臺灣高等法院高雄分院民事判決 97年度上易字第248號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 黃進祥律師
江順雄律師黃建雄律師被上訴人 太平洋房屋仲介股份有限公司高雄分公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○上列當事人間因請求給付報酬事件，上訴人對於民國97年7 月31日臺灣高雄地方法院96年度訴字第296 號第一審判決提起上訴，本院於97年12月24日辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人主張：㈠上訴人於民國95年5 月11日與被上訴人訂立「專任」委託契
約，將其所有高雄市○○區○○路○○號房地（下稱系爭房地）委託仲介銷售，期限至同年8 月11日止，委售價格為新台幣（下同）2780萬元，嗣為因應市場行情，經多次合意降價，最後與被上訴人簽訂同年10月10日之契約內容變更合意書，將委售總價調降為2150萬元、期限延至同年10月31日止，同時轉成為「一般」委託契約，亦得由上訴人自覓出售他人。惟期間出價均低於委售價格之丙○○終於同年10月15日與被上訴人簽訂不動產購買意願書（下稱系爭意願書），同意以2150萬元買受系爭房地，被上訴人旋以存證信函通知上訴人於同年10月28日到被上訴人公司訂約，惟上訴人並未依約到場。
㈡爰依一般委託契約書第10條第3 項第2 款、第1 項約定，以
上訴人違約為由，應按成交價2150萬元之4 ％計算服務報酬，請求為上訴人給付86萬元（2150萬元×4 ％），及自起訴狀繕本送達上訴人翌日起算之法定遲延利息。
二、上訴人抗辯如下：㈠本件上訴人與被上訴人未簽過一般委託契約，故應以專任委託契約為準。
㈡被上訴人違反電腦出價辦法，未將買受人丙○○之出價2150
萬元資訊送達上訴人簽認，即直接與丙○○簽訂2150萬元之系爭意願書，故其出價不能拘束上訴人。
㈢出價人丙○○未依其與被上訴人簽訂之系爭意願書第5 條約
定，按賣方即上訴人委託價2150萬元2 ％計算之出價金額（只給36 萬 元）支付被上訴人，且未將出價2150萬元輸入電腦，亦對上訴人不生效力。
㈣被上訴人同意提撥將向上訴人收取之本件服務報酬（傭金）
40萬元補足給買方丙○○以促成簽訂系爭意願書，有違底價2150萬元不公開約定，實際上丙○○只出價2110萬元，違反其對委託人即上訴人之義務，而為有利於相對人即丙○○之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益，依民法第571 條規定，不得向上訴人請求報酬。
㈤又被上訴人與丙○○簽訂之系爭意願書有效期限至95年10月
23日，而非同年10月30日止，過期要上訴人在同年10月28日至被上訴人公司簽約，對上訴人不生效力。
㈥上訴人願以2150萬元出售系爭房地，本意是要賣清全拿，其
他相關地政稅規及仲介傭金等費用，均應由被上訴人自行吸收，但被上訴人反悔致上訴人未履行簽約義務，無可歸責。
三、不爭執事項：㈠上訴人與被上訴人初訂立95年5 月11日「專任」委託契約書
，將其所有系爭房地交由被上訴人仲介銷售，銷售價格2780萬元，期限至同年8 月11日，惟之後雙方陸續簽訂同年5 月11日、8 月11日、9 月4 日、10月1 日及10月10日等5 次之「契約內容變更合意書」（下稱變更合意書），漸次調整價格（2450萬、2580萬、2300萬、2200萬、2150萬）及延長委託期限，最後則為2150萬元及至同年10月30日止。期間針對出價人丙○○曾先後於同年9 月24日、10月2 日與被上訴人簽訂之不動產購買意願書所出價格1800萬元、2060萬元，上訴人隨後亦於同年9 月26日、10月11日在被上訴人出示之「出價簽認表」（下稱簽認表）簽名雖表示不同意各該出價，但願調降價格分別為2300萬元、2150萬元。
㈡買受人丙○○最後與被上訴人簽訂95年10月15日之系爭意願書，同意以2150萬元買受系爭房地。
㈢被上訴人寄95年10月25日高雄青年郵局第5495號存證信函給
上訴人，內文請上訴人於同年10月28日至被上訴人公司與買受人丙○○簽約，經上訴人於同年10月26日收受，隨於同年10月27日以鼎泰郵局第2961號存證信函覆被上訴人，只表示請以誠信為本，一切依法辦理，但未如期至被上訴人公司簽約，因而被上訴人提起本訴。
四、本件爭執：㈠本件應以「專任」抑或「一般」委託契約為據？㈡丙○○簽訂之系爭意願書出價要約期限係至95年10月23日止
，抑或至同年月30日止？即被上訴人函知要上訴人如期簽約時，是否已逾越該出價要約之期限？㈢被上訴人是否違反自訂之電腦出價辦法？違反之效力為何？㈣上訴人同意調降之2150萬元是否係其實得之「賣清價」，即
被上訴人應否自行吸收系爭房地移轉所生稅規及本件約定之仲介服務報酬等一切費用？㈤被上訴人從服務報酬中撥40萬元補足買受人丙○○達最低價
格2150萬元以促成簽訂系爭意願書，有無民法第571 條規定違反其對委託人即上訴人之義務？
五、關於爭點㈠，本院之判斷為：㈠按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應
記載或不得記載之事項。消費者保護法第17條第1 項定有明文。據此，內政部92年6 月26日內授中辦地字第0920082746號函檢送修訂後「不動產委託銷售契約書範本」（原審卷19
9 頁）、「不動產委託銷售契約書簽約注意事項」（原審卷
202 頁），特在注意事項第一項載明本契約範本適用於不動產所有權人將其不動產委託不動產仲介公司銷售時之參考、第三項載明目前國內仲介業所使用之委託書有兩種，即專任委託銷售契約及一般委託銷售契約書，如屬專任委託銷售契約書，則有「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」之規定，反之，則屬一般委託銷售契約書等語，已足說明時下仲介公司與消費者訂立委託銷售契約書有「一般」與「專任」委託契約二種，及兩者主要區別之所在，為業界所遵守。
㈡以本件上訴人系爭房地之委託銷售而言，兩造於95年5 月11
日初簽訂「專任」委託契約書，嗣又陸續5 次簽訂變更合約書，已如上述，就其中同年8 月11日簽訂之變更合意書（原審卷47頁），特於備註欄註明「改以一般約延續原來之合約，故若屋主自售該物件（系爭房屋）則不需支付任何佣金，僅需事先告知即可」等字，核確與上揭主管機關所稱仲介公司與消費者訂立之一般委託契約意旨相符。則本件兩造間就系爭房地已轉成一般委託銷售契約，所不同者在於上訴人亦得自行銷售而已，其餘內容與專任委託書所載並無不同。
六、關於「被上訴人是否違反自訂之電腦出價辦法？違反之效力為何？」之爭點，本院之判斷為：
㈠按契約之要約人，因要約而受拘束。但要約當時預先聲明不
受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限。民法第154 條第1 項定有明文。因此契約之要約人於要約當時預先聲明或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，為要約之引誘。又標賣之表示，究為要約之引誘抑為要約，法律無明文規定，應解釋標賣人之意思定之。依普通情形而論，標賣人無以之為要約之意思，應解為要約之引誘，但標賣之表示，如明示與出價最高之投標人訂約者，除別有保留外，則應視為要約，出價最高之投標即為承諾，買賣契約因之成立，標賣人自負有出賣人之義務（最高法院33年台上字第531 號判例參照）。
㈡按關於不動產之仲介銷售，被上訴人公司確訂有「電腦出價
辦法說明」（原審卷53頁），且被上訴人分別與買受人丙○○、出賣人即上訴人簽署之意願書（原審卷9 頁）、委託契約書（原審卷5 頁），除開端之文字，提醒要簽署者確實詳閱之外，並於委託契約書第5 條及意願書第3 條約定「個人資料處理及電腦出價制度之遵循」。該說明書印製於委託契約書封面之內頁，專任委託書之前，內容包括：「一、期間定義；二、出價方式；三、出價建檔；四、開盤送達；五、賣方簽認；六、買方斡旋注意事項；七、個人資料之保護」等項，其中第二項約定「買方出價時可選擇填具不動產意願書（以下簡稱意願書）並支付出價金（出價金最低為委託價之2%）或填具不動產購買要約書（以下簡稱要約書）但毋須支付出價金。上述兩種出價方式出價效力相同」；第三項第⑴款約定「於出價期受理買方意願（要約）書後，須於一小時內輸入電腦，並於完成建檔後方可享有送達賣方簽認斡旋之權利（即意願書於完成輸入電腦建檔後始生效力）」；第五項第⑵款約定「賣方依據送達之（最高且最早出價）買方，為成交與否簽認之意思表示」等語，係對於買方要約之方式及賣方承諾之方式約定須遵循一定之方式；換言之，買方之出價若係填具意願書則應同時支付定額之出價金，被上訴人須將買方之出價以電腦建檔，始發生出價之效力。被上訴人再列印出「出價簽認表」送交賣方簽認，賣方於該表為成交之簽認，始發生承諾之效力。綜上，該電腦出價辦法說明，既對於契約之成立，買賣雙方如何為意思表示之方式設有嚴格之程序，應認該說明為兩造委託契約書之一部，雙方均有遵循之義務。被上訴人主張該辦法僅為內部規範云云，尚與事實有違，並無足採。且賣方所為底價，並不受「應與出價最高之買方」訂約之拘束，而有最後之決定權，揆諸前開規定，應認賣方所為底價僅為要約之引誘，買方之出價為要約，賣方於出價簽認表所為成交之簽認始為承諾，契約始為成立。
㈢上訴人前後5 次簽訂變更合意書，同意更動價格，將其所有
系爭房地交由被上訴人仲介銷售，及延長委託期限，最後則為2150萬元及至同年10月30日止。期間針對出價人丙○○曾先後於同年9 月24日、10月2 日與被上訴人簽訂之不動產購買意願書所出價格1800萬元、2060萬元，上訴人隨後亦於同年9 月26日、10月11日在被上訴人出示之「出價簽認表」簽名雖表示不同意各該出價，但願調降價格分別為2300萬元、2150萬元。買受人丙○○最後與被上訴人簽訂95年10 月15日之系爭意願書，同意以2150萬元買受系爭房地等情，為兩造所不爭執，應堪信實。被上訴人對於丙○○於95年10月15日簽訂、同意以2150萬元買受系爭房地之意願書，被上訴人並不否認並未依約輸入電腦建檔，亦未列印出價簽認表供上訴人簽認是否成交，及丙○○僅支付出價金36萬元，並未達其最後出價2150萬元之2%（應為43萬元）等情屬實，則被上訴人顯然已經違反自訂之電腦出價辦法，揆諸前開說明，丙○○最後一次出價並不生要約之效力；被上訴人以電話通知上訴人丙○○之最後出價，既非以約定之方式為之，亦不生通知之效力甚明。至於被上訴人以高雄青年郵局第5495號存證信函通知上訴人於95年10月28日上午10時出面訂立不動產買賣契約，被上訴人既先違約，如前所述，該存證信函自亦不生通知之效力。
㈣按系爭專任委託契約書第11條第3 項第4 款、一般委託契約
書第11條第2 項第2 款均約定賣方（即上訴人）拒絕以本委託條件與被上訴人所仲介之買方訂立不動產買賣契約時，應給付被上訴人成交價百分之4 計算之服務報酬，有各該契約書附卷足憑（原審卷7 、77頁）。如前所述，本件買方丙○○所為最後出價，因不符約定方式，不生出價即要約之效力，被上訴人亦未依約列印出價簽認表供上訴人簽認，上訴人並無依被上訴人存證信函通知前往訂約之義務，即無上開約定條款之適用，被上訴人依上開約定請求上訴人給付成交價百分之4計算之服務報酬，於法尚有未合，不應准許。
㈤本件事證已臻明確，其餘爭點及相關兩造攻擊防禦方法，無一一審酌之必要，併此敘明。
七、綜上所述，上訴人抗辯丙○○之出價不生效力，不得拘束上訴人，自屬可信。被上訴人主張電腦出價辦法為內部規範，為不足採。從而，被上訴人本於委託契約之法律關係，請求上訴人給付仲介費86萬元本息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 31 日
民事第四庭
審判長法官 蔡文貴法 官 黃科瑜法 官 陳真真以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 98 年 1 月 5 日
書 記 官 馬蕙梅