臺灣高等法院高雄分院民事判決 98年度重上更㈡字第19號上 訴 人 戊○○
己○○庚○○丁○○共 同訴訟代理人 辛○○被 上 訴人 丙○○訴訟代理人 李明益律師被 上 訴人 甲○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間因租佃爭議等事件，上訴人對於中華民國95年9 月
8 日臺灣高雄地方法院94年度重訴字第133 號第一審判決，提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院於民國99年1 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用除確定部分外由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：坐落高雄縣鳳山市○○○段48、11
1 地號土地（下稱系爭土地），原為訴外人王泉壽所有，於民國（下同）56年間出租予訴外人許石恨作為耕地使用，訂有耕地三七五租約，地租係以稻谷實物繳納，繳納地點在高雄縣鳳山市文山里佃農戶，繳納時間為每年旱季六月及晚季十二月。上開耕地三七五租約之承租人，於72年1 月27日變更為上訴人。嗣王泉壽死亡，系爭土地由訴外人王鎮魁、王鎮豪、王鎮鳳及王偉君（下稱王鎮魁等人）繼承，應有部分各4 分之1 ，王偉君於93年8 月間，將其應有部分贈與其夫即被上訴人丙○○。王鎮魁等人就系爭土地雖於92年1 月1日與上訴人訂立耕地三七五租約（下稱系爭租約），約定租期至97年12月31日止，然上訴人在88年之前，即將系爭土地闢為魚塭，並轉租或出借予訴外人許榮顯經營釣蝦場，顯有不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第16條規定，系爭租約應屬無效，系爭土地租賃關係自88年間起即已消滅，上訴人繼續占用系爭土地即屬無權占有，並自89年7 月1 日起受有每年以申報地價週年利率百分之10計算相當於租金之不當得利。縱認系爭租約仍有效存在，然上訴人自88年起，均未從事耕作，至93年12月30日原出租人王鎮魁、王鎮豪、王鎮鳳及丙○○（下稱王鎮豪等人）申請調解後，上訴人始種植芒果、椰子。另上訴人自88年起即未繳納年租金新台幣（下同）157 萬4443元，經王鎮豪等人於93年1 月4 日寄發存證信函，催告上訴人於函到7 日內給付所積欠之5 年租金共計787 萬2216元，惟上訴人仍未給付。故上訴人就系爭租約已有耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 、4 款終止耕地租約之事由，系爭租約應於93年12月30日王鎮豪等人申請調解時終止。嗣王鎮魁、王鎮豪、王鎮鳳就系爭土地之應有部分均遭法院查封拍賣，其中系爭48地號土地應有部分4 分之3 於95年3 月間由被上訴人甲○○拍定取得；系爭111 地號土地應有部分4 分之3 則於同年2 月間由丙○○拍定取得。又王鎮魁、王鎮豪、王鎮鳳於起訴後，已將其對上訴人之不當得利債權讓與被上訴人。爰依民法第767 條、第184 條及第179 條之規定，求為命：（一）上訴人應將系爭48地號土地之地上物除去後，將土地返還被上訴人丙○○、甲○○；（二）上訴人應將系爭111 地號土地之地上物除去後，將土地返還予丙○○；（三）上訴人應給付丙○○638 萬5372元，及自94年7 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付10萬6423元；（四）上訴人應給付被上訴人甲○○148 萬6845元，及自94年7 月1 日起至返還系爭48地號土地之日止，按月給付2 萬4781元之判決，暨陳明願供擔保聲請准予宣告假執行。
二、上訴人則以：（一）伊於88年間在系爭土地上設置魚塭從事養殖魚類，並未闢建海釣場或釣蝦場對外營業，且魚塭、鐵皮屋、鐵架等地上物均係上訴人丁○○所有，許榮顯僅為受僱人；丁○○為清償其積欠許榮顯之債務，始同意將鳳山市文山自辦市地重劃會所發放之補償費由許榮顯領取，未曾將系爭土地轉租予許榮顯，不屬不自任耕作；（二）系爭土地於89年3 月28日加入重劃，重劃會迄91年4 月19日始將重劃後之土地點交出租人，而出租人並未交付予伊使用，伊自無從耕作，係屬不可抗力而無法繼續耕作之情形，且伊自92年間起即在系爭土地上種植果樹，並無不為耕作情事。又伊雖自88年起即未繳納地租，然依系爭租約之約定，應以稻谷實物繳納，且應由出租人至伊住處收取，屬往取債務，而王鎮豪等人從未前來收取地租，伊自不生遲延問題。嗣被上訴人固以存證信函催告伊以現金繳納地租，然其係依土地法第10
0 條之規定，要求地租157 萬4443元，與系爭契約約定以稻谷實物繳納之債之本旨不符，不生催告效力；（三）縱認上訴人有上開不自任耕作、出租他人情事，亦屬前一期租約期間所發生，並因嗣後雙方於92年1 月1 日另訂新租約（租賃期間92年1 月1 日至97年12月31日）而治癒。且新租約並無被上訴人主張之情事，仍屬有效存在，伊占用系爭土地非無權占有，被上訴人自不得請求伊將系爭土地上之地上物除去後返還土地；( 四) 縱認系爭租約無效或業經終止，惟系爭土地自89年3 月28日進行重劃，90年1 月5 日開始辦理拆除，90年12月30日重劃完成，91年4 月19日通知土地所有權人辦理點交，該重劃期間，伊均無法耕種、收益，及嗣後種植芒果、椰子，亦尚未採收，而未受有利益，被上訴人請求返還自89年7 月1 日起之不當利益，為無理由等語，資為抗辯。
三、原審判決（一）上訴人應將上開48地號土地之地上物清除，並將土地返還被上訴人丙○○、甲○○。（二）上訴人應將上開111 地號土地之地上物清除，並將土地返還被上訴人丙○○。（三）上訴人應給付被上訴人丙○○446 萬9761元，及自94年7 月1 日起，至返還48、111 地號土地之日止，按月給付7 萬4496元。（四）上訴人應給付被上訴人甲○○10
4 萬0792元，及自94年7 月1 日起，至返還48地號土地之日按月給付1 萬7347元，並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請，並分別就上訴人勝訴部分准供擔保宣告假執行及免為假執行。其中被上訴人於原審敗訴部分因被上訴人未上訴已確定，原審判命上訴人將系爭土地之地上物清除將土地返還被上訴人部分，亦經最高法院駁回上訴人之上訴已告確定，僅餘原審命金錢給付部分尚未確定。
上訴人就此未確定部分上訴聲明：（一）原判決關於不當得利部分不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。（三）第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。（四）如受不利之判決，請准上訴人提供擔保，免為假執行。
被上訴人答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）第二審及發回前第三審之訴訟費用( 除確定部分外) 由上訴人等負擔。（三）願供擔保請准宣告假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭48號及111 號土地之原地號為高雄縣鳳山市○○段○○○○
○ ○號，於72年間因重測、分割，而變更為高雄縣鳳山市○○段○○○ ○號、448-1 地號、448-2 地號。又於89年3 月28日因土地重劃先分割成448 地號、448-1 地號、448-2 地號、448-3 地號、448-4 地號、448-5 地號、448-6 地號，於90年11月26日重劃完成後，始變更為大貝湖段48地號（即重劃前之文山段448-1 地號、448-3 地號、448-6 地號）及同段第111 地號（即重劃前之文山段448 地號、448-2 地號、448-4 地號、448-5 地號、448-6 地號）。
㈡系爭土地原為王泉壽所有，於56年間出租予許石恨，雙方並
簽訂耕地三七五租約，約定作為耕作使用，地租係以稻谷實物繳納，繳納地點在鳳山市文山里佃農戶，繳納時間為每年旱季6 月及晚季12月。嗣承租人許石恨於61年2 月間死亡，系爭承租權由其妻鄭奔襖繼承，鄭奔襖死亡後，系爭租約之承租人於72年1 月27日變更為上訴人；出租人王泉壽於64年間死亡，系爭土地由王鎮魁等人繼承，應有部分各4 分之１。王鎮魁等人於92年1 月1 日就系爭土地與上訴人訂立系爭租約，租期至97年12月31止，地租分別為稻谷479 公斤及1423公斤。
㈢王鎮魁、王鎮豪、王鎮鳳就系爭48號及111 號土地之應有部
分各4 分之1 遭執行法院查封拍賣，其中48號土地應有部分
4 分之3 ，於95年3 月間由甲○○拍定取得；111 號土地應有部分4 分之3 ，於95年2 月間由丙○○拍定取得。另王偉君於93年間即將其所有系爭48號及111 號土地之應有部分各
4 分之1 贈與丙○○。㈣王鎮魁、王鎮豪、王鎮鳳於95年6 月6 日本件訴訟進行中，
將渠等對上訴人之不當得利返還請求權，分別讓與丙○○、甲○○。
㈤系爭48號土地，現種植芒果、椰子，作物高度多數在腰部以
下，土地上並有建築磚塊、玻璃瓶等雜物；系爭111 地號土地，現種植芒果、椰子，作物高度約80公分，土地上亦有建築磚塊等雜物。
㈥上訴人自88年起即未繳納租金，然於96年12月7 日將88年6
月1 日起至同年12月31日之租金1 萬8000元提存於臺灣台北地方法院。
㈦丙○○於93年10月4 日以台北逸仙郵局第1494號存證信函，
限期催告上訴人繳納租金，上訴人於93年10月5 日收受上開存證信函。
㈧依高雄縣鳳山市公所於96年8 月29日核發之鳳市建字第0960
037505號都市計畫土地使用分區證明書記載，系爭土地係「住宅區」，且高雄縣政府建設局於96年9 月18日所核發之建局都字第0960011228號公函稱，系爭土地係於62年9 月1 日鳳山都市計畫公告編定為「農業區」，並於80年10月30日變更為「住宅區」。
五、兩造爭執事項：㈠被上訴人請求上訴人給付自89年7 月1 日起，至返還系爭土
地之日止，相當於租金之不當得利，有無理由？㈡若有理由，得請求之金額為多少？
六、本院之判斷：㈠按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受損害為其要件，故得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，乃為社會通常之觀念（參見最高法院61年台上字第1695號判例參照）㈡查，上訴人承租系爭土地後，於民國88年之前，未經出租人
同意將該土地之一部分闢魚塭，交由訴外人許榮顯養殖魚類，經營海釣、釣蝦場，及興建鐵皮屋，放置貨櫃等物，經前程序認有不自任耕作之情事，依耕地三七五減租條例第16條規定認原訂耕地租約已歸於無效，上訴人自斯時起，即屬無權占用系爭土地，而判命上訴人應除去系爭土地之地上物，將各該土地返還被上訴人確定在案。次查，文山自辦市地重劃會自90年1 月5 日起開始辦理地上物拆除，同年12月30日完成重劃，並於91年4 月19辦理點交土地，有該重劃會95年
2 月27日陳報狀為憑（見一審卷㈡第233 頁至241 頁），又被上訴人於93年12月30日申請調解後，原審法院於94年6 月
9 日至現場勘驗時，尚發現在系爭土地上種有芒果及椰子，均極為稀疏、矮小，又系爭土地於98年10月28日由原審法院民事執行處執行點交給被上訴人，此有民事執行處函在卷可稽（見本院卷第82頁），是可見系爭土地自租約無效及於重劃後迄98年10月28日民事執行處點交被上訴人前均仍在上訴人占有中，依前開說明，上訴人自獲有相當於租金之利益，致土地所有權人受有相當於租金之損害，又上開48地號土地為被上訴人二人共有，第111 地號土地為被上訴人丙○○單獨所有，被上訴人並各經系爭土地之原所有權人王鎮魁、王鎮豪、王鎮鳳轉讓自90年7 月1 日起，至土地所有權移轉前對上訴人之不當得利請求權，是被上訴人自得基於不當得利及債權讓與之法律關係，請求上訴人給付自89年7 月1 日起至返還系爭土地之日止之相當於租金之損害金。
㈢復按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟
酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息
10 %最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。本院審酌，系爭土地重劃前，靠近澄清路，且附近有澄清湖風景區，有上開板信商業銀行函文所附不動產估價調查表一份附卷可憑，可認區段環境尚佳，而系爭土地重劃後，鄰近市場、公園、學校、公共設施規劃完善，生活環境條件良好，且位於在鳳山市北側，鄰近澄清湖風景區，為高雄縣高級別墅地段之一，發展潛力雄厚等情，亦有上揭板信商業銀行函文所附之鑑定報告書一份在卷可參，又系爭土地均面臨15公尺寬之道路，且四周高樓住宅林立，亦有被上訴人提出之系爭土地現況位置圖、衛星地圖及照片多份在卷可憑，是綜合上揭系爭土地所處位置、交通狀況及附近之市況繁榮等情形，本院認應以年息7 ％作為計算之基準為適當。又系爭土地自89年7 月迄今之申報地價均為3,040 元，有高雄縣鳳山地政事務所地價證明書一份及土地謄本4 份在卷可證，爰就上訴人應給付被上訴人之損害金額，分述如下；
１.大貝湖段第48地號土地部分：⑴上訴人應給付被上訴人甲○○（應有部分為4 分之3 ）之損害金：
①自89年7 月至94年6 月30日為1,040,792 元。【計算式：
1304.25 平方公尺×3040（平方公尺/ 元）×7 ％×3/4×5 年＝1040,792元】。
②自94年7 月1 日起至返還土地之日止，每月為17,347元。
【計算式：1,304.25平方公尺×3040（平方公尺/ 元）×7％×3/4 ÷12＝17,347元】。
⑵上訴人應給付被上訴人丙○○（應有部分為4 分之1 ）之損害金：
①自89年7 月至94年6 月30日為346,931 元。【計算式：13
04.25 平方公尺×3040（平方公尺/ 元）×7 ％×1/4 ×5年＝346,931元】。
②自94年7 月1 日起至返還土地之日止，每月為5,782 元。
【計算式為：1,304.25平方公尺×3040（平方公尺/ 元）×
7 ％×1/4 ÷12＝5,782 元】。
２. 大貝湖段第111 地號土地部分，上訴人告應給付被上訴人丙○○之損害金：
⑴自89年7 月至94年6 月30日為4,122,830 元。【計算式：3,
874.84平方公尺×3,040 （平方公尺/ 元）×7 ％×5 年＝4,122,830元】。
⑵自94年7 月1 日起至返還土地之日止為68,714元。【計算式
：3,874.84（平方公尺）×3,040 （平方公尺/ 元）×7 ％÷12＝68,714元】。
七、綜上，上訴人應給付被上訴人丙○○446 萬9761元（000000
0 +346931=0000000 ），及自94年7 月1 日起至返還系爭二筆土地之日止，按月給付被上訴人丙○○7 萬4496元（5782+68714=74496），應給付被上訴人甲○○104 萬0792元，及自94年7 月1 日起，至交還大貝湖段48地號土地之日止，按月給付甲○○1 萬7347元。原審就此部分判命上訴人應給付如上述金額，並分別准供擔保宣告假執行及免為假執行，核無不合，上訴意旨求予就此部分，廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 29 日
民事第四庭
審判長法官 蔡文貴法 官 謝靜雯法 官 黃科瑜以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 99 年 2 月 2 日
書 記 官 彭筱瑗附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。