臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度上更㈠字第17號上 訴 人 許愛蓮
鄒文凱林劉金英翁烱榆洪德範涂秀玉鄭芳瑩蘇纚緗吳晏忠陳瓊珠共 同訴訟代理人 黃振銘律師複 代理人 陳依伶律師被 上訴 人 聯邦商業銀行股份有限公司法定代理人 李憲章訴訟代理人 郭雅慧上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於民國96年12月28日臺灣高雄地方法院95年度訴字第2930號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，上訴人並為訴之追加，本院於100 年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人返還停車位及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴及追加之訴均駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之三，餘由被上訴人負擔；追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國91年4 月9 日在台灣高雄地方法院（下稱高雄地院）90年度執字第13928 號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件），承受坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地上富豪世家大樓中之建號1544號，門牌號碼高雄市○○區○○街○○號地下2 樓區分所有建物（下稱系爭建物）。如附表一所示停車位（下稱系爭停車位）均屬系爭建物之一部，詎上訴人竟占用該停車位。爰依所有物返還請求權之規定，求為命上訴人返還系爭停車位之判決。
對於上訴人所提反訴抗辯：系爭建物之車道非地下3 樓停放車輛進出所必經，系爭建物為富豪世家大樓之專有部分，乃獨立之所有權客體，非屬各區分所有建物之共有部分。上訴人有無購買停車位與伊無關等語。
二、上訴人則以：系爭建物屬富豪世家大樓之共用部分，即坊間所稱之公共設施。伊本人或前手係向起造人即建商加華建設股份有限公司（下稱加華公司）購得如附表一所示之停車位，自有權使用該停車位。而被上訴人於貸款予加華公司時曾為徵信，早知停車位業經加華公司出售大樓住戶使用，系爭建物於執行查封時，被上訴人亦經大樓管理員告知，而得知系爭停車位已由加華公司出售予伊等或伊等之前手，足見被上訴人於承受系爭建物時，已同意繼受前手加華公司與買受停車位者之約定。且伊等係支付對價而取得停車位之永久使用權，類推適用民法第425 條規定，伊等使用停車位之權利，對取得系爭建物所有權之被上訴人繼續存在，被上訴人不得請求返還停車位等語，資為抗辯。
反訴主張：系爭建物性質上屬富豪世家大樓之共用部分，加華公司以約定共用部分專用權之方式，將停車位出售與伊等或伊等之前手雖無不合，然竟將建物登記為富豪世家大樓之專用部分，顯違誠信。被上訴人知悉停車位出售之情，即非善意第三人，應將超過其應有之系爭建物應有部分塗銷，改登記為富豪世家大樓各區分所有人共有等情。依民法第767條中段、第821 條規定，求為命被上訴人就系爭建物超過10萬分之21680 應有部分塗銷，並將該應有部分所有權登記為如附表二所示各區分所有人共有（上訴人反訴原請求被上訴人將系爭建物超過10萬分之78320 應有部分所有權登記塗銷，嗣於本院追加請求為將該建物超過10萬分之21680 應有部分所有權登記塗銷之判決）。
三、原審就本訴部分為被上訴人勝訴之判決，並為附條件准、免假執行之宣告，駁回上訴人之反訴。上訴人不服，提起上訴請求：㈠原判決廢棄。㈡被上訴在第一審之訴駁回。㈢被上訴人就系爭建物超過10萬分之21680 應有部分所有權登記塗銷，並將該應有部分所有權登記為如附表二所示各區分所有人共有。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭建物於81年5 月7 日由加華公司辦理第一次所有權登記，加華公司登記為建物單獨所有權人。
㈡被上訴人於91年4 月9 日在高雄地方法院90年度執字第1392
8 號清償債務強制執行事件，以其為債務人加華公司之債權人地位，承受系爭建物之所有權，於91年7 月1 日辦理所有權移轉登記完畢。系爭停車位均位於系爭建物內。
㈢上訴人就系爭停車位均各係向被上訴人之前手即加華公司購買或輾轉購買，由各上訴人占有使用。
五、本院判斷：㈠上訴人反訴請求被上訴人塗銷系爭建物之應有部分，並登記
為如附表二所示各區分所有人共有，有無理由？⒈系爭建物於81年3 月11日建築完成取得使用執照（原審卷13
6 頁），其時間係在84年6 月28日公寓大廈管理條例公布施行前，按當時有效之土地登記規則第73條規定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」，據此規定，公寓大廈之地下層，若具備「依使用執照記載非屬共同使用性質」與「已編列門牌」二項要件，即可申請單獨編列建號，並辦理第一次所有權登記為個人所有。是公寓大廈管理條例公布施行前之公寓大廈地下層，在一定之條件下，得為獨立之建物區分所有權之客體，個人得據而取得單獨所有權，亦即大廈之地下層並非當然屬於全體建物區分所有權人之共用部分。
⒉經查，系爭建物即富豪世家大樓之地下2 樓區分所有建物，
使用執照記載之用途為「停車空間」，並非兼防空避難室使用（按：該棟大樓之地下3 樓用途始為防空避難室及停車空間），有使用執照可稽（原審卷139 頁、本院上字卷90頁），依執照之記載，即非屬共同使用性質。觀之富豪世家大樓之地下2 樓平面圖（原審卷114 頁），其地下2 樓主要規劃作為停車空間，並有供全體區分所有人共同使用之緊急升降機、排煙室、發電室、汽車升降機等設施，該停車空間與公共設施間，區隔甚為清楚，不致有所混淆，系爭建物之範圍僅及於停車空間與車道（原審卷108 頁測量成果圖），復經地政人員江復堅於原審勘驗現場時陳述明確（原審卷121 頁）。是系爭建物之範圍並不包括設置緊急升降機、排煙室、發電室、汽車升降機等公共設施之空間。又依富豪世家大樓地下2 樓、地下3 樓平面圖（原審卷114 、113 頁）所示，使用地下2 、3 樓停放之車輛，係經由各樓層車道與東側非屬系爭建物範圍之汽車升降機，升至地面層或降至地下2 、
3 樓。則使用地下3 樓停放之車輛，僅須經由該樓層車道使用汽車升降機即可對外通行，而無須通行地下2 樓之車道，足認該地下2 樓區分所有建物係具使用上之獨立性，依上揭土地登記規則規定，即可申請單獨編列建號，並辦理建物所有權第一次登記。是系爭建物於富豪世家大樓建築完成取得使用執照時，由加華公司於81年5 月7 日辦理第一次所有權登記單獨取得所有權，即無不合，並無將性質上為共有之物，誤列為單獨所有之情形。又系爭建物辦理所有權第一次登記時，公寓大廈管理條例既尚未制定施行，亦無依該條例認定系爭建物屬共用部分之可言。上訴人執公寓大廈管理條例第58條之規定，抗辯：系爭建物係法定停車空間，性質上屬富豪世家大樓之共用部分，應依應有部分比例登記為全體區分所有權人共有，加華公司竟將之登記為富豪世家大樓之專用部分，於法不合云云，核不足取。從而，上訴人反訴（及追加）請求被上訴人應就系爭建物超過10萬分之21680 應有部分塗銷，並將該應有部分所有權登記為如附表二所示各區分所有人共有，為無理由。
㈡上訴人是否無權占有系爭停車位？被上訴人訴請上訴人返還
系爭停車位，有無理由？⒈關於系爭停車位是否併付拍賣而由被上訴人取得乙節，兩造
各執一詞。查系爭停車位為機械式之停車設備（依附圖顯示，分A 、B 上下二層），依建物之使用執照所示，大樓地下樓層（包括地下2 、3 樓）停車空間經核准停放車輛數為49輛，惟並未限制停車空間應設置為「平面停車位」或「機械停車位」，故得由建商自行規劃。加華公司既於系爭建物內設置27個機械停車位，且該機械停車位之鋼鐵結構係附建於系爭建物，一旦拆離，即屬「鋼鐵」一批，無法作為停車位使用，而不具機械式停車位使用效能。是該鋼鐵結構附建於系爭建物而長久供作停車位使用，依社會經濟觀念，實已與系爭建物結合，該結合有其固定性及繼續性，非經拆除不能分離，足認已因附合而成為系爭建物之重要成分，依民法第
811 條規定，應由系爭建物所有權人取得所有權，被上訴人據此主張其因法院拍賣而承受系爭建物，即已取得附合於系爭建物內之系爭停車位，自屬可採（況本件所爭者，乃供停車使用之停車空間，而非鐵架設備之孰屬）。上訴人徒以系爭停車位係將鋼鐵以螺絲、鋼釘附著於地面，並非不可分離，且分離後，在他處仍可獨立成為一停車設備，抗辯該鋼鐵結構不應認屬系爭建物之一部分，不在拍賣範圍內，系爭停車位並未併付拍賣而由被上訴人取得云云，洵非可採。
⒉矧上訴人就各該停車位係向被上訴人之前手即加華公司購得
或輾轉購得，現由各上訴人占有使用，各該停車位位於系爭建物內，系爭建物用途為停車空間，及系爭建物經被上訴人於執行事件以其為債務人加華公司之債權人地位承受而取得所有權等情，為兩造所不爭。上訴人先合法占有使用位於系爭建物內之車位，然因被上訴人嗣後取得系爭建物之所有權，而發生利益衝突。查，加華公司於83年間曾提供系爭建物為擔保向被上訴人申辦貸款，經被上訴人進行授信作業，為被上訴人所不爭，依被上訴人所提授信申請書附箋記載加華公司提供擔保之系爭大樓地下2 樓為停車場，共有26個停車位乙情（原審卷154 頁）觀之，堪認加華公司供擔保之系爭大樓地下2 樓建物曾經被上訴人徵信人員查勘現場，被上訴人自得經由大樓管理員查知系爭建物之停車位使用狀況；嗣系爭建物於90年間因執行事件執行查封時，大樓管理員已告知被上訴人上訴人所以占用系爭停車位是因上訴人或其前手向加華公司購買之事實，為被上訴人所自認（本院上字卷14
6 頁），是被上訴人於取得建物所有權之前，已有可得知悉上訴人或其前手早與加華公司間有停車位買賣契約而有停車位使用權存在之情形，且占有具有公示性，被上訴人係從事銀行金融業，由上訴人占有使用停車位之情形，本於其徵信專業及查封拍賣不動產經驗判斷，對於上訴人因買賣或輾轉買賣而有使用停車位之權利，亦屬可得而知。被上訴人於上開情狀，既仍願受讓系爭建物所有權，自與法律保障「善意第三人不受不測損害之虞」之情形不相當，其因而與上訴人發生利益衝突，相較於上訴人取得系爭建物特定位置之使用權在先，無從得知日後會與被上訴人發生利益衝突之情況相衡量，不應由上訴人承擔不能使用之不利益。換言之，從法的價值及社會通念為正義之評量，上訴人自有優先受保護之必要，被上訴人於承受前已可測知有上述損害之虞，不能認係善意，應不受善意之保護。
⒊民法第425 條第1 項買賣不破租賃規定所保護之利益，在於
避免承租人支付租金後，無法確保使用權之存續。上訴人主張其占有各該停車位係因其本人或前手向建商支付代價，建商因而將特定位置交付其本人或前手使用之事實，既為被上訴人所不爭（本院卷161 頁），是上訴人或其前手支付價金予建商而受交付並占有使用特定停車位之權利，雖因停車位所在之建物非屬大樓全體住戶共有，而非與全體住戶成立分管契約，即支付占用車位之價金予建商者，其契約之對造是建物所有權人之建商，而非其他住戶，支付使用車位對價者，雖因未取得車位所在之系爭建物所有權，然因實質上已支出使用系爭建物特定車位（即特定停車空間）之對價，則解釋上應認係一次付清對價而取得占有供停車使用至建物滅失為止之權利，該權利之性質即與租賃之有償性質無殊。是本件上訴人購買停車位而占有系爭建物各該特定停車空間，其性質與租賃契約相類，嗣後該建物由被上訴人取得所有權，得類推適用民法第425 條規定，賦予債權物權化之效力，即應認上訴人使用停車位之權利，對取得系爭建物所有權之被上訴人繼續存在，上訴人自得以其與加華公司間之契約關係對被上訴人主張其有權繼續占有使用系爭建物。從而上訴人使用系爭停車位而占用系爭建物並非無權占有，被上訴人訴請上訴人返還系爭停車位，為無理由。
六、綜上所述，被上訴人依所有物返還請求權之規定，請求上訴人返還系爭停車位，及上訴人反訴（及追加之訴）依民法第
767 條中段、第821 條規定，請求被上訴人塗銷停車位之應有部分，並登記為如附表二所示各區分所有人共有，均非有據，不應准許。原審就本訴部分為上訴人敗訴之判決，自有未合。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第2項所示。原審就反訴部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。至系爭建物之清潔費用等是否由大樓管理委員會負擔，與系爭建物是否為大樓共用部分無涉，上訴人聲請訊問證人即大樓管理組長韓傑，證明系爭建物之清潔費用等係由大樓管理委員會負擔，本院認無涉爭執之判斷，無予調查必要。兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果均不生影響，無再逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條但書，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 16 日
民事第二庭
審判長法官 許明進法 官 蘇姿月法 官 徐文祥以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 18 日
書 記 官 梁雅華附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
得上訴附表一：
（臺灣高等法院高雄分院99年度上更㈠字第17號）┌──┬────────┬─────────────┐│編號│占用停車位之被告│占用如附圖所示停車位之編號│├──┼────────┼─────────────┤│１ │鄒文凱 │11B │├──┼────────┼─────────────┤│２ │許愛蓮 │15A │├──┼────────┼─────────────┤│３ │林劉金英 │8B │├──┼────────┼─────────────┤│４ │翁烱榆 │2B │├──┼────────┼─────────────┤│５ │涂秀玉 │4A │├──┼────────┼─────────────┤│６ │鄭芳瑩 │4B │├──┼────────┼─────────────┤│７ │蘇纚緗 │1B │├──┼────────┼─────────────┤│８ │吳晏忠 │15B │├──┼────────┼─────────────┤│９ │洪德範 │7B │├──┼────────┼─────────────┤│１０│陳瓊珠 │10B │├──┴────────┴─────────────┤│註：本件為2 層機械式停車位，編號A 為上層停車位，編││號B 為下層停車位，上下層間隔約2.15公尺。 │└─────────────────────────┘