臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度上字第248號上 訴 人 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 李政宗訴訟代理人 何旭苓律師被 上訴 人 楊燕玲訴訟代理人 林鴻駿律師上列當事人間請求給付使用土地補償金事件，上訴人對於民國99年9 月30日臺灣高雄地方法院98年度訴字第2003號第一審判決提起上訴，並為訴之追加（擴張聲明）本院於100 年3 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於調整租金部分及駁回上訴人後開第二項之訴部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣柒拾壹萬零柒佰柒拾玖元，及其中新臺幣柒拾壹萬零柒佰柒拾陸元自民國九十八年五月五日起，其中新臺幣叄元自民國九十八年十月二十九日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人另應給付上訴人新臺幣壹拾玖萬叄仟柒佰玖拾捌元及自民國一百年二月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔；追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人起訴主張：楊榮川於民國47年間向台灣鋁業股份有限公司（下稱台鋁公司）簽訂勞工住宅貸款租地合約，向台鋁公司租用坐落高雄市○鎮區○○段第1370之7 地號土地（下稱系爭土地）建築房屋（門牌號碼高雄市前鎮區台鋁北巷31號）。嗣台鋁公司因清算而依公司法規定，將系爭土地分派予國庫，並於88年8 月24日移轉登記為國有，而由伊管理。
伊於90年12月17日通知楊榮川按申報地價年息5%調整租金及訂定書面契約，楊榮川並未訂定書面契約，伊乃依國有財產法第42條第3 項規定終止租賃契約，租賃契約於92年9 月1日已終止，楊榮川應給付88年至90年租金新台幣（下同）3元，及91年1 月起至92年8 月止按申報地價年息5%調整之租金23萬1460元，合計23萬1463元（下稱系爭租金），被上訴人為楊榮川之繼承人，爰依租賃契約，請求被上訴人給付租金。又伊既已終止租約，楊榮川之系爭建物占有系爭土地，係無權占有，楊榮川於95年5 月14日死亡後，系爭建物由被上訴人繼承，持續無權占有系爭土地，被上訴人自應返還自92年9 月1 日至97年12月31日無權占用期間使用系爭土地之不當得利（即使用土地補償金）69萬2368元。爰依民法第17
9 條之規定，請求被上訴人給付使用補償金。若認租賃契約存在，租金以每年1 元計算，顯屬偏低，爰依民法第442 條及第227 條之2 之規定，請求自91年1 月1 日起依占有面積申報地價年息5%計算之金額調整租金，爰先位聲明：㈠被上訴人應給付上訴人92萬3831元，及其中72萬8024元自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。備位聲明求為：㈠被上訴人就占有使用系爭土地，使用面積84平方公尺，自91年1 月起，年租金應調整為就占有面積依各年土地公告地價年息5%計算之金額。
㈡被上訴人應給付上訴人108 萬8395元租金，及自追加備位聲明書狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人自88年8 月24日受讓系爭土地後，單方調整租金逾10萬倍，並於90年12月17日發函通知楊榮川須於91年3 月31日前辦理續租換約，楊榮川已遵期提出申請依依原租約內容訂立書面契約，符合法律規定，上訴人終止租約不合法，兩造間不定期限租賃關係仍存在，伊使用系爭土地非屬無權占有。且楊榮川及伊歷年均依約繳納租金，未曾有積欠租金情事，被上訴人請求返還不當得利及給付租金，為無理由。另備位請求調整租金數額部分顯屬過高，且楊榮川與伊自88年至99年，均以匯票或法院提存方式繳納每年租金，上訴人未訴請法院判決增減租金確定之前，原約定之租金額並不因租賃物不動產價值之升降而失拘束力，故楊榮川與伊歷年所繳之租金已生清償之效力，上訴人不得再請求自
91 年1月1 日起算之租金。縱上訴人請求自91年1 月1 日起至99年5 月31日之租金為有理由，其各期租金請求權已罹於時效而消滅等語，資為抗辯。
三、原審認定上訴人先位之訴為無理由，就備位之訴部分，判決被上訴人承租坐落高雄市○鎮區○○段○○○○○○○號國有土地（使用面積84平方公尺）自99年6 月8 日起，年租金應調整為8 萬2656元，駁回上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴請求：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分：⒈先位聲明：⑴被上訴人應給付上訴人91萬8999元（包括自88年至90年之租金
3 元，及91年1 月起至92年8 月按申報地價年息5%調整之租金20萬8220元，及92年9 月至97年12月占用土地所受相當於租金之不當得利71萬0776元，合計91萬8999元），及其中71萬0776元應自98年4 月20日之支付命令送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，其中20萬8223元自98年10月22 日之第一審準備書狀㈠送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息（上開金額較在原審聲明之金額減少，屬減縮聲明）。⑵被上訴人應再給付上訴人19萬3798元（98年1 月1 日起至99年5 月31日占用土地所受相當於租金之不當得利19萬3798元，及自100 年2 月24日準備書狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息（此部分屬擴張聲明）。⒉備位聲明：⑴被上訴人占有使用坐落系爭土地面積84平方公尺，自91年1 月1 日起，年租金應調整為就占有面積依各年土地公告地價年息5%計算之金額。⑵被上訴人應給付上訴人111 萬2797元，其中108 萬5185元自99年6 月8 日之第一審準備書狀㈡繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，其中2萬7612元自100 年2 月24日準備書狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息（此部分屬擴張聲明）（按：上訴人基於同一基礎事實，於本院擴張其應受判決事項之聲請，被上訴人雖不同意，但依民事訴訟法第446 條第1 項、第25
5 條第1 項第2 、3 款規定，其追加於法並無不合）。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為台鋁公司所有，台鋁公司於87年間因經營不善
而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，由上訴人擔任管理機關。
㈡楊榮川於47年間與台鋁公司就系爭土地簽訂租用基地興建自
用住宅之系爭租約，興建系爭建物。楊榮川於95年5 月14日死亡，被上訴人為其繼承人，繼續占用系爭土地，並於96年
6 月15日辦妥系爭建物第一次所有權登記。㈢上訴人於90年12月17日通知楊榮川按申報地價年息5%調整租
金及訂定書面契約。上訴人復於92年8 月6 日發函通知楊榮川終止租約，經楊榮川於同年8 月15日收受。
㈣楊榮川於91年1 月5 日與許笠松等人共同提出訴願書，請求
依租約之原定租金或參照台灣中油股份有限公司勞工住宅基地租約之租金率，與上訴人訂立租約，該訴願書亦經上訴人收受。
㈤被上訴人於93年起迄今，每年向原法院提存1 元租金。
㈥自88年度起至99年度止，楊榮川與被上訴人先後以郵政匯票
或法院提存之方式繳納每年租金1 元，均遭上訴人退回匯票及拒絕領取提存金。
㈥系爭建物占用系爭土地之面積為84平方公尺。
五、兩造爭執事項：㈠系爭租約是否經上訴人合法終止？被上訴人是否無權占有系
爭土地？㈡上訴人請求被上訴人返還自92年9 月1 日起至97年12月31日
止無權占用系爭土地所受相當於租金之利益71萬0776元，及返還自98年1 月起至99年5 月占用土地所受相當於租金之利益19萬3798元，有無理由？㈢上訴人請求被上訴人給付自88年1 月1 日起至92年8 月31日
之租金20萬8223元，有無理由？㈣如上訴人終止租約不合法，上訴人得否請求調整租金？又其
所得請求調整租金之期間及金額為何？
六、本院判斷：㈠上訴人終止契約是否合法？被上訴人是否無權占有系爭土地
？⒈查本件租賃契約係於47年間訂立，屬於民法債編修正施行前
所定之租賃契約，無民法第449 條第3 項規定之適用；且租賃契約雖約定以住宅之存在為其有效年限，仍應認係定有期限之租賃契約，自受修正前民法第449 條第1 項之限制，其租賃期限於20年屆滿時消滅。惟因楊榮川於租賃期限20年屆滿後，仍為租賃物即系爭土地之使用收益，台鋁公司並未表示反對之意思，依民法第451 條之規定，自47年間起應視為以不定期限繼續契約。台鋁公司既於楊榮川依租賃關係占有系爭租賃物中，將所有權讓與國家，依修正前民法第425 條規定，台鋁公司與楊榮川間不定期限之租賃契約，對於系爭土地之所有權人即上訴人代表之國家，仍繼續存在。
⒉按非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租
人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係；非公用財產類之不動產租金率，依有關土地法律規定；土地法律未規定者，由財政部斟酌實際情形擬訂，報請行政院核定之。但以標租方式出租或出租係供作營利使用者，其租金率得不受有關土地法律規定之限制，國有財產法第42條第3 項、第43條第3 項定有明文。查國有財產法第42條第3 項規定之修正理由謂：「基於管理機關受人力限制之困難，對於已形成不定期租賃關係之國有非公用不動產，應使回復為定期租賃關係，以納入管理，爰修正現行第二項規定，其依法已為不定期租賃關係者，應訂定書面契約，並改列為同條第三項，復鑒於實務上新接管無人繼承之土地或抵稅土地難免於接管前已形成不定期租賃契約，移交接管後因現行民法及土地法有關收回租賃不動產之限制規定，無法將該等土地納入正常管理，肇致使用人濫用土地情形，爰於第3 項增訂未於第4 項辦法規定之期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係，以達有效管理之目的」，及國有財產法第42條於89年修正時，立法院修法之提案說明中述及：「五、．．接管前已形成不定期租賃契約，移交接管後因現行民法及土地法有關收回租賃不動產之限制規定，無法將該等土地納入正常管理，肇致使用人濫用土地情形，爰於第3 項增訂未於第4 項辦法規定之期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係，以達有效管理之目的。．．」。可知立法者為避免因不定期租賃致國有非公用不動產無從為國家所實際管領，有違國有財產法「公地保持公有」之立法政策，遂修正國有財產法第42條，使已形成不定期租賃關係之國有非公用不動產，應使回復為定期租賃關係，納入管理，以落實公有土地維持公有原則，並賦予上訴人於承租人未與上訴人訂定書面契約時，得排除現行民法及土地法規定而終止非公用不動產不定期租賃關係之特別權利，使國有土地得回復正常管理，避免承租人藉不定期租賃契約濫用國有土地。
⒊至國有非公用不動產出租管理辦法第4 條固規定承租人未於
期限內「申請」訂定書面契約者，管理機關得依國有財產法施行細則第68條之1 規定終止租賃關係，惟觀國有財產法第42條第3 項規定及其立法理由，均謂承租人未於規定期限內「訂定」書面契約者，管理機關即得終止租賃關係，使管理機關得不受限於民法及土地法收回不動產之限制（按：依民法第450 條規定，未定期限之租賃關係，各當事人本得隨時終止契約，惟土地法第100 條、第103 條分別就房屋租賃及建築房屋基地租賃之收回設有特別限制），此乃賦與管理機關得終止非公用不動產不定期租賃關係之權利，亦即考量不定期租賃關係各當事人得隨時終止租約之基本原則，於該項規定承租人未於期限內與管理機關訂定書面契約之情形下，管理機關得終止租約，堪認立法機關已衡量在已形成不定期租賃關係之非公用國家財產之管理需要及人民使用該國有財產之合理權益後而為此項規定，自不得據國有非公用不動產出租管理辦法第4 條之規定，謂承租人於期限內已提出申請換約而未與管理機關達成換約合意及訂定定期書面租賃契約者，管理機關即不得終止租賃關係。
⒋行政院依上開國有財產法之授權，發布82年4 月23日（82）
台財字第11153 號函，公告自82年7 月1 日起，國有出租基地一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。且土地法第97條第1 項及同法第105 條規定，租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。行政院將國有出租基地之租金率核定為申報地價年息百分之
5 ，合於土地法對土地租金之限制，未逾越國有財產法第43條第3 項之授權範圍，應為有效之法規命令，與法律有相同之效力。上開國有財產法第43條第3 項關於租金率之規定，乃係國家以租賃方式管理非公用不動產之統一規定，以避免管理機關與不同人民成立租賃卻適用不同租金率，致違反平等原則，故該規定之性質應屬強制規定，雙方當事人不得以約定方式排除適用。從而人民向上訴人承租國有出租基地，其議定租金之自由，應受國有財產法之限制，僅得依此規定之租金率向上訴人承租國有出租基地。從而非公用不動產有不定期租賃關係存在，且原約定之租金率不合國有財產法第43條第3 項所定之租金率，承租人依同法第42條第3 項規定訂定書面契約時，應一律改依強制規定之租金率，以維承租平等原則，方屬適法。倘承租人不同意依國有財產法第43條第3 項之統一租金標準計收租金，以致雙方未達成合意更換為定期書面契約時，依國有財產法第42條第3 項規定，管理機關即有終止不定期租賃關係之權利。查系爭土地係台鋁公司於87年間因經營不善而依公司法規定進行清算後，分派予國庫股東，於88年8 月24日移轉登記為國有，並由上訴人管理，則系爭土地係依據公司法之規定由國家取得之財產，屬國有財產，依國有財產法第1 條之規定，其使用、收益，自應優先適用國有財產法之規定。本件被上訴人以國有財產法第43條第3 項規定之租金率，通知被上訴人應於期限內與上訴人訂定書面契約，被上訴人不願接受該強制規定之租金率，致未完成第42條第3 項所規定之「訂定書面契約」義務，上訴人據此主張終止租約，即屬有據。
⒌綜上，上訴人於92年8 月6 日發函通知楊榮川系爭租約自92
年9 月1 日終止租賃關係，經楊榮川於同年8 月15日收受，為兩造所不爭，則系爭租約業經上訴人於92年9 月1 日合法終止。是被上訴人自92年9 月1 日起仍以系爭建物繼續占用系爭土地全部，並無正當權源，自屬無權占有。
㈡上訴人請求被上訴人返還自92年9 月1 日起至97年12月31日
止無權占用系爭土地所受相當於租金之利益71萬0776元，有無理由？按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，且占有他人之土地，亦屬侵害他人土地所有權，被害人非不得請求返還相當於租金之利益。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。同法第105 條規定，上開規定於租用基地，建築房屋，準用之。此計收租金之規定，於請求返還不當得利事件，應可據為計算相當於租金之不當得利標準。被上訴人之被繼承人楊榮川占用系爭土地興建如附圖所示之建物，既屬無權占有，被上訴人於楊榮川死亡後繼承該建物持續無權占有系爭土地，上訴人請求被上訴人返還自租約終止日即92年9 月1 日起至97年12月31日止無權占有系爭土地所受有相當於租金之利益，即屬有據。查系爭土地位處高雄市市區，臨近捷運獅甲站，附近有復興國小、民權國小、獅甲國小、獅甲國中、高雄市立勞工公園，距好市多、家樂福等大賣場及遠東百貨所屬三多商圈約5 分鐘車程，生活機能發達，交通甚為便利，有兩造所不爭之系爭土地週遭環境電子地圖、附近環境現場照片、系爭建物照片（一審卷第109 至114 頁、第244 至249 頁）可稽。本院審酌系爭土地之位置、被上訴人利用土地之經濟價值及所受利益，認被上訴人占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，以按申報地價年息5%計算為相當。上訴人之系爭建物占有系爭土地之面積為84平方公尺，為兩造所不爭，而系爭土地之申報地價，89年7 月至92年12月為每平方公尺2 萬9748元，93年1月至95年12月為每平方公尺3 萬0947元，96年1 月至98年12月為每平方公尺3 萬3240.7元，自99年1 月起迄今為每平方公尺3 萬0967.2元，有系爭土地地價第二類謄本附卷可稽（本院卷第114 頁）。據此計算被上訴人自終止租約日即92年
9 月1 日起至99年12月31日止之期間，無權占用系爭土地所受相當於租金之不當得利（即土地補償金）為71萬0766元，及自98年1 月1 日起至99年5 月31日占用土地所受相當於租金之不當得利為19萬3798元。計算式如下（上訴人主張小數點以下不計算）：
⒈自92年9 月1 日起至99年12月31日之土地補償金：
①92年9 月1 日至92年12月31日之土地補償金：4 萬1644元
84×29748 ×0.05÷12=10411（每月補償金額）10411 ×4=41644（4個月補償金額）②93年1 月1 日至95年12年31日之土地補償金：38萬9916元
84×30947 ×0.05÷12=10831（每月補償金額）10831 ×36=389916（36個月補償金額）③96年1 月1 日至97年12月31日之土地補償金：27萬9216元
84×33240.7 ×0.05÷12=11634（每月補償金額）11634 ×24=279216（36個月補償金額）合計71萬0766元（41644+389916+279216=710768）⒉自98年1 月1 日起至99年5 月31日之土地補償金：
①98年1 月1 日至98年12月31日之土地補償金：13萬9608元
84×33240.7 ×0.05÷12=11634（每月補償金額）11634 ×12=139608（36個月補償金額）①99年1 月1 日至99年5月31日之土地補償金：5萬4190元
84×30967.2 ×0.05÷12=10838（每月補償金額）10838 ×5=54190（36個月補償金額）合計19萬3798元（000000+5419=193798）㈢上訴人請求被上訴人給付自88年1 月1 日起至92年8 月31日
之租金20萬8223元，有無理由？上訴人主張楊榮川及伊歷年均依約繳納租金，未曾有積欠租金情事，無非以楊榮川與伊自88年至99年均以匯票或法院提存方式繳納每年租金1 元等情，為其依據。查楊榮川於88年至90年間以寄交郵政匯票之方式繳納每年租金1 元，固屬事實，惟均遭上訴人拒收而退回，為兩造所不爭執，難認楊榮川已繳納租金，上訴人就楊榮川自88年至90年共3 年所欠租金合計3 元部分，請求楊榮川之繼承人即被上訴人給付，即屬有據。又上訴人請求被上訴人給付自91年1 月1 日起至92年8 月31日止所欠租金部分，係於98年10月22日追加之請求，因被上訴人主張時效抗辯，上訴人此部分請求因逾5 年時效而消滅，被上訴人拒絕給付為有理由，上訴人就此部分請求被上訴人給付20萬8223元部分，不應准許。
七、綜上所述，上訴人在原審先位之訴，本於租賃、不當得利及繼承之法律關係請求被上訴人給付租金及不當得利，其請求之金額在710769元（包括租金3 元及自92年9 月1 日起至99年12月31日之土地補償金），及其中71萬元0769元自支付命令送達翌日即98年5 月5 日起，其中3 元自其98年10月22日準備書狀一送達翌日即98年10月29日起至清償日止，均按年息5%計算利息範圍內，即屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，即非正當，不應准許。上訴人先位之訴，既有理由，則其備位之訴請求法院調整租金並請求給付調整後租金，即不應論究審酌。上開應准許部分，原審判決上訴人敗訴，並就備位之訴，判准被上訴人承租系爭土地（使用面積八十四平方公尺）自99年6 月8 日起，年租金應調整為8 萬2656元，即有未合，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，理由雖有不同，惟結論相同，應予維持，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。上訴人依不當得利之法律關係，擴張請求被上訴人給付19萬3798元及自100 年2 月24日準備書狀繕本送達翌日即同日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。又本件判決不得上訴第三審，自無宣告假執行之必要，原審駁回上訴人假執行之聲請，理由雖有不同，惟結論相同，應予維持。至兩造其餘主張及所提證據，於本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，上訴人追加之訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1、2項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 20 日
民事第六庭
審判長法官 許明進法 官 蘇姿月法 官 徐文祥以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 100 年 4 月 25 日
書 記 官 梁雅華