臺灣高等法院高雄分院民事判決 98年度上易字第269號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 乙○○
丁○○被上訴人 甲○○訴訟代理人 張天良律師複代理人 沈志祥律師上列當事人間因遷讓房屋等事件，對於民國98年4 月6 日臺灣高雄地方法院96年度訴字第1879號第一審判決提起上訴，本院於99年1 月13日辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上之同段15494 建號，即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）及該房屋坐落之土地，係被上訴人所有。系爭房屋是「尖美商場廣場」公寓大廈中之一戶，訴外人「尖美商場廣場管理委員會」（下稱尖美管委會）於民國91年4 月1 日未經被上訴人之授權，即擅自將系爭房屋出租予上訴人，該租約自無拘束被上訴人之效力；又縱使認被上訴人確有授權尖美管委會出租系爭房屋，該租約亦因上訴人積欠尖美管委會租金，尖美管委會於92年8 月31日合法終止租約，經尖美管委會訴請原法院以93年度簡上字第159號（92年度雄簡字第3441號）判決尖美管委會勝訴確定。詎上訴人無法律上之合法權源，迄今仍繼續占用系爭房屋，自屬無權占有，並受有相當於租金利益之不當得利，致被上訴人受有損害，被上訴人自得請求上訴人返還系爭房屋，並給付自92年12月1 日起至返還系爭房屋之日止，按系爭房屋課稅現值782,600 元及基地申報地價價額154,107 元，合計共936,670 元，以年息5%計算之不當得利金額共46,835元。爰依民法第767 條及第179 條規定提起本訴。聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人；並自92年12月1 日起至遷讓交還房屋之日止，按年給付被上訴人46,835元。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：尖美管委員所為催告及終止不生終止催告租約之效力，且於另案「租金給付」訴訟中，其中多項皆未經充分舉證及辯論，被上訴人亦不得主張爭點效。又兩造於93年11月底已合意若上訴人繼續營業只要支付點燈費用抵充租金即可不必再支付租金，即已成立契約之更新。縱法院認為新契約係成立於同濟堂百貨與尖美管委會之間，然上訴人為同濟堂百貨董事長，以董事長身分占有尖美廣場經營百貨，亦屬有合法權源之占有等語置辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴請求：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴暨假執行之聲請均駁回。被上訴人則請求駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：系爭房屋及坐落之土地12.44 平方公尺為被上訴人所有，是「尖美商場廣場」公寓大廈中之一戶，尖美管委會於91年4月1 日將系爭房屋出租予上訴人，上訴人迄今仍支配管領系爭房屋。
五、本院判斷：㈠被上訴人提起本件訴訟，是否當事人適格？
查系爭房屋及其坐落之土地應有部分為被上訴人所有，被上訴人本於所有權人以民法第767 條及第179 條規定，請求上訴人返還系爭房屋及給付不當得利，當事人應屬適格。
㈡上訴人占有使用系爭房屋有無合法之權利？
⒈被上訴人有無曾授權尖美管委會出租系爭房屋？
被上訴人雖主張其並未授權尖美管委會出租系爭房屋，尖美管委會於91年4 月1 日係未經被上訴人之授權即擅自將系爭房屋出租予上訴人，該租約無拘束被上訴人之效力等語。惟查，被上訴人確曾於89年12月17日出具授權書（由張林雪紅代理出席），在授權書之第六點載明其授權尖美管委會得代理其對外簽訂出租系爭房屋之租賃契約之旨，有上訴人提出而為被上訴人所不爭執真正之授權書在卷可稽（原審卷第308 頁），依授權書之內容，足認被上訴人確曾授權尖美管委會與上訴人簽訂系爭房屋之租賃契約。
（原法院92年度雄簡字第3441號卷第5至9頁）。
⒉尖美管委會與上訴人間之租約，尖美管委會是否已合法終
止？⑴經查，上訴人與尖美管委會於91年4 月1 日就含系爭房
屋在內之尖美商業廣場大廈所訂立之租賃契約，性質上係包含百貨或零售業務經營所需附著之整體營業空間之租賃及該處所「經營權」本身之權利讓與等在內之混合契約，其間之權利義務關係應以租賃契約合約之條文內容為依據；而尖美管委會就契約之主給付義務，係僅以租賃標的物之現況點交（租賃部分），及就有意願留任之員工、願續為設櫃廠商之嗣後權利金收取等相關事務（經營權部分）之後續配合處理，而不及於無意願留任員工或續為設櫃廠商之強制點交，且尖美管委會就此給付義務均已履行完畢，上訴人不得以尖美管委會未依契約之本旨交付租賃物抗辯；另上訴人與尖美管委會間之上開租賃契約，因上訴人自起租日起即未繳納租金，而經尖美管委會於92年7 月28日以上訴人自起租日起均未繳納租金為由，發郵局存證信函催告上訴人應於同年8月15日以前結清積欠之469 萬元欠租，於催告期滿後，因上訴人仍未給付欠租，尖美管委會乃再於同年8 月20日委由律師發函通知終止租約，並經上訴人於同年8 月21日收受，此經本院調取原法院92年度雄簡字第3441號及92年度簡上字第15號給付租金事件全卷審認屬實，有上述存證信函，匯理法律事務所函及上訴人收受該函之掛號郵件收執附於該雄簡字第3441號卷可稽（該卷第10至14頁）。上訴人雖抗辯上訴人代墊之91年2 、3 月之水電費等及出租人即尖美管委會騷擾廠商，影響上訴人經營之損害賠償，可行使同時履行抗辯云云。惟上訴人代墊之91年2 、3 月水電費、電話費計1,106,459 元及尖美管委會騷擾行為致上訴人營業損失3,890,722 元，均於上述原法院92年雄簡字第3441號、92年簡上字第1559號尖美管委會請求上訴人給付租金等事件中行使抵銷，並判決確定，有該判決書可稽（原審卷第30至40頁、第103 至121 頁），上訴人在本院為同時履行抗辯要非可採，上訴人於尖美管委會催告前業已積欠逾兩個月以上之租金未給付，且尖美管委會就租賃契約之給付義務已履行完畢如前述，因此其等之間之租賃契約自已於尖美管委會為終止之意思表示到達時即告終止，故尖美管委會主張其二人間之租賃契約已於92年8 月31日合法終止，上訴人於此後之占用即為無權占有自屬有據，此亦經原法院93年度簡上字第159 號（一審為原法院92年度雄簡字第3441號）判決為相同之認定。
⑵尖美管委會與上訴人間之租約合法終止後，尖美管委會
嗣後是否曾另行與上訴人訂定未定期限之租賃契約？①上訴人雖抗辯：尖美管委會於發函終止與上訴人間之
租賃契約後，因上訴人向尖美管委會要求返還300 萬元之押租金，因尖美管委財務困窘無法返還，且當時因尖美商業大樓沒有營業致呈現一片黑暗，尖美管委會擔憂此一情形將影響其未來之招商，尖美管委會當時之主委蔡勝隆遂向上訴人提議，由上訴人繼續承租系爭房屋，尖美管委會則免除上訴人之租金，並經上訴人之同意，尖美管委會因而與上訴人曾另行於92年
8 月31日訂定未定期限之租賃契約等語，然為被上訴人所否認。
②查上訴人聲請之證人盧虹霓雖證稱：「大概在92年9月
或10月間的某一天，當天我剛好拿一個DM要去跟譚正中（丙○○的弟弟）談事情，到了的時候剛好當時的主委蔡主委在被告他們本件房子的地下1 樓那裡，跟譚謝美蘭及譚正中說請他們繼續營業，但是譚謝美蘭說因為水電費太貴1 個月要一百多萬所以他不要繼續營業，蔡主委就說你們可以繼續營業，點燈就好，他們可以不要收租金。之後兩造就在那裡討論，他們講到這裡我就走了，所以他們當時討論的結果我不清楚，但是被告他們有繼續在營業。」等語（原審卷第312頁）。惟查：⑴依證人之證述，其於蔡勝隆與譚謝美蘭等人尚在討論中即已離開，因此其等當時討論之結果為何並不清楚，證人既不清楚其等當時討論之結果為何，自不足證明確有上開已合意成立租賃之事實。⑵證人於另案（本院96年度重上字第69號案件）審理中，就同樣之問題係證稱：「有聽到，蔡勝隆請同濟堂公司繼續營業，譚謝美蘭又說電費那麼貴，一個月要一百多萬元，說不想做了，請尖美管委會退還押租金，蔡勝隆說不要收租金也沒有關係，只要營業把燈點亮就好，因為整棟大樓都暗暗的，以後招商就不容易。」等語（原審卷第290 頁及背面筆錄）。依該證述，蔡勝隆商談之對象並非本件之上訴人丙○○，而是丁○○、譚謝美蘭、譚正中。⑶原法院92年度雄簡字第3441號給付租金等事件，尖美管委會係於92年10月2日 即起訴繫屬於原法院，該件上訴後之該院93年度簡上字第159 號則係於93年12月14日始宣判，該二案件之審理期間長達1 年2 月，且一、二審均為不利於上訴人之認定，則衡諸常情，如確有上開事實，上訴人於上開案件審理中，就此有利於已之重要事實，應會於訴訟中即提出抗辯，然上訴人竟於長達1 年2月之一、二審審理中均未提出抗辯。⑷故依上開三點綜合判斷，上訴人之抗辯及證人之證述，應均與事實不符，不足採信。
⑶按租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請
求出租人返還押租金，自亦無從主張其租賃物之返還應與出租人押租金之返還同時履行（最高法院69年度台上字第3985號判決參照）上訴人所為：系爭房屋之押租金
300 萬元尖美管委會尚未返還，應與被上訴人請求返還系爭房屋為同時履行之抗辯，依上述說明，自不足取。所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。民法第767 條前段定有明文。系爭房屋為被上訴人所有，上訴人未能證明其有合法之使用權源，被上訴人依民法第
767 條前段之規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還，即屬有據。
㈢上訴人無合法占有使用權利，被上訴人得請求之不當得利金
額為何？
1.按，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民法第179 條前段定有明文。又無正當權源而使用他人所有之不動產，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念。該相當於租金之損害金，其數額除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。上訴人無合法之權源占用被上訴人所有系爭房屋及其坐落之土地（12.44 平方公尺）受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有損害，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之利益，尚屬有據。
2.系爭房屋係位於高雄市三民區商業繁榮處之商業大樓，附近之工商業繁榮，交通便利，為兩造不爭執（本院卷第45頁），本院斟酌上述情狀及上訴人對系爭房屋之利用價值，認被上訴人請求按系爭房屋96年度課稅現值782,600 元（較92年度課稅現值796,200 元為低，本院卷第51、52頁）及另基地申報總額154,107 元（12,388元×12.44 ＝154,107 元，元以下四捨五入；見原法院雄簡調字第369 號卷第10頁）合計936,670 元，以年息5%計算之不當得利，依此計算，請求上訴人按年給付46,834元（936,670 元×5%=46,834 元，元以下四捨五入（按：原審誤予計算為46,835元，應由原審予以更正）之不當得利金額為允當，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767 條及第179 條規定之法律關係，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人；並自92年12月1 日（原法院92年度雄簡字第3441號事件尖美管委會請求丙○○給付系爭房屋相當租金之不當得利至92年11月30日止之翌日）起，至遷讓返還房屋之日止，按年給付被上訴人46,834元，為有理由。原審為上訴人敗訴之判決，並為假執行及免為假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 27 日
民事第六庭
審判長法官 許明進法 官 李炫德法 官 張明振以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 1 月 28 日
書 記 官 熊惠津