臺灣高等法院高雄分院民事判決 97年度重上字第28號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 甲○○
薛西全律師劉妍孝律師邱國馮律師被上訴人 南和興產股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 何旭苓律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國97年2 月18日臺灣高雄地方法院96年度重訴字第216 號第一審判決提起上訴，本院於97年9 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原審判決關於命上訴人給付部分，定履行期間為三個月。
事 實 及 理 由
一、被上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段四小段1960地號土地為伊所有，出租予上訴人使用，其上有上訴人所有之門牌號碼高雄市○○○路○○號樓房，租期至96年1 月31日屆滿。惟上訴人於租期屆滿後仍占有系爭土地，致伊受有無法使用收益之損害，上訴人則受有相當於租金之利益。爰依所有物返還請求權或租賃物返還請求權，及不當得利之法律關係，請求上訴人應將坐落1960地號土地上，如附圖所示Ａ部分面積126.91平方公尺之地上物（下稱系爭建物）拆除，將該地上物坐落之土地返還予伊；上訴人應給付伊14萬3079元暨自起訴狀繕本送達翌日即96年5 月10日起至交還前開土地之日止，按年息5%計算之法定遲延利息，並自96年5 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付伊4 萬7693元，及就上開請求，陳明願供擔保聲請准為假執行之宣告。
二、上訴人則以：系爭土地原係由伊之前手林今日於48年間向高雄市政府承租，嗣被上訴人與高雄市政府換地而登記為系爭土地所有權人，林今日乃改向被上訴人承租，並於55年間取得被上訴人同意，拆除原有平房而改建為系爭建物，於56年
3 月10日完成時，即於系爭土地上設定地上權，權利存續期間至61年3 月9 日止，嗣伊於67年間自林今日受讓系爭建物所有權，並繼續與被上訴人簽立租約。惟㈠系爭土地原出租人為高雄市政府，高雄市政府與被上訴人之換地行為未經高雄市議會同意，為無效行為，且高雄市政府若未與被上訴人換地，被上訴人即不得依民法第767 條規定請求伊拆屋還地，故伊為利害關係人，得於本件訴訟中就上開無效事由為主張；㈡被上訴人先前既同意林今日承租系爭土地並在其上建築房屋，及設定以建築房屋為標的之地上權，足認已默示同意以建物堪用年限為租賃契約之存續期間，伊受讓系爭建物所有權及簽立租約後，亦陸續設定地上權至73年9 月18日，及依據被上訴人曾同意伊就系爭建物及地上權全部設定一不定期限的抵押權等事實，亦足認兩造以系爭建物堪用期間為租賃契約存續期間的真意，故兩造間租賃關係仍然存在，伊有權占用系爭土地；㈢兩造間租約第3 條約定租期僅1 年，且租期屆滿若雙方未續訂書面契約，伊即應拆除地上建物，不得要求補償等語，因屬定型化契約條款，且違反民法第
247 條之1 之規定，應屬無效條款；㈣如認被上訴人之請求有理由，因伊在系爭地址經營機車行已數十年，應酌定履行期間，以便另覓兼供居住及營業之處所等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應將系爭建物拆除，返還系爭土地予被上訴人，並給付被上訴人10萬0155元及自96年5 月10日起至交還系爭土地之日止，按年息5%計算之利息；暨自96年5 月1 日起至交還系爭土地之日止，按月給付被上訴人3 萬3385元，及為附條件准、免假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就原審判決其敗訴部分聲明不服，求為判決：㈠原審判決不利部分廢棄，㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；被上訴人則求為判決：上訴駁回。
四、兩造不爭執及爭執事項：㈠兩造就下列事項並不爭執，並有租賃契約、建物所有權狀、土地複丈成果圖為憑，堪認為真實：
⒈系爭土地原係由上訴人之前手林今日於48年間向高雄市政府
承租，嗣被上訴人與高雄市政府換地而登記為系爭土地所有權人，林今日乃改向被上訴人承租，並於55年間經被上訴人同意而拆除原有平房，於56年間改建為系爭建物，占用系爭土地面積126.91平方公尺；系爭建物於67年間由上訴人受讓所有權，並繼續與被上訴人簽立租約。
⒉依兩造間最近簽訂之租賃契約（下稱系爭租約），於第3 條
約定：租賃期限自95年2 月1 日起至96年1 月31日止共計一年為限，租期屆滿租賃關係當然消滅，上訴人不得主張不定期限繼續租賃；期限屆滿，若未重新議定租賃條件，並訂立書面契約，不論地上建物之價值為何，上訴人均不得要求被上訴人補償，並應拆除地上建築物將土地返還被上訴人。
⒊兩造於租約約定之租期於96年1 月31日屆滿後，未再另訂書面租約。
⒋系爭土地自96年1 月起之申報地價為每平方公尺4 萬5096元。
㈡兩造爭執事項為：
⒈被上訴人與高雄市政府就系爭土地之換地行為是否無效行為
，上訴人是否得於本件訴訟為主張？⒉兩造間系爭租約第3 條是否屬於定型化契約條款，且違反民
法第247 條之1 之規定而無效？⒊兩造間租賃關係是否於96年1 月31日租期屆滿，因未續定書
面租約而消滅？⒋被上訴人依民法第767 條之規定或依兩造間租賃契約，請求
上訴人拆除系爭建物，返還系爭土地，有無理由？⒌被上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人返還所受相當於
租金之利益，有無理由？其金額以多少為適當？
五、被上訴人與高雄市政府就系爭土地之換地行為是否無效行為，上訴人是否得於本件訴訟為主張？按土地法第43條規定，依本法所為之登記，有絕對效力。此規定係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原因無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人仍得主張之（最高法院40年台上字第1892號判例參照）；依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱使債務人之處分有無效之原因，在債權人未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判決以前，其登記不失其效力（最高法院50年台上字第96號判例參照）。系爭土地登記為被上訴人所有，有土地登記謄本可稽，且為上訴人所不爭執，則在真正權利人主張該登記有無效或得撤銷之原因，請求塗銷登記前，或原登記名義人之債權人認移轉登記處分有無效原因，提起塗銷登記之訴，獲有勝訴判決確定前，其登記不失其效力，仍應認屬被上訴人所有。又土地法第104條第
1 項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945 號判例參照）；土地法第
104 條第1 項規定：承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權，在64年7 月24日該條文修正前，僅為承租人與基地所有人間之權利義務關係，即祇發生債之效力。如出租基地之所有人違反此項義務，將其基地之所有權出賣與第三人，並已辦理所有權移轉登記時，承租人僅得向出租基地之所有人請求賠償損害，不得主張第三人承買基地之契約為無效（最高法院47年台上字第152 號判例、67年台上字第479號判例參照）。上訴人與系爭土地原登記名義人高雄市政府間，並未存在租賃契約，不得依據租賃關係對高雄市政府主張任何權利，非高雄市政府之債權人，且上訴人或其前手林今日均非系爭土地之真正權利人，且無爭執系爭土地登記效力之權利，復未曾獲得塗銷系爭土地所有權移轉登記之勝訴判決，按之上開說明，其爭執被上訴人非系爭土地所有權人，核屬無據。
六、兩造間系爭租約第3 條是否屬於定型化契約條款，且違反民法第247 條之1 之規定而無效？上訴人抗辯：系爭租賃契約第3 條為定型化契約條款，該條款約定上訴人「不得主張為不定期契約；契約到期拆除建物返還土地，不得請求補償」，不僅使上訴人拋棄權利，更對上訴人有重大不利益，顯失公平，且未給予上訴人30日以內審閱期，違反民法第247 條之1 及消費者保護法第11條之1第1 項之規定，應屬無效條款等語。經查：
㈠按消費者保護法第11條之1 審閱期間之規定，其立法目的在
給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容機會之前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，從而只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。兩造間土地租賃契約係每2 年或每年更新，重訂新租賃契約，自89年間起所訂立之土地租賃契約書，即有與系爭租約第3 條條款相同之約定，有各該89年、91年租賃契約書在卷可稽（原審卷第
223 至230 頁），且該土地租賃契約書由雙方各執1 份，經載明於契約書第12條，則上訴人對於契約內容應足以充分審閱，並了解其權利、義務，自無不及知或毫無機會磋商變更合約之情形，而仍於94年12月9 日再簽訂系爭租約，並依約繳納租金至租期屆滿之96年1 月31日止，其間復未曾為反對之意思表示，核無消費者保護法第11條之1 第1 項之情，上訴人即不得依同條第2 項規定主張該條款無效。
㈡次按民法第247 條之1 規定，依照當事人一方預定用於同類
契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者，加重他方當事人之責任者，使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者，其他於他方當事人有重大不利益者（88年4 月21日修正公布）。又依民法債編施行法第17條規定，修正之民法第247 條之1 之規定，於民法債編施行前訂定之契約，亦適用之。惟查：
⒈兩造間使用之土地租賃契約書，雖屬被上訴人為與承租人訂
立租賃契約而預先擬定、印製之定型化契約，然觀諸該租賃契約書之印刷字跡清析，並已清楚表達租期、到期應另訂書面租約、如未續約不補償建物拆除費用等旨趣，其表達方式非艱澀難懂，而上訴人為國小肄業，經營機車行業務，應能充分理解該契約書所載權利義務及其效果，並決定是否與被上訴人簽署該契約或為條款之增刪。
⒉再者，民法第449 條第3 項規定租地建築房屋，不適用第1
項租賃契約最長期限20 年 之限制，乃為保護承租人，使其得約定超過20年之租賃期間，以獲得租地建屋之最大經濟效益，但非得據此謂契約當事人不得自由約定租賃期限，而一律以房屋堪用年限為租賃期間。又租用基地建築房屋者，承租人得依民法第422 條之1 規定，請求出租人為地上權之登記。是承租人於簽訂租約之初，原得評估欲興建建物之使用年限，而為租約期間、設定地上權，及關於租期屆滿拆除建物恢復原狀，或由地主價購或予以補償之約定，若出租人不能達成意思表示合致，承租人得選擇不予承租，且此關於租期及建物拆遷或補償等之約定，非一般人不能於簽約時輕易了解之限制。而據上訴人陳稱：其前手林今日在高雄市政府與被上訴人交換土地後，繼續與被上訴人簽立租約，於租約存續期間，經被上訴人同意拆除原有平房改建系爭建物；最初2 年換約1 次，後來每年換約等語，則林今日於重建系爭建物時，原得審酌建物之使用期間而約定租期，竟約定短期租賃期間，該期間復未違反法律強行規定，非無拘束契約當事人之效力，則其後被上訴人援以與林今日後手即上訴人依短期租賃期間續訂租約，且約定「不得主張為不定期限」，尚難認有使上訴人拋棄權利，顯失公平情事。
⒊又民法第431 條第2 項規定，承租人就租賃物所增設之工作
物，得取回之；但應回復租賃物之原狀。是承租人就租賃物所增設之工作物，依民法第431 條第2 項之規定，承租人得取回之，出租人自不得於終止契約時，主張無償留用（最高法院21年上字第1692號判例參照）；於他人土地有建築房屋之租賃權或其他之權利，在其權利存續間，房屋與基地固歸屬於各別之所有人，但其權利消滅時，房屋所有人既無使用基地之權，則除基地所有人自願留買該房屋或法律上別有規定外，房屋所有人當然有回復原狀，交還基地之義務（最高法院18年上字第2957號判例參照）。系爭租約關於「契約到期拆除建物返還土地，不得請求補償」之約定，並未違反上開法律規定，自無上訴人所稱對其有重大不利益，顯失公平之情事。
㈢從而，系爭租約第3 條之約定，並無上訴人所稱違反消費者
保護法或顯失公平之無效事由，自有拘束兩造之效力。而系爭租約已於96年1 月31日租期屆滿，兩造並未續定書面租約，為兩造所不爭執，且兩造於租約已明確約定租期，無從認定有以系爭建物堪用期間為租賃契約存續期間的真意，則被上訴人依系爭租約第3 條之約定，主張兩造間租賃關係已於租期屆滿消滅，自屬有據。
七、被上訴人依民法第767 條規定，或依兩造間租賃契約，請求上訴人拆除系爭建物，返還系爭土地，有無理由？兩造間就系爭土地之租賃關係業已消滅，上訴人就系爭土地已喪失合法之占有權源，且參照上開最高法院18年上字第2957號判例意旨，被上訴人自得依民法第767 條之規定請求上訴人除去地上物、返還土地，或依民法第431 條、第455 條規定，回復原狀、返還土地予被上訴人。
八、被上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人返還所受相當於租金之利益，有無理由？其金額以多少為適當？㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有使用他人之土地，依一般社會通念，占有人可獲得相當於租金之利益，致所有權人受有無法使用該土地之損害，則依上開規定，占有人自應返還所有權人相當於租金之利益。上訴人就系爭土地已喪失合法占用權源，則其於占用系爭土地期間，即受有相當於租金之利益，致被上訴人受有同額之損害；被上訴人請求上訴人於占用系爭土地期間，給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10﹪為限；此一規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地第97條第1 項及第105 條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10﹪最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查，系爭土地位於高雄市○○○路上，約在中山一路與中正四路高雄市政府警察局新興分局之斜對面，附近商家林立，生活機能甚佳（鄰近新興市場），經原審法院勘驗明確，並有勘驗筆錄附卷可佐（原審卷第110 頁），是系爭土地坐落位置良好、商業機能及生活機能均佳。爰審酌系爭土地坐落地段、使用價值、商業機能及生活機能均甚佳，及上訴人在系爭土地上經營機車行之實際獲益情節，並系爭土地因鄰近捷運工地，於捷運施工期間住家及營業均受有影響，而高雄市○○○○○段之承租人應繳租金予以部分折扣減免，有高雄市政府財政局函可參（原審卷第136 頁），認上訴人所獲相當於租金之利益以系爭土地申報地價年息7%計算為適當。又上訴人占用系爭土地面積為126.91平方公尺，該土地於96年1 月起之申報地價為每平方公尺45,096元，則上訴人自96年2 月1 日起至96年4 月30日止占用系爭土地期間所受相當於租金之利益為100,155 元【計算式：（126.91×45,096）×7%×3/12=100,155 ， 元以下四捨五入】；自96年5 月1 日起至返還系爭土地之日止，每月所受相當於租金之利益則為33,385 元 【計算式：126.91×45,096×7%÷12=33,385 】。是以，被上訴人請求上訴人給付100,155 元，及自96年5 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付33,385元，自屬有據；逾此部分之請求，不應准許。
九、綜上，被上訴人本於所有權或兩造間租賃契約，及不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭土地上如附圖所示Ａ部分面積126.91平方公尺之地上物拆除，將該地上物坐落之土地返還被上訴人，並給付被上訴人100,155 元及自起訴狀繕本送達翌日即96年5 月10日起至交還系爭土地之日止，按年息5%計算之法定遲延利息，暨自96年5 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人33,385元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就上開應准許部分，判命上訴人給付，並為附條件准、免假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由（原審所為被上訴人敗訴部分，未經上訴而確定）。又民事訴訟法第396 條第1 項規定，判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。本院審酌上訴人在系爭土地上有系爭3 層樓之加強磚造樓房，兼供經營機車行及住家使用，需相當期間另覓適當之營業及居家處所，及被上訴人尚未就系爭土地為具體之使用規畫等情，定上訴人拆除系爭建物、返還系爭土地之履行期間為3 個月。兩造其餘攻擊、防禦，於終局判決不生影響，爰不予一一論斷，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 14 日
民事第一庭
審判長法官 黃金石法 官 林健彥法 官 謝肅珍以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 97 年 10 月 14 日
書 記 官 蘇恒仁附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。