臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度上易字第114號上 訴 人 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○訴訟代理人 何旭苓律師被上訴人 乙○○訴訟代理人 林弘明律師上列當事人間給付使用土地補償金事件，上訴人對於中華民國99年3月9日臺灣高雄地方法院98年度訴字第1656號第一審判決提起上訴，本院於99年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國47年間向訴外人台灣鋁業股份有限公司（下稱台鋁公司）承租該公司所有之系爭土地（即坐落高雄市○鎮區○○段○○○○○○號），雙方約定，由被上訴人以每年租金新臺幣（下同）1 元之代價承租系爭土地，用以興建門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○ 號（原判決誤載為157 號）房屋，居住使用。台鋁公司於87年間因經營不善而解散清算，依公司法規定將系爭土地分派予國庫股東，並於88年8 月24日移轉登記為中華民國所有，而由上訴人擔任管理機關。上訴人嗣於90年12月17日依國有財產法第42條第3 項及國家非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，通知被上訴人應於91年3 月31日前換訂租約，併為自91年1 月
1 日起依系爭土地申報地價年息5%調高租金之意思表示，如逾期未完成換約，即終止系爭契約。詎被上訴人未於期限內申請換約，經上訴人於92年8 月6 日對被上訴人為終止系爭契約之通知，系爭契約已於92年9 月1 日終止，被上訴人自92年9 月1 日起即喪失占有系爭土地之合法權源，爰依系爭契約請求被上訴人給付自91年1 月1 日起至92年8 月31日終止契約之日止，按申報地價年息5%計算之租金222,140 元（即32,511元825%1220 =222,140 元），暨依民法第
179 條規定，請求被上訴人返還自92年9 月1 日起至97年12月31日止，按公告地價年息5%計算之不當得利711,484 元。
如認系爭契約未經合法終止，則依民法第442 條規定，請求自91年1 月1 日起調高租金為按公告地價年息5%計算至98年12月31日止之租金1,059,540 元。先位聲明請求：㈠被上訴人應給付上訴人711,484 元及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡被上訴人應給付上訴人222,14
0 元及自99年1 月12日變更及追加狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢願供擔保准宣告假執行；備位聲明請求：㈠被上訴人占有使用愛群段第1370-1地號土地之年租金應自91年1 月1 日起調整為按占用面積依各年土地公告地價年息5%計算。㈡被上訴人應給付上訴人1,059,540 元及自99年1 月12日變更及追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前項聲明願供擔保，請准宣告假執行。原審為上訴人敗訴判決。其上訴聲明先位部分：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人932,624 元，及其中711,484 元自支付命令送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。及其中222,140 元自99年1 月12日變更及追加狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。備位部分：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人占有使用坐落於高雄市○鎮區○○段○○○○○○○號土地之年租金自91年1 月1 日起調整為按占用面積依各年土地申報地價年息5%計算。㈢被上訴人應給付上訴人1,059,540 元及自99年1 月12日變更及追加狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈣前項請求願供擔保，請准宣告假執行。㈤第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：伊自44年起受僱於台鋁公司，於47年1 月間向訴外人即前台鋁公司員工王仙助受讓系爭房屋，並繼受王仙助與台鋁公司間就系爭土地所簽立之租賃契約，且逐年依系爭契約繳納租金1 元，伊乃有權占有系爭土地。上訴人自台鋁公司受讓系爭土地，亦應受系爭契約之拘束，不得片面提高租金，伊於91年1 月5 日向上訴人提出換約申請，惟因雙方就租金提高後之數額有爭議，始未正式換約，上訴人自不得以伊拒絕換約為由終止系爭契約。又原審審理結果認本件系爭契約，雖有租金1 元之文字，但實際應係使用借貸，且依雙方當初約定，系爭契約之使用借貸目的在退休員工，已故員工生前所遺孤兒寡妻，或年高父母去世時，始得謂已完成，是以伊與台鋁公司間之職務關係終止後，仍有權繼續使用系爭土地。又上訴人在原審所為訴之變更及追加，伊已表示不同，上訴本院後，伊仍不同意上訴人所為訴之變更及追加，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為台鋁公司所有，87年間台鋁公司進行清算，於
88年8 月24日將系爭土地所有權移轉登記為中華民國所有，並由上訴人為管理機關。
㈡被上訴人之前手王仙助於45年6 月間與台鋁公司就系爭土地
與台鋁公司簽立系爭契約，被上訴人原為台鋁公司員工，於47年1 月1 日，王仙助將系爭土地上房屋讓與被上訴人，並通知台鋁公司由被上訴人自47年1 月1 日起承受系爭契約之權利義務，經台鋁公司同意，被上訴人於73年7 月1 日自台鋁公司退休。
㈢上訴人於90年12月17日通知被上訴人應於91年3 月31日前辦
理換約事宜，被上訴人於90年12月21日收受上開通知。㈣被上訴人於91年1 月5 日與其餘台鋁公司員工許笠松等多人
共同以書面訴願書表明：「請上訴人應依法院判決之租金率，原租地合約之租期及權利與義務一併承受之法律，而新訂租地合約」。兩造就新約之租金額未合致，迄未換訂新契約。
㈤上訴人嗣於92年8 月6 日以台財產南管字第0920026194號函
，通知被上訴人自92年9 月1 日起終止兩造租賃契約，被上訴人於92年8月15日收受上開終止租約通知。
㈥被上訴人自88年起至98年止逐年向上訴人繳納租金1 元，上訴人自91年拒收，由被上訴人向原審提存所提存之。
四、兩造爭執事項：㈠系爭契約究為租賃契約或使用借貸契約？如係租賃契約，是
否已視為以不定期間租約？㈡上訴人前揭終止系爭租約之通知是否合法有效？被上訴人是
否自92年9 月1 日起無權占有系爭土地？㈢上訴人依系爭契約請求被上訴人給付租金其中711,484 元自
支付命令送達翌日，其中222,140 元則自99年1 月12日變更及追加狀繕本送達翌日起均至清償日止加計5%利息有無理由？㈣上訴人備位聲明為訴之變更，請求被上訴人使用系爭地之租
金應自91年1 月1 日起調整為按占用面積，依土地申報地價年息5%計算及應給付上訴人1,059,540 元租金及加計遲延利息是否合法？
五、本院判斷如下：㈠系爭契約究為租賃契約或使用借貸契約？如係租賃契約，是
否已視為不定期間繼續租約？⒈按原判決雖認定兩造間之系爭契約係使用借貸契約，但被
上訴人在原審審理中從最初之書面答辯狀（98年8 月14日書狀見一審卷第36～38頁）及嗣後之審理筆錄，均仍主張係租賃關係，而上訴人亦主張系爭契約係租賃契約，有原審卷證資料可稽，惟原審認定為使用借貸關係，因使用借貸目的未完成，被上訴人雖已退休，仍得繼續使用系爭地，而為上訴人敗訴判決後，被上訴人雖在本院爰用原審判決對其有利之認定，乃改稱系爭契約係使用借貸契約作為抗辯，但查系爭契約上訴人自始即主張為租賃契約，被上訴人亦認係租約，原判決竟因租金僅為每年1 元，顯然與系爭地之價值不相當等，認係使用借貸契約，自非允洽。
系爭契約係租賃契約而非使用借貸契約，足堪認定。
⒉查系爭土地原係台鋁公司所有，於45年6 月間，以每年租
金1 元與被上訴人之前手王仙助訂立系爭契約，王仙助在系爭土地上建屋居住，嗣於47年1 月1 日將系爭房屋讓售予同為台鋁公司員工之被上訴人乙○○，並經台鋁公司同意由被上訴人繼受王仙助之權利義務，為兩造所不爭，並有相關資料在原審卷足憑。又台鋁公司提供被上訴人使用之土地範圍，除住宅本身需用之建築面積外，尚包括住宅前後院坐落基地、雨遮等，共計如原判決附件地政事務所複丈成果圖，面積合計為82平方公尺（見原審卷第180 頁）。按租賃契約之期限不得逾20年，其逾20年者，縮短為20年；租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，修正前民法第449 條第1 項、第451 條定有明文。本件系爭契約於45年6 月間訂立，未明訂租期若干年，依上開法條規定，其租期本應於屆滿20年時消滅，惟因承租人即被上訴人仍為租賃物之使用收益，而出租人即上訴人前手台鋁公司不即表示反對之意思者，則依民法之規定，自民國65年6 月間起即應視為以不定期限繼續契約，上訴人99年
5 月6 日之上訴理由狀等3 頁就上開法律效果亦作成相同之陳述，則兩造間就系爭土地已成立不定期限之租賃契約關係亦堪認定。
㈡上訴人終止系爭契約是否合法有效？被上訴人是否自92年9
月1日起無權占有系爭土地？⒈查系爭土地係台鋁公司於87年間，因經營不善清算，依公
司法規定，分派予國庫股東，並於88年8 月24日登記為國有，由財政部國有財產局管理等情，為兩造所不爭，依國有財產法第1 條規定，系爭國有土地之使用、收益，自應優先適用國有財產法之規定。又非公用財產類之不動產，依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係。又已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於3 個月內申請訂定書面契約；承租人未於期限內申請訂定書面契約者，管理機關得依本法施行細則第68條第1 項規定，委任出租機關終止租賃契約，此觀國有財產法第42條第3 項，國有非公用不動產出租管理辦法第4 條規定自明。則承租人於出租機關通知申請辦理換約期限內，依法即負有申請與出租機關另行簽訂書面契約之義務（最高法院96年台上字第88號判決意旨參照）。查上訴人於90年12月17日依上揭規定通知被上訴人應於91年3 月31日前辦理換約事宜，被上訴人並於90年12月21日收受該通知，為兩造所不爭執，惟被上訴人迄未與國有財產局換訂租約，國有財產局乃於92年8 月6日以台財產南管字第0920026194號函通知被上訴人，略稱兩造間之租賃關係應自92年9 月1 日起終止等語，被上訴人於92年8 月15日收受上開終止通知書為兩造所不爭。
⒉被上訴人則辯稱：伊已依上訴人之通知，於91年1 月5 日
與其餘承租人共同提出換約續租申請，上訴人未配合辦理，逕行終止兩造租約，於法未合等情。查，被上訴人所稱之申請換約，係指91年1 月5 日被上訴人與其餘承租人多人聯名之訴願申請（見原審卷第42-52 頁），該內容略謂應依原有租約內容或參照中油公司勞工住宅租約以每年公告地價千分之2 為租金等條件換約，其主旨則載為：「應依法院判決之租金率，原租地合約之租期及權利與義務一併承受之法律，而新訂租地合約」（原審卷第42頁）。被上訴人雖以聯合其他承租人以訴願書方式向上訴人表達願意換約，只是期待租金計算方式比照同為公營事業單位之中油公司勞工住宅租約以每年公告地價千分之2 計算，甚且表明依法院判決（民法第442 條規定租賃契約當事人得聲請法院增減租金）。按被上訴人並未堅持僅願依原租約每年租金1 元與上訴人續換租約，而係請求上訴人能比照中油公司勞工住宅租約依公告地價千分之2 計算租金，或由法院判決；而上訴人則主張應依公告地價百分之5 計算租金，其差距固大，但上訴人通知被上訴人以新條件換約，系屬片面變更租賃契約之內容，基於契約自由原則，該變更部分自無拘束被上訴人之效力。
⒊綜上，被上訴人已於上訴人通知換約之期限內，以訴願書
方式向上訴人表明願訂立新書面租約，僅因雙方對於租金之計算差距頗大，上訴人不願與被上訴人簽訂書面租約，上訴人自不得依國有財產法第42條第3 項，國有非公用不動產出租管理辦法第4 條第1 項之規定終止租約。是上訴人以被上訴人未於所定期限內辦理換約為由，而於92年8月6日 函知被上訴人自92年9 月1 日起終止租賃關係，其終止之意思表示不合法，被上訴人自92年9 月1 日起繼續占有使用系爭土地，自非無權占有。
㈢上訴人依系爭契約請求被上訴人給付租金；其中711,484 元
並自支付命令送達翌日，另222,140 元則自99年1 月12日變更及追加狀繕本送達翌日起均至清償日止加計5%利息有無理由？⒈上訴人在原審起訴時請求給付無權占有期間（自92年9 月
1 日至97年12月31日止），占用面積76平方公尺之使用補償金為681,376 元，嗣經原審函地政事務所複丈結果，被上訴人占用面積為82平方公尺，此部分補償金更正為711,
484 元，另追加90年12月21日被上訴人收受上訴人前揭終止租約後之調整租金部分即自91年1 月1 日至92年8 月31日止，此部分之補償金為222,140 元（見99年1 月12日變更及追加書狀之先位聲明部分理由內容及原審卷第235 頁，237 頁，248 頁租金計算表，第236 頁申報地價表）。
被上訴人則抗辯其已逐年提存每年租金1 元至98年止等語。
⒉查兩造既依原訂租約視為不定期間租賃關係而繼續存在，
自應依原租約條件履行，在未依法換訂新約或變更租約內容或經依民法第442 條由法院為增加租金之判決確定前，被上訴人依原租約之約定每年租金1 元予以提存，自無積欠租金之情形，上訴人請求被上訴人給付無權占有致生相當於租金（上訴人主張按土地申報地價5%計算之租金）之不當得利補償金711,484元及222,140元暨法定遲延利息，即無理由，應予駁回。
㈣上訴人備位聲明：請求被上訴人使用系爭土地之租金應自91
年1 月1 日起調整為按占用面積，依土地申報地價年息5%計算及加計遲延利息是否合法？⒈按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加，除非有民事訴
訟法第255條第1項但書所列各款之情形。此觀民事訴訟法第255條規定自明。
⒉本件上訴人於98年4 月3 日依支付命令聲請，請求命被上
訴人給付相當於租金之不當得利金681,376 元（見原審支付命令聲請狀），經被上訴人異議後依法進行訴訟程序之審理，經98年9 月8 日及98年10月20日先後為準備程序及言詞辯論程序。嗣於99年1 月12日上訴人始為訴之變更及追加，就先位聲明部分，擴張請求不當得利金額（即相當租金之補償金）分別為711,484 元及222,140 元。並變更訴訟標的請求為租金調整，作為備位聲明（見上訴人99年
1 月12日訴之變更及追加狀）。原審於99年1 月19日審理時，被上訴人即表示不同意上訴人為訴之變更及追加（見原審卷第254頁筆錄）。
⒊查上訴人99年1 月12日所為訴之變更及追加狀，就其本位
聲明部分，固係擴張應受判決事項之聲明（即不當得利金由原來聲明之681,376 元擴張為711,484 元及222,140 元）此部分，依民事訴訟法第255 條第1 項但書所列之第3款，固無追加不合法情形，但此部分，上訴人之請求為無理由，已詳如前述。而就上訴人「備位聲明」部分之追加，核屬訴之變更。蓋以上訴人之本位聲明，係基於被上訴人就系爭地屬無權占有，主張應給付上訴人相當於租金之損害金（即補償金）。惟就上訴人之備位聲明部分，則係主張被上訴人就系爭地有租賃權存在，應調高租金，二者之法律關係完全不同，被上訴人自始即表示不同意上訴人為訴之變更，且此變更之訴，難謂無礙被上訴人之防禦及訴訟之終結，是以上訴人所為「備位聲明」變更之訴部分，為不合法，應予駁回。又本件為終局判決，就上訴人變更之訴不合法部分，不另以裁定駁回，僅在判決理由載明，併予敍明（見民事訴訟法第226 條第3 項及民事訴訟法學者吳明軒，王甲乙，楊建華，鄭健才著民事訴訟法）。末按本件租地建屋，在半世紀前，台鋁公司為照顧其員工，僅以象徵性收取租金1 元，固有其時空背景，但上訴人於88年8 月間受讓系爭土地後，為維護國有財產之管理，自應為必要之處理，依卷內資料91年1 月5 日被上訴人與其餘共同租地建屋者聯名訴願書內容，亦屬有意願解決雙方土地使用爭議，雖上訴人本於國有財產管理機關立場主張應按土地公告地價年息5%計租，被上訴人等則期盼能比照中油公司員工勞工住宅以公告地價年息0.2%計租，雙方差距固大，上訴人理應與全體租地建屋之占用人，作統一標準解決爭議，如積極協商，仍無法達成租金計算標準之共識，似宜一併依法訴請增加租金之判決，如以每一占用戶為一訴訟案件，恐生裁判之歧異（兩造已分別提出與本件相似之台鋁公司員工租地不同判決在卷可考），徒增處理之困擾，附此敍明。
六、綜據上述，上訴人本於租賃關係及不當得利法律關係先位聲明請求被上訴人給付933,624 元及其中711,484 元自支付命令送達翌日，其中222,140 元自變更追加訴狀送達翌日起之遲延利息，為無理由。備位聲明變更請求調整租金為不合法。原審為上訴人敗訴判決，理由雖有不當，結論尚無不合，上訴無理由，應予駁回。兩造其餘攻擊，防禦之主張，核與終局判決之結果不生影響，不予逐一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第2項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 27 日
民事第一庭
審判長法官 黃金石法 官 林健彥法 官 林紀元以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 7 月 29 日
書 記 官 劉金萍