臺灣高等法院高雄分院民事判決 97年度上字第13號上 訴 人 甲○○兼上一 人訴訟代理人 丙○○上 訴 人 乙○○被 上訴 人 中華財經廣場大廈管理委員會法定代理人 丁○○訴訟代理人 朱淑娟律師
侯勝昌律師陳正男律師上列當事人間請求確認住戶規約無效事件，上訴人對於民國96年12月5 日臺灣高雄地方法院96年度訴字第1672號第一審判決提起上訴，本院於97年6 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於96年1 月18日取得高雄市○○區○○○路○○○ 號（系爭大樓）一樓及地下一樓房屋之所有權，原擬作為開設餐廳之用，詎系爭大樓區分所有權人知悉此事後，竟於95年12月22日召開會議，訂定「中華財經廣場大廈住戶規約」（下稱系爭規約），其第14條第3 項規定：「本大樓為單純之辦公大樓，所有權人或承租者不得經營正常上班時間以外之行業或八大特種行業（如餐飲、娛樂、期貨、電玩、神壇、寺廟、葬儀社、賭坊、酒家及MTV 、KTV 、按摩、色情、指壓、旅館、寵物店、理容院、瓦斯行等），經區分所有權人半數以上同意不在此限」等語（下稱系爭條款），剝奪伊開設餐廳之權利，顯係以非法律之方式限制其受憲法保障之財產權，且該限制之方式亦與目的與手段應保持衡平之比例原則有違，況該條款復違反公寓大廈管理條例第4 條第
1 項、都市計畫法第35條、建築法第73條、民法第71條、第72條、第765 條等規定，自應歸於無效，爰訴請確認系爭規約第14條第3 項之規定無效等情（按：上訴人於原審係主張：㈠先位聲明部分：確認系爭規約無效；㈡後位聲明部分：
確認系爭規約第14條第3 項之規定無效。經原審駁回其先位及後位之訴後，僅就後位之訴部分提起上訴）。原審為上訴人敗訴之判決。其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認被上訴人於民國95年12月22日召開之95年度中華財經廣場大廈第一屆第一次區分所有權人會議訂定之「中華財經廣場大廈住戶規約」第14條第3 項之規定無效。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，固為公寓大廈管理條例第4 條第1 項所明定，惟同法第15條第1項亦規定：住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更，此即公寓大廈管理條例第
4 條第1 項所稱「法律另有限制」之規定。是系爭條款對於系爭大樓專有部分之使用限制，只要不牴觸相關法令，即屬有效。查系爭條款於程序上並無違法，其內容亦無牴觸相關法令，自屬有效，上訴人主張系爭條款係屬無效，洵屬無據等語，資為抗辯。其答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）中華財經廣場大廈於95年12月22日所召開之系爭會議，係由張志勇擔任召集人，該會議共有區分所有權人9 戶代表出席，區分所有權合計達686/1000，且系爭會議中通過系爭規約等情，此有區分所有權人大會簽到冊、會議出席委託書、系爭會議會議記錄及系爭規約等資料在卷可憑（見原審卷第4 頁至第14頁、第22頁至第24頁、第51頁至第59頁）。
（二）上訴人係於96年1 月18日取得系爭大樓1 樓及地下1 樓之房屋所有權，而成為該大廈之區分所有權人，此有建物及土地登記謄本（見原審卷第25頁）附卷可參。
四、兩造所爭執之事項為：被上訴人於95年12月22日所訂定之中華財經廣場大廈住戶規約第14條第3 項有無違反公寓大廈管理條例第4 條第1 項、憲法第15條、都市計畫法第35條、建築法第73條、民法第71條、第72條、第765 條等規定而無效？經查：
（一）查系爭中華財經廣場大廈住戶規約係經系爭大廈區分所有權人會議於95年12月22日決議制訂，其會議之召集及表決決議之程序，均無不合等情，上訴人已表明對此不再予以爭執。
（二）按公寓大廈管理條例之立法目的，在於建立建築物使用自主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護，透過管理委員會之設立，及住戶管理規約之訂定，進行健全建築物使用管理體系，故對於攸關區分所有權人自身權益之區分所有權人會議決議事項，應本於尊重「住戶自治」之精神，亦即各區分所有權人應遵守經多數決通過之「規約」來使用專有部分，且不得擅自變更。是公寓大廈管理條例第4 條第1 項雖規定：「按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」等語，惟同條例第15條第1 項亦明訂：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更」；又第5 條亦規定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」。蓋大廈內各區分所有權人之專有部分，係互相集合而成整棟公寓大廈，各區分所有權人對於整棟公寓大廈之安全維護，互具共同利害關係，區分所有權人所為有害建築物正常使用之行為，縱其形式上係行使其專有部分所有權權能範圍內之行為，亦不能容許。可認公寓大廈管理條例第15條第1 項及第5 條之規定，應屬第4 條第1 項規定「法律另有限制」之情形。是區分所有權人使用其專有部分之行為，有無妨害建築物之正常使用及違反共同利益，事關全體區分所有權人之權益，非不得於住戶共同規約內約定遵守。
（三）次按「住戶規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章的拘束，我國公寓大廈管理條例第24條規定亦基此原理而制定，其目的乃在於維持法律秩序之安定性，是以，系爭規約既係經由合法有效之區分所有權人會議決議通過，各住戶即應遵守之。是系爭規約應已形成一自治規章性質，依團體法制原理，凡進入團體組織之構成員就應受其拘束，遵守規約。而觀之系爭規約第14條第3 項之內容約定：「本大樓為單純之辦公大樓，所有權人或承租者不得經營正常上班時間以外之行業或八大特種行業（如餐飲、娛樂、期貨、電玩、神壇、寺廟、葬儀社、賭坊、酒家及MTV 、KTV 、按摩、色情、指壓、旅館、寵物店、理容院、瓦斯行等），經區分所有權人半數以上同意不在此限」等語，係系爭大樓各區分所有權人為保持系爭大樓之環境品質，而同意制訂之上開專有部分之使用限制，且尚非針對某單一行業而為，應無違比例原則。上訴人雖主張此項限制係以非法律之方式剝奪伊開設餐廳之權利云云，惟查，區分所有權人使用其專有部分之行為有無違反共同利益，即其行為達到何種程度，始足以認定違反共同利益，事屬不確定之法律概念，甚難判斷，可就其行為之必要性與其行為所可獲之利益，及其行為所將致其他區分所有權人之不利益程度及其他具體情事等，予以綜合研判。上開系爭規約第14條第3 項約定之限制，並無違反公共秩序、善良風俗或抵觸都市計畫法及建築法等法令規定之情形。且該系爭條款並附帶有「經區分所有權人半數以上同意不在此限」之條件，顯已基於全體住戶之利益而斟酌如有過半數住戶之同意，即可認無違共同利益，則依上開說明，本於住戶自治精神，及考量住戶之共同利益，實難以上訴人將受上開約定之規範，遽認系爭規約之系爭條款內容有違反違反憲法第15條、公寓大廈管理條例第4 條第1 項、及民法第765 條等規定，而侵害上訴人所有權、財產權之情事，是上訴人主張系爭規約第14條第3 項約定，依民法第71條、第72條規定，應屬無效云云，即非可採。
（四）再上訴人雖主張系爭規約之系爭條款亦違反都市計畫法第35條及建築法第73條規定而無效云云。但都市計畫法第35條係規定「商業區為促進商業發展而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。」，並非禁止之規定；而建築法第73條（上訴人未言明係何項款）第2 項規定「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」，僅係就建築物應依核定之使用類組使用而為規定，均非強制或禁止區分所有權人不得為住戶規約約定之規範，上訴人主張系爭規約違反上述規定為無效云云，自無可採。
（五）又上訴人主張伊買受系爭大樓之1 樓及地下1 樓，依高雄市政府工務局所發使用執照之記載，建物用途係作為「店鋪（G-3） 」而使用，且系爭大樓位於商業區，附近餐廳林立，而位於商業區G-3 類組之建築物，依「高雄市建築物在一定規模以下之使用類組，免辦理變更使用執照附表」之規定，可作為捐血中心、醫事技術機構、理髮場所、按摩場所、美容院、洗衣店、診所、店鋪、一般零售場所、日常用品零售場所、餐廳、一般咖啡館、飲茶（茶藝館）等項目而使用，伊擬以系爭大樓之1 樓作為開設餐廳之用，自符合建築法規之規定等情，有其提出使用執照影本、照片及上述附表附卷可稽（見本院卷第10、12頁），被上訴人對此亦不爭執，堪信為真。然查，建築物之使用應受住戶共同利益之限制，已如前述，上訴人所有系爭大樓之1 樓之使用自應有此適用，倘其確信開設餐廳之行為，無損系爭大樓全體區分所有權人之共同利益，仍非不得依系爭規約條款經由過半數住戶同意，達其目的，不能遽以使用執照規定可經營之項目資為指摘系爭規約為無效之依據甚明。
五、綜據上述，系爭規約第14條第3 項，並無任何違反法律強制規定而有無效之情形，從而，上訴人主張本於區分所有權人間住戶規約之法律關係，請求確認系爭規約第14條第3 項內容無效，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 17 日
民事第一庭
審判長法官 黃金石法 官 謝肅珍法 官 林健彥以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 97 年 6 月 17 日
書 記 官 魏文常附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。