臺灣高等法院高雄分院民事判決 98年度上易字第360號上 訴 人 財政部國有財產局臺灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 何旭苓律師被 上訴 人 乙○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間因給付使用土地補償金事件，對於民國98年11月13日臺灣高雄地方法院98年度訴字第1416號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於99年5 月5 日辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用均由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2、3 款定有明文。本件上訴人於原審主張兩造租賃契約終止，而請求被上訴人給付自民國92年9 月1 日起至97年12月31日止之不當得利新臺幣（下同）594,276 元本息，嗣於本院變更上開不當得利本金為568,956 元，乃屬減縮應受判決事項之聲明。上訴人又於本院追加請求被上訴人給付自91年1月起至92年8 月之租金173,819 元本息，此部分請求與不當得利之請求基礎事實同一，揆諸前開規定，均應准許。
二、上訴人主張：坐落高雄市○鎮區○○段第1367-6地號土地（下稱系爭土地），原為訴外人臺灣鋁業股份有限公司（下稱臺鋁公司）所有，訴外人吳明祥與臺鋁公司於45年6 月5 日以每年1 元之租金，簽訂「臺灣鋁業公司建築勞工住宅貸款租地合約」（下稱系爭契約），為未定期限之租賃契約，吳明祥並於系爭土地興建門牌號碼高雄市前鎮區臺鋁北巷13號建物（下稱系爭建物），嗣輾轉將系爭建物及土地租賃權讓與被上訴人，現由被上訴人占有使用如附圖所示虛線部分。嗣臺鋁公司於87年間因經營不善而清算，將系爭土地分派與國庫股東，並於88年8 月24日移轉登記為國有，由伊擔任管理機關，系爭契約自應由伊繼受。而伊於90年12月17日，依國有財產法第42條第3 項、國有非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，通知被上訴人應於91年3 月31日前簽訂書面租約，租金依系爭土地申報地價年息5%計算，併為調整租金之意思表示，逾期未簽訂書面租約，則終止租賃關係。被上訴人收受上開通知後，未於期限內申請換約，伊因此於92年8月11日通知被上訴人終止租約，被上訴人於終止租約後自屬無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，並致伊受有損害，被上訴人自應給付自92年9 月1 日起至97年12月31日止之不當得利568,956 元。又伊既自91年1 月起調整租金按系爭土地申報地價年息5%計算，被上訴人未依調整後之租金給付，尚應給付自91年1 月起至92年8 月止之租金173,819 元。爰依不當得利、租賃契約之法律關係，求為命被上訴人給付伊742,775 元，其中568,956 元自支付命令送達翌日起，其中173,819 元自追加起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息等情。（至上訴人減縮部分，業已確定，不予載述。）
三、被上訴人則以：伊與臺鋁公司簽訂系爭契約租地建屋，該契約附訂有房屋之使用年限為33年，故為33年之定期契約。而系爭契約業於78年6 月5 日租期屆滿，臺鋁公司並不即表示反對續租之意思，依民法第451 條規定，即視為不定期限繼續契約。上訴人於88年8 月24日接管系爭土地，自應依民法第425 條規定，承受臺鋁公司與伊間之不定期限租賃契約。
又伊依照上訴人通知，於91年1 月5 日以訴願書方式提出申請，期與上訴人依原訂租地合約內容，或參照原中國石油公司勞工住宅基地租約每年以公告地價千分之二為租金等內容辦理換約續租，上訴人竟仍以逾期未辦理換約續租為由，遽於92年8 月11日終止租賃關係，其終止自不合法，其請求不當得利為無理由。另上訴人請求調整租金後之給付，於法無據，伊無給付之義務。況上訴人請求不當得利及租金超過5年部分，業已罹於時效，不得再為請求等語，資為抗辯。
四、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴，並減縮請求及提起追加之訴，其聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人742,775 元，其中568,956 元自支付命令送達翌日起，其中173,819 元自追加起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
五、兩造不爭執及爭執事項：
甲、不爭執事項：㈠系爭土地原為臺鋁公司所有，於88年8 月24日移轉登記為國有，並由上訴人管理。
㈡吳明祥與臺鋁公司於45年6 月簽訂系爭契約，其中第4 條約定土地租金每年1 元。
㈢吳明祥並於系爭土地上興建系爭建物，嗣輾轉出賣予被上訴
人，並於96年4 月27日為建物第一次登記為被上訴人所有，現由被上訴人占有使用如附圖所示虛線部分。
㈣臺鋁公司於65年6 月以後，對於承租人為租賃物即系爭土地之使用收益，並未有表示反對之意思。
㈤上訴人曾於90年12月17日以臺財產南管字第0900034837號函
，通知被上訴人於91年3 月31日前辦理換約事宜，逾期則終止租賃關係。又於92年8 月11日以臺財產南管字第0920026194號函，通知被上訴人自92年9 月1 日起終止租賃關係。
㈥被上訴人則於91年1 月5 日提出訴願書，請求依法院判決之
租金率，原租地合約之租期及權利義務一併承受，而新訂租地合約。
㈦被上訴人以上訴人為提存物受取人，將93年度至98年度之租金提存。
乙、爭執之事項：㈠系爭契約是否定有期限？若係定期契約，是否已經默示更新
視為以不定期限繼續契約？㈡本件租賃關係是否業已合法終止？被上訴人是否為無權占有
？上訴人請求不當得利有無理由？㈢上訴人請求租金有無理由？
六、系爭契約是否定有期限？若係定期契約，是否已經默示更新視為以不定期限繼續契約？㈠系爭土地原為臺鋁公司所有，吳明祥與臺鋁公司於45年6 月
以每年1 元之租金簽訂系爭契約，吳明祥並於系爭土地上興建系爭建物，其後吳明祥將系爭建物及土地租賃權讓與廖火炎，廖火炎又讓與魏義，魏義再讓與被上訴人，並於96年4月27日為建物第一次登記為被上訴人所有，現由被上訴人占有使用如附圖所示虛線部分。嗣臺鋁公司於87年間因經營不善而清算，將系爭土地分派與國庫股東，並於88年8 月24日移轉登記為國有，並由上訴人擔任管理機關等情，此有上訴人提出租地合約、轉讓勞工住宅協議書、土地建物查詢資料為證，並經本院囑託高雄市政府地政處前鎮地政事務所製有複丈成果圖可稽（原審卷第51至55、45至48頁、本院卷第62頁），且為兩造所不爭執，堪認為真實。
㈡按租賃契約之期限，不得逾20年，逾20年者，縮短為20年；
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，修正前民法第449 條第1 項、民法第451 條定有明文。查系爭契約係於45年6 月訂立，該契約第11條雖約定以承租人離職時為其有效年限，應認其租賃期限可得而確定，係為定有期限之租賃契約，自受修正前民法第449 條第1 項之限制，其租賃期限於20年屆滿時消滅。又因租賃契約20年屆滿後，被上訴人仍為租賃物即上開土地之使用收益，臺鋁公司並未表示反對之意思，依民法第451 條之規定，自65年6 月逾20年起，視為以不定期限繼續契約。至上訴人主張系爭契約係未定期限租賃，被上訴人則以系爭契約係租地建屋，該契約附訂有房屋之使用年限為33年，故為33年之定期契約云云，均不足取。
㈢又89年5 月5 日修正施行之民法第449 條第3 項雖增訂：「
租用基地建築房屋者，不適用第1 項之規定」，惟在民法債編修正施行前發生之債，除民法債編施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第1 條定有明文，而民法債編施行法對於民法第449 條第3 項，並無規定於民法債編修正施行前所定之租賃契約亦有適用，是於民法債編修正施行前所定之租賃契約，自無民法第449 條第3 項規定之適用。查系爭契約於65年6 月起，視為以不定期繼續契約，已如前述，屬於民法債編修正施行前所定之租賃契約，揆諸前揭說明，自無民法第449 條第3 項規定之適用。
七、本件租賃關係是否業已合法終止？被上訴人是否為無權占有？上訴人請求不當得利有無理由？㈠按國家依據法律規定，或基於權力行使，或由於預算支出，
或由於接受捐贈所取得之財產，為國有財產；國有財產之取得、保管、使用、收益及處分，依國有財產法之規定；國有財產法未規定者，適用其他法律，國有財產法第2 條第1 項、第1 條定有明文。又國有財產法第2 條第1 項所稱財產之取得「依據法律規定」，係指依其他法律規定由國家取得其財產權，國有財產法施行細則第2 條第2 項亦有明文。系爭土地係臺鋁公司於87年間，因經營不善清算而依公司法規定，分派予國庫股東，並於88年8 月24日登記為國有，由國有財產局管理，則上開土地係依公司法之規定由國家取得之財產，自屬國有財產無疑，依國有財產法第1 條之規定，其使用、收益，自應優先適用國有財產法之規定。
㈡次按非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承
租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係。又已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於3 個月內申請訂定書面契約；承租人未於期限內「申請」訂定書面契約者，管理機關得依本法施行細則第68條之1 規定，委任出租機關終止租賃契約，此觀國有財產法第42條第3 項、國有非公用不動產出租管理辦法第4 條第1 項規定自明。則承租人於出租機關通知申請辦理換約期限內，依法即負有「申請」與出租機關另行簽訂書面契約之義務。本件上訴人於90年12月17日通知被上訴人應於91年3 月31日前換訂租約，租期至100 年12月31日，並依照土地申報地價年息5%計算租金，併為調整租金之意思表示，逾期未換約，則終止租賃關係，被上訴人於同月20日收受該通知，而被上訴人於91年1月5 日以訴願書之形式，向上訴人請求「應依法院判決之租金率，原租地合約之租期及權利義務一併承受之法律，而新訂租地合約。」此有上訴人之通知函、回執及被上訴人之訴願書足憑（原審卷第56至58、88至96頁），並為兩造所不爭，堪認為真正。
㈢又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。本件上訴人通知被上訴人換約係以定期租賃並調高租金為條件，被上訴人收受後，提出之訂約條件為依原租地合約之租期及租金率而訂約，此項申請雖係以訴願書之形式提出，但因上訴人為公務機關，其以公文形式通知被上訴人，致被上訴人以訴願之方式向上訴人提出換約，其真意即為以原契約之條件申請訂約，並不能拘泥於被上訴人提出之形式為訴願書，而不問其內容為何，遽認被上訴人未於期限內申請。況上訴人所發之公函意旨附有逾期不換約即終止租約之法律效果，易使人民將此觀念通知誤認為訴願法所定之行政處分而提起訴願，惟本件純屬私經濟行為，並不符合行政處分之要件，應依訴願法第77條第8款之規定而為訴願不受理之決定。該訴願之申請並非即因此對該機關不發生法律效果，自應依其內容而為適當處置。本件被上訴人以訴願書形式提出重訂租約之意思表示，既於91年1 月5 日上訴人所定之3 個月期限內已到達上訴人，為上訴人所不爭執（本院卷第21、22頁），上訴人即應就其申請之內容與被上訴人依法協議訂約條件，若有爭執則應循調整租金之途徑處理，不能徒以被上訴人所提出申請之形式為訴願書，或其內容不符合上訴人機關之要求，即認其未提出申請而終止租約。
㈣上訴人雖以兩造換訂新約，出租機關自有提出租賃條件之權
利，否則僅得依承租人所定條件簽訂書面契約，即屬強制訂約，且兩造意思表示既未合致，而未換訂新書面契約，出租機關自得行使終止權云云。惟本件原租約既繼續存在於兩造間，而依國有財產法第42條第3 項、國有非公用不動產出租管理辦法第4 條第1 項規定，出租機關固應以書面通知承租人於3 個月內申請訂定書面契約，其立法目的僅係簽訂「書面契約」而已，承租人自毋須就該變更租約內容部分與出租機關成立租約（最高法院96年臺上字第88號判決參照），是上訴人通知被上訴人以新條件換約，係屬片面變更租賃契約之內容，基於契約自由原則，該變更部分被上訴人自無受其拘束之理。至於行政院82年4 月23日臺82財字第11153 號函「國有出租基地，自82年7 月1 日起，一律依照土地申報地價年息5%計收租金」（本院卷第42頁），此令函應僅適用於新成立之租賃關係而已，對於已存在之租賃契約，自應依契約約定或當事人合意變更租金或訴請法院調整租金之方式辦理，本件系爭契約尚屬有效存在期間，上訴人欲變更系爭契約內容而與被上訴人簽訂書面契約，即應依上開程序處理，上訴人不得據此令函所定租金數額，強令被上訴人與之簽訂書面契約。
㈤依上所述，被上訴人既於上訴人所通知之期限內提出申請依
原契約內容訂立書面契約，其申請乃符合規定，上訴人不願與其簽訂書面契約，即不得依國有財產法第42條第3 項、國有非公用不動產出租管理辦法第4 條第1 項之規定終止租賃契約，是上訴人以被上訴人未於所定期限內辦理換約為由，而於92年8 月11日以臺財產南管字第0920026194號函，通知被上訴人自92年9 月1 日起終止租賃關係（原審卷第59、60頁），其終止並不合法，從而，上訴人請求被上訴人給付契約終止後無權占有系爭土地之不當得利，自屬無據。又本院96年度上更㈠字第7 號判決，係以簡國峻未在上訴人於94年
7 月27日通知其於3 個月期限內，向上訴人為申請換約，與本件案情不同，自不能比附援引，附此敘明。
八、上訴人請求租金有無理由？㈠按租金之各期給付請求權，因5 年間不行使而消滅；又消滅
時效，自請求權可行使時起算，民法第126 條、第128 條分別定有明文。
㈡上訴人主張其自91年1 月起調整租金按系爭土地申報地價年
息5%計算，被上訴人未依調整後之租金給付，尚應給付自91年1 月起至92年8 月止之租金173,819 元云云；被上訴人則抗辯其已給付91年、92年租金各1 元，且被上訴人請求權時效消滅等語。經查，系爭契約第4 條約定，土地租金定為每年壹元，按照年度計算，在每年12月份由出租人在承租人工資項下扣收（原審卷第82頁），足徵兩造租賃契約係約定租金每年繳納一次，且於每年12月繳納，則上開91年度租金上訴人於91年12月得為請求，92年度租金上訴人則於92年12月得為請求，其請求權應自斯時即得行使。惟上訴人於98年8月27日始為請求（原審卷第107 頁），且迄至99年3 月18日於本院追加聲明請求租金（本院卷第74頁），其間並無時效中斷事由，是上訴人對被上訴人之上開租金請求權自92年12月起算至提起本件訴訟已逾5 年，是以，被上訴人主張租金請求權已罹於時效而告消滅（原審卷第104 頁、本院卷第72頁反面），即屬有據。
㈢被上訴人之時效抗辯既有理由，則就兩造自91年1 月起至92
年8 月止之租金數額為何？被上訴人是否尚未給付完畢？等其餘主張即無審酌之必要，併予說明。
九、綜上所述，上訴人本於不當得利之法律關係及追加租賃關係，請求被上訴人給付742,775 元，其中568,956 元自支付命令送達翌日起，其中173,819 元自追加起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，其本訴及追加之訴均為無理由，不應准許。其於原審假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回，並應駁回上訴人追加之訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或舉證，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第
449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 99 年 5 月 19 日
民事第五庭
審判長法官 蔡明宛法 官 曾錦昌法 官 魏式璧以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 5 月 19 日
書 記 官 林佳蓉