臺灣高等法院高雄分院民事判決 97年度上易字第215號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 孔福平律師被 上訴 人 丙○○
乙○○共 同訴訟代理人 何曜男律師上列當事人間因確認基地租賃關係存在事件，對於民國97年7 月
8 日臺灣高雄地方法院96年度訴字第1079號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於97年12月31日辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
確認兩造間就坐落高雄縣○○鄉○○段○○○號如附圖一所示編號三一－Ａ○○二面積八十一點六四平方公尺部分之土地，有租賃關係存在，被上訴人應將該部分土地上之地上物除去，不得有妨害上訴人通行之行為。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔三分之一，餘由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1項、第255 條第1 項第2 款定有明文。上訴人於原審起訴主張確認租賃關係存在於如附圖二編號31-A001 、31-A002 部分之土地（面積合計304.58平方公尺），上訴人提起上訴後，追加請求確認上訴人就附圖一編號31-A002 面積81.64 平方公尺部分有租賃關係存在，被上訴人應將附圖一編號31-A
002 部分土地上之地上物除去，不得有妨害上訴人通行之行為。該追加部分亦係基於民法第425 條之1 規定之法律關係請求，乃本於同一之基礎事實，揆諸前揭規定，其追加應予准許。
二、上訴人主張：坐落高雄縣○○鄉○○段○○○號土地（重測前為八卦寮段216-21地號，下稱系爭土地）原為訴外人賴國禎與被上訴人乙○○共有，應有部分各2 分之1 ，賴國禎並在系爭土地上興建如附圖三之未保存登記之建物即門牌號碼為高雄縣○○鄉○○○路○○號（下稱系爭建物），占地面積為
56.25 平方公尺。嗣台灣高雄地方法院（下稱高雄地院）以87年度執字第17062 號民事執行事件，就賴國禎所有之系爭土地應有部分2 分之1 及系爭建物予以查封拍賣，系爭土地應有部分2 分之1 由被上訴人丙○○買受，系爭建物則由伊買受，並均於民國90年3 月13日核發不動產權利移轉證書。
伊自得依民法第425 條之1 規定，就系爭建物坐落之系爭土地及為系爭建物使用所必要範圍之土地，確認兩造間有租賃契約關係存在。又系爭建物遭不明人士拆除其中一部分，目前僅存如附圖一編號31-A001 部分，占地面積29.16 平方公尺，此部分固經原審判決認定伊有租賃關係存在確定，惟該拆除部分即附圖一所示虛線部分，占地面積27.09 平方公尺，仍屬建物之一部分，伊就該部分坐落之土地應有租賃關係存在。再者，租賃之範圍應不以建築物本身占用之土地為限，其周圍附屬地，如為建物之使用所必要，均為租賃範圍，系爭建物未面臨道路，顯有利用系爭土地周圍地以通行道路，是如附圖一編號31-A002 面積81.64 平方公尺部分，亦屬租賃關係之範圍。爰基於民法第425 條之1 規定，求為確認伊就系爭土地如附圖三斜線面積56.25 平方公尺及附圖一編號31-A002 面積81.64 平方公尺部分有租賃關係存在，被上訴人應將附圖一編號31-A002 部分土地上之地上物除去，不得有妨害伊通行之行為之判決。
三、被上訴人則以：本件建物租賃關係存在範圍應以建物坐落部分之基地為限，始有必要，是系爭建物占用土地既為附圖一所示編號31-A001 面積29.16 平方公尺部分，其租賃關係存在之範圍、面積，即應為此部分，至周圍附屬地並非租賃關係範圍。又系爭建物緊鄰高雄縣○○鄉○○○路，並無出入困難，且附圖一編號31-A002 面積81.64 平方公尺部分土地，其面積大於主建物近3 倍，如亦有租賃關係存在，顯非合理等語，資為抗辯。
四、原審判決確認兩造間如附圖二編號31-A001 部分之土地（面積29.16 平方公尺），有租賃關係存在，而駁回上訴人其餘之請求。上訴人提起上訴並為訴之追加，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，確認上訴人就系爭土地如附圖一所示虛線部分面積27.09 平方公尺部分有租賃關係存在。㈢確認上訴人就系爭土地如附圖一所示編號31-A
002 面積81.64 平方公尺部分有租賃關係存在，被上訴人應將編號31-A002 部分土地上之地上物除去，不得有妨害上訴人通行之行為。被上訴人則答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。〔至原審判決上訴人有租賃權存在部分即如附圖二所示編號31-A001 面積29.16 平方公尺，及駁回未上訴部分即如附圖二所示編號31-A002 面積248.33平方公尺（275.42 －
27.09 ＝248.33）部分，未據上訴，業已確定。〕
五、兩造不爭執及爭執事項
甲、兩造不爭執事項㈠系爭土地原為賴國禎與乙○○共有，應有部分各2 分之1 ，
賴國禎並於系爭土地上興建系爭建物。嗣高雄地院以87年度執字第17062 號民事執行事件，就賴國禎所有之系爭土地應有部分2 分之1 及系爭建物予以查封拍賣，系爭土地應有部分2 分之1 部分由丙○○應買，系爭建物則由上訴人應買，高雄地院並均於90年3 月13日核發系爭建物之不動產權利移轉證書予上訴人及核發系爭土地應有部分2 分之1 之不動產權利移轉證書予丙○○，丙○○乃於90年3 月29日以拍賣為由登記為系爭土地之共有人，應有部分為2 分之1 。
㈡系爭土地於75年7 月1 日，由賴國禎及乙○○設定不定期限之地上權予丙○○。
乙、爭執之事項：㈠上訴人依據民法第425 條之1 第1 項規定，請求確認兩造間
就系爭土地有租賃關係存在，有無理由？㈡租賃關係之範圍為何？
六、上訴人依據民法第425 條之1 第1 項規定，請求確認兩造間就系爭土地有租賃關係存在，有無理由？㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1第1 項定有明文。又所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，且所稱之「房屋承買人」應擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後，具有事實上處分權之人。惟必以該房屋原所有人建造時經土地其他全體共有人同意，且就承買後未經建物所有權第一次登記房屋，有「全部」之事實上處分權能者始足稱之（最高法院89年度台上字第284 號判決參照）。
㈡系爭建物及系爭土地應有部分2 分之1 原均係賴國禎所有，
嗣高雄地院87年度執字第17062 號民事執行事件，就賴國禎所有之系爭土地應有部分2 分之1 及系爭建物予以查封拍賣，系爭土地應有部分2 分之1 部分由丙○○應買，系爭建物則由上訴人應買，並於90年3 月13日核發系爭建物之不動產權利移轉證書予上訴人，丙○○則於90年3 月29日以拍賣為由登記為系爭土地之共有人（應有部分2 分之1） 等情，為兩造所不爭執，且經調取上開民事執行事件卷宗核閱屬實。是上訴人業經法院拍賣程序取得系爭建物之事實上處分權，參諸上揭民法第425 條之1 第1 項規定及說明，上訴人所有系爭建物與被上訴人共有之系爭土地間，應已符合民法第42
5 條之1 第1 項規定之要件。而兩造間就系爭土地於系爭建物占用之範圍如附圖一所示編號31-A001 部分之土地（面積
29.16 平方公尺），有租賃關係存在，業經原審判決確定，自有既判力存在，是上訴人主張其自拍賣取得之本件建物與被上訴人間有租賃關係存在，應屬有據。
七、租賃關係之範圍為何？㈠按民法第425 條之1 第1 項所定在房屋得使用期限內，有租
賃關係存在，係為維護土地上建築物之存在而設，則於該建築物滅失時，其租賃關係即應隨之消滅。上訴人主張其係買受如附圖三所示系爭建物，占地面積為56.25 平方公尺，嗣遭不明人士拆除其中一部分，目前僅存如附圖一編號31-A00
1 部分，占地面積29.16 平方公尺，該拆除部分即附圖一所示虛線部分，占地面積27.09 平方公尺，仍屬建物之一部分，其就該部分坐落之土地應有租賃關係存在云云。惟系爭建物既已遭不明人士拆除其中一部分，該部分即已滅失而不存在，無從再為使用系爭土地，揆諸上開說明，其租賃關係即應隨之消滅，是上訴人主張此部分租賃關係存在，尚屬無據。
㈡次按民法第425 條之1 第1 項所定之租賃關係，既為維護土
地上建築物之存在而設，則租賃之範圍，本不以建築物本身占用之土地為限，其周圍之附屬地，如房屋之庭院或屋後空地，如為該建物之使用所必要，均為租賃之範圍，始能達於租賃物使用收益之目的。上訴人主張就系爭建物使用所必要範圍之土地即如附圖一所示編號31-A002 面積81.64 平方公尺部分，亦有租賃關係存在等語，為被上訴人所否認，並抗辯系爭建物緊鄰高雄縣○○鄉○○○路，並無出入困難，且附圖二編號31-A002 面積81.64 平方公尺部分土地，其面積大於主建物近3 倍，顯非合理云云。經查，系爭建物門牌號碼為高雄縣○○鄉○○○路○○號，其大門固設在緊鄰八德一路處，惟該建物坐落於系爭土地內，必須經由如附圖一所示編號31-A002 面積81.64 平方公尺之土地，始能到達該大門，以進出八德一路，此經本院至現場勘驗明確，製有勘驗筆錄可稽（本院卷第48至56頁）。是如附圖一所示編號31-A00
2 面積81.64 平方公尺之土地，原應為系爭建物之庭院，且為該建物使用所必要，上訴人主張此部分應有租賃關係存在，核屬可採，被上訴人抗辯系爭建物緊鄰八德一路，且面積大於主建物近3 倍，無租賃關係云云，尚非足取。又被上訴人亦表示上訴人應由附圖一所示編號31-A002 面積81.64 平方公尺之土地進出八德一路，該部分土地上目前有被上訴人之鐵皮屋1 棟，被上訴人並同意拆除占用部分等語（本院卷第49頁），從而，上訴人本於承租人之地位，主張被上訴人應將附圖一編號31-A002 部分土地上之地上物除去，不得有妨害其通行之行為，以合於其使用收益狀態，亦為可取。
八、綜上所述，上訴人依據民法第425 條之1 第1 項之規定，請求確認兩造間就系爭土地如附圖一所示虛線部分面積27.09平方公尺部分之土地，有租賃關係存在，為無理由，應予駁回。至上訴人追加請求確認兩造間就系爭土地如附圖一所示編號31-A002 面積81.64 平方公尺部分有租賃關係存在，被上訴人應將編號31-A002 部分土地上之地上物除去，不得有妨害上訴人通行之行為，為有理由，應予准許。原審就上開不應准許部分為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰無論述之必要，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為有理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 1 月 14 日
民事第五庭
審判長法官 蔡明宛法 官 曾錦昌法 官 魏式璧以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 1 月 14 日
書 記 官 林明威