臺灣高等法院高雄分院民事判決 98年度重上更㈠字第17號上 訴 人 食衣樂實業股份有限公司法定代理人 洪平森訴訟代理人 江大寧律師上 訴 人 遠東百貨股份有限公司法定代理人 徐旭東訴訟代理人 侯雪芬律師複 代理 人 程巧亞律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國95年11月17日臺灣高雄地方法院93年度重訴字第171 號第一審判決均提起上訴，經最高法院發回更審，本院於100 年3 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命遠東百貨股份有限公司給付超過新台幣貳仟伍佰叁拾捌萬零肆佰零叁元，及其中新台幣陸佰貳拾肆萬捌仟貳佰叁拾元自民國九十一年二月五日起，新台幣陸佰叁拾柒萬柒仟叁佰玖拾壹元自民國九十一年五月五日起，陸佰叁拾柒萬柒仟叁佰玖拾壹元自民國九十一年八月五日起，陸佰叁拾柒萬柒仟叁佰玖拾壹元自民國九十一年十一月五日起，均至清償日止按年息百分之五計算利息部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，食衣樂實業股份有限公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
遠東百貨股份有限公司其餘上訴駁回。
食衣樂實業股份有限公司之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用及發回前第三審訴訟費用（除確定部份外），由遠東百貨股份有限公司負擔十分之八，餘由食衣樂實業股份有限公司負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人食衣樂實業股份有限公司（下稱食衣樂公司）起訴主張：對造上訴人遠東百貨股份有限公司（下稱遠百公司）於民國84年12月18日向伊承租坐落高雄市○○○路○ 號地下2樓至地上9 樓及建國三路20號9 樓建物（下稱系爭建物），兩造並簽訂租賃契約（下稱原租約），約定租期自84年12月18日起至92年1 月31日止，租金以每3 個月為一期，按期繳納，租期屆滿，遠百公司若未搬遷，且逾期未超過2 個月部分，除原租金額外，並應加付租金額30% 作為遲延搬遷費。
嗣兩造於85年3 月8 日協議變更租期為自85年3 月5 日起至92年2 月4 日止，並簽訂房屋租賃契約補充協議書（下稱第一次補充租約）；又於88年9 月3 日協議終止系爭建物中高雄市○○區○○○路○ 號7 、8 、9 樓及建國三路20號9 樓之租約，並自第4 年即88年11月5 日起至89年2 月4 日止之租金，改按每月新台幣（下同）771 萬9542元計算，往後每年租金均按上開租金金額逐年調增5%，並簽訂房屋租賃契約第二次補充協議書（下稱第二次補充租約，與原租約及第一次補充租約，合稱為系爭租約）。遠百公司應分別於91年2月5 日、91年5 月5 日、91年8 月5 日、91年11月5 日給付如附表編號1 至4 之應付租金總額欄所示租金予伊，惟遠百公司短付如該附表編號1 至4 之短付租金總額欄所示租金合計2547萬6603元（下稱系爭短付租金）。又遠百公司於92年
2 月4 日租期屆滿後，未依原租約之約定將系爭建物點交返還予伊，經催未理，依原租約第13條第2 項約定，伊得請求遠東百貨公司給付自92年2 月5 日起至同年3 月4 日止一個月逾期之遲延搬遷費中之48.9% 即如附表編號5 所示之金額
568 萬0828元。爰本於租金給付請求權、原租約第13條第1項、第2 項約定，求為判決：㈠遠百公司應給付食衣樂公司3115萬7431元，其中634 萬4430元部分，自91年2 月5 日起；其中637 萬7391元部分，自91年5 月5 日起；其中637 萬7391元部分，自91年8 月5 日起；其中637 萬7391元部分，自91年11月5 日起；其中568 萬0828元部分，自92年2 月21日起，均至清償日止按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行（未繫屬本院者不予載述）。
二、上訴人遠百公司則以：系爭租約之出租人包括食衣樂公司及其他區分所有權人（即原審卷一第80至第222 頁所示林璃琳等143 位區分所有權人，下稱林璃琳等143 人），食衣樂公司就林璃琳等143 人所有建物部分，不得請求。伊因營業不佳，造成鉅額虧損，遂請求出租人同意調降租金，食衣樂公司亦允諾召開區分所有權人會議，嗣經部分建物區分所有權人簽署調降租金之同意書，並由食衣樂公司將上開同意書交付予伊，要求伊依調降後租金額給付租金，伊無短付租金之情事。又伊業於92年2 月7 日將系爭建物鑰匙返還食衣樂公司，並自建物遷出，將建物騰空以現狀交付返還，符合系爭租約第13條第2 項之約定，食衣樂公司不得主張伊未符合債之本旨點交搬遷，而請求給付遲延搬遷費568 萬0828元。何況系爭建物大多數設備，均係伊自費購置之有益設備，不應列為點交範圍內。縱伊有回復可使用狀態之義務，因食衣樂公司二次發函主張扣減修繕費用以代替回復，即不得再要求以回復可使用狀態為點交。又伊於租賃期間，僱工設置瓦斯管線，於租期屆滿後，尚餘187 萬1332元之價值，自得依民法第431 條第1 項之規定，請求食衣樂公司償還該有益費用。另伊溢付自92年2 月8 日起至同年3 月19日止之管理費用
9 萬622 元，一併主張抵銷等語，資為抗辯。
三、原審認定遠百公司短付食衣樂公司租金2547萬6603元，但遠百公司得以瓦斯管線剩餘有益價值187 萬1332元主張抵銷，經抵銷後，食衣樂公司此部分得請求金額為2360萬5271元；並認定遠百公司於系爭租約租期屆滿後逾期搬遷，依約應給付搬遷費用568 萬0828元，而於主文第一項判決：遠百公司應給付食衣樂公司3115萬7431元，暨其中634 萬4430元自91年2 月5 日起；637 萬7391元自91年5 月5 日起；637 萬7391元自91年8 月5 日起；637 萬7391元自91年11月5 日起；
568 萬0828元自92年2 月21日起，均至清償日止按年息5%計算之利息（按：上開3115萬7431元係2928萬6099元之誤寫，另634 萬4430元係447 萬3098元之誤寫，業經原審裁定更正）。食衣樂公司對原判決認定遠百公司得以瓦斯管線剩餘有益價值187 萬1332元主張抵銷部分不服，提起上訴，請求：
㈠原判決關於駁回食衣樂公司後開第二項請求部分廢棄。㈡遠百公司應再給付食衣樂公司187 萬1332元及自91年2 月5日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行，並答辯聲明請求駁回遠東百貨公司之上訴。遠東百貨公司上訴請求：㈠原判決不利遠百公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，食衣樂公司在第一審之訴暨其假執行之聲請均駁回。並答辯聲明請求駁回食衣樂公司之上訴（按：食衣樂公司就其另請求復電費、房屋修復費、代墊電費部分，對於原判決主文第二項判決其敗訴之復電費用125 萬0120元部分，未聲明不服而告確定；食衣樂公司另請求房屋修復費用33萬6250元及代墊電費3 萬6350元，合計37萬2600元本息，原判決主文第三項判命遠百公司如數給付，遠百公司不服上訴本院，經本院前審認定食衣樂公司得請求之房屋修復費為14萬7900元並判命遠東百貨公司應給付代墊電費3 萬6350元，食衣樂公司就敗訴部分18萬8350元上訴最高法院，經最高法院駁回上訴而告確定；遠百公司就本院前審判命其應給付復電費用128 萬0931元、房屋修復費用14萬7900元、代墊電費費用3 萬6350元部分上訴最高法院，經最高法院駁回上訴而告確定）。
四、兩造不爭執事項。㈠系爭建物為食衣樂公司與其他區分所有權人所有。兩造於84
年12月18日就系爭建物簽訂原租約，約定租期自84年12月18日起至92年1 月31日止，租金依第伍條⒉約定，第一年每月租金為680 萬元、第二年每月租金為800 萬元、第三年每月租金為848 萬元、第四年每月租金為898 萬9000元、第五年每月租金為952 萬8000元、第六年每月租金為1010萬元等；第伍條⒊約定：遠百公司應以3 個月為1 期給付租金。又於85年3 月8 日簽訂第一次補充租約，將租期改為85年3 月5日起至92年2 月4 日止。嗣於88年9 月3 日簽訂第二次補充租約，協議終止建物中之高雄市○○區○○○路○ 號7 、8、9 樓及建國三路20號9 樓之租約，並約定第4 年即88年11月5 日起至89年2 月4 日止之租金改為每月771 萬9542元，往後每年租金均按上開金額逐年調增5%。
㈡原審卷三第152 頁至第161 頁函及其附表即「90年11月5 日
至91年2 月4 日」止之租金名冊與匯款帳號，係食衣樂公司交予遠東百貨公司，遠百公司已按上開租金名冊及匯款帳號匯款。
㈢原審卷一第223 頁至第232 頁函及其附表即「91年2 月5 日
至91年5 月4 日」止之租金名冊與匯款帳號；原審卷一第23
3 頁至第242 頁函及其附表即「91年5 月5 日至91年8 月4日」止之租金名冊與匯款帳號；原審卷一第254 頁至第264頁函及其附表即「91年11月5 日至92年2 月4 日」止之租金名冊與匯款帳號，皆係食衣樂公司交予遠百公司。
㈣上開㈢所示之三期租金，遠百公司除就原審卷一第232 頁倒
數第3 行所列「高雄站前廣場管理委員會」之634 萬4430元、原審卷一第242 頁倒數第3 行所列「食衣樂實業」之637萬7391元、原審卷一第265 頁倒數第3 行所列「食衣樂實業」之637 萬7391元，未予支付外，其餘部分，遠百公司均已按上開租金名冊及匯款帳號匯款。
㈤原審卷一第244 頁至第253 頁函及其附表即「91年8 月5 日
至91年11月4 日」止之租金名冊與匯款帳號，係食衣樂公司交予遠百公司，但遠百公司並未按上開租金名冊與匯款帳號匯款，而係依原審卷一第233 頁至第242 頁函及其附表即「91年5 月5 日至91年8 月4 日」止之租金名冊與匯款帳號匯款，亦即如同上開㈤所述，除有637 萬7391元未支付予食衣樂公司外，其餘部分，遠百公司均已按上開租金名冊及匯款帳號匯款。
㈥系爭建物之區分所有權人呂啟宗等142 位及林璃琳（下稱林
璃琳等143 位）所出具之同意書共計143 份（見原審卷一第80至第222 頁）係真正。
㈦遠百公司已給付90年第4 期租金2553萬2385元予食衣樂公司
，即90年第4 期之每月租金為851 萬0795元。㈧關於91年之租金，如按區分所有權人呂啟宗等142 位同意調
降者之調降金額，且不調升租金5%計算，則調降總額為每月
168 萬9270元，如按區分所有權人林璃琳等143 位同意調降者之調降金額，且不調升租金5%計算，則調降總額為每月17
0 萬0257元。㈨關於91年之租金，如按區分所有權人呂啟宗等142 位同意調
降者部分加計調升5%租金計算，則此142 位之調升金額應為每月19萬7263元，如按區分所有權人林璃琳等143 位同意調降者部分加計調升5%租金計算，則此143 位之調升金額應為每月19萬8552元。
㈩如食衣樂公司未同意調降租金，且依約應調升5%租金，則遠
百公司短付91年度各期租金即如附表編號1 至4 之「短付租金總額」欄所示之金額。
遠百公司主張91年度第1 期租金，區分所有權人呂啟宗等14
2 位有同意調降租金，及91年度第2 、3 、4 期租金，區分所有權人林璃琳等143 位有同意調降租金，且食衣樂公司同意不依系爭租約調升5%租金等情若屬實，則遠百公司所給付91年度第1 期至第4 期之租金即無短少。
五、兩造爭執事項：㈠食衣樂公司得否請求短付租金2547萬6603元？㈡食衣樂公司得否請求給付遲延搬遷費568 萬0828元？㈢遠百公司以瓦斯管線剩餘有益價值187 萬1332元及管理費
9 萬6200元主張抵銷，有無理由？茲將本院判斷敘述如次。
六、食衣樂公司得否請求短付租金2547萬6603元？㈠系爭租賃契約之出租人除了上訴人食衣樂公司外，是否包括
建物之其他區分所有權人？⒈按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以
期不失立約人之真意。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第28號判例可資參照）。次按受任人本於委任人所授與之代理權，以委任人名義與他人為法律行為時，固直接對委任人發生效力；若受任人以自己名義與他人為法律行為，因而為委任人取得之權利，則須經受任人依法律之規定，將其移轉於委任人，委任人始得逕向該他人請求履行（最高法院85年度台上字第111 號裁判要旨參照）。
⒉遠百公司雖以：系爭租約開頭稱謂部分有「立約人：食衣樂
實業股份有限公司及食衣樂實業股份有限公司所代理之租賃標的物所有權人．．以下簡稱甲方．．」之記載，簽名欄記載「甲方：食衣樂實業股份有限公司、受任人：食衣樂實業股份有限公司」等情，辯稱：食衣樂公司除自為出租人外，亦同時受其他區分所有權人之委任，代理其他區分所有權人與遠東百貨公司簽訂系爭租約，系爭租約之效力，係直接對其他區分所有權人發生效力云云，惟查：
⑴原租約第叁條約定：．．乙方（即遠百公司）應於簽約日開
立新台幣伍佰萬元整之本票予「食衣樂實業股份有限公司」保證契約之履行，甲方自該日起算十五日內無法完成「業主」整合時，雙方同意解除本契約書；契約解除時，食衣樂實業股份有限公司應即返還前述本票。整合完成指食衣樂實業股份限公司取得全部「業主」之授權書或租賃契約，並經乙方核對上述文件。核對無訛後，乙方應即兌現前述本票，該票款視為押租金之一部分。．．。租賃關係存續中，如因食衣樂實業股份有限公司就轉租或受委任之事宜，致影響乙方之正常營運時，甲方應負責委託律師排除等情（一審卷一第13頁），足證於原租約簽訂時，系爭建物尚有部分區分所權人未同意出租，否則豈會約定食衣樂公司於15日內完成「業主」整合及取得全部「業主」之授權書或租賃契約。且若非食衣樂公司為唯一出租人，其何以須完成「業主」之整合。原租約第叁條約定之用意，在於食衣樂公司須完成系爭建物所有區分所有權人之整合及取得全部「業主」之授權書或租賃契約，於84年12月18日簽立原租約時，食衣樂公司尚未得建物全體區分所有權人同意或授權，未整合完畢等情，為兩造所不爭執，是於兩造簽立原租約時，既有部分區分所有權人未同意出租或授權予食衣樂公司，則遠東百貨公司如何與尚未同意出租之區分所有權人於84年12月18日簽立原租約而成立租賃關係？且於84年12月18日簽立原租約時，食衣樂公司亦尚未獲得全體所有區分所有權人之委任，如何代理其他區分所有權人與遠百公司簽立原租約？足見與遠百公司簽立原租約者應僅食衣樂公司，不包括系爭建物之其他區分所有權人。又食衣樂公司如無法整合系爭建物之所有區分所有權人時，依上開約定，兩造即同意解除原租約，並無約定須得其他區分所有權人之同意。且遠百公司交付500 萬元本票作為保證契約之履行，其給付對象係食衣樂公司，倘出租人非僅食衣樂公司一人，而上開500 萬元本票竟僅約定交付食衣樂公司一人而非全體區分所有權人，與事理有違。原租約解除時，負有返還上述擔保履約之500 萬元本票者，既僅食衣樂公司一人，足見出租人應僅食衣樂公司，不包括其他區分所有權人。
⑵原租約第陸條就押租金約定：新台幣貳仟零肆拾萬元，乙方
（即遠東百貨公司）應於甲方依第叁條之規定整合完成時，憑「食衣樂實業股份有限公司」所出具押租金憑證（即收據）給付。押租金應於租約終止或屆滿之日無息返還乙方。但租約屆滿前，新台幣壹仟零肆拾萬元押租金由最後壹期之租金扣抵；其餘新台幣壹仟萬元整於乙方按本約第拾叁條之規定搬遷點交標的物時由「食衣樂實業股份有限公司」以銀行本票支付與乙方等情（見一審卷一第14頁），是以食衣樂公司如整合所有區分所有權人完成時，遠百公司應憑食衣樂公司所出具之押租金憑證（即收據），給付其餘押租金予食衣樂公司，此亦為兩造所不爭，可見遠百公司給付押租金之對象為食衣樂公司，若出租人非僅食衣樂公司一人，依不動產之租賃通情，承租人給付押租金之對象應係所有之出租人，而非僅給付出租人中之一人，益證系爭租約之出租人應僅食衣樂公司，不包括系爭建物之其他區分所有權人。
⑶又租金約定乃租賃契約成立要件之一，系爭建物之區分所有
權人共達一百多人，倘租約之出租人包括所有區分所有權人，則遠東百貨公司應與各區分所有權人約定其應分別給付各區分所有權人之租金若干，惟依原租約第伍條⒉租金之約定，均就遠百公司應給付食衣樂公司之每月租金記載為單一金額，並未記載遠東百貨公司應分別給付各區分所有權若干租金（見一審卷一第14頁房屋租賃契約書）。且依原租約第伍條⒊約定：乙方（即遠百公司）應以三個月為壹期給付租金，甲方應於期初月份一日前提供正確之憑證、名冊、銀行帳戶與乙方，乙方收到上述資料後五日內逐筆匯入所列金額以支付租金等情。查系爭租約之每期租金名冊、金額及銀行帳戶均係由食衣樂公司提供遠百公司，再由遠百公司依上開租金名冊匯款乙節，為兩造所不爭，設若租約之出租人非僅食衣樂公司，尚包括其他區分所有權人，則遠東百貨公司未給付租金予各區分所有權人，而依食衣樂公司所提供之名冊及銀行帳戶匯款予其他區分所有權人，亦與常情有違，参以食衣樂公司主張：簽立原租約時，係就建物全部租金之總額與遠百公司洽談，並未估算每個樓層之每平方公尺之租金為何，每期租金係由伊決定如何分配予各區分所有權人，依租賃契約第伍條⒊之約定，由伊提供名冊，遠東百貨公司按照名冊記載直接匯款支付，伊是依與其他區分所有權人談判之條件來製作名冊支付租金，即各區分所有權人之租金，須視伊與各區分所有權人所談結果來計算等情，為遠百公司所不爭，可見其他區分所有權人取得之租金數額係由食衣樂公司依與渠等談判之條件分配，與遠百公司無關，且遠東百貨公司於簽立原租約時，既不知各區分所有權人之租金若干，而須依食衣樂公司提供之名冊直接匯款支付，足徵租約所載出租人之甲方應係指食衣樂公司。
⑷食衣樂公司否認其同時代理其他區分所有權人與遠百公司簽
訂系爭租約。查系爭租約並未附任何委任書，遠百公司非但未能舉證證明其他區分所有權人有委任食衣樂公司代理與其簽訂租約，且租約之出租人僅食衣樂公司一人，已如前述，自不能僅憑原租約、第一次補充租約及第二次補充租約之立約人欄記載「食衣樂實業股份有限公司及食衣樂實業股份有限公司所代理之租賃標的物所有權人（以下簡稱甲方、出租人）」、簽名欄記載「甲方：食衣樂實業股份有限公司、受任人: 食衣樂實業股份有限公司」，即認出租人除了食衣樂公司外，尚包括其他區分所有權人。遠百公司執此抗辯食衣樂公司同時以自己為房屋區分所有權人出租人及兼為其他區分所有權人出租代理人之身分，與遠百公司簽訂租約，故出租人非僅食衣樂公司，尚包括其他建物之區分所有權人云云，不足採信。食衣樂公司主張伊係以自己名義為出租人，與遠百公司簽訂租約，出租人僅伊一人等語，自屬可採。
⒊遠百公司另以：伊開立予出租人之扣繳憑單，除食衣樂公司
外，尚包括呂啟宗等人，足見系爭租約存在伊與食衣樂公司及其他區分所有權人之間云云。惟遠百公司將租金分別匯入系爭建物之區分所有權人後，開立扣繳憑單予各區分所有權人，乃係依兩造間之約定而為，此與租約之出租人為何人無關，不能因遠百公司開立扣繳憑單予各區分所有權人，即認租約之出租人除食衣樂公司一人外，尚包括其他區分所有權人林璃琳等143 人，遠百公司上開主張，不足採信。
㈡林璃琳等143 人出具同意書，其所謂調降租金，究竟是對遠
百公司為調降租金之意思表示？或係食衣樂公司與林璃琳等
143 人間之內部協議約定？遠百公司是否短付租金？⒈食衣樂公司對於遠百公司請求調降租金，固出具承諾書載明
：「有關調降租金事宜，承諾書人同意於九月中旬前召開所有權人會議」，並於90年9 月10日召開區分所有權人會議，由林璃琳等143 人出具同意書，該同意書上雖記載：本人同意就位於「高雄站前廣場」門牌號碼：．．房屋之租金授權事宜，即日調降為新台幣．．元整等情。惟食衣樂公司主張：其他區分所有權人與伊為租金調整而出具同意書予伊，並非出具給遠百公司，該同意書係部分區分所有權人同意伊在總額租金中就其租金予以分配如減低後之金額，屬委任人及受任人間內部協議事項，伊依約請求遠東百貨公司給付租金時，雖附上該同意書，但伊係依兩造所簽第二次補充租約第
1 條就租金逐年調增5%之約定向遠百公司請款，租金總額並未調降，且自91年2 月5 日該期起每次名冊製作，總金額亦無任何調降。伊就91年2 月5 日至91年5 月4 日該期之租金案調整後分配之租金製作名冊並通知遠百公司，遠百公司以各所有權人租金變動甚大，要求伊提出資料，伊才將該同意書交付遠百公司，然伊從未向遠百公司表示同意調降租金，且自91年2 月5 日該期起每次名冊製作，總金額亦無任何調降，遠百公司竟持該同意書稱伊通知部分所有權人同意調降租金，即係表示伊同意調降租金，與事實不符等語。查，林璃琳等143 人並非租約之出租人，食衣樂公司係本於自己及呂啟宗等人之委任契約，以自己名義為系爭房屋之出租人，與遠百公司簽訂租約，出租人僅食衣樂公司一人，業如前述，則食衣樂公司對於遠百公司請求調降租金，出具承諾書，承諾同意召開所有權人會議，無非食衣樂公司亦受其他區分所有權人之委任，以自己名義為出租人，與遠百公司簽訂系爭租約，就是否調降租金，須與其他區分所有權人開會討論，且基於債之關係相對性，縱令林璃琳等143 人出具調降租金同意書予遠百公司，亦不發生調降租金之效力。又林璃琳等143 人出具調降租金同意書之對象，均係食衣樂公司乙節，有該同意書記載：「．．此致食衣樂實業股份有限公司．．」可稽（一審卷一第80至222 頁），参以系爭租約之每期租金名冊、金額及銀行帳戶均係由食衣樂公司提供遠百公司再由遠百公司依上開租金名冊匯款乙節，為兩造所不爭，是食衣樂公司主張林璃琳等143 人出具調降租金同意書，係屬委任人及受任人間內部協議事項，應屬可採。遠百公司抗辯：143 位區分所有權人已同意調降租金予遠東百貨公司，食衣樂公司亦將該同意書交付予遠百公司，應可認定已向遠百公司為調降租金之默示意思表示云云，應非可採。從而，遠百公司執林璃琳等143 人出具同意書，係對伊為調降租金之意思表示，食衣樂公司既將同意書交付遠百公司，即已同意調降租金云云，難謂有據。
⒉又食衣樂公司主張遠百公司以經營困難為由要求調降租金，
伊公司從未同意調降租金，業據提出其公司於91年2 月4 日以城法字第0204號函復遠百公司謂：「貴公司以經營困難為由要求調降租金，本公司恕難同意。」（一審卷二第123 頁正反面），遠百公司對該函文形式上真正並無爭執，且依卷附食衣樂公司提供予遠東百貨公司之租金資料及名冊顯示，自90年8 月5 日起至91年2 月4 日止之每月租金總額為851萬0795元。而自91年2 月5 日之91年第一期租期起至92年2月4 日之91年度第四期租期止，每月之租金總額業已調整至
893 萬6335元，即已調升5%（一審卷一第60至69、70至79、
223 至242 頁），是食衣樂公司主張其依約逐年調漲5%租金，即屬有據。遠百公司辯稱：91年2 月5 日起之租金，食衣樂公司已同意調降租金云云，與事實不符。且食衣樂公司於91年2 月8 日曾發函予遠百公司請求給付91年2 月5 日起至91年5 月4 日止短付之租金634 萬4430元，並重申食衣樂公司未同意調降租金等情，亦據食衣樂公司提出該存證信函為證（本院重上字卷二第82、83頁），則食衣樂公司於租賃期間確有請求遠百公司給付短付之租金無訛，自尚難以食衣樂公司交付91年度第一期租金名冊併林璃琳等143 人出具同意調降租金同意書予遠百公司，即認係表示食衣樂公司同意調降租金。
⒊遠百公司雖以：食衣樂公司於93年9 月21日在原審由其訴訟
代理人陳述：「（本件租賃係存在何人之間？）目前是存在原告、租賃物所有權人及被告之間。詳細再以書狀說明」，辯稱食衣樂公司業已自認云云。惟遠百公司既稱詳細再以書狀說明，足見其當時陳述有所保留，非屬確定之陳述，此由食衣樂公司此後所提書狀及陳述，均明確主張食衣樂公司為唯一出租人即明，是食衣樂公司上開所述核與「自認」不同。遠百公司此部分所辯，自不足取。
⒋遠百公司雖另以：遠東百貨公司於91年間因專櫃廠商撤櫃而
無法繼續經營，但仍繼續支付租金，並有143 位區分所有權人同意調降租金，若仍依原租約之約定調升5%之租金，對遠百公司顯失公平，主張依情事變更原則減少此部分每期調升之租金云云。惟所謂情事變更，係指契約成立後，其成立當時之環境或基礎有所遽變，非當時所得預料，依一般觀念，認為如依其原有效果顯然有失公平者而言。查：遠百公司租用系爭建物，係為經營百貨公司，租期內是否因專櫃廠商撤櫃而無法繼續經營，係屬遠百公司應加以考量而得控管預見之因素，遠百公司既投資求利，自應承擔此等商業經營之風險，是以專櫃廠商撤櫃而無法繼續經營，既屬遠百公司締約時所得預料之事，即無情事變更原則之適用。遠百公司援用情事變更原則，請求減少每期調升之租金，要難憑採。
⒌綜上，系爭租約之租金既未經兩造合意調降，且食衣樂公司
倘未同意調降租金，依約應調升5%租金，遠百公司短付91年度各期租金即如附表編號1 至4 之「短付租金總額」欄所示之金額，亦為兩造所不爭，則食衣樂公司依租約租金給付請求權，請求遠百公司給付短付租金合計2547萬6603元，自屬有據。遠百公司以91年度第1 期租金，區分所有權人呂啟宗等142 人同意調降租金，及91年度第2 、3 、4 期租金，區分所有權人林璃琳等143 位有同意調降租金，食衣樂公司亦同意不依系爭租約調升5%租金，伊公司所給付91年度第1 期至第4 期之租金即無短少云云，實不足取。
七、食衣樂公司得否請求給付遲延搬遷費568 萬0828元？㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條
前段定有明文。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，而依民法第946 條第1 項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。承租人移轉占有後，即喪失其對於物之事實上管領力而消滅占有。查，遠百公司辯稱：食衣樂公司遲至92年1 月28日始確定非定著物之清運內容，加上農曆新年高雄市政府受理大型廢棄物清運至92年1 月29日截止，遠百公司延至92年2 月7 日始清除完畢，且遠百公司於92年2 月7 日即自系爭租賃物遷出，並將鑰匙交付食衣樂公司等情，業經證人即遠百公司經理陳鍚嘉證稱：遠百公司於90年11月未再營業，依合約於92年2 月4 日到期，兩造於92年1 月14日先進行租賃物之會勘，但當日沒有電，遠百公司當場有要求食衣樂公司於92年1 月17日前提供申請復電用之文件，到了92年1 月28日再會勘現場時，食衣樂公司才表明遠百公司留在系爭建物內之物件那些要那些不要，不要的部分要求遠百公司清走，因為92年1 月29日是除夕，至92年2 月5 日止公家機關放假無法清運，遠百公司於92年1月29日發函通知食衣樂公司於92年2 月4 日點交，食衣樂公司當日有到場同意遠百公司在92年2 月8 日前將垃圾清走，但拒絕點交及收受鑰匙，遠百公司於92年2 月7 日垃圾清運完畢後要將鑰匙交給食衣樂公司，但在租賃物現場找不到食衣樂公司人員，所以遠百公司就到食衣樂公司將鑰匙交給食衣樂公司一位行政主管等語（一審卷第27至28頁）。食衣樂公司對於遠百公司確實有作大型垃圾之拆除及清運並無爭執（本院卷第200 頁），並稱：遠百公司人員有將系爭鑰匙放在食衣樂公司，本來兩造說好92年2 月7 日要在租賃標的物那裡點交，點交時交還鑰匙，但是當日食衣樂公司人員發現系爭標的物還有很多問題，所以現場拒絕領回鑰匙，後來陳錫嘉當日帶著鑰匙到食衣樂公司辦公室，放了鑰匙，既然鑰匙已經放在食衣樂公司辦公室，食衣樂公司就拿鑰匙進入系爭建物，食衣樂公司對系爭建物有支配力等語（本院卷第10
7 至108 頁），是兩造既約定於92年2 月7 日在租賃標的物點交並交還鑰匙，自屬合意變更系爭租約所定於92年2 月4日點交搬遷之約定，且遠百公司於當日完成大型垃圾之拆除及清運後，準備點交並交還鑰匙時，食衣樂公司人員因拒絕受領鑰匙而不見蹤影，遠百公司人員始將鑰匙送至食衣樂公司辦公室，食衣樂公司雖以遠百公司單純將鑰匙丟置其公司辦公室櫃台之行為，並非點交，不生法律效力云云，惟食衣樂公司既已取用該鑰匙，並憑以進入，將系爭建物置於其實力支配之下，遠百公司已喪失對於租賃物之事實上管領力而消滅占有，即生移轉系爭租賃物之占有而返還租賃物之效力。準此，遠百公司既於兩造約定點交日之92年2 月7 日交還鑰匙而移轉租賃物之占有，完成搬遷，自無逾期搬遷之情事。是食衣樂公司主張遠百公司應負遲延責任即無可採。
㈡食衣樂公司雖以：遠百公司於92年2 月7 日仍未完成電器系
統及消防設備之回復原狀，未符合原租約第拾叁條第1 項依交還租賃物前之可使用現狀交付之約定云云，並舉證人即食衣樂公司協理紀開明於原審證稱：租賃物點交是伊辦理，但伊沒有完成點交工作，因為租賃物不是漏水就是木板或玻璃損害，伊於92年農曆除夕前幾天有去點交，但因有瑕疵而未點交完成等語。惟遠百公司否認系爭租賃物於租期屆滿時有食衣樂公司所稱應修復之事項。經查，原租約第拾叁條第1項約定：「租期屆滿或終止租約返還租賃物時，乙方應即自租賃終止日『點交搬遷』。乙方所有非定著物之辦公用品、事務備品等經雙方協議後，由甲方依租期屆滿或終止租約時之折舊殘值向乙方價購，其餘之定著物應保持點交前一日之現狀；至裝璜隔間、水電空調等設備則依交還租賃物前之可使用現狀交付甲方。」，原租約第拾叁條第2 項則約定：「乙方若於契約終止或租期屆滿『未能及時搬遷』時，逾期部分應加付百分之三十之租金（按當月之租金，以日為單位計算）。但期限不得超過兩個月」（一審卷一第15頁）。即租約就逾期搬遷費係約定以「未能及時搬遷」為限，此與交還租賃物之水電空調等設備是否符合交還租賃物前之可使用現狀無涉。換言之，租約第拾叁條第2 項約定遠百公司應付逾期搬遷費，係針對遠百公司未如期點交搬遷之情況，不應擴張解釋包括未依租約第拾叁條第1 項約定水電空調等設備依交還租賃物前之可使用現狀交付之情況。是遠百公司於租期屆滿日時若有食衣樂公司所稱之應修復事項未完成，而致債權人受損害，核屬債務不履行損害賠償之範疇，究不能謂遠百公司未及時搬遷而應支付逾期搬遷費。從而，食衣樂公司請求遠百公司給付遲延搬遷費568 萬0828元，自屬無據。
八、遠百公司以瓦斯管線剩餘有益價值187 萬1332元及管理費9萬6200元主張抵銷，有無理由？㈠遠百公司以瓦斯管線剩餘有益價值187 萬1332元主張抵銷，
此部分經本院前審以該瓦斯管線，依約需經兩造協議後，由食衣樂公司向遠百公司價購，在兩造協議價購前，遠百公司尚不得請求食衣樂公司償還有益費用187 萬1332元，因認遠百公司此部分抵銷之抗辯，尚屬無據，遠百公司上訴最高法院經最高法院維持（即駁回遠百公司不服本院前審判決否准其抵銷所為之上訴），則此部分之抵銷抗辯，其成立與否，既經裁判，依民事訴訟法第400 條第2 項規定即有既判力，遠百公司即應受該既判力之羈束，不得於本次更審中再為抵銷之抗辯。
㈡遠百公司以其支付92年2 月8 日至同年3 月19日管理費9 萬
6200元，依民法第176 條無因管理之規定，得請求食衣樂公司償還而主張抵銷，雖經食衣樂公司否認。查系爭租賃物所屬之高雄站前廣場管理委員會（下稱管委會）曾訴請遠百公司給付管理費，經台北地方法院以92年度訴字第2335號判命遠百公司應給付管委會90年12月至92年3 月19日止之管理費
121 萬7806元，並經高等法院92年度上字第818 號判決及最高法院93年度台上字第1554號裁定駁回上訴確定，其中92年
2 月8 日至同年3 月19日之管理費9 萬6200元即為系爭管理費，遠百公司已如數給付，食衣樂公司並無爭執，雖稱：台北地方法院判命遠百公司給付系爭管理費，理由為遠百公司僱請先鋒保全公司留駐警在系爭建物，直至92年3 月19日上午7 時始撤哨，於該期間內，遠百公司對系爭建物之某些樓層仍具有事實上之管領力，應屬於該樓層之占有人。遠百公司迄未將租賃物遷讓點交，依約有繳交92年2 月8 日至92年
3 月19日管理費之義務云云。惟遠百公司抗辯：伊於92年2月7 日遷出交還鑰匙後，並未繼續占用租賃物，伊因食衣樂公司拒絕點交系爭租賃物，乃聘請保全人員駐守至92年3 月19日，以防租賃物遭人侵入破壞等語。查遠百公司於兩造約定點交日之92年2 月7 日完成大型垃圾之拆除及清運後，準備點交並交還鑰匙時，食衣樂公司人員因拒絕受領鑰匙而不見蹤影，遠百公司人員始將鑰匙送至食衣樂公司辦公室，食衣樂公司人員即取用該鑰匙進入，並將系爭建物置於其實力支配之下，已生移轉租賃物之占有而返還租賃物之效力，並無逾期搬遷情事，業如前述，是遠百公司於92年2 月7 日遷出交還鑰匙後仍聘請保全人員駐守至92年3 月19日，無非因食衣樂公司拒絕受領，而其已遷出租賃物，為防止租賃物遭人侵入破壞之故，不能憑此謂遠百公司仍占用租賃物至92年
3 月19日，前述台北地方法院民事判決所為事實之認定，於本件訴訟不受其拘束。按無因管理事務利於本人，且不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人得就其為本人支出必要或有益之費用，請求償還，觀乎民法第176 條規定甚明。
本件遠百公司於92年2 月7 日已返還租賃物，其自92年2 月
8 日至同年3 月19日支付管理費9 萬6200元，即屬溢付。而租賃物於92年2 月7 日既已交還食衣樂公司，則自翌日起之管理費即應由食衣樂公司支付，則遠百公司溢付管理費9 萬6200元之行為，客觀上有利於食衣樂公司之利益，為適法之無因管理，遠百公司自得依上開規定請求食衣樂公司償還，其以之與如附表所示應付租金2547萬6603元主張抵銷，經抵銷後，食衣樂公司尚得請求之短付租金為2538萬0403元。
九、綜上所述，食衣樂公司本於租金給付請求權，請求遠百公司給付租金部分，其請求之金額在2538萬0403元，及其中624萬8230元自91年2 月5 日起，637 萬7391元自91年5 月5 日起，637 萬7391元自91年8 月5 日起，637 萬7391元自91年11月5 日起，均至清償日止按年息5%計算利息（遠百公司對於食衣樂公司請求租金之利息起算日並不爭執，見一審卷三第67頁反面）範圍內，即屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，即非正當，不應准許。食衣樂公司依租賃契約，請求遠百公司給付遲延搬遷費568 萬0828元，並非正當，不應准許。原審就超過上開應准許部分，為遠百公司敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，遠百公司上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第2 項所示。上開應准許部分，原審判決食衣樂公司勝訴，並為假執行之宣告，核無違誤，遠百公司上訴意旨，就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。至食衣樂公司就原審判決准遠百公司以埋設瓦斯管線之有益費用187 萬1332元，與食衣樂公司短付租金債權抵銷部分不服，提起上訴，經本院前審判決否准此抵銷抗辯，遠百公司不服，提起上訴，經最高法院駁回其上訴，即有既判力，遠百公司應受該既判力之羈束，不得於本次更審中再為抵銷之抗辯，已如前述，則原審判決准遠百公司此抵銷抗辯，而由食衣樂公司得請求之短付租金2547萬6603元中扣除187 萬1332元，認食衣樂公司得請求之短付租金僅2360萬5271元，即有未合，然因本次更審判決命遠百公司給付於超過2538萬0403元本息部分廢棄，就所廢棄390 萬5696元（即原審判准請求2928萬6099元與本次更審判准請求2538萬0403元之差額），係原審判決准食衣樂公司得請求遲延搬遷費之568 萬0828元，扣除原審判決准遠百公司主張抵銷而由食衣樂得請求金額中扣抵之187萬1332元，並加計原審判決否准遠百公司主張抵銷之管理費
9 萬6200元（遠百公司在原審主張抵銷之管理費為1 萬0400元，在本院前審減縮為9 萬6200元）（計算式：0000000-0000000+96200=0000000 元），該廢棄之金額既已加計食衣樂公司請求之187 萬1332元，則食衣樂公司請求遠百公司再給付187 萬1332元，為無理由，其上訴應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。遠百公司依無因管理規定就溢付之管理費請求償還而主張抵銷，既有理由，其另依民法第241 條規定就溢付之管理費請求食衣樂公司賠償而主張抵銷，自無庸審酌。兩造其餘攻擊防禦方法，於本件判決結果不生影響，不再一一論述，併此敍明。
十、據上論結，本件上訴人食衣樂公司之上訴為無理由，上訴人遠東百貨公司之上訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 13 日
民事第六庭
審判長法官 許明進法 官 蘇姿月法 官 徐文祥以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 18 日
書 記 官 梁雅華附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。