臺灣高等法院高雄分院民事判決 98年度重上字第46號上 訴 人 丙○○
維崗建設有限公司法定代理人 乙○○上二人共同訴訟代理人 林樹根律師
洪茂松律師邱麗妃律師被 上 訴人 甲○○
丁○○上二人共同訴訟代理人 郭清寶律師複 代 理人 鍾靚凌律師
徐仲志律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國98年5 月21日臺灣高雄地方法院97年度重訴字第165 號第一審判決提起上訴，本院於民國98年12月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、本件被上訴人起訴主張：㈠坐落高雄縣○○鄉○○段第375之6 地號土地（下稱系爭土地）為上訴人丙○○所有，其上之建號284 號即門牌號碼高雄縣○○鄉○○路○○○ 號建物（下稱系爭建物）為上訴人維崗建設有限公司（下稱維崗公司）所有。上訴人將渠等所有包括上開系爭土地及建物在內之建案「圓山戀」透天別墅8 戶中之5 戶（包括Ａ2 、Ａ3 、Ａ5 、Ｂ2 、Ｂ5 ，其中Ａ5 即係本件系爭土地及建物；下稱系爭5 戶透天別墅）委託雄崗建設股份有限公司（下稱雄崗公司）代為銷售，雄崗公司復將系爭5 戶透天別墅之行銷業務委由訴外人賴奕君（原名賴偉銘，冒名「蔡銘洲」）銷售。㈡被上訴人於民國96年11月間與賴奕君，就系爭土地及建物達成買賣合意，價金為新台幣（下同）1,300 萬元（下稱系爭買賣契約），並簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭買賣契約書）。被上訴人已依約交付215 萬元予上訴人，該21
5 萬元包括定金20萬元（議約斡旋金5 萬元於訂約時轉為定金）及15萬元之代書移轉稅賦等費用，96年11月12日交付第一期款現金30萬元及面額150 萬元支票。惟被上訴人準備給付第二期款200 萬元及辦理900 萬元貸款之際，上訴人竟稱遭賴奕君詐騙而否認有簽訂系爭買賣契約，惟賴奕君係上訴人之代理人，賴奕君以上訴人名義所為之意思表示，直接對上訴人發生效力，縱賴奕君之代理權有限制，上訴人亦應負表見代理責任，上訴人自應履行出賣人之義務，將系爭土地及建物所有權移轉登記予被上訴人共有。若被上訴人請求上訴人將系爭土地及建物所有權移轉登記予上訴人共有，為無理由時，因被上訴人已於96年12月26日催告上訴人於3 日內履行系爭買賣契約，惟上訴人迄未履行，並拒絕辦理，已構成違約事由，依系爭買賣契約第10條之約定，上訴人應於1星期內即於97年1 月7 日前加倍返還被上訴人給付之款項即
430 萬元（215 萬元x2=430萬元），爰依系爭買賣契約及民法第22 4條之規定，提起本件訴訟等語。並先位聲明求為判決：㈠上訴人丙○○應將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人共有。㈡上訴人維崗公司應將系爭建物所有權移轉登記予被上訴人共有。備位聲明求為判決：㈠上訴人應連帶給付被上訴人430 萬元及自97年1 月8 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保聲請宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人維崗公司並未授權賴奕君簽訂系爭買賣契約，賴奕君以維崗公司名義與被上訴人簽訂系爭買賣契約，應屬無權代理。何況系爭買賣契約書之出賣人欄僅記載系爭建物所有權人維崗公司，並未記載系爭土地所有權人丙○○，被上訴人無權依系爭買賣契約請求丙○○移轉系爭土地所有權。又雄崗公司與賴奕君就系爭土地及建物雖簽訂「銷售代理契約書」，但上訴人並未委託賴奕君代為銷售，系爭買賣契約書上之維崗公司及其法定代理人乙○○之印章均係賴奕君偽造，被上訴人給付之215 萬元亦遭賴奕君侵占，並未交付上訴人，此均屬賴奕君無權代理行為，上訴人無須負表見代理之責。又依雄崗公司與賴奕君簽訂之「銷售代理契約書」第8 條第1 款及第10條之約定，賴奕君僅有簽發預約單之權限，並無簽訂系爭買賣契約之權限，雄崗公司須在賴奕君回報客戶接洽情形後，才向丙○○徵詢確認是否同意出售之意見，賴奕君私自與被上訴人簽訂系爭買賣契約，上訴人均不同意。另維崗公司並未以賴奕君作為對被上訴人履行債務之代理人或使用人，自無民法第224 條規定之適用。倘若被上訴人先位之訴有理由，上訴人主張同時履行抗辯，被上訴人應再給付上訴人1,085 萬元等語置辯。並答辯聲明求為判決：㈠被上訴人之訴駁回。㈡願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、原審判決上訴人於被上訴人給付上訴人1,085 萬元之同時，丙○○應將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人共有，及維崗公司應將系爭建物之所有權移轉登記予被上訴人共有。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明求為判決: 駁回上訴。
四、兩造不爭執事項如下:㈠系爭土地為上訴人丙○○所有，其上之系爭建物為上訴人維崗公司所有。
㈡上訴人將系爭5 戶透天別墅（包括Ａ2 、Ａ3 、Ａ5 、Ｂ2
、Ｂ5 ，其中Ａ5 即係本件系爭土地及建物）委託雄崗公司代為銷售，雄崗公司可再委託他人代為銷售。
㈢雄崗公司於96年9 月20日與賴奕君（原名賴偉銘，冒名「蔡
銘洲」）就系爭5 戶透天別墅簽訂「銷售代理契約書」，委託賴奕君銷售系爭5 戶透天別墅，約定代理期限自96年9 月20日起至96年12月19日止。系爭5 戶透天別墅中之A3、B2，係由賴奕君與買受人接洽，最後談妥價金分別為l,210 萬元、960 萬元，賴奕君將所收取之訂金交給雄崗公司後，由雄崗公司派該公司之董事長特助與買受人接洽，嗣已完成買賣契約之簽訂，買受人已給付價金完畢，上訴人亦將A3、B2之土地及建物所有權移轉登記予買受人所有。
㈣被上訴人與賴奕君於96年11月間，就系爭土地及建物簽訂系
爭買賣契約，約定買賣價金為l,300 萬元，出賣人欄僅記載上訴人維崗公司。
㈤被上訴人已給付現金65萬元予賴奕君，並交付票號T0000000
號、發票日96年11月12日、票面金額150 萬元、受款人維崗建設有限公司、發票人及付款人台新國際商業銀行股份有限公司東高雄分行之支票予賴奕君，賴奕君將該支票存入其在兆豐國際商業銀行股份有限公司永康分行所開立之00000000
000 號帳號，有支票影本、兆豐國際商業銀行股份有限公司永康分行致原審函在卷可稽（見原審卷第13、298 、299 頁）。
五、兩造爭執事項如下: ㈠賴奕君是否有權代理上訴人出售系爭土地及建物？㈡系爭買賣契約對上訴人是否發生效力？被上訴人請求上訴人丙○○、維崗公司分別將系爭土地及系爭建物所有權移轉登記予被上訴人共有，是否有理由？㈢被上訴人備位請求上訴人給付430 萬元本息，有無理由？茲就此爭執點分述如下:
（一）賴奕君是否有權代理上訴人出售系爭土地及建物？⒈查，上訴人將系爭5 戶透天別墅委託雄崗公司代為銷售，
雄崗公司可再委託他人代為銷售，嗣雄崗公司於96年9 月20日與賴奕君就系爭5 戶透天別墅簽訂「銷售代理契約書」，委託賴奕君銷售系爭5 戶透天別墅，其中一戶Ａ5 即為本件系爭土地及建物，約定代理期限自96年9 月20日起至96年12月19日止等情，為兩造所不爭執，並有銷售代理契約書在卷可稽（見原審卷第19至23頁），自堪認屬實。
準此，丙○○及維崗公司確有委託雄崗公司銷售系爭土地及建物，而雄崗公司有權再委託賴奕君銷售，是賴奕君有權代理上訴人出售系爭土地及建物，堪予認定。
⒉次查，系爭5 戶透天別墅中之A3、B2，係由賴奕君與買受
人接洽，最後談妥價金分別為l,210 萬元、960 萬元，賴奕君將所收取之訂金交給雄崗公司後，由雄崗公司派該公司之董事長特助與買受人接洽，嗣已完成買賣契約之簽訂，買受人已給付價金完畢，上訴人亦將A3、B2之土地及建物所有權移轉登記予買受人所有等情，為兩造所不爭執，足見上訴人確有將系爭5 戶透天別墅委託雄崗公司代為銷售，雄崗公司又將之委託賴奕君銷售，是賴奕君自有權代為銷售系爭土地及建物，否則於賴奕君代為銷售系爭5 戶透天別墅中之A3、B2戶時，上訴人何以未為反對之意思表示，並完成土地及建物之所有權移轉登記? 另依雄崗公司與賴奕君所簽訂之「銷售代理契約書」第4 條第1 項第1款約定「一、于委託代理期限內，甲方（雄崗公司）委託乙方（賴奕君）之業務方式與範圍，如下: ⒈乙方負擔全案銷售業務所需人員薪資、奬金及管理；甲方負責全案廣告費用及配合乙方銷售策略所需予以協助及管理監督。」、第9 條第1 項約定: 「委託期間乙方全權負責價位策略及銷售業務。客戶所繳之小訂、大訂、簽約金時需全部轉交甲方收執。」（見原審卷第19至23頁），亦足認賴奕君有權銷售系爭土地及建物，並收受客戶所繳納之訂金及簽約金等。綜上，賴奕君非僅有簽發預約單之權限，其尚有與客戶洽談買賣價金及收取訂金等權限，故上訴人主張是雄崗公司與賴奕君就系爭土地及建物簽訂「銷售代理契約書」，伊並未委託賴奕君代為售銷，賴奕君無權代理伊銷售系爭土地及建物，且依「銷售代理契約書」之約定，賴奕君僅有簽發預約單之權限云云，不足採信。
（二）系爭買賣契約對上訴人是否發生效力？被上訴人請求上訴人丙○○、維崗公司分別將系爭土地及系爭建物所有權移轉登記予被上訴人共有，是否有理由？⒈按「不動產買賣之未立書面者，固不生物權移轉之效力，
惟當事人若已就標的物及其價金互相同意，則其買賣之債權契約即為成立，買受人對於出賣人自有請求履行之權利。」、「不動產物權之移轉應以書面為之，係指不動產移轉之物權契約而言，若為債權契約（如不動產買賣契約）則不以書面為必要，兩造間就系爭房地所有權移轉之物權行為，已簽訂有土地建築改良物買賣所有權移轉契約書，並持以辦理移轉登記在案，有台北縣新店地政事務所函送之上開移轉登記文件在卷為憑。上訴人以兩造間系爭買賣未訂書面契約為由主張契約無效，顯係混淆債權契約與物權契約所致。」（最高法院22年上字第914 號判例、84年度台上字第114 號判決可資參照）。
⒉查，系爭買賣契約書上所約定之買賣標的物為系爭土地及
建物，約定價金為1,300 萬元，足見當時被上訴人與賴奕就系爭買賣標的（系爭土地及建物）及價金（1,300 萬元）等之買賣契約重要之點均已達成合致，依上開1.所述，系爭買賣契約即已有效成立。又不動產買賣契約係屬債權契約，不以訂立書面契約為必要，祇要雙方就買賣標的物及其價金互相同意，買賣之債權契約即為成立，是縱上訴人主張系爭買賣契約書上關於維崗公司及其法定代理人乙○○之印章均係賴奕君所偽造，且出賣人欄無上訴人丙○○等情屬實，對於已有效成立之系爭買賣契約仍無影響。⒊綜上，系爭買賣契約既有效成立，而被上訴人尚有價金1,
085 萬元未給付，故上訴人主張同時履行抗辯，應屬有據，從而原審判命上訴人於被上訴人給付上訴人1,085 萬元之同時，丙○○應將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人共有、及維崗公司應將系爭建建物之所有權移轉登記予被上訴人共有，應屬合法。
（三）被上訴人備位請求上訴人給付430 萬元本息，有無理由？被上訴人先位之訴既有理由，就其備位請求上訴人給付43
0 萬元本息部分，即毋庸再論。
六、綜上所述，被上訴人本於系爭買賣契約，請求上訴人履行系爭買賣契約，固屬有據，惟被上訴人尚有買賣價金1,085 萬元未給付，故原審判命上訴人於被上訴人給付上訴人1,085萬元之同時，丙○○應將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人共有（應有部分各1/2 ）、及維崗公司應將系爭建建物之所有權移轉登記予被上訴人共有（應有部分各1/2 ），於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本件判決結果不生影響，故不再一一論述，併此敍明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 23 日
民事第三庭
審判長法官 張國彬法 官 吳登輝法 官 鄭月霞以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 98 年 12 月 23 日
書 記 官 白 蘭附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。