臺灣高等法院高雄分院民事裁定 97年度抗字第336號抗 告 人 九仕工程企業股份有限公司
甲○○相 對 人 板信商業銀行股份有限公司
乙○○上列抗告人因相對人即債權人板信商業銀行股份有限公司與債務人羅樹華之遺產管理人林嫦芬律師間拍賣抵押物強制執行事件聲明異議，對於中華民國97年10月14日臺灣高雄地方法院97年度審聲字第1440號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告意旨略以：抗告人於92年9 月1 日向系爭執行不動產之前所有權人林家卉承租系爭執行不動產，租期至102 年
8 月31日止，嗣執行債務人羅樹華於94年9 月向林家卉購買系爭執行不動產，因買賣不破租賃，羅樹華應承受出租人之地位，乃秉持原租約精神，由抗告人與羅樹華於94年9 月18日形式上再訂定租賃契約，租期至102 年9 月17日止，雖應羅樹華之要求，抗告人代為繳納10個月之銀行貸款共新臺幣（下同）23萬元作為押租保證金，而略為調整租約內容，惟不得因此謂為不同之契約，執行法院無從除去此租賃權，原法院駁回抗告人聲明異議，自有未合。又執行法院僅為程序法院，在抗告人所提確認租賃權存在之訴為實體判決確定前，執行法院仍應在拍賣公告上註明抗告人有租賃權存在之旨，方為適法云云。
二、經查，本件相對人板信商業銀行股份有限公司（下稱板信銀行）以原法院96年度拍字第2389號拍賣抵押物確定裁定為執行名義，聲請就債務人羅樹華所有坐落高雄縣高雄市○鎮區○○段一小段820 、820 之1 地號土地及其上建號1858即門牌號碼為高雄市○鎮區○○○路○○號10樓，及建號1725即門牌號碼為高雄市○鎮區○○路○○號地下層，及建號1963之共同使用部分（下稱系爭執行不動產）為強制執行。因抗告人於民國94年9 月18日與債務人羅樹華就系爭執行不動產簽訂租賃契約，租期至102 年9 月17日，係於板信銀行於94年9月6 日為抵押權設立登記之後始訂立，因上開系爭執行不動產於97年6 月4 日經第一次拍賣程序，無人應買，執行法院乃依債權人板信銀行聲請，依民法第866 條規定，於97年7月8 日將抗告人與債務人羅樹華就系爭執行不動產所成立之租賃關係予以除去，此有執行法院97年度司執字第8005號執行卷可供查明屬實。
三、按依民法第866 條第2 、3 項規定，不動產所有人設定扺押權後，於同一不動產上，成立地上權或其他以使用收益為目的之使用關係，或租賃關係以外之權利者，扺押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。經查，依抗告人與債務人羅樹華間租賃契約書所記載之租賃期間乃自94年9 月18日起至102 年9 月17日止，與其與林家卉所簽訂之租賃期間至102 年8 月31日止不同，雖抗告人主張其與債務人羅樹華所簽訂之租賃契約係基於買賣不破租賃關係之原則，始另行簽訂，然兩份租賃契約之出租人、租賃期限既非同一，且觀之抗告人所提出之兩份租賃契約書之第四、五及十五條所約定之給付租金日期、保證金及繳交管理費有無等條件均有所不同，足認抗告人與林家卉間之租賃契約尚與抗告人與羅樹華間之租賃契約不同，據此自難認抗告人與羅樹華間之租賃關係於92年9 月1 日時即已成立。又系爭執行不動產為羅樹華於94年9 月6 日提供予板信銀行設定最高限額552 萬元之抵押權，此有土地及建物登記謄本附上開執行卷可稽，因此，抗告人與債務人羅樹華間之租賃權係發生在系爭抵押權設定登記之後，要無疑義。而板信銀行聲請本件強制執行所主張之債權為4,484,501 元本息及違約金，又為抵押標的之系爭執行不動產，經鑑價結果為59
0 萬元，第一次拍賣底價為592 萬元，無人應買後，減價20% 之第二次拍賣底價為4,736,000 元，此亦有鑑價報告及拍賣公告在執行卷可憑，可見系爭執行不動產之價金顯已不足清償抵押債權。再者，執行不動產上若有第三人占有使用之法律關係，拍賣時未先行除去，因拍定人無法及時取得土地之完整占有，而仍須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，其因而造成時間及金錢上之損失及風險，對投標者之購買意願顯有相當之影響，並因而降低承買之金額，此為眾所週知之事實，並為執行法院基於長期拍賣實務經驗所認定之經驗法則。則系爭執行不動產，因抗告人主張有租賃關係存在，若不除去該租賃關係，顯會影響抵押權之實行及受償，故執行法院認有影響抵押權之實行，且有除去之必要，而予以除去拍賣，即與上開條文規定之要件相符，而無違誤。
四、抗告人又以其已對執行債權人即本件相對人板信銀行提起確認其與執行債務人羅樹華間就系爭執行不動產有租賃權存在之訴，而聲明請求在該訴實體判決確定前停止本件拍賣程序，或於拍賣公告上註明抗告人就系爭執行不動產擁有租賃權云云。惟按強制執行程序開始後，除法律另有規定外，不停止執行。有回復原狀之聲請，或提起再審或異議之訴，或對於和解為繼續審判之請求，或提起宣告調解無效之訴，撤銷調解之訴，或對於許可強制執行之裁定提起抗告時，法院因必要情形或依聲請定相當並確實之擔保，得為停止強制執行之裁定，此觀強制執行法第18條之規定至明。抗告人上開停止拍賣之主張，尚與前揭規定之要件不符，且抗告人主張之租賃權既經執行法院除去，執行法院亦於拍賣公告中註明此除去之意旨，當無同時為相反之處分，於拍賣公告中又註明抗告人就系爭執行不動產擁有租賃權之餘地。執行法院駁回抗告人上開聲明，亦無違誤。至執行法院依形式審查，為除去租賃之處分，本僅具形式效力，實體上之法律關係，則有待相關當事人另以訴訟解決之，然此並不影響執行法院執行除去租賃權能之實施，抗告人據以主張在其所提確認租賃權存在之訴判決確定前，執行法院應在拍賣公告上註明其就系爭執行不動產擁有租賃權云云，要無可取。
五、基上，抗告人所為聲明異議，並非有理，原法院裁定駁回抗告人之異議，並無不合，抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄改裁定，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1 ，民事訴訟法第495 條之1 第1 項、第449 條第1 項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 28 日
民事第五庭
審判長法官 蔡明宛法 官 曾錦昌法 官 魏式璧以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀 (並按他造當事人之人數附繕本)， 並繳納再抗告費新臺幣1,000 元。再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院之許可，該許可以原裁定所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限，並委任律師為代理人。
抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或抗告人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審代理人。抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起抗告或委任時釋明之。
中 華 民 國 97 年 12 月 1 日
書 記 官 鄔維玲
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