臺灣高等法院高雄分院民事判決 98年度上易字第94號上 訴 人 丙○○
戊○○被 上訴 人 臺灣糖業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 丁○○
甲○○上列當事人間因排除侵害事件，對於民國98年2 月25日臺灣屏東地方法院96年度訴字第658 號第一審判決提起上訴，本院於98年6月3日辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決除確定部分外，關於命上訴人丙○○金錢給付部分超過上訴人丙○○應給付被上訴人新台幣柒佰參拾元本息，及自民國九十六年十二月十四日起至交還土地之日止，按月給付被上訴人新台幣柒拾貳元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人之法定代理人原為葉國興，於訴訟進行中陸續變更為陳清彬、吳容明、乙○○，此分別有經濟部民國97年5 月21日經人字第09703660301 號函、台南市政府營利事業登記證、行政院97年12月17日院授人力字第0970065162號函可稽（原審卷第67、95、117 頁），並為上訴人所不爭，被上訴人先後聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、被上訴人主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○號，面積22,965平方公尺土地（下稱系爭土地）為伊所有，於95年5月4 日將其中面積1,350 平方公尺部分土地出租予上訴人丙○○，租期至98年12月31日（下稱系爭租約）。依系爭租約之約定，丙○○應作農作使用，不得作其他使用，如違反租約規定，伊得終止契約。詎丙○○竟將系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示A 部分面積322 平方公尺，蓋用房屋供出租學生宿舍使用，並委由上訴人戊○○管理，乃違反系爭租約規定，伊已終止系爭租約，丙○○自應依系爭租約第14條及民法第455 條規定，清除承租土地之地上物並返還土地。又伊出租面積僅1,350 平方公尺，惟上訴人竟占有如附圖所示A 部分面積322 平方公尺房屋、B 部分面積34平方公尺車棚，C 部分面積1,028 平方公尺之芒果樹、龍眼樹及如圖示點1~2~3~4 水泥圍牆，點4~5~6~7~1 之鐵絲網（下合稱系爭地上物），共計1,384 平方公尺，是被上訴人未經伊同意而占有逾承租部分之34平方公尺，亦屬無權占有。詎上訴人目前仍繼續占有系爭土地，伊自得本於物上請求權或侵權行為之法律關係，請求丙○○拆除系爭地上物，返還該土地，並請求戊○○自系爭土地遷出，返還該土地。再者，丙○○無權占有系爭土地面積1,384 平方公尺部分，獲有相當租金之利益，伊因而受有損害，伊自得基於不當得利之法則，請求丙○○返還起訴前5 年無權占有面積34平方公尺之不當得利新台幣（下同）2,486 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至交還系爭土地之日止按月給付占有面積1,384 平方公尺之不當得利990 元。另若上訴人間就系爭地上物存有讓渡關係，則備位請求上訴人應負連帶責任。爰求為先位聲明：丙○○應將系爭土地如附圖所示系爭地上物除去回復原狀，將土地返還予伊；戊○○應自系爭土地遷出，將土地返還予伊；丙○○應給付伊2,486 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至交還土地之日止按月給付伊990 元；暨聲請附條件之假執行宣告。
備位聲明：上訴人應連帶將系爭土地如附圖所示系爭地上物除去回復原狀，將土地返還予伊；上訴人應連帶給付伊2,48
6 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至交還土地之日止按月給付伊990 元；暨聲請附條件之假執行宣告。
三、上訴人則以：系爭土地原係被上訴人與丙○○之被繼承人康桂交換土地使用，丙○○自得使用系爭土地。依該土地交換使用協議書約定，應先行辦理交換使用，俟將來政府辦理農地重劃時，依原協議列入產權交換，惟被上訴人取得其所使用之土地所有權後，竟主張上開土地交換使用協議書無效，迫使丙○○與其訂立系爭租約，丙○○既係依土地交換使用協議書而占有使用系爭土地，即為有權使用系爭土地，是被上訴人提起本訴，顯屬權利濫用。又系爭租約並未約定不得起造建物，丙○○僅就部分承租土地蓋有建物，且附近土地之其他承租人亦有蓋用建物情事，被上訴人應有默示同意非以純粹農作為目的之使用。再依系爭租約第14條規定，出租人通知承租人終止時，承租人應清除地上物交還土地，如未清除則視同廢棄物，由出租人代為處理，則被上訴人自無另行請求丙○○拆除之必要。另依系爭租約第5 條約定，契約終止後，承租人仍為租賃物之使用，每日應給付出租人2 元之不當得利，是被上訴人請求不當得利之金額有所錯誤。且被上訴人曾請求上訴人自97年1 月後起60日內清除地上物返還土地，故不當得利應自97年4 月1 日起算等語，資為抗辯。
四、原審判決被上訴人請求先位之訴部分，丙○○應將系爭土地如附圖所示系爭地上物拆除，將土地返還被上訴人；戊○○應自系爭土地遷出，將土地返還被上訴人；暨丙○○應給付被上訴人1,303 元本息，及自96年12月14日起至交還系爭土地之日止，按月給付被上訴人507 元；而駁回被上訴人其餘之請求。上訴人不服提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。（至原審判決駁回被上訴人其餘之訴部分，未據上訴，業已確定。）
五、兩造不爭執及爭執事項：
甲、不爭執事項：㈠系爭土地為被上訴人所有，被上訴人於95年5 月4 日將其中
面積1,350 平方公尺土地出租予丙○○，租期自95年1 月1日起至98年12月31日止。依兩造合約第2 條約定：「租賃農業用地，承租人應作農作使用，不得作其他使用」，第8 條約定：「承租人使用本契約土地，不得作違反法令或約定用途以外之使用」，第10條第1 款約定：「承租人違反本租約規定時，出租人得終止契約」。
㈡丙○○將系爭農用土地違約蓋用如附圖所示A 部分面積322
平方公尺房屋供為出租學生宿舍使用，並委由戊○○管理。㈢丙○○占用系爭土地如附圖所示A 部分面積322 平方公尺房
屋、B 部分面積34平方公尺車棚、C 部分面積1,028 平方公尺之芒果樹、龍眼樹、圖示點1~2~3~4 水泥圍牆，點4~5~6~7~1 之鐵絲網。
㈣被上訴人於96年11月6 日以存證信函向丙○○終止系爭租約，丙○○於同月9 日收受。
㈤系爭土地申報地價於96年1 月為每平方公尺88元。
乙、爭執之事項：㈠被上訴人可否終止系爭租約？其請求丙○○將系爭土地如附
圖所示系爭地上物除去返還土地及請求戊○○應自系爭土地遷出返還土地，有無理由？㈡被上訴人得請求之金額為何？
六、被上訴人可否終止系爭租約？其請求丙○○將系爭土地如附圖所示系爭地上物除去返還土地及請求戊○○應自系爭土地遷出返還土地，有無理由？㈠按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方
法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，為民法第438 條所明定。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455 條前段、第767 條亦分別定有明文。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物，有最高法院75年台上字第801 號判例意旨可資參照。
㈡系爭土地為被上訴人所有，被上訴人於95年5 月4 日將其中
面積1,350 平方公尺土地出租予上訴人，租期自95年1 月1日起至98年12月31日止，此有兩造所不爭之土地登記第二類謄本、農業用地租賃契約書可稽（原審卷第5 、10至12頁）。依系爭租約第2 條規定：「租賃農業用地，承租人應作農作使用，不得作其他使用」、第8 條規定：「承租人使用本契約土地不得違反法令或約定用途以外之使用」、第10條第
1 款約定：「租賃期間承租人違反本租約規定時，出租人得終止契約」、第14條約定：「出租人依本契約第10條通知承租人終止時，承租人應清除地上物交還土地，如未清除則視同廢棄物，由出租人代為處理，不得向出租人要求任何補償」。
㈢經查，丙○○將系爭土地承租部分蓋用如附圖所示編號A 部
分面積322 平方公尺房屋供出租學生宿舍使用，並委由戊○○管理等情，業據被上訴人提出照片3 幀為證（原審卷第8頁），並經原審勘驗屬實，復囑託屏東縣里港地政事務所測量在案，有該所97年5 月14日屏里地二字第0970000427號函並附複丈成果圖可憑（原審卷第43、44頁），且為兩造所不爭執，是丙○○顯已違反系爭租約第2 條、第8 條之規定，被上訴人乃依系爭租約第10條及民法第438 條規定終止系爭租約，並請求清除地上物返還土地，此有存證信函、回執可按（原審卷第13、31頁），應屬有據。
㈣又丙○○於系爭租約終止後，仍繼續占有承租土地，即屬無
權占有。且丙○○僅承租系爭土地其中面積1,350 平方公尺部分，竟占有如附圖所示A 、B 、C 等部分，面積共計1,384 平方公尺等情，有上開屏東縣里港地政事務所複丈成果圖可稽（原審卷第44頁），是被上訴人主張丙○○就超逾承租部分即34平方公尺亦為無權占有，即應足採。又戊○○受丙○○委託管理系爭土地如附圖所示A 部分，業如前述，則丙○○為間接占有人，戊○○為直接占有人，均無占有權源。再者，丙○○既為系爭地上物之所有權人，乃有除去地上物之事實上處分權。從而，被上訴人本於物上請求權之法律關係，請求丙○○清除地上物後返還土地，請求戊○○自系爭土地遷出及返還土地，自堪採取。又被上訴人依物上請求權之法律關係請求，既為可採，其選擇合併另依侵權行為之法律關係請求，即無斟酌之餘地。
㈤至丙○○抗辯：系爭土地原係被上訴人與丙○○之被繼承人
康桂交換土地使用，丙○○自得使用系爭土地。依該土地交換使用協議書約定，應先行辦理交換使用，俟將來政府辦理農地重劃時，依原協議列入產權交換，惟被上訴人取得其所使用之土地所有權後，竟主張上開土地交換使用協議書無效，迫使丙○○與其訂立系爭租約，丙○○既係依土地交換使用協議書而占有使用系爭土地，即為有權使用系爭土地，是被上訴人提起本訴，顯屬權利濫用云云，固提出土地交換使用協議書為證（原審卷第79至80頁）。然依該土地交換使用協議書所載，被上訴人於61年間與康桂訂立土地交換使用協議書，以系爭土地交換屏東縣○○鄉○○段○○○○○○號土地使用等語，惟被上訴人嗣因發現該929-69號土地為國有地，康桂並非該土地所有權人，致無法交換使用，被上訴人乃另向國有財產局價購取得該929-69號土地所有權，上開土地交換協議書為給付不能，為解決此給付不能問題，被上訴人遂於90年10月16日以屏資產字第9093201483號函請康桂就系爭土地訂立租賃契約，丙○○始與被上訴人重新訂立系爭租約等情，有被上訴人提出之上開函件及該929-69號土地謄本附卷可憑（原審卷第84至87頁）。準此，上開土地交換協議書既屬給付不能，且被上訴人已與丙○○訂立系爭租約，自屬合意變更土地交換協議書之約定，則丙○○即應依系爭租約之約定行使權利及履行義務，其違反契約約定，被上訴人提起本訴，即於法有據，並無權利濫用可言，上訴人所辯要無足取。
㈥上訴人雖又抗辯：丙○○僅就部分承租土地蓋有建物，其他
部分仍有栽種農作物，且系爭土地於73年間已蓋有建物，並申請水電使用，系爭租約並未約定不得起造建物，附近土地之其他承租人亦有蓋用建物情事，顯見被上訴人於簽訂系爭租約時即有默示同意非以純粹農作為目的之使用云云，並提出台糖公司屏東廠函、陳情人名冊、房屋稅單、台灣電力公司屏東區營業處函為證（原審卷第85頁、本院卷第35至41頁）。惟查，系爭土地使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用地，有卷附土地登記第二類謄本可按（原審卷第5 頁），且兩造所定系爭租約名稱為「農業用地租賃契約書」，租約第2 條亦明確約定「租賃農業用地，承租人應作農作使用，不得作其他使用」，是此約定乃符合土地謄本所載之使用目的，縱係為定型化契約條款，並無顯失公平之處，應屬有效。則依上開約定，承租人固得建造農舍以供農業目的使用，然丙○○係將承租土地如附圖所示編號A 部分蓋用學生宿舍出租他人使用，面積達322 平方公尺，業如前述，明顯係供商業使用，超出農作使用範圍，無論是否部分土地仍有種植農作物，亦無礙違約事實存在。又系爭土地縱於73年間已蓋有建物，然丙○○既與被上訴人簽訂系爭租約，即應受契約內容拘束，建物僅得供農業目的使用，尚不得以營業使用，至於附近土地其他承租人是否有類此起造建物以供商業使用情事，則屬該第三人有無違約使用之另一問題，難認被上訴人有何默示同意存在，是上訴人上開抗辯亦無足取。
㈦上訴人再抗辯：依系爭租約第14條規定，出租人通知承租人
終止時，承租人應清除地上物交還土地，如未清除則視同廢棄物，由出租人代為處理，則被上訴人自無另行請求丙○○拆除之必要云云。惟上開約定係課以承租人負有清除地上物交還土地之義務及出租人於承租人不履行義務後之處理方式，尚非賦予承租人有選擇拆除與否之權利。本件被上訴人既已通知丙○○終止租約，依上開約定，丙○○即負有清除系爭地上物及交還土地之義務，被上訴人於請求丙○○履行無效果時，始有代為處理之權，是被上訴人訴請丙○○履行上開義務，自有所據，上訴人所辯被上訴人無請求丙○○拆除之必要云云，尚無可取。
七、被上訴人得請求之金額為何？㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條定有明文。另無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，其占有系爭土地所得之利益，相當於法定最高限額租金之數額（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。被上訴人主張系爭合約終止後，上訴人無權占有系爭土地，獲有相當租金之利益，被上訴人並受有損害，依不當得利之法則，請求丙○○返還其利益，應堪採取。茲分別就丙○○於租約終止後無權占有面積1,350 平方公尺及自始無權占有面積34平方公尺兩部分分述如後。
㈡就丙○○於租約終止後無權占有面積1,350平方公尺部分：
⒈依系爭租約第5 條約定：「本契約租期屆滿不再續租或終止
後，承租人仍為租賃物之使用，每日應按新台幣2 元給付出租人不當得利，且不得主張民法第四百五十一條規定之適用及其他異議。」本件被上訴人既終止租約，則請求不當得利自應依兩造上開約定，即以每日2 元計算始屬該當。又被上訴人請求按月計算，則每月以30日計，是其請求自起訴狀繕本送達翌日即96年12月14日起至交還土地之日止，按月以60元（2 ×30＝60）計算之不當得利為可採，逾此部分之請求，則屬無據。
⒉至上訴人雖抗辯被上訴人曾以公函請求上訴人自97年1 月後
起60日內清除地上物返還土地，故不當得利應自97年4 月1日起算云云。惟被上訴人屏東區處固於97年1 月21日以屏資字第0970000191號函稱：「台端（即丙○○）陳情地上物清除展延至97年8 月底前，並要求暫緩提告暨恢復租約乙案，欠難同意，請台端於本學期（97年1 月）結束後60日內清除地上物返還土地」，此有上訴人提出該函可按（原審卷第10
5 頁），然該函明白記載應於「60日內」清除地上物及返還土地，顯見旨在限期催告丙○○清除地上物及返還土地，並非同意丙○○之繼續占有，亦無免除丙○○於遷離前之不當得利債務，自不得據此而認不當得利應自97年4 月1 日起算，是丙○○之上開抗辯尚不足取。
㈢就丙○○自始無權占有面積34平方公尺部分：
⒈按耕地租用之地租，不得超過地價8%，前項地價指法定地價
，土地法第110 條定有明文；又依土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。系爭土地使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用地，已如前述，自應依上開規定審酌無權占有之不當得利。查系爭土地附近雖有私立大仁技術學院學區，惟系爭土地周邊均為農地，生活機能並非良好，為兩造所不爭，是應以土地申報總地價額年息5%計算租金較屬適當，被上訴人請求以10% 計算，已超出法定標準，自屬過高。至上訴人雖抗辯系爭土地周遭均為農地，生活機能低劣，且附近尚有豬圈，時常飄來惡臭，以系爭土地申報總地價額年息5%計算租金，仍屬過高，而與實際價值不符云云，惟系爭土地既應供農業使用，而非住宅或商業用地，其附近有無豬圈等情，自不影響其價值，所辯尚難憑採。
⒉又系爭土地自89年7 月至92年12月之申報地價為每平方公尺
100 元，自93年1 月至95年12月之申報地價為每平方公尺80元，自96年1 月起之申報地價為每平方公尺88元一節，有屏東縣屏東地政事務所地價第二類謄本可參（原審卷第6 頁）。再被上訴人主張上訴人起訴前5 年即無權占有此34平方公尺部分，為丙○○所不爭執，堪予採取。而被上訴人係於96年11月20日提起本件訴訟，有起訴狀可佐，則被上訴人請求起訴前5 年之不當得利應為730 元（①91年11月20日起至92年12月31日止，共計407 日：100 ×34×5 ﹪÷365 ×407＝190 ；②93年1 月1 日起至95年12月31日止，共計3 年：
80×34×5 ﹪×3 ＝408 ；③96年1 日1 日起至96年11月19日止，共計323 日：88×34×5 ﹪÷365 ×323 ＝132 ；①＋②＋③＝730 元，以上均小數點以下4 捨5 入）。另被上訴人請求自起訴狀繕本送達翌日即96年12月14日起至交還土地之日止，按月給付之不當得利應為12元（88×34×5 ﹪÷12＝12，小數點以下4 捨5 入），洵屬有據。
㈣從而，被上訴人請求丙○○應給付占有面積34平方公尺部分
起訴前5 年之不當得利730 元本息，及占有面積1,384 平方公尺部分自起訴狀繕本送達翌日即96年12月14日起至交還系爭土地之日止，按月給付72元（60＋12＝72）之不當得利，為有理由，自堪採取，逾此範圍之請求應屬無據。另被上訴人就丙○○積欠租金部分，非本件請求範圍，業據被上訴人陳明在卷（本院卷第34頁），自無庸列入給付計算，附此敘明。
㈤又被上訴人主張若上訴人間就系爭地上物存有讓渡關係，則
備位請求上訴人應負連帶責任云云。惟如附圖所示A 部分面積322 平方公尺房屋係丙○○所有，並委由戊○○管理，為兩造所不爭（本院卷第33頁背面），而其他地上物亦無證據證明上訴人2 人間有何讓渡關係存在，是被上訴人就上開先位請求無理由部分，其備位請求亦無足採。
八、綜上所述，被上訴人本於物上請求權及不當得利之法律關係，先位之訴請求丙○○應將系爭土地如附圖所示系爭地上物拆除，將土地返還被上訴人；戊○○應自系爭土地遷出，將土地返還被上訴人；暨丙○○應給付被上訴人730 元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年12月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自96年12月14日起至交還土地之日止，按月給付被上訴人72元，為有理由，應予准許，此部分備位請求即無斟酌之餘地。逾此所為請求，其備位之請求亦屬無據，是此部分先備位之訴均無理由，應予駁回。又上開應准許部分，兩造於原審均陳明願供擔保聲請為准、免假執行之宣告，自應准許；至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分（除確定部分外），為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未合，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰無贅述之必要，併予敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 17 日
民事第五庭
審判長法官 蔡明宛法 官 曾錦昌法 官 魏式璧以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 6 月 17 日
書 記 官 林明威