臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度上字第204號上 訴 人 交通部台灣鐵路管理局貨運服務總所高雄貨運服務
所法定代理人 江昭瑢訴訟代理人 鍾夢賢律師被上訴人 大樂停車場有限公司法定代理人 申美莉訴訟代理人 曾泰源
朱立人律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於民國99年9 月10日臺灣高雄地方法院99年度訴字第551 號第一審判決提起上訴，本院於100 年8 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國98年8 月6 日向上訴人承租坐落高雄市○○區○○○路2 之3 至2 之5 號之房地（面積為335.67平方公尺）暨空地（坐落高雄市○○區○○段七小段444之9 、444 之20地號土地、面積197.9 平方公尺，下合稱系爭房地），約定月租為新台幣（下同）22萬2,305 元，租期自同年9 月5 日起至103 年12月31日止。詎系爭房地於同年月31日凌晨發生火災，一部滅失，且不可歸責於伊，經估價後該房地合理之月租應降為13萬8,237 元，伊遂於同年9 月
7 日發函請求上訴人調降月租為13萬6,478 元，惟屢經協調未果，且依原定之租金履行顯失公平，爰依民法第227 條之
2 、第435 條第1 項、民事訴訟法第397 條等規定，訴請調降租金。並聲明：系爭房地之每月租金應自98年11月5 日起調整為13萬8,237 元（上訴人於原審先位主張解除租賃契約，請求返還押標金部分，業據原審判決駁回，未據聲明不服，已告確定，不在本院審理範圍，合先敘明）。
二、上訴人則以：依租約第7 條約定，被上訴人應以善良管理人注意義務保管租賃物，僅在天災、地變等不可抗力情事發生時，始能免除失火責任，足見兩造已特約排除民法第434 條規定之適用。被上訴人本應備齊三班制人員在現場看管，並配備滅火器等消防設施，但其卻未僱工全時看管，關閉鐵門，遭不明人士侵入肇生火災，顯未盡善良管理人之責，自有可歸責事由，其請求調降租金為無理由等語，資為抗辯。
三、原審判准被上訴人請求，系爭房地之租金應自98年11月5 日起調整為每月13萬8,237 元，上訴人不服，上訴聲明：㈠原判決關於系爭房地之租金調整部分廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則請求上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人於98年8 月6 日向上訴人承租系爭房地，約定月租
為22萬2,305 元，並簽訂租約，租期自同年9 月5 日起至10
3 年12月31日止。依租約第2 條第1 項約定，契約期間分為「製作期間」及「租賃期間」，製作期間係指「乙方（指被上訴人）應自公證日98年8 月6 日起30日為從事租賃標的物之整修工程、籌備規劃設施營運設施及申辦營業相關證照」，被上訴人於98年8 月25日提出申請書，向上訴人請求退還建物整修保證金20萬元，上訴人遂於同年月27日發還保證金。
㈡系爭房地於98年8 月31日凌晨發生火災，致房屋部分一部滅
失（原審卷第273 、274 頁）。上訴人財物損失部分已經由新光產物保險股份有限公司理賠15萬8,670 元（本院卷第89頁）。
㈢被上訴人曾於98年9 月7 日發函請求上訴人調降每月租金為
13萬6,478 元，上訴人則先後以98年10月7 日及同年月12日之函文回覆須待司法程序處理。
㈣若認被上訴人請求調整租金為有理由，則上訴人對於應調整
減少之租金應自98年11月5 日起算，每月調整為13萬8,237元不爭執（原審卷第273 頁）。
五、上訴人主張系爭房屋因不可歸責於其之事由，遭一部焚毀滅失而請求減少租金，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者乃：㈠系爭租約有無排除民法第434 條規定之適用？㈡被上訴人就失火有無可歸責之事由？
六、系爭租約有無排除民法第434 條規定之適用？㈠按承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，承租人違反前
項義務致租賃物毀損滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1 項前段、第2 項前段規定甚明。是承租人應以善良管理人之注意程度保管租賃物，如有違反善良管理人之注意程度，致租賃物毀損滅失時，應負損害賠償責任。又租賃物發生失火情事，民法為保護承租人，減輕其應負之注意義務，特於民法第434 條明定：「租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任」，即租賃物因失火而毀損滅失時，承租人僅於重大過失時，始負損害賠償責任。本條明文排除同法第432 條規定之適用，其立法意旨係為保護承租人之利益，以減輕其賠償責任。惟該失火責任之特別規定，無關於公序良俗，倘當事人約定承租人就輕過失之失火仍應負責，以加重承租人之注意義務者，固無不可。然因租賃物失火燒燬所造成之損害甚鉅，且失火之肇因常出乎一般人所能注意及控制，承租人通常屬於經濟上之相對弱者，準此，出租人若要排除該條之適用，加重承租人責任，自應以特約明文約定為之，始符合立法目的及公平原則。
㈡兩造簽立之租約第7 條約定：「乙方（指被上訴人）承租標
的物應盡善良管理人之注意義務，除因天災地變等不可抗力之情事外，如因乙方或乙方之受僱人或使用人故意或過失致房屋毀損時，乙方應按照原狀修復，如乙方未照原狀修復時，則應照甲方（指上訴人）核定價額賠償」，上開約定內容與前揭法條對照觀察，其應僅係定型化契約書內對民法第43
2 條第1 項前段有關保管義務規定所為重申、宣示之約定而已，契約內容既未特別、具體約定承租人就「失火」之危險責任，亦應負善良管理人之注意義務，故依該約定不能認定兩造有特約合意排除民法第434 條規定之適用。而租約第24條特約事項㈨雖記載：「標的物於租賃期間，依消防法乙方為防火管理權人，應負防火責任」等語，惟僅憑該部分文字，充其量僅為承租人於租賃期間應負防火責任之重申，亦無從據為認定兩造對承租人就「失火」之危險責任，有特別約定應負善良管理人之注意程度，而排除民法第434 條規定之適用。此外，遍查兩造租約尚無其他關於承租人就租賃物之失火危險責任，應排除民法第434 條規定之重大過失責任適用之條款。準此，被上訴人承租系爭房屋之失火責任，即應依民法第434 條之規定處理，亦即被上訴人就該房屋因失火所生之毀損滅失，僅應負重大過失責任。上訴人抗辯兩造已經特約約定被上訴人就承租之標的物失火應負違反善良管理人注意義務之抽象輕過失責任，洵屬無據，殊無可採。
七、被上訴人就失火有無重大過失之可歸責事由？㈠按民法上所謂過失，以其欠缺注意之程度為標準，可分為抽
象的過失、具體的過失、及重大過失，所謂重大過失，則以是否顯然欠缺普通人之注意定之，茍非欠缺其注意，即不得謂之有過失（最高法院42年度台上字第865 號判例意旨參照）。兩造租約並未就被上訴人之失火責任明文特約排除民法第434 條規定之適用，亦即被上訴人就系爭房屋因失火致滅失或毀損，僅應負重大過失之責，業如前述，則系爭房屋因失火而一部滅失，是否可歸責於被上訴人，即應視被上訴人究竟有無欠缺普通人注意程度之情事而定。
㈡查，系爭房屋於98年8 月31日凌晨3 時50分發生火災，依高
雄市消防局火災原因調查鑑定書及檢附之談話筆錄（原審卷第80頁背面及第87頁），及該局調查現場目擊證人、火災出動觀察紀錄、火災現場平面圖、物品配置圖及現場照片等節綜合研判起火戶應為系爭2-4 號房屋，起火處為該房屋東側開口地面處附近，清理現場起火處附近，無自燃性化學物質，系爭房屋內部除停放8 輛機車外，無擺設其他物品，現場用電情形單純，僅供日光燈具及電動鐵門馬達使用，配線位置均較高，起火處附近除木製裝潢外，並無其他易燃物，且火災發生於凌晨時分，故認因自燃性化學物質、施工不慎或電氣等因素所致失火之可能性較小，並參酌現場監視錄影器拍攝之畫面顯示，當日凌晨3 時45分即失火前，有民眾騎乘機車進入系爭房地內，並有可疑人員走動，約3 時46分關閉系爭房屋之建國三路2-4 號東側鐵門，約3 時53分開啟機車大燈離開現場，因而研判起火原因不排除以人為因素造成火災之可能性較大等情，有該鑑定書附卷可參（原審卷第72至
138 頁）。據上足認系爭房屋係在98年8 月31日凌晨時分遭人為縱火，致一部滅失，且無任何證據證明該人為縱火係被上訴人或其所屬員工所為，既屬他人之縱火，自難謂被上訴人對於系爭房屋之失火，具有故意或重大過失之可歸責事由。
㈢至上訴人雖以被上訴人未配備合格之消防安全設備、未確實
關閉鐵門，及未派人看守，始遭不明人士任意進入停車場縱火，具有可歸責之事由云云。惟查：
⒈系爭房地屬機車棚停放場所，為地上一層開放式鐵皮車棚，
非屬「各類場所消防安全設備設置標準」第12條所列場所，另依內政部消防署84年9 月13日消署預字第8450760 號函「消防安全設備會審（勘）執法疑義研討會」提案四十決議機車棚（開放式）依法得免設消防安全設備，有高雄市政府消防局100 年1 月17日高市消防預字第1000000720號函可參（本院卷第172 頁），上訴人對此函文亦不爭執（本院卷第20
5 頁）。是上訴人以被上訴人未配備合格之消防安全設備，違反善良管理人之注意義務，即有可歸責之事由云云，自不足採。
⒉而被上訴人於系爭房地製作裝修期間，雖曾開放系爭房地供
人免費停車，然經上訴人於98年8 月24日發現後，上訴人之經理林金河即與被上訴人協商，命其應於3 日內將車輛挪出清空，否則要計收使用費，並據證人林金河及謝文宗即上訴人副理證述在卷（本院卷第255 、258 頁）。是兩造租約約定之租賃期間自98年9 月5 日起，98年8 月31日凌晨時分發生火災時，租賃期間尚未開始起算，且被上訴人並禁止上訴人於租賃期間開始起算前，經營免費停車場業務，則被上訴人在停車場未開始營業收費前，既尚無保管寄放車輛免於遭竊之需求，因而未派駐管理員輪班看守系爭房地，依現今社會上失竊之情事時有所聞，失竊之比例顯然高於失火，一般民眾之生活經驗，當屬重防竊而輕防火之經驗法則觀之，自無悖於常情。故被上訴人於深夜凌晨，雖未派人看守系爭房地，尚無違一般人之作為，自難謂欠缺普通人之注意義務。而被上訴人持有系爭房地鐵門之遙控器，卻未隨手上鎖，致遭不明人士侵入縱火，應屬違反善良管理人之注意義務，而非重大過失。此外，上訴人又未另舉其他證據，證明被上訴人有何重大過失致本件火災發生，造成系爭房屋一部滅失之情事。是上訴人主張被上訴人對於失火有重大過失云云，為不可採。
八、按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。民法第435 條第1 項定有明文。經查，兩造契約關係存續中，系爭房屋因失火致一部滅失，且非因可歸責於承租人即被上訴人之重大過失所致，業如前述，而被上訴人承租系爭房地，係供作經營停車場或放置場使用，原約定租金為每月22萬2,305 元，惟房屋一部滅失後，該土地部分雖仍得用供停車，賺取停車管理之費用，然房屋一部滅失，僅餘空地之停車條件，勢必無法和設有屋頂遮蔽停車棚之優勢相提並論。衡情在空地停車之消費者，須忍受車輛日曬雨淋或風沙較大等不利益，自難以和鄰近擁有遮蔭之停車場競爭，毋庸置疑。則在系爭房屋失火燒燬，致一部滅失後，如仍令被上訴人依原約定之按月給付22萬2,305 元之租金，顯非公允。準此，被上訴人依前開規定請求調降租金，自屬有據。又上訴人對被上訴人主張之調降租金若有理由時，則應自98年11月5 日起，按月調整租金為每月13萬8,237 元乙節復不爭執（原審卷第273 頁），從而，被上訴人備位聲明請求上訴人應自98年11月5 日起，按月調整租金為每月13萬8,237 元，為有理由，應予准許。
九、綜上所述，被上訴人依民法第435 條第1 項之規定，請求系爭房地之月租應自98年11月5 日起調整為13萬8,237 元，為有理由，應予准許。原審就此為被上訴人勝訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。兩造其餘攻防暨訴訟資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 21 日
民事第二庭
審判長法官 許明進法 官 李炫德法 官 蘇姿月以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀（具有民事訴訟法第466 條之1 第1 項但書或第2 項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本），並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 23 日
書 記 官 鄭翠芬附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。