1 月15日簽訂
土地租賃契約，88年11月15日因變更部分約定而重新簽訂契約（下稱第二次土地租約），約定上訴人向被上訴人承租高雄市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），租賃期間自87年2 月1 日起至96年11月30日止，上訴人並經甲○○同意於系爭土地上興建門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○○弄○ 號廠房建物（下稱系爭房屋）。約定自96年1 月1日起將系爭房屋之所有權移轉登記為被上訴人所有，興勤公司應無條件配合被上訴人辦理所有權移轉登記，不得提出任何賠償之要求及拒絕辦理房屋移轉登記；倘被上訴人不願擁有系爭房屋之所有權，依第二次土地租約第6 條，上訴人有拆除系爭房屋之義務。詎被上訴人通知上訴人自96年2 月6日起將系爭房屋所有權移轉登記為被上訴人所有，上訴人均藉詞未予履行，爰依雙方契約之法律關係，提起本訴，聲明求為判決：上訴人應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上之建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 巷○○弄○號房屋移轉登記予被上訴人。
㈡上訴人則以：依第二次土地租約之內容，上訴人辦理移轉所
有權登記之期間係自96年1 月1 日起至租期屆滿即96年11月30日止，現租期既尚未屆滿，被上訴人請求辦理所有權移轉登記，自屬無據。況兩造於第二次土地租約第6 條約定，於租期屆滿，上訴人應在契約約定期間內無條件拆除系爭土地上之地上物，並向地政機關辦理建物滅失登記，第二次土地租約第4 條亦定有上訴人此項拆除房屋之權利不因房屋移轉登記產權而喪失，故上訴人於租期屆滿前，應有權選擇將系爭房屋所有權移轉登記為被上訴人所有，或拆除系爭房屋，今上訴人既已決定拆除系爭房屋，並於96年4 月28日通知被上訴人，被上訴人自無權請求移轉系爭所有權。再者，參照兩造於87年1 月15日簽訂租賃契約時，雖曾約定被上訴人為系爭房屋之起造人，以擔保被上訴人對上訴人之租賃債權；惟亦約定上訴人有權逕行拆除系爭房屋、租期屆滿上訴人應無條件拆除系爭房屋等，可知兩造於訂立此份契約時，就系爭房屋於租期屆滿時之處分，雙方之真意乃拆除房屋。嗣因被上訴人不具起造人之資格，而無法申請得系爭房屋之建築執照，兩造始於87年5 月21日簽定協議書，約定將起造人變更為上訴人，待取得使用執造後方將系爭房屋所有權登記予被上訴人；並另約定上訴人未經被上訴人同意不得擅自移轉、設定負擔或處分系爭房屋，但租期屆滿拆除房屋則不在此限，顯見雙方就系爭房屋之處分，益見其真意仍係於租期屆滿時拆除之。其後房屋興建完成，被上訴人因不欲支付稅金拒絕辦理所有權移轉登記，兩造乃再於88年11月15日簽訂第二次土地租約，約定將房屋所有權登記予上訴人，惟為防止上訴人租期屆滿不願拆除房屋，乃另約定如上訴人租期屆滿不願拆除房屋時，即應將該屋所有權移轉登記予被上訴人，以便上訴人自行處理。由兩造訂立契約之過程觀之，租期屆滿拆除房屋應係兩造於訂立契約時之真意，上訴人有權利於租期屆滿時拆除房屋。且系爭土地為袋地，上訴人給付之租金實已高於行情，並未存有甲○○所稱雙方有以建物抵作租金之意思存在等語，資為抗辯。
㈢原審判命上訴人應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地
上之建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○○弄○號房屋移轉登記予被上訴人。上訴人提起上訴請求：⒈原判決廢棄。⒉甲○○在第一審之訴及其假執行聲請均駁回。甲○○則請求駁回上訴。
二、反訴部分：㈠上訴人於原審起訴主張：伊向被上訴人承租土地自費興建系
爭房屋，於第2 次土地租約第6 條及第4 條約定，租期屆滿伊應在契約約定期間內無條件拆除地上物並向地政機關辦理建物滅失登記，伊此項拆除房屋之權利不因房屋移轉登記產權而喪失。伊嗣請求被上訴人依高雄市政府之函文出具拆除同意書，甲○○竟拒絕同意，係以不當方式阻撓上訴人依約拆除系爭房屋之權利。另依系爭契約，上訴人應係於租期屆滿前即有拆除權，否則即違背契約中有關租期之約定；現租期既尚未屆滿，就其是否擁有拆除權自非屬將來發生之法律關係，在被上訴人否認上訴人對系爭房屋有權拆除之情形下，上訴人自有予以起訴確認之必要。為此，請求判決：㈠確認上訴人就系爭房屋有拆除之權利；㈡被上訴人應出具系爭房屋之拆除同意書予上訴人。
㈡被上訴人則以：拆除系爭房屋並非上訴人之權利，而係於被
上訴人不願請求移轉系爭房屋所有權登記而要求拆除時，上訴人所應盡之義務。縱認上訴人有拆除權利，亦係待租期屆滿後，上訴人始擁有該權利，是否擁有拆除權，應屬將來發生之法律關係，不得作為確認訴訟之標的等語置辯。
㈢原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴請求：⒈原判決
廢棄。⒉確認上訴人就高雄市○○區○○段○○○ 號建物即高雄市○○區○○○路○○○ 巷○○弄○ 號工業用鋼造地上2 層、地下1 層建物1 棟（總建坪4840.16 平方公尺）之拆除權存在。⒊甲○○應出具第1 項建物之拆除同意書予上訴人。被上訴人則請求駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：興勤公司所提出兩造於87年1 月15日簽訂之土地租賃契約書、87年5 月21日簽訂之協議書及88年11月
15 日 簽訂之土地租賃契約書、公證書形式及內容均為真正。
五、本院判斷：
甲、本訴部分：㈠按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準。
㈡兩造分別於87年1 月15日簽訂土地租賃合約（下稱第1 次土
地租約）、87年5 月21日簽立協議書、88年11月15日簽訂經公證之土地租賃契約書，有土地租賃合約、協議書、房屋租賃契約書影本在卷可稽（原審卷第6 至15頁、103 至104 頁），並為兩造所不爭執。就兩造訂約之沿革、過程觀之，87年1 月15日所定之第1 次土地租約於第4 條約定「簽約時，甲方（即被上訴人）應無條件出具土地使用同意書予乙方（即上訴人），同意乙方於本約租約土地上建築房屋及其他地上物，甲方應配合乙方申請建築執照及使用執行，惟乙方須以甲方為起造人，一切建築費用由乙方支付，在租賃期間內建築物使用權為乙方所有，．．．．」，於第6 條約定「乙方承租後，．．．於租期屆滿乙方不續租時，乙方無條件拆除所有地上物，拆除地上物之權屬於乙方，由乙方強制執行並申請撤銷建物執照，若租期屆滿或契約中止時，乙方未將地上物拆除並將其所有之動產遷離，甲方有權自為處理，乙方不得異議。租賃期間未經甲方同意乙方不得轉租他人使用，否則甲方得終止契約」。第13條約定「租賃有效期間內因發生法令變更或任何不可抗拒之事時，致使甲方中斷或無法提供租賃標的物之全部或一部份時，雙方有權選擇立即終止本約，但有關一切地上所有物補償金均歸乙方所有，甲方不另負賠償乙方之責任。」嗣於同年5 月21日另立協議書，協議書前言載明：「緣甲乙雙方於87年元月15日就高雄市○○區○○段○○○ 號土地訂有土地租賃合約（以下稱「土地租約」）。甲乙雙方同意於前述租賃土地申請建築執照及使用執照之起造人變更為乙方」。在協議書第2 條約定：「乙方切結保證於土地租約（以下均指第1 次土地租約）第4 條所載建築物及其他土地上物取得使用執照後60日內，將上開建物物及其他地上物辦妥保存登記於甲方名下，所有一切規費稅捐由乙方負擔」。第4 條約定「甲方未經乙方之書面同意，不得將土地租約第4 條所載建築物及其他地上物移轉或設定任何負擔或為任何處分，但依土地租約第6 條規定辦理時，不在此限」。第7 條約定「土地租約除性質上有與本協議書有抵（牴）觸者外，仍有效力，雙方應共同遵守」。遂而在第2 次租約第4 條約定：「因配合乙方公司儘速營運，受乙方要求將房屋起造人由甲方變更為乙方，故乙方應於租期屆滿前，暨民國96年元月1 日後將房屋所有權移轉登記於甲方，乙方並應無條件配合甲方辦理房屋移轉登記，不得提出任何賠償之要求及拒絕辦理房屋移轉登記。因辦理房屋移轉之稅費、規費由甲方負擔，及因房屋移轉致甲方所產生之各人綜合所得稅由甲方自行負擔。另乙方不因房屋移轉產權而喪失本約第6 條及第13條條款之權利，在未移轉前，乙方應將其已於租賃土地上所興建之房屋設定新台幣叁仟玖佰萬元之第一順位抵押權予甲方，用以擔保乙方依本約履行其義務，並同意將該房屋設定預告登記與甲方，非經甲方之同意，不得轉讓或設定他項權利與他人。有關登記之費用由乙方負擔，又乙方對抵押權設定及預告登記如有產生所得稅賦，由乙方全額負擔。抵押權及預告登記文件應於本約簽訂同時由雙方用印交付代書辦理登記。」第6 條則約定：「於租期屆滿或契約中止時乙方應在契約約定期間內無條件拆除所有地上物並向地政機關辦理建物滅失登記。乙方若未依契約約定終止期期間內將地上物拆除及其所有之動產遷離時甲方有權將其視為廢棄物代為處理，乙方不得異議，甲方因代為拆除房屋及搬運廢棄物之費用，由乙方負擔，暨依本約第12條規定之違約罰金賠償甲方，乙方並應無條件提供甲方因拆除房屋及搬運廢棄物之期限內通行路權，如附圖一。」第13條則仍與第1 次土地租約為相同之約定。由兩造簽訂第1 次土地租約後，雙方復簽訂協議書及第2 次租約之過程及內容觀之，足見兩造認第1 次土地租約、協議書就兩造權利義務約定未臻明確或欠缺週延及窒礙，致而有第2 次租約之簽訂。
㈢上訴人87年興建廠房，向高雄市政府工務局申請建造執照及
使用執照，雖係申請在高雄市○○區○○段○○號、330 號、
841 號土地建造廠房，惟建物係坐落於上開330 號土地，而22號、841 號土地則作為供整體利用通行之用，此有系爭建物登記謄本、高雄市政府工務局核發之使用執照後附之使用執照使用地號附表影本（原審卷第5 頁、本院卷第57頁）及廠房位置圖影本可稽（本院卷第108 頁）。其中841 號土地係上訴人向農田水利會承租之水利地，22號土地係上訴人所有。
㈣第1 次土地租約第6 條約定可知，上訴人於租期屆滿不續租
時，雖約定其享有拆除地上物之權利，實則是約定興勤公司負有租期屆滿不續租時應將系爭土地回復原狀之義務，興勤公司始能於租期屆滿後就其所有之22號土地及向農田水利會承租之841 號水利地加以利用。惟因被上訴人恐嗣後上訴人於租期屆滿時不履行回復原狀義務，為節省相關勞費，故約定上訴人須以被上訴人作為系爭房屋之原始起造人，方便被上訴人保有日後擁有自行回復原狀所為擔保之手段。因此，依就第1 次土地租約第6 條觀察，系爭房屋於租期屆滿不續租時之處理順序為：①上訴人負有回復原狀之義務即兩造所約定拆除地上物之權利；②倘上訴人不履行回復原狀義務時，被上訴人有權利拆除系爭房屋以回復原狀。又依第1 次土地租約第4 條約定，被上訴人雖為起造人，但如發生不可歸責於被上訴人事由，致被上訴人無法提供系爭土地供租賃時，上訴人得依第13條約定享有得請求有關系爭房屋補償金之權利。
㈤上訴人主張：依第1 次土地租約，主管機關表示不可以個人
為廠房起造人未核發建築執照，上訴人為求能順利取得建築執照，於87年5 月21日與被上訴人簽訂協議書，協議書內容係以第1 次土地租約為基礎作調整，改由上訴人擔任起造人，以便順利取得建築執照完成廠房興建，並於取得使用執照後，再將系爭建物登記於被上訴人，而第1 份土地租賃契約其他約定與此無礙者仍然適用等語。查依協議書第2 條約定，上訴人負有將系爭房屋移轉所有權予被上訴人之義務，足見顯見以該協議變更契約一部分內容，僅是為了儘速興建系爭房屋，應屬可採。依協議書第4 條約定上訴人未經被上訴人同意或依第1 次土地租約第6 條，均負有不得任意將房屋移轉或設定負擔或處分之義務，足見協議書該條之約定，僅在填補第1 次土地租約第6 條僅約定「租賃期間未經甲方同意乙方不得轉租他人使用」所生之漏洞，就協議書及第1 次土地租約綜合觀察，兩造簽訂協議書後，就上訴人於租期屆滿不續租時，房屋處理方式之順序仍然維持如前述「①興勤公司；②甲○○」之模式處理。
㈥依兩造所訂第2 次土地租約前言載有「緣雙方於民國87年1
月15日曾就本契約同第1 條之租賃標的物簽訂土地租賃合約，嗣於87年5 月21日，訂有協議書（以下合稱原合約），因情事變更，故原合約已不符雙方實益，雙方同意重新訂定條件如后：」，對照協議書原僅約定上訴人移轉系爭房屋及其他地上物予被上訴人，所有一切之規費稅捐由上訴人負擔，與第2 次土地租約約定辦理系爭房屋移轉之稅費、規費及系爭房屋移轉，致被上訴人所產生之各人綜合所得稅由被上訴人負擔，設定抵押權及預告登記予被上訴人之費用由上訴人負擔等情，可知兩造簽訂第2 次土地租約，原則上係基於第
1 次土地租約及協議書之基礎而來，是上訴人主張房屋所有權之所以遲未移轉予被上訴人，係因被上訴人須額外負擔稅捐乙節，應屬可採。
㈦興勤公司另稱：系爭房屋存在會影響伊使用22號及841 號土
地，故伊自始均堅持約定伊有拆除系爭房屋之權利，故第2次土地租約解釋上，第6 條約定應置於第4 條約定之前被適用，伊於租期屆滿前得選擇自行拆除系爭房屋，或不欲自行拆除系爭房屋時則移轉房屋予被上訴人等語。依被上訴人所提出之廠房位置圖觀之，系爭房屋必須藉由22號及841 號土地始能與外界相通，換言之，欲有效利用該廠房，此三筆土地須合併利用，始克達成。倘房屋移轉登記予被上訴人而上訴人無拆除之權能，上訴人將不能利用另二筆土地，以本件訂約過程及內容整體觀察，上訴人必不可能如是於屆期後尚喪失另二筆土地之利用權能，是上訴人抗辯依約定伊有拆除系爭房屋之權利（兼義務，詳後述），應屬可採。是終局決定兩造權義之第2 次土地租約應解釋為上訴人於租期屆滿不續租前，得選擇自行拆除系爭房屋，或不欲自行拆除系爭房屋時則移轉系爭房屋予被上訴人（被上訴人因自行處理拆除，上訴人尚有應賠償予被上訴人之問題）。上訴人以伊於租期屆滿（96年11月30日屆滿）前得優先選擇自行拆除之主張為可採。
㈧被上訴人雖抗辯當時兩造並未約定要拆除系爭房屋，係約定
上訴人於租期屆滿不續租時，應移轉房屋所有權予被上訴人云云。惟如前所述，就兩造締約過程及第2 次土地租約內容以觀，被上訴人要求上訴人將房屋移轉並設定抵押權及預告登記，揆其目的係為使若上訴人不自己拆除時，被上訴人有合法拆除系爭房屋之權限，及防止上訴人將房屋予以拆除以外之處分，妨及被上訴人利益而為，而非係以之作為移轉所有權擔保手段。倘兩造約定於租期屆滿後不欲續租時，上訴人應將房屋移轉登記予被上訴人，則二次租約第6 條約定關於上訴人拆除房屋及其他地上物之權利（義務）大可逕予刪除，無故予以保留必要。二次租約並不因第4 條置於第6 條之前，即可遽認第6 條屬第4 條之補充約定，如此始符合契約條款和諧解釋原則，而符契約本旨。
㈨由上所述，上訴人早即向被上訴人表示屆期拆除，請求其出
具同意書，以利向建管機關申請拆除，而該屋抵押權設定並非擔保房屋所有權之移轉，其擔保之目的在本院辯論終結前已不存在，被上訴人且無請求上訴人移轉系爭房屋之權利，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄為有理由，爰將原判決此部分廢棄，改判如主文第2項所示。
乙、反訴部分：㈠由上開本訴部分之論述，上訴人於租期屆滿之前，有擇自行
拆除系爭房屋之權能，且租賃期間已屆滿，興勤公司欲拆除系爭房屋，因甲○○為系爭房屋之抵押權人，主管建管機關以上訴人欲拆除系爭房屋，須得被上訴人同意，上訴人先前曾向被上訴人請求出具上開同意書遭其拒絕，（原審卷第47至52頁），從而上訴人依兩造所訂契約請求被上訴人應出具拆除系爭房屋之同意書，即同意上訴人拆除系爭房屋，揆諸前揭說明，被上訴人此種義務乃其契約上之義務，從而上訴人請求判決被上訴人應予同意，應予准許。
㈡興勤公司請求確認興勤公司就系爭房屋之拆除權存在有無理
由？⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247 條第1、2 項分別定有明文。復按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。即倘原告提起確認之訴，確認之客體並非權利而係事實本身，尚不得提起確認之訴；又基於確認之訴之補充性，倘所提確認之訴可藉由提起他訴訟而消除其法律上之不利益，亦不得提起確認之訴。
⒉依上所述，上訴人就系爭房屋有拆除權能，拆除系爭房屋
係因上訴人向被上訴人承租土地興建房屋，於租約期滿，負有回復原狀之義務，否則依約除需負擔拆除系爭房屋及其他地上物之相關費用外，另需賠償被上訴人3900萬元之違約金，故上訴人依第2 次土地租約第6 條之約定，記載其有拆除房屋之權利，揆其性質即拆除權能，實係兼含權利及義務，非僅屬權利，況可否拆除系爭房屋係屬解釋契約所為事實認定問題，即事實之本身，且上訴人所提給付之訴得勝訴判決已達保護之終局目的，其提起確認之訴確認其有拆除系爭房屋之權利，應認欠缺保護必要，不應准許。
⒊綜上所述，上訴人請求被上訴人同意拆除系爭房屋有理由
。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未當，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄為有理由，應予廢棄改判如主文第3 項所示。至上訴人提起確認之訴部分既不應准許，則原審雖非以上開理由為上訴人敗訴之判決，但結果相同，應予維持，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄為無理由，應予駁回。
丙、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第2 項、第450 條、第79條，判決如
主文。中 華 民 國 97 年 1 月 30 日
民事第六庭
審判長法官 許明進法 官 曾錦昌法 官 張明振以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 97 年 1 月 31 日
書 記 官 黃琳群附註：
民事訴訟法第466條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
FWQ